黄埔市场分析

土地分析市场分析项目定位总目录2.1土地市场分析2.2写字楼市场2.3公寓市场2.1土地市场分析(1/5)：全市商办用地交易情况广州市近4年商办用地供应和成交面积逐步收紧，2016年在市场调控的基调下，整体表现为量跌价升，2016年平均成交楼面地价约9529元/平方米，溢价率12%*备注：上述统计面积为建筑面积*备注：成交溢价率为当年全市成交商办用地的平均值2.1土地市场分析(2/5)：分区域商办用地交易情况15年至16年成交地块显示，未来3年内商办项目竞争主要集中在天河和海珠琶洲板块，项目所在黄埔区仅去年录得出让港航中心项目用地广州市中心六区（及黄埔）2013年至2016年商办用地成交量广州市中心六区（及黄埔）2013年至2016年商办用地成交价格单位：万㎡单位：元/㎡*备注：越秀区近4年无商办性质用地出让，未纳入广州六区统计；因2014年老黄埔与萝岗并区，考虑项目实际情况把萝岗区独立统计广东广州日报传媒股份有限公司；总价：7.20亿元；起拍地价：1.3万/平；科大讯飞；总价：3.28亿元；楼面地价：1.3万/平康美健康产业投资有限公司；总价：7.16亿元；楼面地价：1.3万/平；广东粤科大厦开发有限公司；总价4.20亿元；楼面地价：1.3万/平根据规划，琶洲西区建设互联网创新集聚区，打造广州紧凑型新CBD，打造有文化底蕴、有岭南特色、有开放魅力的总部商贸区；目前，琶洲西区的互联网创新集聚区，已经吸引了包括阿里巴巴、腾讯、复星集团、唯品会、国美集团、小米、欢聚时代YY、环球市场集团等大型电商巨头总部进驻琶洲区域规划排名拿地总金额

（万元）海珠区琶洲A区地块名称占地面积

（万平米）建筑面积

（万平米）成交金额

（万元）楼面地价

（元/平米）1320494AH040223地块1.0110.4018717918000AH040237地块1.2010.261333151300023176361AH040207地块0.541.7130789180004AH040226地块0.668.09145572180005177218AH040208地块0.511.7731792180006AH040230地块0.668.08145426180007106337AH040241地块1.038.18106337130008167380AH040232地块0.433.0354490180009AH040234地块0.442.35422251800010AH040235地块0.445.4470665130001170988AH040233地块0.435.46709881300012185948AH040224地块1.0010.331859481800013124210AH040238地块0.522.67347571300014AH040239地块0.686.8889453130001541996AH040247地块0.443.2341996130001671582AH040248地块0.455.5171582130001771955AH040246地块0.445.5471955130001832819AH040249地块0.452.52328191300019215254AH040163地块0.6916.56215254130002015年土地市场供应热点之一的琶洲，全年出让土地计容建面达118万㎡，土地项目建成后，需自持70%，预计未来销售市场将至少释放35万㎡新增供应2.1土地市场分析(3/5)：重点成交板块2.1土地市场分析(4/5)：重点成交板块广州国际金融城是广州金融强市的重要战略部署，是承接珠江新城在CBD发展的一个重要功能区，未来将会变成整个CBD价值延伸的区域。广州国际金融城包括起步区和西核心区两部分。其中，金融城起步区规划总建筑面积约660万平方米，将建设450米高的国际金融交流中心。国际金融城区域规划2015年土地市场供应热点之一的广州国际金融城，全年出让土地计容建面达51.2万㎡，按照60%的建筑面积计算未来释放新增供应约30万㎡公告时间天河区广州国际金融城起步区地块名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米)容积率成交日期成交金额（万元）楼面地价（元/㎡）土地使用权人2015/5/27AT090939地块0.8811.74≤13.32015/6/2616429514000广东省产权交易集团有限公司、广东恒健投资控股有限公司2015/10/28AT090955地块0.898.499.502015/11/3070996218000广州市城瑞房地产开发有限公司

广州市城祥房地产开发有限公司

广州市城裕房地产开发有限公司

广州市城隆房地产开发有限公司

广州银行股份有限公司

广州越秀金融城发展有限公司2015/10/28AT090956地块0.847.679.102015/11/30——

180002015/10/28AT090958地块0.847.879.302015/11/30——

18000

2015/10/28AT090960地块0.847.879.302015/11/30——

18000

2015/10/28AT090962地块0.847.549.002015/11/30——

18000

土地分析市场分析项目定位总目录2.1土地市场分析2.2写字楼市场2.3公寓市场2.2.1广州市写字楼市场(1/4)：年度量价走势供销比0.71.51.31.91近3年广州写字楼市场受外围四区成交冲击，全市成交均价结构性下行，随着中心区成交放量，销售均价逐步稳定在2.39万元/㎡，年均去化约48万㎡中心六区：越秀、荔湾、天河、海珠、黄埔、白云外围四区：番禺、花都、萝岗、南沙数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据近2年广州写字楼整体呈现供大于求的态势，月均去化面积较为稳定，约4.5万平方米/月2.2.1广州市写字楼市场(2/4)：月度量价走势数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据根据近半年广州各区成交均价统计，广州市写字楼均价呈4个梯队，项目所在大黄埔区处于第三梯队2.2.1广州市写字楼市场(3/4)：价格梯度数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队第一梯队价格为3万以上（含3万），包括海珠区、天河区、越秀区；

第二梯队价格为2~3万（含2万），包括荔湾区、番禺区；

第三梯队价格为1~2万（含1万），包括白云区、南沙区、大黄埔区；

第四梯队价格为1万一下，包括花都区、增城、从化；2.2.1广州市写字楼市场(4/4)：库存走势分析截止2016年11月广州市写字楼库存约119.44万平方米，以近3年月均去化约4万平方米测算，实现完全去化需时约30个月数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.2.2大黄埔区写字楼市场(1/5)：年度量价走势分析14年大黄埔区萝岗板块多个综合体项目集中入市，带动15年和16年成交记录突破达年均成交约9万平方米，随着老黄埔板块航运中心和保利鱼珠项目的逐步入市，预计将拉升大黄埔区的成交均价和成交量供销比1.081.286.330.90.52数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.2.2大黄埔区写字楼市场(2/5)：月度量价走势分析大黄埔整体写字楼供应较少，15年8月份黄埔仓入市以及2016年8月港航中心入市是近2年的主要新增供应数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.2.2大黄埔区写字楼市场(4/5)：库存走势分析大黄埔区写字楼库存约15万平方米，按近3年月均去化约0.6万平方米计算，实现完全去化约需18个月数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.2.2老黄埔区写字楼市场(3/5)：产品结构分析面积段供求比40-69平方米1.1270-100平方米2.24100-120平方米3.1115、16年老黄埔板块分面积段供求比分析2015至2106年老黄埔区写字楼项目，总价150万元面积在100㎡以内的产品最为热销，其次成交集中于总价段250~300万元之间数据来源：阳光家缘成交写字楼-交叉分析（单位：套）

150万元以下150-200万元200-250万元250-300万元合计40-69㎡11600011670-100㎡145800269100-120㎡0271109137合计26135110940615、16年老黄埔写字楼面积-总价交叉分析备注：上述统计项目包括黄埔仓、保利中誉项目，数据截止至2016年11月3日阳光家缘实际成交备案数据为准；港航中心项目数据受销售方式的影响，同时阳光家缘未有成交记录，因此上述统计未有包含在内2.2.2老黄埔区写字楼市场(5/5)：库存结构分析老黄埔区写字楼主要库存集中在70-100平方米，整体去化周期约需时6个月数据来源：阳光家缘总目录土地分析市场分析项目定位2.1土地市场分析2.2写字楼市场2.3公寓市场2.3.1广州市公寓市场(1/3)：年度量价走势今年广州市公寓年需求稳定在130-140万㎡/年，2016年供应收缩，价格回升至1.63万元/平方米供销比0.961.381.451.300.68数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据广州公寓市场整体呈现供需两旺的态势，15至16年月均成交约12万平方米，均价达1.6万元/㎡2.3.1广州市公寓市场(2/3)：月度度量价走势数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.3.1广州市公寓市场(3/3)：库存走势分析广州公寓库存约150万㎡，按14-16年月均去化10万平方米计算，实现完全去化需时约15个月，整体表现较为健康数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据广州绿地中央广场（毛坯）52㎡平层，53㎡LOFT均价：17000元/㎡大壮国际广场48-101㎡LOFT均价：16000元/㎡锐丰中心（毛坯）45-90㎡LOFT均价：15000元/㎡壹品EPark（带装修）39-92㎡平层均价：14000元/㎡萝岗敏捷广场（毛坯）50-110㎡LOFT均价：14000元/㎡合景天峻（带装修）27-55㎡平层均价：8500元/㎡黄埔萝岗中交港湾国际（毛坯）52㎡LOFT均价：18000元/㎡万科黄埔仓（带装修）20-30㎡平层，51-66㎡LOFT均价：22000，22500元/㎡中鼎名汇（带装修）46-79㎡平层均价：23000元/㎡老黄埔港航中心（带装修）60-138㎡LOFT均价：30000元/㎡2.3.2黄埔区公寓市场(1/7)：竞争格局目前老黄埔公寓项目基本集中在黄埔车站和客运站一带，以带装修为主；萝岗公寓项目基本围绕这广州国际体育演艺中心，以毛坯为主本案黄埔区-老黄埔板块典型公寓项目黄埔区-萝岗板块典型公寓项目数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据供销比1.880.752.31.010.722.3.2黄埔区公寓市场(2/7)：年度量价走势受14年萝岗板块项目集中入市影响，公寓销售结构性下行至1.1万元/平方米，随着本案所在老黄埔板块的项目入市，销售价格回升至1.2万元/平方米备注：2014年萝岗与老黄埔并区成为现在的黄埔区，因此2014年起供需数据涵盖萝岗与老黄埔区域数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据公寓市场价格表现稳定在1.2万元/平方米，15至16年月均去化约为2.2万平方米2.3.2黄埔区公寓市场(3/7)：月度量价走势备注：2014年萝岗与老黄埔并区成为现在的黄埔区，因此2014年起供需数据涵盖萝岗与老黄埔区域数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.3.2黄埔区公寓市场(4/7)：库存走势分析黄埔区公寓库存约32万平方米，按近3年月均去化约3.2万平方米计算，实现完全去化约需10个月，整体呈现供不应求的状态备注：2014年萝岗与老黄埔并区成为现在的黄埔区，因此2014年起库存面积数据涵盖萝岗与老黄埔区域数据来源：世联数据平台、克尔瑞数据2.3.2黄埔区公寓市场(5/7)：产品结构分析老黄埔区公寓主力产品面积段集中在40-60平方米，主力产品总价在60~140万元，其中80-100万元总价段成交较为理想面积段供求比40㎡以下1.140-60㎡2.360-80㎡4.180-100㎡10.115、16年老黄埔区分面积段供求比分析数据来源：阳光家缘、世联数据平台备注：上述公寓成交数据主要包含黄埔仓、港航中心及中鼎名汇项目2.3.2黄埔区公寓市场(6/7)：“面积-总价”交叉分析

40万元以下40-60万元60-80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200-250万元