温州龙湾区财富东方营销服务提案

烽火营销·2021年3月财富东方工程效劳提案一、工程概况1、工程位置：位于龙湾区行政中心城市核心区，北靠永宁西路，东依高新大道。2、用地面积：28.74亩〔19160平方米〕3、容积率：3.24、总建筑面积：67242平方米，其中办公建筑面积43771平方米，一二层商业建筑面积近10000平方米，机动停车位361个，地下室面积约1.32万m2工程区位图

〔1〕、区行政中心大楼

〔2〕、温州银行大厦

〔3〕、区文化中心

〔4〕、四星级万康酒店

〔5〕、财富东方

12345行政中心实景文化中心实景龙城华府物业类型：住宅楼盘地址：龙湾行政中心区，南靠永宁路，北临永中路，东与灵昆大道相接用地面积：15893㎡建筑面积：地上建筑面积39585㎡，地下室12288㎡售楼热线：86967888/76969088售楼地址：龙湾城市中心区永宁西路开发商：温州恒嘉房地产开发装修：毛坯开盘日期：2021年下半年价格：14000元/平方米销售情况：仅推出一幢二、周边工程万康锦绣城总用地面积：82481㎡,总建筑面积：126247平方米，由16幢小高层和一个幼儿园及一个小学围合而成开发商：温州万康房地产开发停车位：261个

温州银行龙湾大楼用地面积：5637平方米建筑面积：地上建筑面积18010平方米，地下实建筑面积4408平方米，总投资1.3亿，是温州银行成立十周年以来的第一个自建工程，是一个充分表达银行金融特点的多元化的现代写字楼建筑。三、SWOT简析

〔一〕优势1、龙湾区作为温州大都市由“滨江城市〞向“滨海城市〞拓展的主战场，副城核心区地段价值优越。2、距离机场数公里，瓯海大道也使主城车程仅10几分钟，交通便捷。3、城市核心区行政中心、文化中心、金融中心等根底设施建设好，环境优美。〔二〕劣势1、作为行政中心新区形成旺盛人气需要时间积累，目前还较冷清。2、区域支柱产业目前尚难以支撑专业写字楼经济的开展。〔三〕、时机1、随着龙湾核心城区渐成规模，银行、保险、IT、通讯等中心分支机构也必将升级，将带来较大量的写字楼市场需求。2、汽车时代的消费观念给予工程商业局部较大的拓展空间。3、龙湾核心城区的建设日益完善也必然使工程逐步升温。4、龙湾区强大的经济购置力使工程具备更大的操作空间。〔四〕、威胁1、目前房地产市场低迷，投资者信心受挫影响到工程推广。2、工程必然面对包括市中心其他写字楼工程竞争。四、营销设想财富东方工程作为副城中心区工程优势明显，营销推广中如能结合商务中心推广特点，整合优势，突出形象，应该说是大有潜力可挖的。〔一〕联合强势品牌，形成领袖标杆商务中心不同于住宅，除了地段、建筑等，进驻企业在一定程度代表着工程的价值。本工程地段如果放在龙湾区城市核心区来说应该说是具备地标特征的。如果能够在工程推广前期即有针对性引进一些强势企业，形成强势联盟，那么在这些龙头客户的带动作用下，工程必然可以成为区域的商务标杆。由于温州市场特殊性，前期的招商合作在温州并不为人所种，在目前市场不景气同时又是在一个写字楼市场新区域。联合强势品牌势在必行，相信也能取得不错效应。〔二〕写字楼、商铺互动联赢裙楼商铺招商直接关系到整体工程的形象，二者在推广中应考虑互动联赢，互相促进。商铺招商考虑与写字楼招商并行不悖。〔三〕、多种渠道主动出击客户资源直销是写字楼重要的营销手段。渠道营销实效性强，有利于精准锁定客户。主动出击策略可针对目标客户进行：1〕客户资源直销；2〕点式营销策略；3〕DM直邮等。〔四〕、包装导入主题推广目前工程包装尚未跟进，工程主题形象还是模糊，结合工程的前期招商，推广中可整合资源优势，通过强化包装，突出工程优势，做到孔雀开屏，吸引受众。五、主体定位写字楼定位一般参照政府政策引导原那么、经济趋势开展原那么、地区经济结构原那么、行业习惯特征原那么。结合地区经济我们做过一定的市场定位方向试测。〔一〕行业写字楼方向测试〔1〕五金水暖国际商务中心：一二楼为品牌展示中心，主楼为商务办公区。考虑这一方向主要是基于龙湾区五金水暖业经济根底支撑。通过行业龙头及行业协会人士走访，结果说明龙湾区五金水暖尚不能支撑起比较高端商务写字楼经济。一方面已有五金水暖城在兴建，同时作为相对低端的五金水暖基地产销结合对于写字楼商务办公要求并不高。现有水暖洁具市场实景图〔2〕眼镜贸易大厦：商业局部为眼镜市场，主楼为以眼镜贸易为主的商务办公。作为主要眼镜产地，温州没有眼镜市场、眼镜行业大厦这一直成为眼镜行业一大憾事。眼镜行内人士都认为眼镜市场、行业大厦在温州是必须的，但对于本工程地段不认同。温州的各个写字楼几乎都有外贸公司在做眼镜境内外业务，如果在龙湾做必须要政府的强力扶持，另外长期的市场培植必然使开发商资金回笼缓慢，从而带来风险。地区经济新行业专业性写字楼定位初步测试说明，作为一个新区又是未来城市核心区写字楼专业化之路是很困难。作为一个新兴区域本工程定位应考虑整体区域升级未来趋势。〔二〕、主体定位滨海核心区国际商务港强化工程的龙湾城区的核心位置，强化温州滨海城市的未来价值，吸引城市整体升级带来的众多商务伙伴分享未来广阔空间。〔三〕客群定位1、写字楼主流客群：〔1〕金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表作为一个正在形成的副城核心城区，主流客户群体依然是金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表。随着龙湾核心城区渐成规模，金融系统中心分支机构也必将升级〔温州商业银行大厦已经开始建设已经显露出这一趋势〕。该类型客户相对均具有较大规模，个体需求量大。〔2〕商务创富型客户群体，以商贸、信息、IT、网络、通讯等为代表，同样存在环境升级的需求，会有较大的挖掘空间。〔3〕投资客群：温州投资客永远有着敏锐的经济嗅觉，只要我们挖掘中工程的价值，就必然会有看重工程潜力的投资客跟进。2、商业定位：作为新兴区域的商业，特别是大面积商业，它的价值是随着成功运营几何级提升的。因此本商业客群定位考虑进驻和购置两大块。〔1〕商业进驻客群：本工程商业招商应结合汽车时代消费特点，针对需要商业空间大、停车便捷、目的性消费商家进驻。可考虑大型品牌家电城、家具城等，同时一楼底商也可考虑金融、通信类的经营中心，如移动、联通、电信营业厅等。〔2〕销售客群：温州区域看重工程商业价值的投资人群。以招商带动销售是最适宜的。六、效劳内容第一局部：市场研究1、温州写字楼市场分析1〕写字楼供给量与销售量2〕写字楼平均销售价格及动态走势3〕竞争对手：工程临近区域及周边相关工程或与定位相同但区域不同的相似楼盘，包括规模、规划、工期、形态、房型配比/面积、单价/总价、车位、环境、内部配套设施等4〕区位优势、市政、交通与公建配套等第二局部：概念性定位及初步规划建议或修正1、工程目定位1〕产品概念定位2〕市场形象定位3〕目标客户群定位4〕名称定位5〕工程核心推广理念/口号定位2、工程评估1〕SWOT分析2〕市场契机分析3〕风险与对策4〕工程卖点提炼总结第三局部：营销筹划1.总体营销推广建议2.企划设计3.预热期摸底及客户积累方案4.SP活动方案5.立体化营销执行方案6.预热期、开盘活动方案7.销售培训第四局部：销售执行第五局部：结案报告七、合作方式在工程定位能够明确的情况下，更重要的是执行。我们非常希望能够为贵公司效劳，有信心通过整合行内人才资源组成精干的工程小组