企业负债经营与财务风险控制探究-以万科地产为例论文设计

引言负债经营是目前企业运营共同特点，具有降低资金成本和杠杆效应等方面的优势，但同时也给企业带来一定的风险，比如无力偿付债务风险、再筹资风险、杠杆效应的不利影响等。负债经营充分利用了企业财务杠杆，实现了企业经营资金的最大化，这对于保障企业经营资金支持，促进企业的快速发展有着重要的作用。然而，也应当看到，在企业负债经营的过程中，也会涉及到了负债风险问题，如果负债规模过高，其负债成本，也就是利息支出超过了企业同其利润收益，那么就可能造成企业资金链运转的恶性循环，最后出现资金链断裂问题。然而对于企业负债经营而言，最为重要的便是应当对于负债风险有着较好的识别以及风险控制，能够建立起完善的负债风险预警机制，及时采取相应的措施，避免出现资金链断裂问题。1、房地产企业负债经营风险控制的相关理论概述1.1负债经营的定义负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。负债经营是指企业通过银行借款、商业信用、融资租赁和发行债券等方式取得借入资金来弥补自有资金的不足，以获取最大收益的一种经营活动方式。它也是企业谋求其经济获得迅速增长，在一定的风险条件下采用的经营方式。它具有如下特点：（1）融资速度快，容易取得；（2）融资富有弹性，举借债务取得资金的限制性相对宽容，资金使用较为灵活，富有一定的弹性；（3）融资成本较低；（4）融资风险高，负债融资到期偿还本金，若企业届时资金安排不当，就会陷入财务危机。1.2负债经营的风险1.2.1利率变动风险贷款利率的升高或者降低会使得贷款利息出现相应的上涨或者下跌，这样会让房地产公司出现利润降低或者收益增加。这种利率波动的不可预测性所导致的企业盈利能力的不确定性就是利率风险。因为房地产公司无法独自筹集如此巨额的资金来维持日常的经营，导致其不得不以负债形式对外筹资。与此同时，受我国筹资渠道较为单一的影响，房地产公司不得不依赖银行贷款来筹集资金，进而造成房地产公司资产负债率高于50%，并使得房地产行业出现高负债经营的特性。银行贷款的利率受国家宏观政策的影响较大，这让企业为了降低资金成本而调整资金结构，进而也就改变了企业的资金走向。利率的升降变化会从三个方面影响房地产公司的财务状况：第一，升高的贷款利率使得房地产公司负担更多的贷款利息，并使得公司可以随时使用的营运资金减少，从而造成企业在经营不善时资金链更易紧绷，进而增加了公司财务风险；第二，间接导致房地产公司资金回收难度加大，因为大部分购房者通过银行贷款获取购房款，增加贷款利率会使得购房者的还款难度增加，而有些购房者会担心难以负担后期高额利息而放弃购房计划，这样购房者减少并导致房地产行业的整体房价下跌，导致资金回收额也随之减少；第三，利率的上升会使得现金流折现率增加，进而导致净现值减少甚至为负，这样房地产公司的价值也随之降低。由此可知，房地产公司的可持续经营以资本市场的资金支持为主，资金链是房地产公司生存和发展不可缺少的一环，利率的变化会使得房地产公司资金链的整体运作受到影响，从而易出现资金链断裂的风险。1.2.2无力偿还风险房地产市场的买方市场与卖方市场相互转化，会导致房地产价格变化，租金收入也随之发生变化。这使得购房者和房地产公司都无法准确预估可能获得的收益或者损失，以致房地产公司不得不承受巨大的财务风险。有时房地产公司的房产供给量远远大于购房者的需求量，这导致房地产公司难以卖出房屋，也难以找到房屋租户。也就使得房地产公司的房屋难以销售，并造成存货积压，投资出去的资金难以回收，又导致房地产公司的流动性营运资金减少，并无法偿还贷款和利息，大大增加了公司破产的概率。在这种情况下，房地产公司为了缓解紧张的资金链，并减小售房压力，实行了预售制度。但在销售时公司没有按照规定审核客户的贷款条件，导致售房后房款不能及时回收，而未能起到加速资金回笼的作用。与此同时，公司也可能出现资金不能及时到位的情况，而影响完工项目验收的速度，这又进一步导致楼盘不符合可销售的条件，进而造成销售合同款不能及时确认为收入，资金周转速度降低。另外，受公司资金管理不严、资金到账时间不及时的影响，公司资金回收的风险大大增加，使得公司的现金持有量降低。公司持有的现金流量过少，导致其难以还清高额负债，公司不得不寻找其他途径获得偿债所需资金。这样公司又必须支付更多的财务拮据成本，让本来就不合理的负债结构进一步恶化，不同时期的债务在同一时间段集中偿还，又增加了还款付息压力。进而既增加了资金周转的难度，又影响了企业正常生产经营活动，使得公司获得预期收益的能力降低。1.2.3再举债风险房地产行业的经营特点使得其成为资本密集型行业，必须有足够的融资能力获得大量资金。这是因为房地产项目从立项开发至销售完成的全过程都需要投入大量资金，以保证项目正常运行。受我国金融环境和观念制度的影响，中小房地产企业只能通过银行贷款获得大部分融资款，与发行公司债券和发行股票相比，银行贷款成本低、筹资期限短且形式灵活。虽然银行贷款利息具有抵税作用，但是银行贷款的利息率受国家经济政策和银行信用政策影响较大，如果出现国家经济政策紧缩的情况，就会进一步造成银行升高贷款门槛，这样企业资金周转速度也会随之降低，这又增加了企业的还款压力和借款难度。其他金融行业根据该公司的经营和财务情况又会将其信用评级降低，并列为重点审查对象，这样大大增加了企业再次从金融机构获得贷款的难度。2、万科企业负债经营的现状及存在的问题分析2.1万科企业的简介1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米。2.2万科企业资产负债率过高万科资产负债率较高且仍然在不断升高，从下表数据可以知道2017—2019年连续三年中资产负债率均高于75%，且此三年的资产负债率均高出行业平均指标十多个百分点，这说明该公司负债经营风险控制存在严重的问题。万科的资产负债指标如表所示：万科资产负债指标年份资产负债率相关数据资产（亿元）负债（亿元）万科资产负债率行业平均资产负债率万科行业平均资产负债率差异（%）201713.2011.0384.0072.00+12.00201816.8916.1095.0075.00+20.00201923.8022.3093.0079.00+14.00从表的数据可以知道，我国房地产行业的平均资产负债率在70%左右，但是万科2017—2019年这三年的资产负债率为77%、81%和86%，该公司财务杠杆给企业带来了较大风险。该企业的资产负债率超过行业警戒线，使得其运营和资金周转过于依赖外部环境，造成其存在较大的偿债压力并潜藏着财务风险。在市场不景气的情况下，企业面临着房屋难以销售的问题，将导致企业的存货难以变现的后果，进而造成到期债务无法偿还。而企业若需偿还债务则不得不抵押资产，这进一步使得该企业信用评级降低，并出现筹资困难的问题。2.3万科企业债种结构和债务期限结构不合理在企业自有资金无法满足正常生产经营时，资金密集型企业除了可以选择商业信用获得暂时的资金周转外，也可以选择增加银行贷款额的方法筹集资金，并少量地发行企业债券，万科商业信用则以预收款和应付款为主，存在债种结构单调的现象。万科债种结构如表所示：万科债种结构年份银行借款融资租赁发行债券商业信用其他资金合计201742.06.06.739.06.3100.0201843.07.05.940.04.1100.0201944.05.74.842.03.5100.0从表中的数据知道万科的大部分借款从银行中获得，其次是通过发行企业债券和应付款项获得，且三者之和占总债务比高于70%，而融资租赁、抵押票据和信托贷款等其他筹资渠道获取的负债较少。而且银行贷款和商业信用所占比例太高，会给企业的信誉和再筹资能力造成较大影响，所以万科偿债压力较大。下面再分析万科的债务偿还期限，如表所示。万科债务归还期限结构年份1年以内占比1-2年内占比2-3年占比3年以上占比2017年81.46.02.52.12018年88.87.02.31.92019年87.19.02.11.8从表中数据可知万科一年内归还的债务占总债务比率一直居高不下，在2017年其比率竟然高达81%。而且三年以上的债务以长期借款为主，这导致公司必须承受支付较高利息费用的负担。另外，公司糟糕的经营情况使得公司难以取得长期借款，只能不断地通过短期负债来筹资，这不仅造成公司较高的营运风险也导致公司资金流不稳定，且在每年年末集中偿还高额的债务本金数额较大。2.4万科企业现金比率低现金比率是指货币资金与流动负债的比值，它表示的是企业持有的现金流支付其当期已到期债务的能力。通过分析现金比率能够评价企业应对突发情况时的临时还款能力。万科货币持有量较低，说明其应对突发事件的能力较弱。万科现金比率如表所示。万科现金比率年份现金比率相关财务数据货币资金（亿元）流动负债（亿元）现金比率（%）20170.688.987.6020180.9014.306.5020191.2020.705.80万科2017—2019年这三年的现金比率分别为7.6%、6.5%和5.8%，而房地产行业的现金比率标准值为15%，万科的现金比率远远低于该行业的标准值，过低的现金持有量导致其过度依赖外部筹资。2.5万科企业资产周转率低总资产周转率可以反映出企业的资金使用效率，可以通过该指标判断资金的使用特点、资金的回流和增值情况。如下图所示：万科营运能力年份存货周转率应收账款周转率总资产周转率2017年0.321.800.182018年0.291.600.172019年0.271.400.16万科应收账款周转率三年数值分别为1.8、1.6和1.4，存货周转率分别为0.32、0.29和0.27，总资产周转率分别为0.18、0.17和0.16。而房地产行业的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率的预警线分别是3.5、1.6和0.3，该公司这些指标的数值均低于预警线。说明该公司运营能力较弱，销售收入低导致其持有的流动资产较少。在投资新项目时只能大量地从从外部获取资金，自有资金再投资能力弱且资金使用效率低。3、房地产企业在负债经营风险控制中存在问题的原因分析3.1缺乏负债经营风险控制的意识公司中的一些管理层认为房地产与国家宏观经济形势密切相关，政府不会让房地产崩溃，所以在项目规划和进行财务预算时没有考虑可能出现的经营风险和财务风险，也没有系统的风险管理措施，其根源在于企业没有形成风险管理文化。公司运营环节中处于风险关键点的员工无法识别风险，导致公司出现较高的运营流程风险。该公司在制订经营计划时以历史财务信息和经营情况为基础，而且聘请的专业公司对经济形势的预测较为乐观，造成决策层高估消费者的购买欲望和支付能力。并且房地产行业对政策变化非常敏感，政府出台的宏观调控政策有不可预见性，某些对房地产行业不利的政策给公司造成的损失也有不可逆转性。万科以负债经营为主，连续三年的经营现金净流量为负数，使得该公司持有的资金量进一步减少，紧绷的资金链无法应对突发事件，公司面临资金使用风险。管理层对该行业前景的过于自信，导致企业的经营策略较为激进，从而忽视了对负债经营风险的规避。该公司将销售任务分解至各项目部，并按销售额来确定绩效奖励，使得各项目部管理人员为了完成销售额指标放松了对内控制度的执行力度。另外，每个员工的奖金与销售业绩相关，加上无人监管各员工的分工情况，导致员工对自己职责定位混乱。信贷部门也随之降低审批门槛，对于无力还贷的购房者也允许其按揭买房，银行信用记录不良的购房者在分期付款的后期无法按期交纳房款等，加上该公司无人管理房款催收事宜，造成大额应收款项无法收回。。业绩导向的企业薪酬制度使得万科其他的内控制度难以落实。忽略风险管理的企业文化造成员工无法意识到自己是所属团队经营政策的执行者，更难以认识到自己岗位上存在的关键风险点。该企业缺乏风险的识别和沟通机制，造成其预防和控制负债经营风险成为空谈。3.2忽视企业债务结构的控制房地产公司在负债结构控制方面过度依赖银行贷款和商业信用，50%以上资金通过此方法筹集，没有寻找其他渠道获得资金。相对于其他筹资方法，银行会根据企业的信用评级在一定期限内给予企业较固定的贷款利息率，且不愿意提供长期贷款。这使得企业不得不通过短期借款筹集资金，用以投资经营周期长的项目，还需不断借短债还长债，在急需资金周转的时候会被动地接受各种贷款条件，这种偿还高额利息和不断借款的情况导致企业资金筹资压力大。该公司在负债期限的控制方面未合理分配流动负债和长期负债的比例，这导致企业债务期限与企业经营周期不匹配。企业无法获得足够的长期借款维持日常的生产经营，流动负债支撑了日常的大部分经营活动所需资金，使得负债不能与企业未来现金流量及资产期限相匹配，进而造成企业的财务风险较高。另外，该公司在制定经营计划时仅仅希望尽可能多地筹集资金，没有根据公司未来的现金流和投资利润率考虑偿还能力，忽视对公司还款能力的分析。加上未对闲置资金进行增值管理，导致公司内部现金持有量波动较大，在经营状况不好的时候没有能力及时偿本付息，这又使得公司信誉受到影响进而出现再筹资难的问题。在负债时机的控制方面忽视了其对资金成本的影响，导致资金成本失控。负债时机的控制需要管理者的经验，而该公司管理人员缺乏时机控制的意识，且相关日常训练少使得这方面管理较弱。另外，管理人员需根据宏观环境预测市场利率，在市场利率较低的时候借入资金才能减少负债成本。该公司未重视资金管理，又没有规划负债时机，使得该公司在借款时常常发生临时资金周转问题，而且常常因为需要及时应对突发事件而被动负债，这使得短期借款的偿还期限较为集中。公司筹资难度大，使得公司只能在资金周转顺畅时才能获得大量的短期负债。而在项目不同的生产经营时期资金需求量与现金流量相匹配才能缓解负债带来的偿债压力。资金管理不到位导致债务结构不合理的问题更加严重，更多资金用于支付不同金融机构的转换成本，降低了资金的使用效率，减小了现金持有量。忽视负债的结构控制、时机控制和期限控制使得负债成本和负债风险同时增加，并导致该公司耗费很多不必要支出费用，降低了资金使用效率，引起了资金使用风险。这反过来又造成该公司陷入负债结构不合理、负债弹性差的恶性循环。3.3未建立有效负债经营风险预警体系房地产公司没有设立有效的信息管理系统，导致该公司无法及时获得分散在各地区的项目的具体信息，削弱了公司对各项目部门的管理。加上该公司没有设专门的风险控制机构，这使得该公司的会计、财务、业务部门各自为政，没有专门平台让各专业人士沟通交流，也难以有效识别财务指标中的管理失误信号。该公司对于财务的分析也仅仅停留在财务指标的分析上，没有建立系统的数据模型整合财务风险的信息，这影响到该公司对资金流动规律的分析，让公司无法及时发现可能导致其他风险的因素，这说明该公司低效的风险预警能力导致其存在较大的经营风险。该公司各项目部过于分散使得公司无法及时获得所有的管理信息，这使得公司风险识别和风险应对的时间滞后。各项目部为了维持自己部门的正常运转承担了大部分风险分析和风险预警的任务。但是不同地域面临的宏观环境不一样，内部传递的数据也是短期、量化的财务指标分析，忽略了非财务指标的风险分析。这又使得公司在整合各项目部门的财务信息后无法准确分析出导致预算差异的原因，进而又会导致公司的调整经营计划和调度资金出现偏差。提高公司整体预警的有效性和准确度不仅需要各项目部门重视分析并及时传递外部经营环境及内部运营活动信息，还需要预警体系规范各项目部的指标分析方法。3.4企业负债经营风险控制方法落后房地产公司的日常文化管理中没有培养员工的大局意识和整体价值观，公司以业绩为导向的控制方法落后，从公司的项目管理可以看出这个问题。各项目部负责自己管理的项目的全运营过程所需资金，仅仅关注于取得更多的借款投入在建工程，但没有考虑借款的偿还能力。各项目部不负责任地负债使得公司总体负债增加，过多的短期负债不仅增加了贷款款项间的转换成本和费用支出，也引发了负债结构的不合理性。落后的内部控制方法让企业各项目组仅从自身利益考虑，这种缺乏凝聚力的经营环境影响了企业综合能力的发挥。该公司的其他部门没有配合财务部门的风险管理工作，控制方法落后于目前经营形势。公司文化中对企业风险管理的认识不足，认为风险管理是管理层的事情，而管理层则认为财务部门能独立有效地完成风险识别和控制任务。而且各部门忽视自己部门的信息对于风险管理的价值，未将自己部门的信息传递给财务部门，导致财务部门不能根据历史和现状的具体经济环境分析内外部环境变化，同时也不能制定有效的风险应对措施。其他部门也不能在日常经营中落实公司制定的风险识别措施。该公司内部控制方法落后，各部门的非财务信息不能及时沟通造成该公司财务部门风险分析和控制流于形式。该公司的负债经营风险控制缺乏灵活性，加上不能应对公司面临的多变的外部环境，这样的控制方法落后于目前公司所处状态。信息传递不畅使得财务部门在项目规划和制订计划时预测的准确度下降，加上房地产项目随时可能面临突发危机导致后期投资大量增加，造成负债规模失控；在项目开发时，各项目部所持资金和所需资金无法在内部融通，不得不通过金融机构融通资金，增加了公司额外的资金成本。该公司内部控制落后的根本原因是没有设置针对公司经营情况和财务状况的风险分析和控制体系，只能获得各项目部门粗略的财务信息。公司没有设计系统的、层次分明的财务风险管理体系预警财务风险，导致管理者不能实地分析考察风险发生的整个过程，造成风险管理漏洞。3.5内部控制制度不完善公司没有设置专门机构和专门人员对风险管理流程进行监督，也没有建立专门办法对风险管理结果考核。虽然每年年初都有财务计划，并对当年公司的投融资计划进行决策，但是后续的执行情况没有人跟踪考核。公司设计的公司风险控制措施成为一纸空文。3.5.1对于投资项目没有设置及时的分析控制程序在投资分析时，盲目开发新项目。公司没有根据资金的回流量和损失的事件发生的概率分析投资计划，导致项目进行中出现投资失控。各项目部不仅需要为维持正在进行的项目正常运转不断负债，又要对新项目投入初始资金，使公司的资本结构不合理问题更严重。3.5.2对于筹资活动没有执行分析程序在筹资过程中没有根据公司所处的宏观环境分析内部财务指标，导致公司没有预留资金缓冲可能出现的资金链危机。企业在面临快速扩张和不景气的宏观环境时，仍然无限度地借入负债，增加了公司的财务风险。3.5.3对筹集的资金没有严格的控制制度房地产公司没有详细的资金控制制度，商业信用中的债权和债务没有专人管理，这造成应付款项和到期债务没有按期偿还，进而增加了利息费用和违约金支出，也造成融资租赁项目的租金无人催收，这又减少了资金流入。公司也没有记录相关事项的责任人，发现资金管理不当问题也无法及时纠正。3.5.4对资金的使用控制没有设置相应的管理制度由于该公司的各项目部资金的筹集和使用任务大部分由项目部本身负责，公司的信息传递速度慢，没有办法及时调度各项目部的资金。公司无法监控各项目部的资金存量和资金使用情况，不少计划用于资产项目的资金未用于资产项目，而用于费用支出。短缺的资金只能临时借入，这使得债务规模增加，进而导致财务的实际数据与预算差异大。大量短期借款用于长期投资造成公司出现债务期限与资产期限不匹配的问题，这增加了公司持续经营的难度。3.5.5对内部控制制度的设置不完善公司的监督管理内部控制设置出现漏洞，未将内部审计与公司财务目标结合，也没有设立独立的审计部门，导致该公司审计部门权力有限，对于发现的问题不能及时纠正和上报。因为该公司将审计部门设置为财务部的一个科室，发现了问题之后只能在财务部门内部传递。另外，该公司的审计工作被设置为事后审计，因为管理层认为信息传递不畅会使其事前、事中审计效果较差，进而省略事前、事中审计流程。4、房地产企业适度负债经营的有效把握对策适度负债经营在目前市场经济初始阶段是不可避免的，原计划经济模式下国家作为投资主体和收益分配主体的这种经济模式已不复存在。企业要发展，经济要增长就得有投入，在企业自有资本短缺的情况下，举债投入无可非议。那么，怎样才能在企业发展和控制负债风险之间寻求一条最佳途径？在一般情况下，负债成本必须低于投资项目预期回报额，否则，经营无利可图，任何优惠的筹资条件和诱人的投资项目都是不可取的。因此，最大限度地提高企业经济效益是负债投入的总原则，合适的负债成本是负债经营的前提条件。4.1正确把握负债的量与度企业的息税前资金利润率应高于借款利息率。这是企业负债经营的先决条件。如果计算出的利息率高于息税前资金利润率，就不能举债，只能用增资的方法筹资，并且应努力减少现有债务,避免财务杠杆的反作用,否则就会使企业陷入财务困境。除考虑投入与回报外还应考虑以下问题：首先，把握好负债率指标。从发达国家控制负债率看都具有具体标准，日本在第二次世界大战后，资金缺乏，企业多举债经营，因而负债比率很大，各年代一般均在70％～80％之间，美国负债率控制在40％～50％之间。目前，我国统一的负债率指标虽不存在，但对具体企业来说（如资产，利润明确情况下）存在着最优负债率。国家也应根据经济发展状况，按行业制订负债率上限指标，切实控制负债风险。日本政府和学术界一般认为股权比率和负债比率保持各50％左右较为适应。利息保障倍数指标反映出企业的经营所得保障去付负债利息的能力,它的倍数必须大于1，否则就难以偿还债务及利息。再次，在考虑以上因素时，还应考虑一定时期内整个企业现金净流入量与新投入现金净流量的关系。例：假定某企业在未投入前每年现金净流入量为500万货币单位，现准备举债1000万货币单位投入新项目，该项目回报期为5年，举债归还期为3年，每年现金净流入量为250万货币单位。按上述数据推算，该企业3年内现金净流入量2250万货币单位而还债为1000货币单位,企业有能力举债投入。假定该企业未投入新项目前每年现金净流入量100万货币单位,新增项目年现金净流入量和举债条件不变，虽从表面上看此债可借，但由于总体现金流入量仅1050万货币单位，所以此债仍有较大风险。4.2掌握最佳负债规模，选择一种比较稳健的筹资模型企业应兼顾财务杠杆利益和财务风险，充分考虑企业未来时期销售收入的增长幅度及稳定程度，企业所处行业竞争的情况等因素，以确定最佳负债规模，保持主权资金和负债之间适当的比例关系[14]。这里可以用速动比，流动比等指标体系来控制。速动比指标和流动比指标怎样的数量界限条件下才能控制和避免风险呢？速动比=流动资产－存货/流动负债流动比=流动资产/流动负债笔者认为速动比一般控制在1比较适宜，流动比控制在2较为适宜。如果大于上述指标证明企业短期偿债能力和变现能力较强，反之较弱。但上述两项指标过高则会造成资金浪费，过低会周转不灵。所以举债时要做到比率协调。4.3确定适度的负债结构我国金融市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构，也就是说，我国企业的负债能力有多大，不能与别国，甚至是别的行业和企业无条件地类比，而只能是根据其自身的情况及融资环境加以判断。企业应首先判断进行负债经营对企业是否有利,一旦确定应改进负债经营,随之要确定举债额度，合理掌握负债比例。这种渠道得到的资金，一般使用时间不长而且资金成本较高。③发行企业债券。向企业内部发行债券,可以把职工紧紧团结起来,为企业的兴衰存亡而共同奋斗,但能筹集到的资金十分有限。向社会公开集资,虽然可以筹集到数额较大的资金，资金成本高，但是，资金来源于千家万户，债券到期一定要按期偿还，稍有不慎，会带来很大风险。目前虽然国家利率政策宏观控制较严，但社会折资成本化存在着较大差异，所以在选择筹资渠道时不能有病乱投医，努力降低资金成本。同时要考虑借入资金的期限结构。企业借入资金的使用期限短，企业不能还本付息的风险就大；使用期限长，风险小，但资金成本高。所以企业对不同期限的借入资金要搭配合理，以保持每年还款相对均衡，避免还款过于集中。4.4树立风险意识加强内部控制在社会主义市场经济体制下企业要自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展就必须独立承担风险。因此，在企业必须树立风险意识，正确承认风险，科学估测风险，预防发生风险，并且有效应付风险。建立内部控制制度，从制度上防止企业经营者头脑发热、盲目扩张而导致过度负债；加强财务分析，运用考核企业偿债能力的指标分析企业所承担的财务风险和偿还能力。使企业清醒地认识到负债经营的风险，合理确定负债规模，从而降低债务风险；强化内部审计，通过独立的检查和评价活动，针对内部控制的缺陷、管理的漏洞和资金的综合使用情况，提出切实可行的、富有建设性的建议，促进经营者改善经营管理，从而提高资金的综合效益。结论房地产行业具有其特殊性，此行业的经营情况易受外部环境影响。房地产项目的开发时间长、资金回收期长。房地产行业在我国兴起时间较短，不到20年。从事对该行业的人员对经营风险的研究不够透彻，导致从事房地产行业的人员风险意识较为淡薄，风险的防范对策也不够科学合理。虽然不少专家学者对房地产企业的风险做了分析，也给出了相关的对策，但是每个企业的内外部环境不同，房地产企业风险分析不能一概而论，必须根据企业具体情况进行多角度分析，了解企业财务风险的成因、后果，才能提出和企业相吻合的风险防范对策。本文通过分析万科存在的负债经营风险及其原因，提出了建立负债经营风险防范措施的必