檀宫管家式服务方案计划

,.第 一 部 份檀宫别墅项目物业管理思路-深度管家式服务管家式服务的核心是满足客户更安全、更尊贵、更舒适的居住需求。管家式服务是基于传统物业管理上更个性、更贴身的服务。,.一、檀宫别墅项目综合特征分析1、项目定位分析A、项目定位目标产品空间尺度及价值高于以往售出别墅产品。产品首踞鄞州，质领全城。全力打造宁波首席豪宅金品牌。B、项目优势分析1）大盘规划，高端产品基础较好，客户认知度高。2）整体项目最优值的土地地块，双湖资源，产品塑造质素较高。精品文档放心下载3）项目所属地理优势，与东钱湖版块相比，本项目离市较近且环境优静。谢谢阅读C、项目劣势分析1）作为别墅项目，在符合大盘中的纯粹意境的树立存在一定难度。感谢阅读2）高端豪宅不是仙峰最擅长的产品、高端别墅客户不是仙峰最熟悉的人群；仙峰的超感谢阅读豪宅物业服务质素及思维模式尚有待提升。D、机会1）提升收藏属性，树立本区域别墅产品/富贵产品的标杆，具有极强的不可复制性，在谢谢阅读建筑之外更关注生活体验。改变客户对别墅的传统认知。2）安全与私密。富贵阶层对居住在本区域缺乏安全感，安全和私密成为目标客户关注谢谢阅读,.的重要价值。3）品牌开发关注客户情感价值。2、项目客户群体分析由于宁波檀宫别墅的单套总价基本在人民币1300万元以上，平均1300－3000万元一谢谢阅读套，这样一群客户是位于消费金字塔顶端的人群，属于新一代的财富拥有者，是富豪阶层的精品文档放心下载部分。他们因富而贵，或者因贵而富，他们的贵气感要多于富裕感，不同于一般富人的是，谢谢阅读他们也很有钱，但他们的背后是有一种文化在起催化作用，在事业和生活品位、态度上都是谢谢阅读高人一筹；他们具有社会地位显赫、经济实力雄厚、高品位、高要求等贵族标签；他们声名谢谢阅读显赫，却不喜欢炫耀，想在这里低调的过一段隐姓埋名不被打扰的日子；他们身上有一种良精品文档放心下载好的素质在传承，不光是财富，更重要的是文化、修养以及尊贵的礼仪；他们拥有多套房产，谢谢阅读对房产品的价值具有理性明晰的判断力，他们对好房子的要求不仅仅限于好地段、好户型、谢谢阅读好景观，更追求的是入住后的感受，对于他们来说要的是一种源于房子之上的生活方式。精品文档放心下载3、客户物业服务需求分析檀宫别墅客户群体的特殊性，使他们对于物业服务产生较高的期望。综合分析，檀宫别谢谢阅读墅的客户群体存在以下四项主要服务需求。第一需求是居住的安全性。檀宫别墅的客户是由社会各界的成功人士组合，就成功人士感谢阅读而言，无论从人身、财富需求出发都将居住的安全性和私密性放在首位；这就决定了檀宫别精品文档放心下载,.墅的物业工作必须以高度的安全性作为重中之重。第二需求是居住的尊贵感。如果说檀宫别墅项目本身就能带给他们成功感和尊贵感，那谢谢阅读么物业管理综合形象、员工综合素质、物业设施设备软硬件的配置、物业的细节、多元服务精品文档放心下载会让他们的尊贵感得以在入住后持续保持，满足他们对高品质生活的长期需求。精品文档放心下载第三需求是居住的舒适性，即便捷性。檀宫别墅的客户非常关注生活品质和生活细节，精品文档放心下载除了硬件品质有保障，他们也会期望物业提供有别于其它别墅的细节服务。除了关注公共部精品文档放心下载份的服务，更关注业主的个性服务和个性需求。如“一对一的健康档案”与“名医出诊”，感谢阅读满足他们对于健康的关注；如私务秘书和私人律师服务，解决他们对于家庭琐务处理；如幼谢谢阅读儿、老人接送和保姆培训工作，帮助解决老幼管理等；甚至提供协办生日、聚会等各类PARTY,谢谢阅读帮助进行各类家务的分担，确保业主居住的舒适度和便捷性。谢谢阅读第四需求是居住的社交性。对于檀宫别墅的客户而言，伴随着物质条件和社会地位的增精品文档放心下载长，对文化社交活动越来越重视。作为社会财富的高端阶层，他们有自己的圈层文化，需要精品文档放心下载一个只属于自身的圈子，这个圈子由两部分构成，一是他们的事业空间，另外一个非常重要谢谢阅读的交流空间，就是生活空间，这种空间交流，一要与他们的身份相匹配，同时更是要为他们感谢阅读的事业成长服务。所以，檀宫别墅物业管理中的礼宾服务也将提到重要议事日程。谢谢阅读,.,.二、檀宫别墅项目物业管理思路综上所述，根据檀宫别墅的产品定位和客群需求，结合其项目本身的设施设备配套，深谢谢阅读入研究檀宫别墅中未来入住业主的居住习惯、服务要求及消费动态，天誉国际物业设定了专谢谢阅读为檀宫别墅项目量身定做的物业管理服务方案，即“深度管家式服务”，并由此来安排设谢谢阅读置相应的物业管理设施及服务，创造出相应服务的内容和标准，建立与之相匹配的管理机制，感谢阅读吸收符合这些服务要求的管理者和员工，来贯彻实施具体的日常运作。从而，在传统的物业谢谢阅读管理服务的基础上，更安全、更豪华、更舒适、更贴身地为客户进行服务，多元满足客户的精品文档放心下载居住需求，以彰显本项目顶级豪宅之个性特征。1、“深度管家式服务”理念及管理特点“深度管家式服务”是一种撷取传统管家－私务助理的优点，结合酒店金钥匙服务宗旨，精品文档放心下载融会五星级酒店系统化的服务管理模式，实施一对一（多）的更具人性化、个性化、与客户感谢阅读距离更近，更贴身的服务。这是“英式管家”理念基础上创新的“中国管家”服务模式。在精品文档放心下载可控制的成本范围内，檀宫别墅的“管家式服务”比传统物业管理更能满足客户安全的、尊感谢阅读贵的、舒适的、社交的需求。主要体现在它的物业人力配置比普通别墅更多，物业员工的单精品文档放心下载体素质更高（较高的工资可以吸引高素质的工作人员），而服务内容更多，服务细节更多。谢谢阅读A、在檀宫别墅，天誉国际物业会在每幢设置小管家，专职小管家为每幢户家庭提供每日10感谢阅读－16小时专职服务，根据客户需要协调专业技术团队最短时间满足住户要求。由于每幢都精品文档放心下载有专职管家，这位管家可以很清楚了解所服务的住户的居住习惯、脾气性格、服务要求以及精品文档放心下载消费动态，随时达成近乎量身定制的要求。除了日常清洁、维修外，在外界单位与住户之间，感谢阅读担任桥梁工作，如同一位私人助理一样，住户只要享受成果，再无须为过程烦恼。谢谢阅读B、在檀宫别墅，大小管家们除了为业主提供基本的、共性的物业服务以外，还为业主提供精品文档放心下载,.个性的、可供选择的服务。主人可依家庭及个人的需求，要求管家们提供度身定制的服务内精品文档放心下载容，只要坐享家中，就可以享受所需服务自动上门的好处，同时主人除了管家外，不必要接感谢阅读触第三者，多了一份生活上的隐私保障。C、在檀宫别墅，除了一般的门岗、车岗、监控岗以外，另行配置内保人员和外保人员，24谢谢阅读小时进行别墅的整体安全管理。所有的安全人员与单元楼道内的小管家形成相互呼应的关谢谢阅读系，为业主提供更为安全的居住环境。D、在檀宫别墅，除了一般物业管理中的客户服务人员以外，天誉国际物业还单独配置了礼谢谢阅读宾部和人力资源专员、品管专员，强化别墅的品质管理和社区文化管理，结合总部力量，为感谢阅读业主度身定制合乎品味的共享空间。同时，在客户服务中心设立24小时服务中心，尽可能精品文档放心下载为业主提供生活的便利。这种全程序的周到、贴心关爱服务，是一般的居住物业无法达到的。天誉国际物业通过精品文档放心下载大量引进酒店管理专业人士和天誉国际物业原有的优秀员工，一方面秉承天誉国际物业一贯感谢阅读的工作作风，做好常规专业设施设备保养、安全保卫、环境保洁、绿化养护等工作；另一方谢谢阅读面则强调管家概念，让每一幢业主都拥有二、三个专职管家，通过管家调用整个专业团队的谢谢阅读人力及物力资源，来协调管理区域内的所有工作，确保所有服务需求能够直接、高效地进行感谢阅读处理，为业主提供更多、更全面的专享服务。2、深度管家式服务模式深度管家式服务是适用于别墅物业管理的有效模式，通过全程、各个方位、365天24感谢阅读小时为业主提供优质服务，可以具体表述为：1、关注业主不同层次、不同方位的服务需求；2、全过程完成业主的服务指令；,.3、365天24小时满足业主的服务需求；4、对业主给予管家式的服务和关怀。客 户提需求回访提供供服管家中心服务务指指令令生活管家 事务管家反馈简而言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重、谢谢阅读贴身的服务，又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的舒适环境和文化氛围，使业主在感谢阅读生活、文化上的品味需求得到满足的一种人性化和文化色彩的物业管理服务模式。精品文档放心下载3、“深度体验管家式服务”——一对一（多）式管家服务内容谢谢阅读根据目标客户的需求，通过天誉国际物业各专业模板的培训，檀宫别墅的管家，不仅极精品文档放心下载具亲和力，深刻理解业主需求，同时还具有丰富的知识面及动手能力。我们的管家能为业主精品文档放心下载提供一对一(多)，且极具私人化的贴身服务。我们的服务理念是：Younameit,wehavegot谢谢阅读it.其具体服务内容如下，但不仅限于以下所述之服务项目。谢谢阅读-提供使用各种数码设备及家用电器咨询服务-提供选菜、做菜、配菜，营养搭配指导，各种餐具使用咨询服务感谢阅读-室内整体清洁服务-衣物清洗及熨烫服务,.-总台服务（定时叫醒、留言、速递、物品寄存等）-各类预订服务(机票、餐厅、鲜花等)-各类代办服务(购物、送餐、搬运、保险等)-各类中介服务（房屋中介、保姆中介、代办产权、异地安家等）感谢阅读-提供整套市内娱乐、体育、餐饮、政府机构、商务机构、其它信息等咨询服务谢谢阅读-提供汽车保养服务-提供陪同出游-孩子护送服务（另签安全协议）-看病陪同服务-紧急医疗服务-陪同外出就诊、预订名医入室治疗-婴儿照管服务（另签安全协议）-老人关爱照顾服务-宠物关爱服务-办理生日Party服务-私人VIP聚会接待布置全程服务-家庭宴会服务-商务秘书服务(打字、翻译、复印、装订、票务代办安排会议室等)谢谢阅读-法律顾问服务-提供健身、美容、养生等知识咨询服务-提供红酒鉴赏、雪茄保养服务-根据时尚走势，适时推出时尚讲座服务,.-提供各类理财服务(注：上述服务费用不完全包含在物业管理费内，根据最后拟定服务内容制定相应收费标准)感谢阅读4、“深度体验管家式服务”的具体埸景构想情景一：若住户在家中感觉不适，又不愿出门接受治疗，业主通知小管家，客服中心将感谢阅读在第一时间内与宁波顶级私家医院或就近与著名医院等专家联系，提供全程驾车服务，将专精品文档放心下载家自医院接至住户家中为其提供私人诊断服务，为客户配药、并由小管家亲自送药上门，谢谢阅读或在本项目会所中专设一个房间，定期安排上述医院各科专家上门坐诊。谢谢阅读情景二：业主临时接到电话有朋友或合作伙伴至宁波，但因公务繁忙无法接机时，业主感谢阅读通知小管家，客服中心能够在第一时间内为其预订酒店客房及餐饮，并根据名字、航班号为精品文档放心下载其提供临时接机服务，并负责将客人送到预定酒店之客房。谢谢阅读情景三：业主邀请尊贵的客人至家中聚会用餐，为了能将聚会活动搞的有品位、有气氛，谢谢阅读同时要有美味可口的饭菜，业主提前通知小管家，客服中心能够在第一时间内为其进行聚精品文档放心下载会筹划服务和准备工作，由管家确定菜谱，并联系专职厨师上门服务，同时管家负责现场精品文档放心下载整体统筹。情景四：业主接到朋友来电，为避免在家中会客，希望尽快寻找一处具有私密性的幽雅精品文档放心下载之场所与朋友进行交谈，业主通知小管家，能够在第一时间内为其寻找最符合其需求的场所，感谢阅读例如：本项目会所或其它高级会所、高档餐厅，并代为提前预订餐位，提供代办服务。感谢阅读,.情景五：为新搬入住的业主家庭提供新生活启航服务 ，包括小孩就读指引、户籍代办、谢谢阅读出行购物娱乐休闲指引、搬家服务等等，让业主从入住的第一天就有宾至如归的感觉。谢谢阅读以上所做关于檀宫别墅物业管理的服务构想，可以让檀宫别墅的业主在现有的服务成本谢谢阅读下，感受到类似于全产权五星级酒店服务品质的“管家式服务”，这种礼遇在目前顶级豪宅谢谢阅读管理模式中并不多见。天誉国际物业期望通过集合十余年酒店管理和物业管理的工作经验，谢谢阅读力创本土企业顶级豪宅管家服务的先河。,.第 二 部 份檀宫别墅物业管理实施方案一、檀宫别墅客户服务中心构架保洁环境消杀管绿化理监控中心安治安管理全消防管理 管理车辆管理智能化管理设备运行工设备维护程电梯维护 管理空调维护建筑维护

事务管家服务部

,.客户别墅管家服务中心管理处主任品质管理监督小组

生活管家服务部,.,.二、檀宫别墅客户服务中心物业管理人员配备檀宫别墅客户服务中心人员配备部门综合管理部工程技术部

职位人数主要工作范围大总管1全面负责园区物业管理工作，对各部工作落实检查及对外协调等。在公司、开发商、业主委员会所授权限内展开工作。副总管1协助大总管负责日常物业管理工作，对各部工作落实检查等。大管家3负责客户服务部、礼宾服务部、财务部的专业管理、行政事务管理和协调工作等。负责每排楼的日常物业管理服务，客户联络、客户服务跟踪、管家8做好业主的投诉处理，做好各楼宇工作之间的沟通与协调，监督检查管辖区域小管家的工作。小管家20负责各单元的客户联络、客户服务、做好业主的投诉处理、处理归档记录及日常物业管理服务。行政人员3负责客户服务中心行政、人力资源、培训及社区文化策划等工作，对接总公司与园区的各项工作指导与检查。财务1物管费收缴、费用报销及内勤工作，对接总公司财务部的各项财务工作安排。大管家1全权负责园区各项设施设备的综合管理，建立工程管理规范，确保各项设备的正常运作，落实各项培训与专业指导工作。领班1负责园区日常维修、维护、装修管理工作，负责维修人员的工作调配。专业维修2弱电、智能化设备、消防的正常运行与维护保养工作。负责园区公共部位的水、电、油漆等工程的日常维修保养；受综合维修6理业户报修，及装修管理。,.部门安全服务部环境管理部

职位人数主要工作范围大管家1全面负责园区的安保、消防、车辆管理及与相关部门的协调，建立安全管理规范，落实各项培训与专业指导工作。管家助理1协助大管家对安保、消防、车辆的日常管理工作。领班8负责当班安全员的日常管理，协助管家助理做好别墅安全防范及交通管理。安全员48全天24小时负责别墅门岗、巡逻岗、车库等治安防范及交通疏导工作。监（消）控员4全天24小时负责监控园区及周边区域的安全，负责消控设备的操作。大管家1负责园区保洁、绿化工作的统筹管理，建立环境管理规范，落实各项培训与专业指导工作。主管1负责园区保洁绿化日常的督导、排班、材料控制等各项工作。领班4负责当班保洁的日常管理与检查，协助保洁主管完成核定的保洁任务。保洁18负责别墅的日常清洁工作，及业主特约清洁专业服务。绿化技工6负责别墅绿化维护、养护工作。合计人数 人,.檀宫别墅客户服务中心主要部门人员配备说明(1)综合管理部经浙江天誉国际物业管理有限公司测算，檀宫别墅客户服务中心综合管理部共需配备工作人员精品文档放心下载人，具体情况见下表：岗位 配置人员 岗位职责完成公司的目标管理计划和绩效考核计划，组织建立别墅的各项管理制精品文档放心下载大总管1名度，协调别墅内外事务。协助大总管负责日常物业管理工作，组织制定各项工作计划，落实及核感谢阅读副总管1名查别墅的各项工作。负责客户服务中心行政、人力资源、培训及社区文化策划等工作，对接精品文档放心下载行政人员3名总公司与园区的各项工作指导与检查。负责别墅客户服务的总体工作，跟踪各项客户服务的细节，处理客户的谢谢阅读客户服务1名 投诉、对管家、小管家日常工作的检查与督导。针对客户需求开发新的谢谢阅读大管家对客服务项目。负责客户综合代办服务的受理，组织策划社区文化的创意和实施，组织感谢阅读礼宾服务1名大管家 引入各种社会上等服务力量，完成多元化的客户需求。精品文档放心下载,.管家8名小管家20名财务1名大管家收费员1名

每栋楼安排一名管家，承担小管家领班的工作职责，负责每栋楼的日常谢谢阅读物业管理服务，客户联络、客户服务跟踪、做好业主的投诉处理，做好精品文档放心下载各楼宇工作之间的沟通与协调。每栋楼安排2名（16小时服务），负责各单元的客户联络、客户服务、感谢阅读做好业主的投诉处理、处理归档记录及日常物业管理服务。精品文档放心下载负责园区整体的财务管理工作，把控各项费用收支，编制财务报表，对精品文档放心下载接总公司财务部的各项工作。负责园区各项收款，及时录入各收费款项的明细台帐，按季报送管理中心收取物管费的统计报表；汇总各项收费明细，每周报公司财务部；及时上交现金。谢谢阅读(2)工程技术部经浙江天誉国际物业管理有限公司测算，檀宫别墅客户服务中心工程技术部共需配置工程人员10精品文档放心下载人，具体情况见下表：岗位配备人员岗位职责全权负责园区各项设施设备的综合管理，确保各项设备的正常运作；负工程大管家1名责房屋、设备、设施接管验收；负责设备、设施运行及维护管理；编制检修规程及费用预算；落实节能措施。配合工程大管家做好别墅设备管理、日常工程维修工作；配合制定各专业系统的维修保养计划、制定检修计划，并组织实施；负责审批客户二领班1名次装修方案；负责与客服中心-的联系协调工作，处理业务范围内发生的问题及投诉，控制日常工作质量，及时纠正不合格项并制定预防措施；感谢阅读综合维修6名专业维修2名

,.负责提供能源消耗分析报告等。负责园区内公共部位水、电、土建、装潢、油漆等工程的维修保养；陪谢谢阅读同业户验房，开通水电；协助对客户二次装修工程的监督管理工作；受精品文档放心下载理业户报修；配合专业维修工进行机电设备的保养、检修等。谢谢阅读1、每天对别墅内所有弱电及智能化系统进行巡视，巡视过程中发现异精品文档放心下载常情况时，及时采取措施，处理不了的，及时联系维保单位等；对谢谢阅读别墅公共区域智能化系统、消防系统等弱电系统进行维护维修工作，感谢阅读并配合保安定期进行消防自动报警系统、保安监控系统、对讲系统精品文档放心下载的测试工作等。2、按规定对变配电等设备进行值班、巡视检查，发现缺陷及时汇报，谢谢阅读并主动消除力所能及的设备缺陷，做好变配电设备运行数据的抄录谢谢阅读及维护保养工作等。(3)安全管理部经浙江天誉国际物业管理有限公司安全管理中心估算，檀宫别墅客服中心安全管理部共需安全谢谢阅读人员62名。详细说明如下：岗位设定 人员配备 分班说明 岗位主要职责,.大管家1名实行日1班制。全面负责园区的安保、消防、车辆管理及与相关部门的协调，落实专业指导与培训工作。管家助理1名实行日1班制。协助大管家对安保、消防、车辆的日常管理工作。制定并落实别墅月、年度工作计划。实行日4班制，主、次出认真做好外来人员出入登记工作，热情、礼貌入口早/中各班分别为3接待来访人员，引导来访车辆泊至指定车位，门岗24名名，夜班分别为2名，各并做好相应人、车、物的出入登记工作。对进班机动换岗1名，替休6出别墅的可疑人员进行监控。名。实行日4班制，每班2负责管辖内的巡视工作（区域内工作落实状秩序领班8名人，替休2人。况，对员的监管及区域内本部门的客诉处理）。内巡――负责巡视检查车辆、人员进出，车辆指实行日4班制，每班6挥与引导等工作；巡逻安全员24名人，替休6人。代客泊车――负责相关机动车辆停放、安全管理及引导等工作。实行日4班制，每班1监（消）负责监视、通报、处理楼宇内外各类异常情况，4名人，替休1人，消防专管控岗及消防各方面工作。员1名。,.环境管理部（一般外判）经浙江天誉国际物业管理有限公司管家部测算，檀宫别墅客服中心环境管理部共需保洁人员23感谢阅读名，绿化人员6名。具体详细说明如下：岗位配置人员岗位职责负责环境管理部与其它各部门的沟通、协调工作；负责环境管理部新员工入职及各岗位的在职培训；环境管理部大主管1名负责环境管理部工作范围内与业户的沟通工作；负责环境管理部总体工作安排及管理、督导工作。负责该区域外围替班及计划保洁、绿化工作；领班4名负责分管区域并协助主管工作。外围保洁员12名负责外围公共区域卫生工作。特约保洁6名负责进行业主室内的特约清洁工作。负责园区内绿化养护；绿化技工6名负责园区内绿化消杀；负责园区绿化造型美化。,.三、宁波檀宫别墅项目前期物业管理接管工作实施细则1、服务中心和团队组建――建立高效、规范、富有管家精神的服务体系谢谢阅读根据设定的管理方案，组建管理团队，明确各部职责和个人职责，落实分工，高效合作；根据谢谢阅读公司设定的各项管理模板，完成服务中心的装修和各项制度的建立工作，组建各项客户档案，完善感谢阅读项目管理细节。同时，团队入驻前期，将加强员工的各项培训工作，确保业主入住前期即能为业主谢谢阅读提供优美的服务环境和良好的服务氛围。✓ 管理构架、岗位职责、管理制度的建立和实施✓ 年度工作计划、年度财务预算的建立和实施✓ 完成人员招聘、人员分工✓ 员工培训、制服制做✓ 服务中心装修、服务设施设备的配置✓ 业主档案、业主手册建立、完成各类表单制做✓ 与所处地政府相关部门及社区的沟通联系2、安全管理――强调安全第一和预防为主的原则在交房前后，建立严格的人防安全防范程序，制订出各种安全防范管理制度，包括对别墅的外精品文档放心下载围管理、楼宇管理、消防管理、道路车辆管理，以及突发事件应急处理方案等，将责任落实到每一感谢阅读位工作人员。宁波檀宫别墅项目是一组高档别墅建筑，天誉国际物业将把安全管理工作作为头等大谢谢阅读事，实行“预防为主”的方针。制定严格的管理制度，对装修的防火管理、日常的安全及应急预案谢谢阅读等方面严格落实，并定期进行演练。✓ 安全管理岗位职责和各项管理制度的建立和实施✓ 消防管理岗位职责和各项管理制度的建立和实施,.✓ 安全员宿舍建设和保安用具配备✓ 安全员专业培训计划的建立和实施✓ 与当地公安机关、消防机关的沟通联系3、工程管理――做好园区智能化设施设备管理，确保设施设备的正常运行谢谢阅读天誉国际物业在高科技发展领域居于同行业的前端，拥有自己的专业外网和内部工作网络系统。感谢阅读宁波檀宫别墅项目的设备管理将由公司工程管理中心全面负责。公司拥有一支稳定的高素质的精品文档放心下载工程技术人员队伍，有多名宾馆工程管理的资深人士及电梯、空调、强电、弱电等方面的专业精品文档放心下载技术人才，并聘有各类专业技术顾问。在充分掌握宁波檀宫别墅项目各类设备系统运用基础上，精品文档放心下载制定出详细的智能化设备运行、维护方案，力争做到“三个到位”，即专业技术人员操作到位，谢谢阅读管理人员培训到位，业主设备使用到位（住户能否使用智能化设备是降低别墅管理难度、提高感谢阅读管理效率的关键）。✓ 工程档案和工程岗位职责的建立和实施✓ 物业验收和移交方案的建立和实施✓ 工程管理制度和设备保养计划的建立和实施✓ 工程节能及环保方案的建立和实施✓ 工程专业培训计划的建立和实施4、环境管理――为业主提供一个高尚、优雅的居住地天誉国际物业的环境管理包括了保洁、绿化两部份。通过对于室外公共绿地和空间的整个清洁精品文档放心下载修饰工作，使宁波檀宫别墅的公共环境始终保持整洁、有序，为业主提供一个高尚的居住环境。精品文档放心下载✓ 保洁管理方案、管理制度的建立和实施,.✓ 绿化管理方案、管理制度的建立和实施✓ 保洁、绿化服务人员培训制度的建立和实施5、交房管理――成为开发商与业主之间共同信赖的服务商精品文档放心下载协助开发商完成交房前的各项交验房工作，帮助业主查检各类可能存在的质量隐患并配合开发感谢阅读商完成整改工作；完善园区中的各类标识系统，充分保障园区的服务品味；制定和完善各类业主服感谢阅读务手册，制定各类服务内容和服务标准；陪同客户完成交房流程，落实客户交待的改进意见，并及精品文档放心下载时反馈开发商。通过真挚的服务，成为开发商与业主之间共同信赖的服务商。精品文档放心下载✓ 交房工作计划的建立和实施✓ 工程验房计划的建立和实施✓ 完成别墅VI系统✓ 完成管理公约和服务手册✓ 完成交房流程设计✓ 完成交房前后各类服务及活动方案✓ 受理并落实客户投诉处理6、装修管理――确保豪宅外立面统一美观的唯一方法天誉国际物业将根据以往的装修管理经验，结合项目的实际情况，制定出相应的装修管理流程感谢阅读和装修管理制度，并在前期就做好各项预防措施，确保宁波檀宫别墅项目的建筑整体美观，维护顶谢谢阅读级豪宅的居住氛围。✓ 制定《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》，明确装修约定谢谢阅读✓ 制定装修协议，明确违约责任,.✓ 制定业主装修登记制度和装修审批流程✓ 建立并落实装修户巡查制度✓ 落实与主管部门的沟通联系工作7、精装修房管理——作为业主的好管家，确保业主成品房完好性谢谢阅读由于宁波檀宫别墅将有部分楼宇以全装修精品房形式交房，精装修房的管理将面临业主／住户精品文档放心下载期望高、交验工作重、成品保护量大的特点，为此我司将针对此批物业制定专向管理方案，根据其谢谢阅读特点在前期验收和后期维护上制定相应管理措施和管理制度，确保宁波檀宫别墅精装修物业业主收精品文档放心下载到完好的物业。✓ 建造阶段提前介入，参与隐蔽工程及装潢工程的验收✓ 精装修房交房时，加强验收和点交工作，发现问题督促承包商整改精品文档放心下载✓ 从整改跟进、维护保养、防盗防损、空房管理等方面着手做好成品保护精品文档放心下载✓ 制定空置房管理办法，确保空置房完好率8、客户服务――一对一（多）的深度管家服务体验宁波檀宫别墅的客户服务将通过客户服务中心总台、单元服务前台和礼宾部三个部份共同配合感谢阅读完成。礼宾服务的概念源自法国的五星级酒店，服务范围包括咨询服务、餐厅定座、机票订位、秘谢谢阅读书服务、交通安排、会议预定等。✓ 客户服务流程、管理制度的建立和落实✓ 个性化服务手册和菜单的建立和落实✓ 大小管家专业培训制度的建立和落实✓ 服务方案和社区文化活动方案的建立和落实✓ 物业信息智能化建设9、品质管理——环环相扣的品质督导,.天誉国际物业由具有酒店管理经验的博士、硕士等高学历专家及公司高层人员组成品管督导小感谢阅读组，定期对各项目进行品质检查；各项目也成立相应的品管实施小组，定期自检并向客户展开《满感谢阅读意度调查》。通过对各个工作环节的监督检查、业主走访和品质分析会议等形式，及时收集各类信息，感谢阅读有效提升服务内涵。宁波檀宫别墅接管前期，公司品管部将安排各专业部门直接入驻园区，协助项精品文档放心下载目完成各专业部门的规范操作。✓ 社区品质管理制度的建立和落实✓ 团队绩效考核办法的建立和落实✓ 四级培训系统的建立和落实✓ 客户满意度调查方案的建立和落实,.四、檀宫别墅项目前期物业管理阶段服务内容项目前期物业管理阶段是指檀宫别墅项目交付使用后至檀宫别墅业主委员会成立前，由天誉国谢谢阅读际物业负责其间的物业管理服务。结合檀宫别墅项目前期物业管理接管工作实施细则，檀宫别墅物感谢阅读业日常服务的主要内容如下：1、客户服务檀宫别墅的客户服务主要由综合管理部承担。具体服务将通过服务中心总台、单元服务前台和客户服务部、礼宾服务部共同配合完成。檀宫别墅项目客群需求，设置专门的礼宾服务部配合管家管家完成一切业主交办的事宜，同时进行园区社区文化活动的策划组织和实施，并组织社会各类服务资源，为业主提供专享服务。谢谢阅读✓ 客户日常接待以及客户投诉处理✓ 协调处理各个部门与大、小管家间的工作落实✓ 协调物业管理费用的收缴情况✓ 制定并落实各项客户服务和社区活动方案✓ 检查并督导各部门的工作✓ 完善物业信息智能化建设2、安全管理檀宫别墅的安全管理工作主要由安全管理部承担。檀宫别墅是杭州市首家真正实现智能家居的谢谢阅读高档社区，智能化程度高，功能涉及面广。檀宫别墅的安全管理将结合先进、有效的智能化安防设感谢阅读备及仪器，使人防管理、物防管理与技防管理相结合。“人防”由客户服务中心统一指挥调度，强调感谢阅读多重结合，即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合，整装与便装相结合、小围合与大谢谢阅读围合相结合;“物防”统一采用隔离围栏，墙边种植带刺植物等手段提高防范能力;谢谢阅读24小时安全服务，门岗、巡逻岗、监控、内保、外保巡查；精品文档放心下载交通秩序与车辆停放，外来车辆进出管理；智能化系统有效应用，煤气报警，疾病等紧急事件报警装置应用;谢谢阅读停车泊位管理；维护交通安全；水系统、维修埸所立明显指示牌，别墅入口及通告等;限速、限重、禁鸣，保持别墅安静；,.✓ 实行犬类宠物监督管理。3、工程管理檀宫别墅的工程管理工作由工程技术部承担。其专业服务主要体现在全面调控园区的各项能源感谢阅读供应，并落实别墅的设施设备的维修保养，并适时完成其更新改造，确保业主使用舒适。精品文档放心下载✓房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。（共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、感谢阅读楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共用部位。）精品文档放心下载✓ 共用设施设备的维修、养护、运行和管理。（共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、精品文档放心下载垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。）谢谢阅读✓ 管理与物业相关的竣工图纸以及其他资料。✓ 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，谢谢阅读接受委托并合理收费。4、环境管理檀宫别墅的环境管理工作主要由环境管理部承担，主要包括保洁、绿化两部份。通过对于室外谢谢阅读公共绿地和空间的整个清洁修饰工作，使檀宫别墅的公共环境始终保持整洁、有序，为业主提供一感谢阅读个高尚的居住环境。✓ 及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长；谢谢阅读✓ 清理公共绿地，保持公共绿地整洁；✓ 必要的补种，保持绿化的完整；✓ 保护和改善生态环境；✓ 公共环境卫生、道路的保洁；✓ 公共设施设备的保洁；✓ 生活及装修垃圾的收集、清运。5、装修管理檀宫别墅项目的装修管理由安全管理部和客户服务部共同配合完成。如何保持建筑外立面的美感谢阅读观、整洁和园区的装修管理工作也将成为檀宫别墅项目物业管理的重点任务。精品文档放心下载,.✓从物业销售阶段就协同发展商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》让感谢阅读业主提前了解今后在物业管理服务中的权利和义务;✓ 与房管局房屋装修监察部门建立经常性联系，依靠政府职能部门的力量，按照全国《物业谢谢阅读管理条例》及《房屋装饰装修管理条例》来规范业主的房屋装修行为，对违章装修的行为及时感谢阅读作出处理;✓ 在业主装修登记之时，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《房屋装饰装修管理条精品文档放心下载例》，告之业主在装修过程中避免出现的问题;✓ 对装修户进行巡查，及时了解装修进度，发现违章及时控制，迅速整改，把违章装修的影谢谢阅读响控制在最小范围。6、消防管理檀宫别墅消防管理成为日常管理工作中的重要环节。在檀宫别墅，消防管理工作由安全管理部主要承担。谢谢阅读✓ 消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效；✓ 确保消防通道畅通；✓ 加强易燃、易爆品的管理；✓ 加强消防常识的宣传，开展义务消防；✓ 发生火灾及时报警，并积极组织灭火。7、品质管理檀宫别墅的品质管家将承接公司品管部门与项目品管工作，每日定期检查园区各个作业群体的精品文档放心下载工作品质，对不合格的工作随时进行督导。✓ 社区品质管理制度的定期考察;✓ 客户满意度调查的进行和客户意见的整改落实;✓ 专业规范的不断落实和实施。8、财务管理檀宫别墅的财务管理由财务大管家落实实施。按照国家会计制度规定，对于物业收入进行认直谢谢阅读,.审核，分录计帐，做到手续完备、帐目清楚，达到三相符（帐单相符、帐帐相符、帐表相符）。精品文档放心下载✓ 负责向业主（使用人）收取物业管理服务费;✓ 每日做好各种会计凭证和财务处理工作;✓ 保管好赁证、帐薄、报表等一切档案资料;✓ 做好分类计帐，做到定期公布帐目管理。9、智能化管理根据檀宫别墅家居智能化的特点，物业在日常管理中也力争全面推进智能化管理工作。这项工作谢谢阅读将由综合管理部统一落实。✓ 物业信息智能化利用物业管理软件平台，令园区文档、住户信息、员工档案、财务会计、物业收费一卡通等管理工精品文档放心下载作更加快速、便利。✓ 安防管理智能化利用园区周边防范报警系统、访客对讲系统、家庭安全防范系统、巡更系统，实时监测园区环境，谢谢阅读及时排除各项隐患，确保园区安全。✓ 物业管理智能化利用远程自动抄表、远程监控设备、车辆出入管理系统，有效管理园区各项设备，减少维护成本，谢谢阅读降低物业管理工作量。-住户管理智能化利用园区信息公告栏、电子邮件箱、园区网站，高效及时地解决住户投诉、报修等问题。精品文档放心下载,.五、檀宫别墅物业管理服务具体措施“檀宫别墅”房屋、公共设备设施维护保养措施表一、房屋日常维修保养方案序号项目维修类别计划方案实施效果局部受损；交付后因每周巡查一次，室由工程部按照有关修缮规程安全、正常使房屋承重1装修或其它原因造成内装修阶段要每天实施维修；如局部受损较重，用，功能完结构部位巡查，发现问题立应请专家“会诊”，提出方案，的结构问题。好。即处理、维修。委托专业公司实施。外墙局部渗漏；外墙由工程部按照有关修缮规程无渗水、无违每季检查一遍，发实施（或请专家“会诊”，提2外墙面大面积渗漏；外墙面章、整洁统现问题，及时维修。出方案，委托专业公司实的翻新。一。施。）。隔热层破损：防水层半年检查一遍，发由工程部按照有关修缮规程无积水、无渗3屋面破损造成屋面渗漏；实施维修，按照年度普查计划漏：隔热层完屋面积水。现问题，及时维修。好无缺。维修。表二、房屋、设备定期维修保养方案序号项目维修类别计划方案实施效果每年对房屋基础进行一由工程部按照有关修次检查；及时了解房屋的缮规程实施维修；如局部受损；施工质量结构安全，正常房屋承重结构性能，作到早发现，局部受损较重，应请1原因造成的结构问使用。结构性能结构部位早处理。专家“会诊”，提出方题。完好。案，委托专业公司实施。每年清洗二次；每年雨季外墙局部渗漏；外墙工程部负责实施。清外墙平整，无渗前对住户外窗台进行一2外墙面大面积渗漏；外墙面洗外墙委托专业单位漏水；整洁统次密封维护检查，杜绝雨的翻新。进行。一。水侵入。3 屋面 隔热层破损；防水层避雷网每2年刷一次油工程部负责实施。 无积水；防水层感谢阅读,.破损造成屋面渗漏；漆，防止锈蚀：每半年疏正常，有效发挥屋面积水。通一次屋面雨水口；每年功用；无渗漏；对屋面防水层检修一次：隔热层完好。每年翻新更换老化部分。每年检修一次线路和灯线路无老化；灯线路的检修维护；灯4照明设施具，更换老化线路和损坏工程部负责实施。具完好；使用正具的维修及更新。灯具。常。每年对消防系统主要设备进行一次全面检修，每疏散标志的维修及维年对室内外消火拴、消防护；消火栓/喷淋管网/喷淋结合器及室内消火由消防、机电、维修运转正常，安5消防设施及管道附件、排烟阀、栓箱油漆一遍，并将消防专业人员对应负责实全、设备完好。防火阀等维护及检带晾晒一次，以防发霉；施。修。每年对消防疏散门进行一次维护，每半年进行一次消防联动试验。每年对上下主管进行一次检修并油漆，紧固管道上下水管道渗漏、堵美观完好、上下固定码：每年雨季前检查6上下水管塞、破裂、锈蚀、支工程部负责实施。水通畅；无渗一次雨水口，更换不合格架松动。漏。部分。每年对地下管网进行一次检漏。,.表三、公共设施日常维修方案序号项目维修类别计划方案实施效果1道路车道、人行道侧石每周检查一遍，随工程部负责实施。平整、无坑洼、无积水、无坏随修。缺损。公共路灯、草坪灯、围每周检查一遍，随使用正常；灯罩完好，无积2坏随修。应急灯每工程部负责实施。照明墙灯、应急灯。尘；灯杆及灯座无破损。季测试一遍。雨水口、雨水井、每周检查一遍，发井盖完好有效发挥功用；无3沟渠池污水斗、化粪池、工程部负责实施。渗漏；无缺损；无堵塞。阀门井现问题，及时维修。4消防设消火栓/喷淋管网每周检查一遍，发工程部负责实施。管道畅通；无泄漏；消防设施管网及管道附件施正常有效。现问题，及时处理。5公用标识牌每周检查一遍，发客服中心负责实标示设施完好、标示无损标识警示牌现问题，及时处理。施。坏。6健身器材健身器材每周检查一遍，发工程部负责实施。确保各类器材正常使用、安现问题及时处理。全可靠。表四、公共设施定期维修方案维修序号

项目

计 划

方案

实施效果类别减少不必要的路面污损和每年对局部破损严重的车

翻新工作由工程部车道

破坏；使局部严重损坏路道、人行道、侧石应控制在组织专业维修工或1

道路

人行道

面，通过翻新延长寿命，从10‰以内，共他控制在委托有关施工作单侧石

而使整个道路保持均衡使5‰每年内。

位实施。用功能。,.雨水口井盖板每年刷一次漆：每季沟渠雨水井2度清洁井内杂物一次：每年工程部负责实施。井盖正常使用；排水通畅。池井污水井全面维修完善一次。阀门井每半年对标志安放基础稳公用标识牌客服中心负责实标志清洁、清晰、美观；安3固情况进行检查维护：每半标志警示牌施。放稳固。年对标志进行维护一次。自行自行每2年粉刷一次；4工程部负责实施。安全正常使用，美观完好。车库车库每年油漆护栏一次。表五、电气设备保养计划每每半每每半每项目日周月月季年年民用供／配电设备各设备控制箱／柜至负载绝缘检查√各设备控制箱／柜接线端子检查紧固√各设备控制箱／柜内外清洁√各常、备用设备切换运行√二次启动控制箱性能检查√各自动切换装置性能检查√,.应急诱导灯放电检查 √公共照明电源开关箱接线端子检查、紧固 √公共设备电表读数记录 √公共设备配电系统参数记录 √公共设备电表／配电拒接线端子检查、紧固 √公共设备电表／配电柜内清洁 √公共设备配电间清洁 √表六、给排水设备保养计划每 每 半 每 每 半 每 二项 目日 周 月 月 季 年 年 年1、消防、喷淋系统消防、喷淋泵渗漏水检查 √消防、喷淋泵过滤器清洗检查 √消防、喷淋泵点动运行 √消火栓箱检查 √喷淋放水阀检查 √消火栓启泵检查 √喷淋末端放水启泵检查 √消防、喷琳系统压力检查、记录 √,.水力警铃试验 √消防喷淋设备外表清洁 √设备外表及管道油漆 √各蓄水池进排水阀检查 √系统渗漏水检查 √生活蓄水箱清洗 √2、污水处理系统系统工作情况检查 √系统管道、阀门渗漏检查 √设备房、设备清洁 √系统设备大修保养 √3、排水系统各潜污泵工作情况检查 √液位控制器检查 √水泵控制箱检查 √集水井清洁 √排水沟检查、清理 √室外窨井检查、清理、疏通 √排水系统管道检查、疏通 √4、给水系统表七、智能化系统的维护保养计划,.项目每每每每半每日周月季年年1、消防报警系统系统工作情况检查√故障点排查、调试√系统检修保养√消防泵/喷淋泵/稳压泵点动试验√探测器抽测√消防联动检查√主机内部检查、维护、清洁√主机表面清洁√2、安保监视系统系统工作情况检查√系统检查保养√摄像机外罩清洁、调整焦距光圈、调校摄√像范围显示屏、设备机柜表面清洁√设备内部检查、维护、清洁√检查录放像质量√围墙红外线探测器性能检查、清洁√3、可视对讲及门禁系统系统工作情况检查√各用户机与管理机之间性能检查√设备内部检查、维护、清洁√4、紧急广播系统系统工作情况检查√功放、音源、音响设备检查、维护、清洁√背景音乐与消防广播切换检查√5、机房、弱电间及其他系统监控中心清洁√弱电间或弱电箱清洁、维护√协助广电部门对有线电视系统进行检查、√维护、清洁协助电信部门对电话系统进行检查、维√护、清洁6、车辆管理系统主机设备、闸杆检查、维护、清洁√传动部分检查、润滑√测试、检查出入控制设备功能√7、电子巡更系统,.巡更系统设备全面测试调校 √巡更感应器检查、测试 √8、BA系统设备主机 √DDC现场控制器：设备清洁，功能完好 √控制箱：设备清洁，功能完好 √液位探头：功能完好 √2. 檀宫别墅安全管理工作具体措施序号 内容 服务标准 备注1.统一着装，配戴齐全，举止文明，仪容整洁。1 门岗2 巡逻岗3 车场岗监（消）控服务质量

按时交接作业，严格检查、记录进出的人、车、物。微笑服务，礼貌待人，文明用语，按规定敬礼。熟悉掌握门岗内外设施设备的使用。工作环境整洁，记录清楚、完好。统一着装，配戴齐全，举止文明，仪容整洁。按时交接作业，每40分钟内、外巡视一次。文明执勤，礼貌待人，盘查须敬礼。熟练掌握管辖区内的基本情况。接到报警后，不超过3分钟赶到现场。遇到问题及时处理汇报，并做好记录。谢谢阅读统一着装，配戴齐全，举止文明，仪容整洁。交接作业，保持道路畅通。按规定敬礼，坚实岗位，忠于职守。熟练车辆及业主的基本情况，掌握车辆设备的使用。做好车辆登记工作，不丢卡。对车辆要认真核对，如有可疑，不予放行，直至核实清楚。精品文档放心下载统一着装，配戴齐全，举止文明，仪容整洁。按时交接作业，严格执行岗位职责及规程。文明执勤，礼貌待人，规范用语。对出入单元的人员，要核实清楚，方可开门。对所有的投诉、报警要及时处理，记录清楚并上报。1.不因工作失职，出现被盗、被抢治安刑事案件及火灾事故。谢谢阅读

见《保安门岗岗位操作规程》见《巡逻岗位操作规程》见《车辆管理制度》见《监（消）控中心岗位操作规程》,.无黄、赌、娼、毒等不良现象发生。不出现与客户争吵、打架事件。积极开展为民服务，不出现被客户投诉事件。遇到问题及时处理，有记录，有汇报。服从公司的统一调配。积极参加部门的会议与培训等活动，不得无故缺席。感谢阅读檀宫别墅环境管理工作具体措施（1）保洁日常保养方案：园区保洁工作主要对园区室内外的道路、电梯、花园景观、水域、绿地、车库、公共卫生间、精品文档放心下载雨/污井、化粪池等区域按照合同标准细则进行专业化清洁和养护，并充分保证整体质量。详见《日谢谢阅读常清洁/专项清洁服务标准细则》：表一、《日常清洁/专项清洁服务标准细则》清洁项目清洁日常清洁项目分类方式至少清洁频率镀膜透明玻璃烟感器定期保洁玻璃每月擦一次，窗框每周擦一次喷淋器灯罩喇叭口下挂指示牌定期保洁每月擦抹一次木材日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定门防火玻璃日常保洁每周擦抹1次，每季内部清洁一次不锈钢日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定，每周上定期上养剂不锈钢护理剂1次木材日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定窗台不锈钢日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定，每半月定期上保剂上不锈钢护理剂1次铝板日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定消防消防栓报警器日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定器材灭火器

清洁标准无蜘蛛网、无灰尘、无污迹无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍、无胶迹无灰尘、无污渍、无胶迹、无指印无灰尘、无污渍、无胶迹、无垃圾无灰尘、无污渍、无胶迹,.消防管道大理石接待台 木材刷卡机沙发家私茶几电器地垫外围木地板地面瓷砖扶手

日常保洁每周擦拭一次无灰尘、无污渍、无胶迹日常保洁每天擦抹一次或视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹日常保洁定期上家私每天擦抹一次无灰尘、无污渍、无胶迹蜡日常保洁每天擦抹一次或视污染程度而定无灰尘、无污渍、无胶迹日常保洁每天擦抹一次或视污染程度而定无灰尘、无污渍、柔软光定期上家私蜡滑日常保洁每天擦抹一次或视污染程度而定无灰尘、无污渍日常保洁每天清洁一次、每月清洗一次或视污染程无灰尘、无污迹、无泥沙、定期保养度而定无虫、无异味日常保洁每天清扫三次、每月冲洗一次或视污染程无尘、无污渍、无污迹、计划养护度而定无脚印、无垃圾、无划痕日常保洁楼梯 栏杆台阶电源盒、地脚线、屏风公告 白板栏 黑板垃圾桶烟灰筒室外椅子、桌子下水道停车场、路道绿化地外墙、雨棚、连廊化粪池

每天擦抹一次、花栏杆每周擦拭一次日常保洁每天清扫1次、隔天拖地1次日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定日常保洁每天擦抹1次或视污染程度而定日常清洁每天倒垃圾2次、巡视数次日常清洁每天清洁3次、巡视数次日常清洁每天擦抹1次定期清洁每季清理1次日常清洁每天清扫2次、每月冲洗1次日常清洁每天清扫2次定期清洁每月清理1次、每季度清洗1次定期保洁每半年清理一次或视情况而定

无灰尘、无污渍、光滑无灰尘、无泥沙、无污渍、无垃圾无灰尘、无污渍、无胶迹无灰尘、无污渍、无胶迹存放垃圾不超过三分之二、无虫子、无异味、无污渍无污垢、无痰渍、烟头不超过3支无灰尘、无污渍、油迹，无饭粒、桌椅摆放整齐无杂物、无泥沙、流水畅感谢阅读通无灰尘、无污渍、油渍、无泥沙、无垃圾无尘、无污渍、油渍、无泥沙、无垃圾无污渍、水渍、污垢，无残留清洁剂痕迹，无划伤、腐蚀痕迹，无未清洗或遗漏现象感谢阅读地面干净、管道畅通，无异味、脏物、污水,.（2）绿化日常保养方案：绿化环境是一个优美园区环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到经营企业的形精品文档放心下载象。我司将根据别墅的情况制定绿化养护标准，做好绿化质保期内外的绿化养护工作。精品文档放心下载a、要坚持“三分种七分养”的原则，每个绿化工都要熟悉园区绿化布局和花草树木的品种数量，并谢谢阅读熟练掌握种植季节、生长特性、培植管理方法等。b、按计划对花草树木定期清除杂草、中耕除草、整形修剪、防寒越冬、防止病虫害、松土、施肥、精品文档放心下载施药，并修理枯病（伤）树枝、更换死亡苗木、浇水，确保花草树木完好美观。感谢阅读c、要维护保养好各种工具和公用设备、设施，如割草机、绿篱修剪机、草坪打孔机、喷淋设备、手谢谢阅读推车、橡皮水管等。表二、绿化服务标准细则：服务 项目 维护日常保养至少保养频率 保养标准项目 分类 方式修剪：1次/季 施肥：1次/季草坪消毒:1次/季养护方式：修剪：1次/季 施肥：1次/季生长正常、整齐美观、四谢谢阅读灌木 修剪、施肥、消毒：1次/季 季常绿，形状自然，无枯绿化 浇水、除草、修剪：1次/季 施肥：1次/季叶、无积水、无明显空缺精品文档放心下载乔木 补植、防治虫消毒：1次/季 地、无病虫、无死树缺株害修剪：1次/季 施肥：1次/季花卉消毒：1次/季智能化系统的管理维护（1）选用成熟的产品和资质可靠的供应商,.我司的物业管理早期介入，对项目智能化系统的选用，向发展商提供专业建议。为保证项目智谢谢阅读能化系统的正常运行和维护，要根据项目的需求选用成熟的产品和资质信誉可靠的厂商，对此，我精品文档放心下载司有相当的经验积累。（2）按设计标准，工程施工规范及系统验收标准验收由于成熟的产品均有其质量标准，故我司在验收时，可配合发展商按相应规定、标准进行验收，谢谢阅读保证系统在标准质量内进行正常运行。（3）资料的积累和归档工作我司的经验是，如智能化系统的某一个子系统，只要缺少部分参数或资料，就很难全部正常运精品文档放心下载行，故把设计、施工、调试和开通过程中的全部资料收集和归档，有利于智能化系统的管理与维护，感谢阅读是智能化系统的管理和维护的一个重要发法。（4）维修、维护专业化✓在系统验收移交时，由供应商提供操作及维护的培训，通过专业培训，定员培养专业维护人员。感谢阅读✓对复杂特殊的系统设备，由资质信誉良好的厂商进行专业化的维修、维护。精品文档放心下载（5）装修、审核及监管单元内，凡有智能化系统埋线的建筑，客服中心要有记录和图纸档案，精装修房客服中心原则精品文档放心下载上建议不改动，在用户小范围改动前，客服中心仔细审图，并提供装修单位相关图纸，以避免因装感谢阅读修而损伤智能化系统。（6）日常巡更与定期保养日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决的软性办法。我们将精品文档放心下载采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。谢谢阅读（7）智能化系统的维护方式和内容,.5.空置房的管理方案由于宁波鄞州别墅将有部分楼宇可能将会空置，根据其特点在前期验收和后期装修后制定相应精品文档放心下载管理措施和管理制度。一、空置房管理办法：1、空置房是指尚未出售或出售后尚未交房的暂无人居住的房屋。感谢阅读2、空置房管理的安全措施1)管理处必须定期巡查空置房，及时发现消除各类安全隐患。谢谢阅读2)利用访客对讲系统设置防盗报警，防止不速之客闯入。感谢阅读3)关闭总电闸、煤气总开关，杜绝室内火种。4)非经业主授权，不得拆换房内器具，不得在空房内留宿。精品文档放心下载3、空置房管理的防损措施1)为防水浸事故，需留意筑漏防雨，注意关闭水阀，定期疏通下水道，地下室不得有积水。精品文档放心下载2)适时开窗通风，防止物品霉变。,.4、空置房保洁措施1)定期上门清洁，做到：墙角无蛛网，地面无积尘，洁具无污垢，门窗无水迹，房内无垃圾。感谢阅读2)定期向坐厕、地漏注水，防止水分挥发，导致秽气进入室内。感谢阅读3）堵洞防鼠；嵌缝防虫；风口装罩，防雀筑巢。4)不得在空置房内进食，垃圾及时清除，避免招引、孳生蟑螂等害虫。谢谢阅读5)必要时喷洒药水，除害灭虫(如白蚁)。5、其他管理措施1)建立专册，及时记录人员出入，用电用水，保洁通风，设施维保等情况。谢谢阅读2)在发生暴雨、强风、高温、严寒等恶劣天气前后。对空置房作专项检查，以防患于未然。精品文档放心下载3)适时清理空置房的周边绿地，割除杂草，喷药除虫，排除积水，清扫道路，清洁外墙，既保持感谢阅读空置房良好的品貌，也有利于维护别墅的形象。4)定期与业主沟通，反应情况，结清费用。,.,.六、檀宫别墅项目社区文化活动檀宫别墅项目社区文化活动设想天誉国际物业管理有限公司成立以来，十分注重社区文化活动的开展，我们将根据檀宫别墅业主的知识、年龄、家庭结构、生活需求等特点，举办一系列文体娱乐、教育卫生、环境保护、文化交流、品位格调等方面的社区活动，促进业主与业主之间的了解，增进业主与物管商之间的沟通，增加居住乐趣、搭建新的社交平台。谢谢阅读（1） 制订出适合于不同年龄层次、不同文化背景和不同兴趣爱好业主的社区活动计划（附表），创建具有檀宫别墅项目特点的居住文化。选择部分活动作为别墅每年的保留节目，使之成为有一定社会影响力的活动之一（如圣诞狂欢酒会、品牌产品发布会、慈善拍卖会等）。感谢阅读（2） 寓教于乐，通过举办的活动如家庭日、物业管理咨询日等，培养尊老爱幼、互敬互谅的邻里关系，加强住户的自律、法制观念。同时通过各种高雅文化活动，营造高端品位生活氛围，使小业主从小就生活在具有艺术气息的环境中。感谢阅读（3） 积极配合政府部门及社区在檀宫别墅项目开展的各项公益活动，为业主提供一个健康文明的生活环境，体现出别墅的良好居住品质。感谢阅读活动项目及效果设想一览表序号项目名称预想效果时间备注1提倡垃圾分类增强居民环保意识，争创绿色社区长期2慈善拍卖会回馈社会，以爱心联络业主们的情感交流长期3各类音乐鉴赏会营造高品位生活享受长期4红十字会救护健康档案，社区必备长期5育儿科学知识讲座由特聘教育专家针对园区小业主问题进行长期咨询、讲座6健身提倡男、女、老、幼积极锻炼身体长期7晨练慢跑强身健体，提高身体素质长期8园艺交流社美化环境，陶冶情操四月、十月春秋季9书法训练班暑期生活七、八、九月暑期10游泳训练班暑期生活七、八、九月暑期11形体训练班暑期生活七、八、九月暑期12文艺晚会节日活动国定假期13品牌产品发布会知名品牌最新流行趋势发布不定期14设计师谈家居布置知名设计师现场讲述家居布置方法不定期15美容、养生知识讲座品位格调生活不定期16插花、绘画艺术培训班品位格调生活不定期17红酒鉴赏、雪茄文化品位格调生活不定期,.18消防、安全讲座普法宣传，提高预防能力八月19中秋赏月节日活动，增加业主沟通十月20圣诞狂欢酒会节日活动，促进业主间交流十二月,.第 三 部 份檀宫别墅物业特色服务方案一、服务内容秉承公司“真诚、善意、精致、完美”的企业文化，为体现檀宫别墅的高贵品质和管理的先进水平，公司将檀宫别墅的管理模式定位为深度管家式服务。感谢阅读计算机管理系统：檀宫别墅将采用酒店计算机管理系统、智能化设备等现代化管理手段应用于数据、档案感谢阅读管理；日常文件处理；网络服务；局域网服务；电子文件处理等。为每个业主建立独立的客谢谢阅读户资料，包括业主信息、账户、特殊的爱好等。这些信息今后将在经营管理范围的会所内共谢谢阅读享。从而更好地为业主提供尽善尽美的服务。1、总管家服务台（服务中心）总管家服务台是整个别墅的信息服务枢纽中心，担负各类信息的上传下达和协调功能。谢谢阅读按首问责任制原则的要求，为业主提供24小时的服务。它是管理处与业主间沟通的主要渠精品文档放心下载道。总管家服务台将提供服务信息的查询，如飞机航班、火车时刻、周边公交线路、银行感谢阅读网点等有关与日常衣食住行密切相关的信息。同时也提供订餐定位、转交物品等委托代办服感谢阅读务。总管家服务台还为业主提供自用设施设备的报修服务，并在承诺时间内安排好工程人谢谢阅读员跟进,同时做好回访工作。总管家服务台接待员对前来总管家服务台的业主须主动问候，询问并确认业主的需要，精品文档放心下载并在第一时间给予答复。来电询问须在三声之内接起电话，有礼貌的问候，询问并确认业主所需信息，并在第精品文档放心下载一时间给予答复。结束时让业主先挂电话，并感谢客人的来电。感谢阅读对业主的要求一时无法答复的，需登记相关信息内容，记录日期、房号、姓名、联系谢谢阅读方式、要求、具体跟进事项、跟进人和反馈信息，及时做好跟进事宜，并做好相关跟踪回访谢谢阅读,.工作。总管家服务台也负责接待业主的意见、建议和投诉。服务人员须有礼貌、耐心地倾听谢谢阅读业主的意见和建议。属于自己权限范围内的，立刻给予处理答复；超过自己权限范围的，须感谢阅读呈报上一级主管领导后给予客人答复。2、礼宾迎送服务当业主的车到礼宾区域时，礼宾须立即迎上前去为业主开车门，同时用右手护车顶，并主动向业主问候。感谢阅读如果业主乘坐出租车抵达，需检查业主是否有物品遗留在车上，并用特制的温馨提示卡，记下车号交给业主。精品文档放心下载业主若带有行李，应将行李拿下车，并把行李送到指定地点。感谢阅读如乘坐出租的业主离开时，有礼貌的询问业主是否需要出租车，如需要,尽快帮助招呼。出租车到达时，为业主开门，若有行李,请司机打开行李箱，把行李放在后车箱内。精品文档放心下载当业主进入出租车时，要为业主护顶以免碰撞。告诉驾驶员客人的目的地，将所叫车号写在温馨提示卡上交给业主，并礼貌地与业主道别。精品文档放心下载3、临时小件物品寄存和转交A物品的寄存主动向业主问候。为业主填写物品寄存单，填写以下内容：寄存人姓名、房号、寄存日期、件数、提取日期。精品文档放心下载强调并简要说明在提取联上写明的注意事项。检查寄存物品的大小，清点数目，查看物品的完好程度。让寄存人在提取联上签名。经办人需在寄存单上签字，并把提取联交给寄存人。告诉寄存人凭提取联来取物品。将寄存牌挂在物品上，在合适的位置存放。感谢阅读在物品寄存登记本上作好记录。行李员须每天根据记录核对寄存的物品，一旦发现缺失，要立即向上级报告。谢谢阅读三十天以上无人认领的物品要向上级报告，并根据实际情况采取具体措施。精品文档放心下载B物品的提取业主来提取物品时,需出示物品寄存牌的提取联，并要在提取联上签名。精品文档放心下载请业主稍等片刻。从物品寄存记录本上找到寄存的记录。从寄存室中找出寄存的物品。精品文档放心下载,.再次与业主确认物品和件数。按以下内容取消物品寄存记录(提取日期、提取时间、经办人签名)。将物品寄存牌交给总服务台保存。谢谢阅读转交物品的寄存1）主动向业主问候。2）当业主表示有物品转交时，需问清情况。3）如果其中一方是本楼的业主后，请办理转交的业主详细填写《转交物品登记表》并签名，谢谢阅读将物品存放在专门存放处。4）对于现金、贵重物品、容易腐烂变质的食品等一般不予办理转交。感谢阅读5）及时联系被转交方的业主。6）每班员工按照要求核对转交物品，行李员每天注意检查转交物品，发现有问题及时报告上级。谢谢阅读物品的转交1）主动向业主问候。2）当业主表示前来提取转交物品时，需询问清楚业主的情况。谢谢阅读3）核对《转交物品登记本》上的记录，查找业主的转交记录。谢谢阅读4）确认业主有转交登记，立即去存放处找到业主的转交物品。谢谢阅读5）再次与业主核对转交物品，确认无误，在《转交物品登记表》上登记取件人的详细情况、感谢阅读身份证号，并请业主签名，同时复印取件人的证件。6）与业主告别，并做好资料的保管工作。4、快递服务1）主动问候业主并提供帮助。2）当业主要求特快专递服务时，必须严格按照快件服务公司的有关规定，区分是文件类还精品文档放心下载是包裹类。3）有礼貌地请业主填写特快专递专用表格，并提醒客人填写时字迹端正，内容正确。谢谢阅读4）如业主所寄的物品属于包裹类，必须请业主出示物品或详细清单。感谢阅读5）根据收费价目表核实收费。开具收费凭证，盖章后，交于业主。向业主道谢，并目送业精品文档放心下载主离开。6）迅速电话通知快件服务公司前来总服务台取件。7）将接到的专递邮件登记在“特快专递登记簿”上，注明日期、业主姓名、房间号码，寄往何地、收费金额以及特快专递专用表格上的邮件编号和经办人姓名以备查询。精品文档放心下载,.5、邮件、报纸的分送1）接到从邮递部门送来的快递邮件和挂号信，要根据邮件上标明的信息，将各项内容记录感谢阅读在《邮件收发登记本》上，同时核对业主信息。联系收件人确认最终送达方式。收件人感谢阅读收到邮件需在登记本上签字。2）公寓楼住户征订的报纸，除住户特别要求在指定时间送至住户家中外，原则上送至各户感谢阅读的专用报刊箱。6、保险箱服务（如有可能）设立保险箱服务，方便业主使用。A保险箱的启用1）问候业主，确认是本公寓楼的业主。2）请业主填写保险箱记录卡，并在卡上签名。3）核查记录本上的箱号，业主姓名、房号是否齐全，注意记录卡存放的安全谢谢阅读保密性。4）向业主介绍保险箱的使用方法和注意事项。5）业主把东西放入保险箱后，当着业主的面用两把钥匙将保险箱锁上，一把钥匙交给业精品文档放心下载主自己保管，总钥匙由总服务台保管。6）再次礼貌地提醒业主注意钥匙的保管与安全。7）详细记录所开保险箱的相关内容。B保险箱中途启用1）主动问候业主，并请出示钥匙和填写保险箱记录卡副卡。感谢阅读2）核对业主签名无误后，方可将保险箱打开，让其使用。感谢阅读3）业主使用完后，再当着业主的面用两把钥匙将保险箱锁上。感谢阅读4）礼貌地提醒业主注意钥匙的保管与安全。C退箱手续1）主动问候业主，在核对业主的钥匙后，请业主在副卡上的退箱处签名。感谢阅读2）核对业主的签名，若相符，应当业主的面用两把钥匙打开保险箱，让业主取出物品。感谢阅读3）当业主的物品取出后，再次检查保险箱，以防止物品遗漏。谢谢阅读4）收回业主的保险箱钥匙，锁上保险箱，并在保险箱记录本上作好记录。谢谢阅读,.7、车站机场接送服务总管家服务台根据业主要求，通知贴身管家代办火车站、机场接送服务。感谢阅读贴身管家填写服务要求登记表，将被接人联系电话、车次、航班等相关信息核对准确，并确认接车、接机费用。谢谢阅读贴身管家再次核对要求接火车/接机客人的登记表，并安排好车辆，按接车登记表上客人姓名准备接机牌。谢谢阅读出发时贴身管家应准备当天报纸、矿泉水、毛巾（冰或热）、雨天准备伞。精品文档放心下载保证航班/火车到达前15分钟到达机场/火车站。站在规定的接机或接车处高举指示牌。接到业主后，向业主问候并自我介绍，帮助业主拿行李。带业主至停车处，并向业主提供矿泉水及毛巾。途中可礼貌地与业主进行适当交流。感谢阅读抵达目的地，贴身管家安排行李员拿行李并将业主送至指定地点，分别时祝业主愉快。精品文档放心下载9、雨伞出借1）业主走近时，热情主动地向其问候。2）业主要求借伞，总服务台应为业主填写雨伞出借单，并请其签感谢阅读名确认。出借单包括以下内容：时间、房号、客人姓名、借伞数量、出借经精品文档放心下载手人、备注。3）所有业主都可以免费借伞，但需支付一定金额的押金。感谢阅读4）业主归还雨伞时，在雨伞出借记录单上消号并归还押金,注明经办人。谢谢阅读10、商务服务檀宫别墅为业主将提供包括秘书服务、旅游代理、订房订票、打字复印、小型会议等商务服务。感谢阅读A票务委托服务1）业主走近总服务台，需主动问候。2）当业主有购票要求时，接待员应按其要求认真填写票务委托单，填妥后，请业主签字谢谢阅读确认，然后将票务委托单中的客户联交与业主，让其妥善保管，并告知凭此联取票。精品文档放心下载3）核对票款及定金，在订票登记本上做好记录。4）发传真至票务中心，告知订票情况。未能买到票时，要及时通知业主。精品文档放心下载5）除特殊情况外，每天中午票务中心会将票送至商务中心，接待员需按照票务委托单进行分票。精品文档放心下载,.6）业主来取票时，需礼貌地请业主出示“票务委托单”的客户联，核对单据，找出该业精品文档放心下载主的机票/车票，并请业主确认。7）业主提出机票确认服务时，需核对业主的机票号码、航班及身份证号码。谢谢阅读8）通过电话联系票务中心，确认客票号码、航班、日期，并确认结果及确认号。感谢阅读翻译服务总管家服务台将与翻译服务公司签订服务协议，为有需要的业主提供服务。谢谢阅读若有业主要求某种语言的翻译服务，接待员需问清客人的各项需求。精品文档放心下载联系外文翻译服务公司，确认该项翻译能否受理。确认后，立即通知业主所需时间和费用，并征得业主同意。精品文档放心下载接待员按业主要求填完“翻译服务委托书”后，请业主签名，并询问其付款方式。感谢阅读若需向业主预收定金，应填写“收费单”当面点清所收现金的数目，并请业主签名。当翻译服务结束后，接待员开具“收费单”结清全款。谢谢阅读若是口译，接待员将负责提醒业主服务开始时间，并介绍翻译人员给业主，同时祝业主合作顺利。若是笔译，接待员将负责通知业主取件，等待业主核对，如有任何问题马上与翻译公司联系。精品文档放心下载发送传真主动问候业主，确认业主需要发送传真，接过发送的传真纸。精品文档放心下载确认传真号码、国家地区代码，以保证发送正确。发送完毕后，接待员开具“收费单”，写明传真号码、时间、所需费用并请业主签名。谢谢阅读如果发送失败，必须请示业主是否续发，并告知原因。对于为急于离开的业主代发传真，告知基本传真费用，与业主在收费单上确认付费方式。同时确认联系方式，发送传真之后，联系业主将原稿存档，或按业主意思予以销毁。精品文档放心下载需进行传真发送登记的，按要求登记内容：发送人姓名、房号、发送号码、发送地区、时间、费用及单据号、经办人。精品文档放心下载接收传真收到传真后,核查所传内容是否完整，页数是否正确。准备好信封，注明业主的姓名、房号。在信封右下角盖上“接收传真”字样。谢谢阅读登记在“接收传真”簿上，注明收到的日期、客人姓名、房号、页数及收到时间。谢谢阅读电话通知业主有传真，如业主前来领取，须在登记簿上注明电话通知时间。若业主希望送房，通知行李员或贴身管家前来领取，转送房间并在登记本上签名。当业主领取传真时，必须请业主签名认可。精品文档放心下载,.若一时未联系上，总服务台必须办好移交手续，由下一班人员继续跟进。精品文档放心下载复印服务1）主动问候业主，与业主确认复印张数、规格大小。准备收费单，并写明所需费用。精品文档放心下载2）开启复印机，并按业主要求复印。复印完毕，交给业主所有文件和原始文件。与业主确谢谢阅读认付费方式，并请业主在“收费单”上签名。3）在登记本上记录复印张数及费用。打字及电脑文字处理服务主动问候业主，当确认业主要求打字或电脑文字处理服务时，应礼貌地请业主入座。接到原稿应仔细阅读，识别每一个字母和数字，并了解业主对打字的具体要求。精品文档放心下载开具“收费单”解释所需费用，并请业主签名认可。打字稿完成后，仔细核对确保无误，并打印出来，连同草稿一起装入信封。点清打字页数，按价目表结算金额，填好“收费单”。感谢阅读通知业主前来领取，并在登记本上做好记录。邮政服务1）主动向业主问候，并提供帮助。2）业主要求寄信或明信片时，先称邮件的重量。3）确认收件人地址。4）根据国家邮政局关于邮寄信件/物品邮资的收费规定,确定业主所需邮费。谢谢阅读5）当着业主的面贴好邮票，并按业主的要求将邮件及时寄出。感谢阅读6）每天早/中班领班核对邮票数量与备用金、发现邮票数量较少时，及时报告上级安排统一购买。感谢阅读代办旅游服务当业主需要代办旅游服务时，总台服务员应主动向业主问候并询问需求。谢谢阅读与业主确认房号、人数、姓名、国籍，是否需要安排包车及时间等细节。感谢阅读记录业主要求，确认有关细节，联系旅行社。向旅行社提供业主的具体情况，将报价向业主确认，说明费用所包含的内容。精品文档放心下载如业主自制游览路线或指定费用旅游，联络旅行社导游部设计相应线路，尽可能满足业主要求。感谢阅读填写委托单，把一联转交旅行社导游部，一联留底备查，一联给业主。业主确认后预支所有费用。感谢阅读,.祝业主旅途愉快。业主也可以委托贴身管