物业公司管理制度范本

物业公司管理制度物业管理制度叶县新叶物业管理服务有限公司目录TOC\o"1-4"\h\u5678前言 -6-4445第一部分岗位职责 -7-7775(一)公司总经理岗位职责 -7-10585（二）物业经理岗位职责 -7-10583（三）市场管理员岗位职责 -8-25030（四）文员岗位职责 -8-0（五）出纳岗位职责 -9-19905（六）工程维修主管岗位职责 -9-4989（七）保洁主管岗位职责 -10-28143（八）保安人员岗位职责 -11-16953（九）消防员（保安员兼）岗位职责

-13-21260（十）水电维修人员岗位职责 -14-4369（十一）保洁员岗位职责

-14-8（十二）绿化工岗位职责

8-15-5388第二部分公共制度 -15-21860（一）接待来信来访来电投诉制度 -16-26322（二）管理人员文明服务原则 -16-20250（三）员工文明服务规定 -17-17593（四）员工廉洁工作制度 -18-3049（五）服务工作管理制度

-18-25569（六）激励员工和业主参加管理制度 -19-8786第三部分物业部管理制度 -19-（一）市场管理员工作责任监督区日巡视制度（二）物业管理部走（回）访制度24266第四部分安全、消防、车辆管理制度 -21-4673第一章安全管理制度 -22-一：8811保安人员守则 -22-1、17520值班管理规定 -23-2、12358交接班制度

-23-3、23236保安员培训制度

-24-4、9785警棍使用制度 -24-5、25663巡逻车使用管理规定 -25-6、1391对讲机使用制度 -26-7、6854监控系统操作制度

-27-8、4092背景音乐播放制度 -27-9、28890重大事件报告制度 -27-11310二：紧急事件解决程序 -28-169221、突发事件解决程序

-28-258172、斗殴等暴力事件的解决程序 -28-6483、盗窃等破坏事件的解决程序 -29-33974、电梯困人的解决程序 -29-183395、停电停水的解决程序 -29-140716、发现有人触电的解决

-30-17183第二章消防管理制度

-30-12266消防安全检查制度 -30-5807消防培训制度

-30-30753灭火器管理规定

-30-31484火灾解决制度

-31-902第三章车辆管理制度 -31-6093一、出入管理 -31-3211二、停放管理 -32-3678第五部分设施设备管理制度 -32-17037一、目的 -33-25575二、范畴 -33-30389三、职责 -33-3812四、工作程序 -33-2099五、工程维修部人员安全操作规程 -37-8192六、维修材料管理制度 -38-30617第六部分员工考勤管理制度 -39-29820第一条：请销假 -39-4279第二条：病假 -39-27019第三条：事假 -39-25586第四条：年假 -39-32198第五条：婚假 -39-3615第六条：产假 -40-6344第七条：丧假 -40-1564第八条：旷工 -40-5345第九条：迟到、早退 -40-10306第十条:签到签退（打卡制） -41-30287第十一条：加班、调休 -41-18102第七部分环境保洁管理制度 -41-16695第一章:总则 -42-17807第二章:保洁工作的日常管理 -42-29386第三章:清洁工具领用管理 -42-26181第四章:常见工具操作 -43-23682第五章:保洁人员安全操作管理 -43-302第八部分电梯安全运行管理方法 -43-20661第一章总则 -44-24984第二章电梯安全运行管理制度 -44-3986第三章电梯使用管理规定 -46-27094第四章电梯安全文明使用规则 -47-32354第五章电梯三角钥匙管理规定 -50-9963第六章电梯应急制度 -51-19001第七章电梯作业人员教育培训考核制度 -54-23365第九部分消防应急预案 -55-24184第十部分安全生产管理制度 -59-30969第一章总则 -60-29705第二章机构与职责 -60-22796第三章安全生产责任制 -61-17820第四章安全教育与培训 -62-4749第五章设备、劳动场合 -63-907第六章个人防护用品和职业的防止 -63-14865第七章检查整治 -63-1834第八章奖罚 -63-前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制订我司《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领略，认真执行本规章制度中公共制度和对应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《房屋租赁合同》、《装修管理合同》文献及有关管理制度，含有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以对应处分。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。叶县新叶物业管理有限公司签发人：年月

日第一部分岗位职责(一)公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业管辖区实施全方位管理，确保物业完好状态，提高使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主正当权益，树立良好的公司形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目的、任务，督促所属部门推行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定时进行考核。调动各方主动性，共同管好物业。定时向上级领导报告工作及经营收支状况，以多种方式听取业主和使用人的建议、意见和规定，并及时回复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10、经常与上级公司和政府有关部门沟通，理顺关系，发明良好的外部环境。（二）物业经理岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全方面负责物业部的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行状况，不停提高服务质量，贯彻奖惩制度；2、安排和调节本部门人员工作，负责制订本部门的工作计划，并组织编写管理报告和多种告知、公函；3、负责传达公司文献、告知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修部、保安队、保洁部人员以及管理员工作状况并进行考核，按公司《内部规章制度》的规定抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主状况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳状况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不停改善服务质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定时工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、加强各部的团结合作，树立整体思想，亲密与其它部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完毕公司交给的其它任务。（三）市场管理员岗位职责1、监督、检查、管理市场内日常事务工作。2、熟悉市场内房屋分布、商户经营状况、设施及各类标志、广告位、车位的使用状况。3、负责市场内公共卫生检查管理工作，保持市场内干净整洁。4、宣传、贯彻执行市场管理法规及公司管理规定，及时纠正违反市场管理规定的人和事。5、负责市场内广告位的规划管理，及时安排更新规划内广告位画面，去除私啦乱贴广告。6、检查公共设施、标志、完好状况，发现问题及时安排维修整治。7、掌握经营户的基本经营状况，做好经营户管理，提供规范市场及业态调节根据，对门市、摊位的租金等清晰明了。8、及时掌握市场动态，收集、反馈市场信息。9、调解市场纠纷，执行和解决普通消费纠纷，保护消费者和经营者的正当权利。10、完毕公司领导交办的各项工作。（四）文员岗位职责1、负责部门的文献撰写、整顿工作；2、负责员工考勤，收发传达文献等日常工作，妥善保管各类来文；严格恪守公司保密方法，无泄漏现象。3、负责部门人事档案管理，设施、设备、图纸资料、物品档案管理，物业部日常工作等业务管理。4、做好物业会议前的准备工作，会议告知、会议统计、贯彻会议布置工作完毕状况。5、负责统计物业人事变动状况，及时建档确保档案信息精确。6、及时精确统计各类月、季度、年度报表，分析总结提出整治意见和建议。7、负责装修管理合同的订立、商户信息统计、建档工作，水电费的办理充值，建档工作。8、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将具体内容统计在案；9、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。10、向各业主发出书面缴纳各项费用的告知书；11、完毕上级领导交办的其它工作任务。（五）出纳岗位职责1、清点汇总部门交来的款项；2、审核原始凭证与否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；4、解决银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、对的使用发票，确保现金和银行支票使用安全。（六）工程维修主管岗位职责在物业部的直接领导下，对工程维修服务项目的管理，组织对市场内的房屋、设施设备进行检查、维修、改造及保养，装修监督检查等日常工作，确保市场内\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物业管理的正常运转，具体职责以下：1、根据工程维修服务项目的管理目的，制订市场内物业装修、维修及养护的实施方案。2熟悉房屋构造特点以及使用规定。3、熟悉《\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物业管理条例》与公司管理的有关规章\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"制度。4掌握市场内房屋的分布状况、构造类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。5接受商户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决商户的疑难问题。6组织维修人员对市场内房屋本体及公共配套设施进行检查、维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。7定时巡逻房屋使用状况，对发现房屋质量问题应及时安排维修，贯彻整治状况。并填写隐患统计。8、负责公司新接管物业项目的房屋设施设备，供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核算工作；9、负责查验顾客装修报批手续和审批装修方案，监督装修方案的实施。10、负责编制设备、设施维修保养计划，贯彻计划的执行状况。11、负责对维修、装修项目、设备进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目装修进行技术审核。12、负责全部设备、设施系统（供电、给排水、电梯、消防、计量等）的管理、运行、维修等工作；13、碰到重大事件及时向领导报告，同时主动采用对应方法、组织抢修。完毕公司交待的其它工作任务。（七）保洁主管岗位职责1、恪守我司的规定、规定，尽职尽责按照操作规程及保洁原则所规定做好本责任区工作。2、负责保洁工作的具体实施，学习有关业务知识技能，接受培训，掌握清洁工具基本操作技能。3、严格按对应操作规程使用、寄存、保管保洁设备、设施，发生损坏或丢失时及时上报备案，按有关规定解决。对的使用多种清洁药剂，严禁浪费。4、主动安排卫生突击工作，如：领导、来宾参观、门前走廊积雨、积雪的清扫突击工作。5、主动向商户宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和行为。在保洁过程中，如发现公共设施有损坏，应及时上报。6、每天必须对管理区域全方面检查一次，并进行认真统计，每月对各项管理工作的实施状况进行评价，并填写对应表格。7、负责制订每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和贯彻，抓住管理工作中的单薄环节，统筹安排，合理布置。8、对管理区域工作高原则、严规定，除定时检查以外，还要采用不定时的抽查，突出重点，兼顾全方面。9、保洁员的安全作业、工作质量、物料消耗、设备使用等负有管理责任。10、完毕上级领导交办的其它任务。（八）保安人员岗位职责一:总则

1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；2、恪守公司规章制度，服从领导，完毕公司交给的其它工作任务；3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品进、出物业辖区的登记工作；4、负责做好市场内机动车辆的管理工作；5、负责做好综合管理工作；治安、消防、市场文明经营等工作。6、熟悉市场状况、以动态、巡逻等方式防止、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急解决能力；7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班统计和交接班统计；8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育商户恪守物业辖区各项管理规定。二:保安队长岗位职责保安队长在物业经理的直接领导下，全方面负责保安队的各项管理工作。1、理解和掌握保安队的状况，根据物业公司的规定和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全方面实施管理；2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的贯彻，重点是保安有关规定的贯彻状况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。3、经常定时不定时检查保安队员的工作状况，做好监督、检查和考核工作，贯彻岗位责任制和奖惩条例；4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，协助下属对的解决好工作中的多种问题，为下属解决实际问题；5、教育培养所属班长，不停培养她们的组织指挥能力和管理水平；6、解决有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导报告，并采用果断方法，控制事态发展。7、完毕公司交办的收费等其它工作任务。

三:保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；3、负责填写《值班统计》，登记本班奖罚状况，检查各巡逻点状况；4、按照保安队制订的培训计划搞好组织实施工作，定时召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的多种突发事件。5、及时做好上传下达和请示报告工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急状况下本班的组织指挥，解决好普通性的治安事件和业主的投诉，贯彻安全方法，防止多种事故，工作中有解决不当的事应及时向上级请示报告；7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作体现和工作能力。8、完毕公司下达的其它任务。四:保安员岗位职责1、门岗①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布状况；②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；③负责做好大宗物品进出物业辖区的管理工作，对商户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；④负责做好对市场内机动车辆的出入、停放管理工作。⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用办法；⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。⑦负责回答解决商户及客户人员提出属于本岗职责内的问题；⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。⑨做好办公区域及大厅治安防备工作，确保安全、文明执勤。2、巡逻岗①严格恪守公司规章制度，实施24巡视巡逻制度，严格执行队列行走原则，树立公司良好形象和个人道德风范；②树立强烈的责任感，全方面做好物业辖区的治安、消防、车辆、以及商户求助、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；③熟知本人责任区域内商户状况，理解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时解决；④熟悉物业辖区消防设施的配备，并能纯熟使用多种消防器材，掌握防火自救知识；⑤巡逻公共设备设施使用和公共卫生保洁状况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；⑦主动参加职业道德和业务、消防培训，努力提高本身素质。（九）消防员（保安员兼）岗位职责1、切实贯彻“防止为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握多种灭火器的使用办法；2、主动做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定时进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，推行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；4、发生火警事故时，快速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员急救险情，组织商户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火因素；1、严密监视保安对象的多种状况，发现可疑或不安全迹象，及时告知值班保安解决，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时报告变动状况直到问题解决完毕。2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简朴的维修；3、出现异常状况时，坚持、确认、报告，并做好状况统计；4、负责设备的日常巡视、状况统计；5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。6、严禁外来人员进入监控机房，做好录像资料的保存及保密工作。（十）水电维修人员岗位职责1、执行公司决定，服从管理、恪守纪律，树立良好的服务意识；2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋构造、水、电设施等管线走向；3、严格恪守服务内容与服务原则，及时受理业主提出的多种报修；4、主动为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格恪守《操作规程》以确保安全，防止意外事故的发生；6、爱惜工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。按月编制材料需用计划。8、负责对共用部位设施、设备的巡视检查和保养。9、做好日检、旬检、月检及定时检查、检修维护工作，确保设备安全正常运行。按规定填写检查、维修统计。10、完毕公司交办的其它工作任务。（十一）保洁员岗位职责1、恪守公司制订的各类规章制度2、尊重领导，服从分派，及时完毕工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；5、按照服务内容和服务原则对物业辖区进行清洁卫生清扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；7、对保洁范畴内物业的异常状况及时向保安员或管理员报告；8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时去除；9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节省、以旧换新，对无端损坏的酌情赔偿。（十二）绿化工岗位职责恪守公司的规章制度2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4、对劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5、对的并纯熟操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其它用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木及时浇水，避免过旱和过涝；7、对花草树木定时培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，确保成活率达95％以上；8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充足运用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、对工作过程中发现的物业辖区的异常状况及时向保安或管理员报告。第二部分公共制度全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵照下列制度。（一）接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无牢骚”的管理目的，不停完善管理体系，提高员工素质，不停改善服务质量，严格认真看待业主（商户）反馈的每一信息，特制订本制度：1、实施“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，都有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范畴内或能够予以解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范畴内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（商户）反映的问题当场予以接待，而后转告对应部门。2、每一位员工都有责任收集来自业主（商户）有关市场管理的见解、建议、意见等。3、公司员工接听全部来电时，第一句必须为：“您好，新叶物业”4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理回绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实统计，不得提出回避。6、对投诉内容要认真统计，及时派人解决或向主管报告并在24小时内予以解决或回复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、道路、通讯网线等所引发的业主投诉，应努力做好解释工作,主动同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难，决不允许推托了事.。8、员工应认真做好本职工作，主动为业主提供满意管理服务，减少投诉，把矛盾消亡在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对重复出现的问题，应组织有关部门进行进一步探讨并找出解决方法，避免重复发生。10、对投诉要统计，投诉资料要存档。（二）管理人员文明服务原则1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严遵法纪，不以权谋私。5、恪守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完毕本职工作。6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、热情解决业主来信、来访，主动为她们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查解决或向上级报告。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。（三）员工文明服务规定1、热爱本职工作：①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。②刻苦学习，不停完善和提高管理和专业技术水平。③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一种美的感觉，使人感到亲切、和蔼。②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭精确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低档庸俗的口头语、不讲脏话、不讲挖苦挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能谴责人、不报复人。③主动热情：在服务过程中要做到：“三个同样”即：“看待生人与熟人一种样，大人与小孩一种样，忙时闲时一种样”。④优质服务：对业主负责就是对公司负责，到处应多为业主着想，为业主提供多种便民服务。⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一种重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。（四）员工廉洁工作制度1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。2、自觉抵制不正之风，严遵法纪。3、不以权谋私，不运用工作之便占公司和业主的便宜。4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。5、业余时间，不运用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不运用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈讹诈。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，恪守公司机密。10、不运用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节省用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节省。14、不得运用工作之便，规定享有商业网点提供优惠服务和物价。15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不运用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。（五）服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要体现我司崇高的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，方便接受业主、住户监督。3、服务质量：根据客户的规定，按质、按量、准时完毕，以确保业主满意。在工作中严禁向业主索取财物、吃、拿等不良行为。4、工作检查：公司将不定时的进行工作检查，听取业主反映，如业主反映该工作人员不能胜任时，公司通过核算后，将作辞退解决。5、工作人员如损坏业主财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退解决。（六）激励员工和业主参加管理制度1、为了改善服务质量，提高工作效率，公司激励各级员工和业主提出多种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。2、员工和业主的建议范畴涉及物业管理办法和手段，改善服务质量的方法，多种设备的使用与养护办法，节省能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，全部建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由有关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。4、合理化建议试行期根据具体状况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，拟定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。

5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考证结束后立刻发放，并记入员工档案。6、员工的合理化建议统计为员工晋级、年终评比和奖励的重要根据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或予以特别奖励。第三部分物业部管理制度（一）市场管理员工作责任监督区日巡视制度1、物业部必须为每个管理岗位员工划分一定范畴的工作责任监督区。2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视统计，无纪录视作未巡视。3、巡视监督规定：①检查市场保安员、保洁员在岗位工作状况（着装、佩证及有无其它违反有关规章制度的行为）②检查市场与否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，市场内有无乱设摊及跨门营业、占道经营）；

③市场与否有不安全隐患（窨井盖与否完好，消防通道与否被堵，室外输电线路与否完好，与否有私拉乱接窃电现象，市场内有无可疑人员活动）；④市场内环境管理与否符合规定（树木花草有无损坏，公共场合、绿化带、地面、楼梯道、走廊、卫生间、卫生状况，垃圾桶摆放与否符合规定，道路上与否有乱停车辆）；⑤基础设施与否完整（路面有无破损，室外上下管道与否渗漏，路口＊栏杆与否完好，管道与否有漏水、照明与否齐全明亮，）；

⑥留心倾听业主对物业管理的意见反映。在巡视过程中，做好统计。发现问题，能解决的应及时解决，对重大问题和不能解决的事项应向公司报告。（二）物业管理部走（回）访制度为加强物业管理部与广大业主（商户）的联系，使物业管理部各项工作置身于业主（商户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不停改善管理工作，提高服务质量，特制订对商户走（回）访制度。1、走（回）访规定①物业管理部经理把对业主（商户）的走（回）访列入职责范畴，并贯彻到每年的工作计划和总结评比中；②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访统计；③走（回）访中，对业主（商户）的询问、意见，如不能当即回复，应告知预约时间回复；④走（回）访后反馈的意见、规定、建议、投诉，及时逐条整顿综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（商户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访解决率达100%，投诉率力求控制在1%下列。2、走（回）访时间及形式

①物业管理部经理、管理员每月登门走（回）访4次；③有针对性地对业主（商户）作专项调查，听取意见；④物业管理部设立投诉信箱，投诉电话；⑤随时热情接待来访，作好登记；第五部分安全、消防、车辆管理制度第一章安全管理制度保安人员守则一、着装仪表1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4、巡逻中无状况解决时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必须提前十五分钟达成各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得私自离开岗位；6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；8、不得睡觉；9、对住户要有礼有节，热情受理住户多种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。三、日常管理

1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；2、认真做好交接班，做好值班统计和实物出入登记；3、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；

5、门岗值班室不得会客。四、罚则1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退解决；2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》有关条款执行。值班管理规定1、保安人员实施24小时轮流值班制度。2、值班人员分为二班制，白班时间为：早7点30分—晚7点30分、晚班时间为：19点30分—早7点30分。3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格推行岗位责任制的规定，坚守岗位，巡逻人员要准时巡逻，提高警惕，及时解决多种突发事件。4、当值班人员发现状况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。①报告时简要阐明事发地点、性质、人数和特性等；②及时劝阻和解决在物业区域违法管理规定的人员和事件；③遇紧急事件及重大事故应报告有关领导；④在当班期间发生的问题及解决通过，在《值班统计》做好统计。交接班制度为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引发的工作失误及保安器材损失，特制订本制度。1、本班互相转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班。4、本班与下班交接时，要将本班工作状况具体交待给下一班，方便下一班开展工作；5、保安人员交接班时，必须认真填写《保安交接班记录表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面阐明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立刻报告领班或部门负责人解决；6、交接班须正点、守时，非特殊状况，不得超时接班；保安员培训制度1、岗前培训上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区状况、工作纪律、操作规定和岗位职责。①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作；②新入职的保安员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；2、岗位培训

①保安培训：根据每年保安队制订的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定时进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；②消防培训：根据每年保安队内部制订的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定时进行培训，从而达成提高保安员的防火意识、掌握灭火急救能力的目的；③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训迈进行书面告知，并规定每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。3、培训内容A、应知、应会部分：公司制度与规定，部门制度与规定，保安常识，服务意识教育，辖区设施、设备介绍，消防常识

。B、岗位工作规范：岗位礼貌用语、工作办法与技巧，岗位工作职责与细则，辖区突发事件的解决

。C、消防培训

D、法律常识

4、培训规定A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等状况解决；B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好统计；C、队列训练时，按正规化军事规定操作；警棍使用制度警棍和电击器是保卫人员强制约束正在实施的违法犯罪行为或暴力行为之械具，全部保安人员提取使用警具时，须严格恪守下列规定：1.警棍白天放在警具柜内寄存，由保安队队长负责清点、检查，发现缺损立刻上报。2.保安夜间上岗使用电警棍，由保安队队长统一发放。3.领取电警棍时，需进行登记(签领、签还)，要写清使用人姓名、时间、数量等内容，发放人要签名，偿还警具时，收存人应认真检查警具状况，无问题方可收签，并统计收存时间。4.携带电警棍时，应扣好套扣，不得随意挥舞、打闹，不得随意按动电击按钮，更不得随意敲击，普通状况下，不得随意使用电警棍。在使用完后，应做好放电解决后再交还，以免误伤她人。5.注意保护警具，使之处在良好状况，遇有雨、雪天气，要注意防潮，避免损坏。6.同事之间严禁使用警具开玩笑，更不得交与无关人员保存、玩耍，严防被坏人抢、盗。7.只有碰到正在实施的违法犯罪行为或保安员本身受到侵害时，方可使用电警棍。8.除工作需要和上级同意外，任何人不得将警具携离本辖区意外使用。9.全体保安人员须严格执行本规定，对不负责任，违反规定，出现丢失、损坏，以及伤人事故，将追究当事人责任。巡逻车使用管理规定为加强电动巡逻车安全管理，保障车辆性能良好，状态稳定，确保值班、巡逻、公务等任务的完毕，特制订下列规定：一、巡逻车仅限于辖区范畴内巡逻使用。执行本辖区范畴内的公务活动等任务，严禁驶出本辖区。二、巡逻车驾驶由3名巡逻保安员负责。三、队长全方面负责巡逻车的各项事务，涉及使用监督，日常保养监督，司机培训等。四、巡逻车巡逻路线、时间、次数按规定执行，车速不得超出5公里/小时。值班班长负责其班次的具体车务。五、巡逻车、摩托车不得乱停乱放，巡逻完毕后停放在规定位置。定时充电，确保正常使用。六、巡逻车、摩托车严禁故障行驶，需维修时报公司，经领导同意后方可送修。七、巡逻车、摩托车严禁挪作她用，严禁管辖区以外行驶，一经发现，追究当事人及负责人的责任。八、巡逻机动车所装置的警灯非晚间巡逻不准乱亮，警用嗽叭不准乱鸣。九、事故责任：谁驾驶、谁负责（酒后驾、鲁莽驾驶造成事故的，由驾驶员本人负责）。对讲机使用制度对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功效，爱惜并纯熟使用对讲机。1、使用规定①使用对讲机要本着“爱惜设备、小心轻放，妥善保管、对的操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定时进行擦拭、维护；②持机人负责保管和使用对讲机，严禁转借她人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立刻向直属上级报告，由部门主管检查后进行解决，严禁自行拆修；④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其它频率（日常使用1频道，停电时使用2频道）⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立刻报告当班班长。2、对话规定①呼喊对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼喊×××，收到请回话”；②收接方回话后，呼方要简要扼要地状况讲去除，收接方收到状况或信号后，应回答“清晰”或“明白”；③对讲机仅限于进行公事联系，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；凡违反以上规定者将严肃解决。对讲机丢失、损坏的，视情节追究有关人员的责任，赔偿损失，并处以对应的经济处分。监控系统操作制度1、加强学习，不停提高业务技能，纯熟掌握监控系统的操作。2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱惜设备，不得私自修改系统多种设立、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装多种软件，不得进行玩游戏、打字等其它操作，确保其正常运作，违者从严解决，并承当所造成的一切后果。3、未经上级部门主管同意，不得随意播放监控录像的录像内容；4、未经上级部门主管同意，无关人员不得进入监控室；5、保持监控设备的清洁，定时进行擦拭、维护；6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；背景音乐播放制度1、加强学习，不停提高业务技能，纯熟掌握背景音乐系统的操作；2、值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设立，确保其正常运作；3、严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐；4、非公司制订的操作人员不得私自动用设备，一经发现，将追究当班人员有关责任；5、保持背景音乐设备的清洁，定时进行擦拭、维护，营造良好的工作环境。重大事件报告制度一、重大事件报告制度为及时妥善解决重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制订重大事件解决报告制度。

1、重大或突发事件涉及：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：商户集体投诉（5户以上）；高低压电柜、通讯设备等重要设备施舍故障；房屋主体构造遭受破坏等；2、发生重大或突发事件，参加事件解决的部门或当值主管立刻到现场解决同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定与否报告公安、消防等机构协助解决；3、参加事件解决的部门经理在事件解决后立刻填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，具体统计事件发生的时间、地点、通过，以及事件发生的初步因素和解决通过；4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，如部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；5、参加事件解决的部门应在事件解决完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实报告事件的具体解决过程及成果，找出事件发生的重要因素，提出避免类似状况发生的防止方法。二、紧急事件解决程序1、突发事件解决程序

①凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、讹诈、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立刻采用方法，并报告物业管理部负责人、保安队；②简要阐明事发的地点、性质、人数、特性及损失价值；③驱散无关人员，保护好现场，留心现场周边的状况；④查看本辖区各类统计、出入登记和监控录像，检查有无可疑状况和人员；

⑤对讹诈、打架事件，监控中心应亲密注意事发现场的状况变化；⑥对纠纷事件应及时理解具体因素，主动协调，劝阻争执，平息事态；⑦对伤亡事件应做好现场保护和告知急救工作，对明确死亡的，应报告派出所解决；

⑧对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件造成的伤亡事故，应立刻报告物业管理部负责人、保安队，并由公安机关调查解决；⑨有关负责人在接到突发事件后应立刻赶到现场，做好疏通控制工作，避免事态扩大；⑩保安队组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。2、斗殴等暴力事件的解决程序①解决斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，普通状况下应尽量避免与人发生武力冲突或争执；②巡逻发现或接报有斗殴等暴力事件，应立刻用对讲机、电话或其它方式报告保安队，简要阐明现场的状况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）如能解决的，及时解决，否则监视现场，等待保安队指令；③保安队接报后视状况派合适数量的保安员立刻到现场制止，将肇事者带往保安队接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关；④斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作具体调查以明确责任和贯彻赔偿；⑤如涉及刑事案件，应交公安机关解决；⑥事件中如有人员受伤要及时组织急救，并尽快送医院急救；⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向3、盗窃等破坏事件的解决程序①巡逻发现或接报物业辖区有人盗窃，应立刻抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其它方式尽快向其它值班人员求助，简要阐明状况，并监视现场等待保安队的指令；②保安队接报后，应快速排合适数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安队接受调查；③事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好具体统计，以明确责任、贯彻赔偿；④如涉及刑事责任，应交公安机关解决。4、电梯困人的解决程序①值班人员接到电梯应急电话或巡逻发现电梯困人，立刻报告主管，组织有关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层告知维修部；②监控中心通过电视监控观察电梯内人员状况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；③如遇特殊状况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立刻报消防部门或求助有关部门解决；④部门经理填写重大事件报告表，具体统计故障及解决通过。5、停电停水的解决程序①接告知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前告知辖区内的业主；②未预知的状况下物业辖区内忽然发生停电停水，立刻联系工程维修部，尽快采用方法与有关部门联系，旬问停电停水因素及恢复供电供水时间，并对业主做好解释工作；③保安队派出合适的保安人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。6、发现有人触电的解决

①立刻赶赴现场，切断电源；②在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开；③立刻进行人工急救，并送医院急救。第二章消防管理制度消防安全检查制度为规范物业辖区的消防工作，检查和避免消防隐患，特制订以下制度：1、每月末及节日前，结合综合管理考核对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；2、检查工作由公司组织，工程维修部、保安队、物业管理部经理参加；3、检查项目：①各部位配备的消防器材、消防栓设施与否齐全、有效；②房间所使用的电器与否符合安全规定；③设有消防报警系统的物业辖区批示灯、烟感及报警系统与否正常。4、检查中发现物业辖区内多种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立刻查明因素，及时解决，不能立刻解决的，由公司出具整治告知书，限期整治。消防培训制度为贯彻贯彻“防止为主、防消结合”的消防工作方针，特制订本制度。1、公司对在职工工的消防知识培训每年不少于一次；2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达成100％；3、培训内容涉及:①学习消防理论知识

②熟悉使用常见灭火器材

③开展消防综合演习4、公司每年最少对业主开展消防宣传教育培训，涉及：①物业辖区防火的多种规定②消防应急通道的位置及紧急状况的疏散办法灭火器管理规定1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急状况及消防状态下使用；2、保安队负责灭火器的管理工作；

3、员工不得乱动、办理或非紧急状况下使用寄存的灭火器；4、灭火器购回后，保安队应灭火器上贴明购入时间或充气日期；5、在每次的消防检查中，要对灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。火灾解决制度1、发现早期火警，在场人员应当：①及时报告物业辖区当值主管，报告内容涉及火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向；②立刻运用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；2、物业辖区当值主管接到现场报告后：①带领消防人员，携带消防器械以最快速度达成火警现场；②立刻指挥在场人员进行灭火扑救；③指挥火警现场及可能受影响范畴的人员疏散；3、当扑救无效，当值主管及时决定：①将灭火人员撤离至安全距离内；②立刻向上级报告；③状况如本部门或我司无法解决，火情失去控制，应立刻报告消防部门。车辆管理制度一、出入管理1、凡出入建材城车辆必须听从保安人员指挥接受询问及检查。2、进出建材城内车辆时速不得超出5公里/小时。严禁超车、文明驾驶。3、进出建材城车辆按警示标志提示行驶，严禁超高、超重、超宽、超长车辆通行。5、严禁携带易燃易爆物品车辆进入建材城内。6、进出建材城内车辆必须按路标批示行驶。7、夜间因此进出建材城车辆，必须自觉接受保安管理员的检查，进出货品实施登记制。二、停放管理1、全部车辆按指定的位置停放，自觉接受安保员的指挥，在规定区域或指定车位居中有序停放，保持车头朝向一致。2、全部车辆车主应加强安全防备意识，车内不得寄存贵重物品，停车后及时关锁门窗;停车时避免与其它车辆发生碰擦，如有碰擦，应主动与对方车主或现场安保员联系，妥善解决。第五部分设施设备管理制度设施设备管理制度提纲：由工程维修部主管负责组织贯彻设施设备管理制度，对设施设备管理工作进行督促检查，负责制订并实施《设施、设备检查维修、保养计划，以及各类统计填写执行状况》设施设备管理制度一、目的明确工程维修人员应遵照的工作制度。二、范畴合用于对工程维修人员的日常工作指导。三、职责物业公司负责设施设备制度制订及完善，工程维修部负责对维修操作人员进行现场督查、指导；对设施设备管理工作进行督促检查。负责制订并实施《值班人员巡检路线图》。工作程序（一）维修班工作制度1、认真作好设备运行、保养、维修等统计，对重大问题及时上报工程维修主管；2、认真填写设备运行统计，（检查统计、检修统计、事故统计、）3、在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗；4、遇自来水爆管、消防管道爆管、供电设备线路故障等急修，则在接到告知后5分钟内赶到现场进行解决，无法立刻解决者，须立刻报告工程主管；由工程维修主管组织抢修。5、在接到下发《报事单》、《派工单》或告知后，应立刻前往解决；6、爱惜工具及设备，服从班长调度；7、严格执行多种规章制度及设备运行操作管理规程；8、每日早上如有昨日未完毕之工作，有关工作人员应先完毕,其他人员应负责清扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排。9、根据所管物业的实际状况，编制《设备维修保养计划》报公司审批，并按计划进行设备维修养护工作。（二）工具管理制度1、领用工具时，应遵照以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程主管应控制工具的使用周期。领用工具时应填写《工具领用记录表》，实施工具报损制度；2、领用者应爱惜工具，对损坏的工具经工程主管确认后方能够旧换新；3、对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照公司有关制度执行。4、对工具实施个人负责制，谁丢失谁赔偿；5、对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理；6、对在工作中损坏的工具应向工程主管报告,同时将损坏的工具交回方可重新领取；7、对于专用工具应由专人管理，不得容易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏因素，如属人为损坏则需进行合适赔偿。（三）高压安全用品、低压安全用品、辅助安全用品的管理：高低压安全用品指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等、绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。以上安全用品均需按规定时限送检。送检周期以下：工具名称电压等级送检周期1、高压安全用品绝缘棒10KV下列1年/次2、验电器10KV下列1年/次3、绝缘钳10KV下列1年/次工具名称电压等级送检周期备注1、带绝缘柄的工具380V下列六个月/次2、验电笔380V下列六个月/次电器安全用品统一寄存，寄存处应有明显的标志，做到存取方便，寄存地点干净、通风良好，寄存环境不能过冷过热，也不可与锐器、铁丝等寄存在一起；凡橡胶制品的电器安全用品不可与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴；绝缘夹钳应寄存在柜内，要与其它安全用品分开，使用中应避免受潮、受污或损伤；绝缘棒应垂直寄存、且架在支架上或吊挂在室内，注意不可与墙壁接触；验电器用过后应寄存于干燥处；对绝缘手套、靴等，不允许有外伤、裂纹、气泡或毛刺等，发现有问题时，应立刻更换；如果绝缘工具遭受表面损伤或者已经受潮，则应及时进行解决或使之干燥，并在经实验合格后方可继续使用；无论任何状况，电气安全用品均不可作为它用，对安全用品应进行定时实验，各实验项目要能合乎原则与规定。（四）房屋检查制度1、为了确保房屋的完好，制订本制度；2、工程维修部每月对房屋土建及配套设备设施进行全方面巡视检查，填写《房屋巡视统计表》，检查内容涉及：门窗与否关闭、启动与否灵活、有无破损现象，室内全部金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象，与否有漏水渗水现象，楼地面、墙面有无开裂、脱落现象，全部开关及插座能否正常使用，全部水电气开关与否关闭，室内配套物品与否齐备，室内与否清洁，与否有无积水。工程维修部将每月检查成果进行统计，并告知有关部门或有关单位进行解决，解决成果统计在《房屋巡视统计表》中。3、特殊因素不能如期完毕的工程整治，需注明因素并提出整治意见和完毕时间（五）公共设施管理制度1、各管理处工程部应严格执行《房屋接管验收原则》，确保新建工程交付质量；工程部根据《定时检查项目一览表》对设施进行巡视检查，填写《定时检查统计表》，及时解决发现的问题，避免问题扩大，搞好公共设施零星修缮工作；修缮内容涉及维护、中修、大修、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。2、工程维修主管应将管理区域内的公共设施划分负责人，负责人应最少每天一次巡视责任区域，并将巡视成果统计在《值班统计表》中；巡视中发现的问题应立刻解决，不得人为迟延；如负责人不能解决应及时上报工程维修主管，工程维修主管应及时组织人员解决或联系有关部门解决；管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参加巡视工作，发现问题，及时报告工程维修主管，由工程维修主管安排解决；3、对影响日常秩序管理的维修，应调节时间，安排在夜间施工；对某些工艺规定较高、物业难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程维修主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；（六）设备管理制度1、工程维修部应严格执行《设备接管验收原则》，确保新建设备交付质量，并建立设备台帐和设备卡；工程维修部根据《设备维修保养计划》对设备进行维修保养，填写《保养维修统计表》，对设备的中修、大修、改造应做好统计并填写《设备零部件更换大修统计》《维修统计》；加强设备维修质量，确设备正常运转。2、工程维修主管应对各类设备指定负责人，设备运行过程中，由负责人对设备运行状况实施监控并将运行状况填写在对应的设备运行统计表中。工程维修主管应根据运行统计表中的数据分析设备运行状况，每月填写《设备运行状态月报表》并存档。3、工程维修部对某些工艺规定较高、维修难度较大的工程项目，报公司同意后，可安排委外维修，工程维修主管负责对进度、工艺质量及进行监控；对个别影响日常秩序管理的维修，应调节时间，安排在夜间维修并不得影响商户正常营业。（七）工程技术档案管理制度工程主管应将管理区域内各类有关图纸资料分类整顿存档，并将图纸资料清单提交资料管理员；工程维修主管对开发公司提交的图纸资料与否齐全应在资料清单上加明备注，并负责催收有关的图纸资料；工程维修主管对进行改造、更换、添加的设施设备，应将对应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后的档案清单提交资料管理员。（八）工程部钥匙管理制度工程维修部主管应指定专人保管工程维修部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标记，以上钥匙不得私自配制或带出管理区域，在交接班时严格按照交接班制度执行；工程维修人员的个人工具柜钥匙、工程维修部值班室钥匙自行保管；物业公司将全部钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标记；钥匙在借用时应填写《钥匙领用记录表》并在当天偿还。（九）紧急事件解决程序为了对紧急事件进行有效控制和及时解决，避免造成重大影响或损失，制订本制度；1、紧急事件涉及：洪灾、停电、漏电、爆管、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等；2、紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将状况报告清晰；3、接紧急事件报告后，应立刻报告上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引发严重后果的，追究当事人责任；4、人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；5、解决不了的紧急事件，应立刻报告，由上级统筹安排解决；6、以上事件解决完毕后应由工程维修主管填写《报事单》；7、紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃解决。（十）特约维修管理规定1、接到特约维修派工单后，15分钟内必须达成现场；2、维修作业时，需注意保护商户财物，对维修后产生的垃圾，要收拾干净，竣工后自行带走；3、若一时无法完毕，需向商户讲明因素，请商户谅解，并商定上门时间；4、若商户要自行购置维修材料，需耐心向商户阐明材料的品牌、型号、规格、数量，以免商户因买错而造成损失；5、严禁接受商户任何形式的馈赠和向商户索取酬劳；6、维修结束后，请商户检查验收，并在《派工单》上订立维修成果和维修服务意见；7、重要维修项目需工程维修主管亲到现场督导；8、将《派工单》返回客户服务中心，并做好维修统计。五、工程维修部人员安全操作规程：1、各特种行业的操作人员必须持国家有关上岗证方可上岗；2、在作业场合检修低压线路和设备时必须停电进行．总闸必须挂有"有人工作，严禁合闸"的标志牌，或者拆除熔断丝，以避免误合闸；3、各供电回路的操作开关，要有清晰明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关(即先用电点后供电点)；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关(即先供电点后用电点)。4、严禁带电作业。高压电气设备检修时、必须执行两级停电制度、停电后严格按停送电操作程序执行，做到验电、放点、挂三项短路接地线，采用可靠的安全方法(做到一人工作一人监护)。5、机房内严禁带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。6、在轿箱做检修、保养工作时，除了识别故障和调试需要外，严禁开快车。7、在电梯井底工作时，首先开亮井底灯，检修人员必须佩戴安全帽。8、电梯机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须恪守动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。9、焊工(含电焊、气焊)工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以避免烫伤或触电。10、焊接前，还应检查工作场地周边有无易燃、易爆物，应去除或隔离后才干进行焊接。必要时还应配备灭火器等对应的消防器具及有专人监护。11、启动电焊机前，应检查电焊地线与否与工件或其它导体边接，以防短路或触电。12、焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其它物件遮眼，以防弧光伤眼。13、焊接电线的截面积应根据焊接电流和所需电缆长度选用，避免电缆超载过热而引发胶皮损坏、燃烧，造成事故。14、停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天严禁进行焊接作业。六、维修材料管理制度1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的规定。3、仓库材料必须分类摆放，并做好材料入账登记，方便备查。4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目规定，合剪发放材料，作好签领统计。5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并规定商户签证，对未用完的材料必须退还材料库。6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给她人，一经查实，按情节予以罚款或辞退解决。7、工程维修主管每七天要对维修过的商户进行材料的使用抽查回访，检核材料使用状况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向领导报告，按其情节轻重将予以罚款、警告或辞退解决。8、当月的维修材料采购状况以及材料的耗用状况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交物业部办公室。第六部分员工考勤管理制度第一条：请销假1、请假一天的由主管领导同意，请假两天及以上的由经理同意，并在物业部备案。本规定合用于全体员工。2、请假手续以书面为准，如遇特殊状况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。3、员工因公外出不能准时统计考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。第二条：病假1、员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导同意。持续请病假超出三个工作日者，必须获得医院开具的休假证明。2、患病员工请假应于当天九点前向主管领导请假，经同意后方可休假。3、员工须在病愈上班当天将病假条交给办公室核查存档。第三条：事假1、员工因合理因素需要请事假的，须提前一天书面申请(如遇不可预测的紧急状况，必须由本人在上午九点以前请示公司领导)，如实阐明因素，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工解决。2、事假按照日原则工资100%扣除。3、工作时间如有私人紧急事务需要离岗解决，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。第四条：年假1、凡加入公司工作满一年者，都有休年假规定。2、在本年度病、事假累计超出3个月或工伤假超出3个月者，当年不再享有年假，旷工累计两日者，当年不再享有年假。3、受过多种公司处分、警告者，当年不再享有年假。4、年假应提前向公司提出申请、审批后方可进行休假。5、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊状况经公司领导审批除外)。第五条：婚假1、根据<婚姻法>的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导同意，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间:按法定结婚年纪(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享有3天婚假；符合晚婚年纪(女23周岁，男25周岁)的，可享有晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假涉及公休假和法定假。再婚的可享有法定婚假，不能享有晚婚假。2、结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另予以路程假。第六条：产假1、根据<计划生育条例>女员工正常生育时，予以90天(涉及产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一种婴儿增加15天，符合晚育年纪的增加30天产假。2、女员工怀孕三个月以内流产的予以20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月下列流产的予以42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的予以90天产假。3、女员工休假前需要有医院证明，经公司领导同意后，报物业部备案，方可休假。4、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。第七条：丧假1、员工供养的直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的儿女)死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶逝世，可休假3天；员工的儿女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆逝世可休假2天。在外地的父母、配偶或儿女逝世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经公司领导签字后，报物业部备案。2、丧假期间工资的发放根据国家有关规定发放。第八条：旷工1、未经公司主管领导同意缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。2、旷工一日(含累计)者，扣发当天全部薪金的二倍工资；旷工二日(含累计)者，扣发当天全部薪金的三倍工资；旷工超出三日(含累计)者，公司视状况予以解决。第九条：迟到、早退1、工作时间:根据<劳动法>的条款规定，结合我司的经营特点及岗位的特殊规定，我司员工实施六天工作日，即周一至周六(有特殊状况者可调休)。2、上班时间:按物业部具体排班时间为准。3、迟到早退情节严重者，将予以通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式解决。4、碰到恶劣天气、交通事故等特殊状况属实的，经主管领导同意后酌情解决。第十条:签到签退（打卡制）1、公司实施签到签退制，按照打卡规定实施登记制度，统计上下班具体时间。在工作期间，离开公司的需填写对应的手续。2、若员工上、下班未办理有关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照规定打卡考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。3、如果员工由于工作的特殊规定，不能及时推行打卡的，须向办公室管理人员阐明因素。第十一条：加班、调休1、公司不倡导加班，若因本身因素(涉及工作能力欠缺、工作效率低下)，无法完毕基本工作量而需加班完毕的，不按加班计算。2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室统计加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式(调休)兑现。3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享有加班调休，且不得影响次日考勤。第七部分环境保洁管理制度环境保洁工作管理制度第一章:总则为了完善保洁管理工作提高业主的满意度，特根据公司有关规定制订本制度。第二章:保洁工作的日常管理第1条:辖区环境卫生实施专人管理、专人负责。第2条:辖区采用“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”的五定方式加强管理，进行原则化保洁。第3条:辖区内实施动态保洁，保洁员每日按规定时间、地点清洁划分的责任区域。第4条:根据辖区服务原则，对辖区内公共区域随时保持清洁。第5条:环境卫生原则达“六不”、“六净”即不见积水、不见泥土、不见杂物、不漏收集、不乱倒垃圾、不见人畜粪便及路面净、路沿净、雨水口净、树坑墙根净、果壳箱净。第6条:装修垃圾和生活垃圾日产日清及时集中到指定地点。第7条:贯彻检查、考核方法，确保保洁工作达成质量原则。第8条:保洁人员在工作时间内应随时清理垃圾，保持环境卫生干净整洁。第9条:搞好环卫宣传工作，提高业主的清洁卫生意识，共同创立优美、干净的物业环境。:根据季节及社区布置及时做好除“四害”除虫消毒工作。第三章:清洁工具领用管理第1条:领用设备必须填写领用记录表。第2条:领用设备时领用人需自行检查设备的完好程度，因检查不周造成病机出库而影响工作的由领用人自行负责。第3条:使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款。第4条:因使用不当发生机具及其部件损坏者，按规定赔偿。第5条:偿还设备时必须确保设备完好无损、清洁，如有损坏应及时报修，并在领用簿上注明损坏状况。第6条:凡符合上述偿还规定的，保管人员有权拒收，由此影响工作的由领用人自行负责。第四章:常见工具操作第1条:使用前要理解设备的性能、特点。第2条:操作前先清理现场，避免接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设备而损坏设备。第3条:擦地机、扫地车、、吹风机等设备均需按照使用阐明对的操作。第五章:保洁人员安全操作管理第1条:牢固树立“安全第一”的思想确保安全操作。第2条:保洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座以免触电。第3条:保洁人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器以免发生意外事故。