龙湖地产项目可行性研究报告

龙湖地产集团有限公司项目可行性研究报告项目名称：综合房地产项目建设单位：龙湖地产集团有限公司邮政编码：610000环境保护研究设计院设计证书：国环设甲字第970175号工程咨询证书：工咨甲96270051总论包头市**房地产开发公司成立于2006年，注册资本2000万元，公司地址位于稀土高新区**中心。是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公(2)、内蒙古2004版建筑定额、现行建筑市场行情年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。为了满足包北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。遵循中央CBD商务邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPINGMALL区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规1.2、主要技术经济指标，见表1-1。序号名称单位数值技术指标1总用地面积2总建筑面积3地上建筑面积其中：小高层高层综合商业楼幼儿园4地下面积5总户数户6绿化率7容积率8建筑密度二财务数据1建造投资万元2销售收入万元3销售税金及附加万元4所得税万元5税后利润万元三财务评价指标1全部资金净现值万元2全部资金收益率3全部资金静态回收期半年4.5=2.25年4全部资金动态回收期半年4.55≈2.25年5自有资金净现值万元6自有资金收益率7自有资金静态回收期半年7.59≈3.79年8自有资金动态回收期半年8.37≈4.19年9项目投资利润率人民币借款偿还期半年3.47≈1.74年盈亏平衡点1-1:项目技术经济指标汇总表设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的2市场分析与预测中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超6000万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%,这一比例至少可以延续到2020以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，2004-2006期间，存量土地处于较快的消化状态，挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格上涨过程中呈现资源集中化趋势。2007年的房地产行业是政策导向下的执行和地产相关的金融、税收和土地政策在2007密集出台；目前国家有关的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时在客观上抑兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银以为着失去对房地产市场的控制，因此土地市场建设和交易规范依然是2007多重作用下，国内商品房价格在2007不断上涨；2007年累计加息幅度已经超15%,相当多的购房需求因此受到抑制。据本司的调查显示，48%的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17%的被访者明确表示，20082.1.22007年一年回顾及分析2007年前7个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超了5%,一直低迷的上海房价涨幅扩大到了2.1%。与此同时投资增速出现反弹，进入2007年前7月房地产投资增幅达到31%,达到了2003-2004委及统计局)了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局业自资金和预售款仍然是最主要的资金来源。涨幅速度经2006下半的压抑后，进入2007后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%,同期房价涨幅仅为6.3%,地价涨幅超房价涨幅2-1:商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我亿平方米，同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%;截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%;2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例款的比例一般达到60%以上。使得中低端需程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致4.地价房价"倒挂"现象严重，推动房价上涨2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价"倒挂"的现象，即招房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价"倒挂"的状况已经造成很多地方开正是"期指化"房地比价导致的必然结果2.1.4、2008年房地产市场展望济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年"人口红利"拉动购房需求。目前我国正处于收取"人口红利"的时期，住房购在2007年12月中央经济工作会议上，中央对2008年经济工作提出了八学发展、促进社会和谐的体制机制；七、提高开型经济水平，开创对外开新局以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。3、增速趋平，景气向右肩移动。降温已经开始体现在部分大中城市2007年7月—12月销售面积和销售价格同以较快速度地同比增长，而且仍将保持较快增长，行业景气度将在增速平和总量增长中延续，并且逐渐向景气右肩移动。和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题，已经给地政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控制的土地交易市场将土地使用权的价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为"第二财政"的角色已是当仁不让，在2007年，以土地市场建设和交易规范为重点度迅速提高的新阶段。加息从负面影响供求房地产行业的资金密集性特点主要买商品房所需资金量大。生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融商开发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息，从而影响商品房的成本与需求。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。我们基于不同期限贷款利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得到，息幅度越大，贷款利息增幅越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节，人民币升值设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。但是由于房业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响可概括为：局部大首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资(通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期)等。其次是开发刚性成本的提高，包括土地实行"招挂拍"出让导致土地价格上升，以及建筑施工(含人工)成本思维惯性。但是前面我们已经分析，由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已经远远大于房价的增长，利润回种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测2008年房价格将2006年，我市住宅与房地产建设规模达562.4万平方米，同比增长49.1%,投资总额59.29亿元，同比增长91.3%,其中住宅建设规模444.2万平方米(竣工面积151万平方米),同比增长59.5%;投资额47.8亿元，同比增长136.6%。房地产实现税收5.22亿元，占全市财政收入总量(130亿元)的4%。新建商品住宅成交101.8万平方米，同比增长15.13%。全年共成交房屋2.6万套，成交2007年，包头市经济实现了连续第五年超常规跨越式发展，工业增加值与年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区6月份成交均价低于全市平均公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在3800-4200元平方米区间，甚至有的楼盘达到4500。区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居。区域目标购买客户群主划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在90-100万/亩，通过我们对国土局走访，获悉该区域南部已有6块土地挂牌，将于11月6日公平方米，其中住宅527.02万平方米，商业140.5万平方米，预计投资116.05区域划分项目数量(个)开发规模住宅商业投资额(亿元)青山区98昆区东河区7九原区开发区8达茂旗111固阳县111土右旗155石拐区122合计2-2:2007年包头市房地产市场供应状况表小结：2007年包头市房地产项目开发建设规模比2006年增长18.69%,其中住宅建设规模同比增长18.64%,商业用房建设规模同比增长23.74%。据统计，2007年1月～12月，全市商品房成交30802套，增长108%;成交面积278.48万平方米，增长135%;成交金额78.59亿元，增长189%。其中商品住宅成交18543套、成交面积208.84万平方米、成交金额57.97亿元，分别比去年同期增长120%、124%和200%,市场需求保持旺盛。2-3:包头市近三年每月销售形势图今年1至11月份，房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%。住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%,商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。其中，昆区19.64亿元，青山区23.12亿元，东河区14.94亿元，九原区1.40亿元，高新区15.95亿元。开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年(562.4万平方米)增长3、竣工量比销售量=1:3截止今年1-9月，房屋施工面积700.23万平方米，比去年同期增长43.5%;34463套，同比增长260%;其中住宅面积268.64万平方米，共24509套，同比增长280%;非住宅面积48.5万平方米，共9954套，同比增长177%。5、价格上涨700元/m²房价走势稳中有升。全年成交住宅均价2776元/m³,比06年增加700元/m²。房价突破了5000元大关，并出现6000元/m²的精装修公寓。2-4:包头市历年商品房销售情况图5、20%为外地客户需求以本地为主。如保利花园总上市2120套，面积为25.38万平方米，销售1758套，面积为21.79万平方米，其中外来人购买389套，面积为4.73万平方米，占销售总量的21.7%;新星壹品上市总量为695套，面积为9.16万平方米，销售505套，面积为6.99万平方米，其中外来人购买102套，面积为1.39形式进行，发放问卷总数300份，其中获得有效问卷291份。通过对调查问卷的分析，我们得到以下信息：①、在购房的时间上看，打算在1年之内买房的人占13.2%,1-3年内买房的人占44.7%,3-5年那买房的人占22%,5年以上买房的人占20%。如图所示。由此可知在众多的潜在消费者中，有很多人会成为本项目的目标顾客。(如图2-5)20.00%2-5:包头市居民计划购房时间图②、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息：打算在稀土高新区买房的人占11%,在昆区买房的人占54.7%,在东河区和九原区买房的人分别占3%和4.6%(由于调查范围仅在昆区、青山区、稀土开发区所以此两项结果并不可取),在青山区买房的人占26.3%。(如图2-6)2-6:包头市居民购房区域图上述调查结果表明：昆区已经成为包头市居民购房置业的首选区域，而青山区和高新区也占有很大的比例，特别是高新区在近几年的飞速发展下随之各类基础设施的完善，已经被越来越多的消费者看好。③、在住宅类型上，有48.3%的人青睐于多层住宅，36.2%的人喜欢小高层住宅10.7%的人向往高层住宅(如图2-7)2-7:包头市居民购房类型比例图④、在房价这个问题上我们得到：可以接受2000-2500元/m²的人占39.9%的比例，接受房价在2500-3000元/m²的人占32.2%,接受房价在3000-3500元/m²的人占14.7%,接受房价3500-4000元/m²的人占8%,接受房价在4000-5000元/m²的人占4.8%,能接受5000元/m²以上的人只有0.36%。(如图2-8)价钱5000以上比例2-8:包头市居民购房接受价格范围表⑤、在选择户型结构时，有1.4%的人选择了一室一厅，26.8%的人看好两室一厅一卫，20.3%的人看好两室两厅一卫，有16.3%的人选择了三室一厅一卫，四室以上户型则只有2.2%的人选择(如图2-9)2-9:包头市居民购房选择户型比例图随着人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的。⑥、在对住房面积的大小做调查后，我们得到了如下信息：有5.9%的人选择80m²一下的房子，有43.3%的人选择80-110m²的房子，41.5%的人选择110-140m²的房子5.6%的人选择了140-180m²的面积，3.7%的人选择80m²以上的房子。(如图2—10)面积80m²以下180m²以上比例2-10:包头市居民购房所需面积分布图⑦、购房时人们最关注那些因素呢?调查结果给了我们答案，在做问卷式时，我们考虑到了这几方面：交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌，整理完问卷我们得到如下结论(如图2-11)18.80%20.00%位置价格交通户型物业2-11:消费者购房心理因素分析表竞争的加剧，使房地产开发商们在自身产品的打造上更下功夫，而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方的向导，消费者的需求品位在上升，他们在买房是的考虑增多，而作为开发商而言，我们应该考虑的就要更多更全面。⑧、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素：运动场所又5.6%的人选择，诊所有15.4%的人关注，教育设施有18.9%的人选择，超市则有22.1%的人关注，休闲会所有17.3%的人选择。(如图2-12)教育设休闲会所2-12:小区内配套设施影响因素分析图⑨、作为社会上的一个小集体，一个小区的周边环境相当重要，那么消费者对这些要素又是一个什么心态呢?在调查问卷中，我们找了几个大家都比较熟悉的选项作为研究的对象，结果显示：希望有医院的人占16.4%,有学校的想法占16.3%,超市占20.9%,饭店占5.7%,宾馆占1.6%,公园占19.8%,车站站了9.7%,娱乐场所占9.8%。(如图2-13)2-13:小区周边配套分析图10.1%的人希望小区设置露天公共停车泊位(如图2-14)2-14:小区停车泊位需求分类图其中住宅527.02万平方米、商业140.5万平方米，预算投资116.05亿元。而在高新区有项目8个，投资约21.02.;九原区项目15个，投资约19.17亿元；其他区域未知(如图2-15)区域名称青山区高新区九原区项目数(个)98投资额(亿元)2-15:2007年包头市四区房地产投资项目一览表002-16:包头四区07年上半年月成交套数(07年6月份的数据截至6月28日)可见：07年上半年的高新区的成交套数增长最快，月均涨幅达到113%。2、从包头市房管局了解到，2007年的成交价格为2776元/m²与2006年相比上涨700元/m²,2007年，包头市共批准商品房预(销)售项目123个，批准预售面积415.18万平方米，共43822套，同比增长132%;其中住宅面积350.56万平方米，共32123套，同比增长135%;非住宅面积64.62万平方米，共11699套，同比增长116%。在批准的商品房预(销)售项目中，住宅占总上市量的84.4%,上市消化率为87%,全市商品房供应量充足。3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。2007年度，包头市房地产开发公司达110其中只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差。随着房地产市场的竞争越发激烈，加之国家的宏观调控，今后的一段时间将是房地产行业重新洗牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的4、2008年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏观调控之下开始出现部分商品房房价下跌的情况，然而包头市发表过地产市场起步晚、不成熟所以在未来几年内必将有良好的发展前景。2-17:包头市2008年初总体楼盘销售信息表日期成交总套数成交总面积格住宅成交总套数住宅成交总面积成交平米价格2008年1月31日2008年1月30日2008年1月29日2008年1月28日2008年1月27日943312.712008年1月26日2008年1月25日2186.412008年1月24日92008年1月23日2008年1月22日2008年1月21日2008年1月20日752008年1月2704.3119日2008年1月18日2008年1月17日2916.592008年1月16日2008年1月15日2008年1月14日2949.282008年1月13日72008年1月12日在包头市房地产市场良性发展的大背景下，房地产公司应该抓住时机、选好项目。随着行业的发展，买方市场已经成为市场的主导，所以对供应方来讲竞争已越发激烈。在激烈的行情下只有用创新的营销理念、新颖独特的设计、独特的风格、提供良好的设施才能在众多的竞争对手中独树一帜。2.3.3、项目SWOT分析、项目发展优势分析：①、区位优势***项目占地17西邻沼潭东路、南邻稀土路，位于稀土高新区的核心地段。包头市的核心街道：友谊大街、阿尔丁大街、黄河大街、食品街都与项目有着密切的关系。另外项目所在的高新区环境良好、基础设施齐全。稀土主题公园、阳光地带体育馆/公园等休闲娱乐场所使人们的生活既能感受到城市里的繁华，又能体会到周围环境的优雅。②、项目交通环境良好项目西邻民族东路、南邻稀土路向北行500米即可到达友谊大街，交通环境良好。另外小区附近有2路、23路公共汽车通过且距离高新区公共汽车站只有1000米左右，便捷的交通为人们上下班、出行等活动提供了保障。(2)、生活餐饮方面：赵家营蔬菜批发市场、屹林美食(5)、服务：汽车加油站、加气站中国移动公司、中国联通公司、中国邮政(7)、教育设施：包钢一中、包钢六中、包头工业学校、包头农牧学校、包医疗、保健中心、邮局、银行等便民设施。是小区成为高新区内新崛(2)、内部生活设施：小区内除了最基本的基础设施外，还增加了许多科技周界防护系统：周边采用围墙和景观硬化，将小区与外界分开，同时有保安24小时巡逻，电子巡更系统更是24小时项目概况：朝阳佳苑小区座落于昆区白云北路35号，南临团结大街，钢铁大街。交通便利，购物方便。户型设计从43.24——98.6平方米、商铺99平方米——290平方米客户选择空间较大。交通状况：29路朝阳佳苑下车。总建筑面积：19203平方米。总户数：260户开发商：包头宏瑞房地产开发有限公司。项目概况："保利花园"项目总占地60万平方米，规划建筑面积100万平方米，由近6400套多层、小高层住宅组成。1、位置优越发展潜力巨大项目南面临阳光湖公园；西南面是青山区政府和包头市公安局，隔着阳光湖公园是连接包头市东西城区的主要干道——建设路；东面是成吉思汗生态园。2、项目周边市政配套齐全本项目5公里的范围内有多个重点中小学，医院、大型商业配套、酒店、购物、娱乐场所等生活配套设施齐备，小区还设有4000多平方米的多功能会所，为小区居民提供全面优质的3、开发商的品牌优势保利(包头)房地产开发有限公司隶属于保利房地产(集团)股份有限公司。保利地产集团目前在全国十大城市同期运作40余个项目，保利地产集团位居2006年中国房地产公司品牌价值国有房地产企业之首，综合排名居第二。配套设施：项目配备独具特色的商业步行街、星级酒店、公寓、写字楼、主题会所等综合性建筑，令住户在社区内即可享受到都市生活的便利。物业管理：项目将聘请著名的保利物业管理公司进行物业管理服务工作，为小区住户提供人性化的全方位服务，并配备先进的智能化安防系统和独特的门禁系统，形成一个个相对独立的社区组团，营造出安全、和谐、舒适的居住环境。交通状况：5路、5路快车市公安局下车相关信息：占地面积：600000平方米。总建筑面积：1000000平方米。总户数：6322户开发商：保利(包头)房地产开发有限公司。项目概况：本项目位于包头市内，西邻城市主干道幸福南路，北通乌审道，南接龙江道，东承无名路。有较高的地理优势，交通方便。交通状况：20路、40路、132路交警支队下车。相关信息：占地面积：44207平方米。总建筑面积：78273平方米。总户数：777户。开发商：内蒙古泓德实业集团有限公司项目介绍：现代城坐落在友谊大街中段，北邻体育公园阳光高尔夫球场，西邻开发区规划占地280亩的友谊广场，现代城开发规模为13.5万平方米，由13栋10到18层板楼组成，是目前包头市绝无仅有的高层住交通状况：29路金荣建材城下车；20路友谊大街下车，下车后步行15分钟左右。总建筑面积：138000平方米。开发商：包头市锦绣房地产开发有限公司。项目介绍："日月豪庭"新型住宅区坐落于稀土开发区新光东路以北，与地税小区，东海花苑相邻，总占地面积11万平方米，计划开发20栋住宅，其中多层7栋，中高层13栋。交通状况：稀土开发区新光东路以北，北临地税小区，东临东海花园，西与景苑花园相对。相关信息：占地面积：110000平方米。总建筑面积：119373平方米。开发商：中国农房公司包头公司。项目介绍：由包头市松石房地产公司倾情奉献的"松石名第"项目，位于昆区沼潭西路西侧，校园南路南侧，是正在发展中的昆区南部“十一五"计划项目之一。小区户型从88m²~297m²全面实用，均为高层，综合健康、节能、人居等特点，是合理舒适的完美统一。交通状况：1路、2路、22路、101路、133路、134路等科技大学下车。置具有得天独厚优势!项目附近交通系统四通八达，出行非常便利，附近有1路、2路、22路、101路、133路、134路等多路公交车，只需12分钟车程顺利通讯系统：外线入户(交纳开通费方可开通);电视系统：有线电视入户(交纳开通费方可开通);卫星电视：卫星电视入户(交纳开通费方可开通)电梯：上物业地址：青山区友谊大街10号街坊(金荣建材城南面)。项目介绍：景苑花园高档住宅小区位于包头市开发区友谊大街与富强路交汇处，北依友谊大街、西临民族东路、东靠富强南路，地理位置十分优越，周围有地税小区、八一小区、银苑小区、金荣建材城是未来开发区的黄金地段。有2路、39路、35路、131路、公交通过、四通八达、真可谓置业居家的好去处。交通状况：有2路、39路、35路、131路。相关信息：占地面积：118667平方米。总建筑面积：191755平方米。开发商：包头市激樊房地产开发有限责任公司。、项目总体评价：通过SWOT理论对项目的分析，可以看到，本项目的优势明显：①、高新区的区位优势。基础设施齐全、环境良好、秩序稳定、宏观条件更是优越。②、项目形象良好、概念新颖。本项目的绿化率高达40%在现在的市场行情看属于较高的，项目设计规划新颖，引进***这一全新概念，将小区形象定位在宁静、透彻、细致、透明、舒心浪漫的高度之上。③、项目自身。小区在满足最基本的生活设施外，在配套上加入许多高科技元素，是人们的生活更方便。同时小区的商业设施完善，商业面积达，绿化率高，休闲娱乐场所很全面。但是本项目也存在着很多的风险，面对国家的进一步宏观调控、物价的持续上涨、竞争的越发激烈，开发商机遇和挑战并存，所以拥有良好的管理体制、独特的营销理念、充分的风险意识，和把握市场、提高自身产品质量，是房地产公司在行业里安身立命的法宝。3.1.1项目地址***项目选址西邻沼潭东路，南邻稀土路，占地面积17亩，场地平整，为施工带来了许多方便。最低气温：-27.6℃;最高气温：35.5℃;平均气温：6.4℃;最大风速：11m/s;平均风速：1.8m/s;平均湿度：52%;年降水量：310mm;无霜期：110-142天；年平均日照：3145小时/年。3.2、项目配套等基础设施条件1、包头市高新区内配套设施齐全，基础设施完善主要体现如下：给水、雨燃气等基本管线引入小区。2、小区交通条件良好，2路、26路、35路、131路均在小区周边通过；另外小区能够方便快捷的到达包头市的主干道：阿尔丁大街、友谊大街、黄河路、金融服务机构、酒店等。4项目规划设计方案4.1、规划设计方案的指导思想居住区的规划设计是为居民营造舒适的"居住环境",所以“注重人与自然的和谐发展，提高人们居住环境的满意度",是本小区规划的主要思想。小期内的建筑是以小高层和高层为主，所以住宅的采光视觉的舒适、经济的合理是都是我们要考虑的。最终将小区建成"宁静致远、宽敞豁达、环境优美"的适合人门居住的高品质、新概念型居住场所。4.2、规划设计原则思想。体现出现代人"仁者乐山，智者乐水"的的生活情趣。绿脉——围墙绿化，道路绿化成一个完善的绿地景观系统.以高新区特有的高科技元素为契机，以***独特(七)、小区内防灾设施齐全，安全隐患小。防火、抗震，尽可能的减少灾4.3、规划设计方案设想根据市场调查结果显示：48.3%的人喜欢多层住宅、36.2%喜欢购买小高层住宅、10.7%的人喜欢购买高层住宅。但是由于征用土地面积是固定的，同时还要满足容积率、建筑密度、绿化绿的限制，在此提出两个方案供选择。(如表4-1)方案内方案一方案二思路拟建13层(含地下室)小高层住宅4栋，18层高层住宅(含地下室)1栋，上述建筑均是点是分散布局；500m²幼儿园一座；地下公共停车场70个；综合商业楼两处总面积4500m²。拟建11层(含地下室)小高层住宅2栋，4栋多层(六层)住宅，500m²幼儿园一座，地下停车场1000m²,地上停车位1000m²,商业面积3000m²。4-1:方案内容表4.3.1总平面布置方案一方案二住宅用房规划小区的整体形状呈不规则状五与其他建筑相邻，在项目与日月豪宅之间的道路一面，布置小高层两栋，由于这条路偏东北走向所以把住宅与道路的走向一致，这样既有利于采光和通风又能引起人们对小区的注意力。另外两栋小高层住宅一栋布置在项目沿稀土路一面，另一栋与其错开布置在有已建将两栋小高层建在小区的最里面(东北角),一栋沿着小区北面道路横向布局，另一栋布置在小区东面的墙体边，与前一栋交错平行。而六栋多层住宅则每两栋组成眼的通风采光，又能够让住宅整体形成一定的坡度，更显小区的壮观。建筑那面，其思路与前两栋的布局思路一样。在小区建筑中只有一栋高层建筑，他就像是小区的地标一样。所以要把它放在小区最重要的核心位置，无论在远处还是在近处都能够感受到他的高大挺拔。住宅用房的规划让小区整体上分散但不缺乏条理，既有利于居住，又是小区再大的环境下显得尤为壮观。商业用房规划小区的东西两面各有两栋小高层住宅，所以商业用房要与这两处的住宅有所联系。在北面建设一栋二层的商铺，在南面沿稀土路一侧建设一栋三层商业用房，这样即能对小区内部的住宅起到应有的作用，又能对外营业。小区的东北角人流最少而绿化却最好所以在这里建一二层幼儿园，良好的环境安全的场所定然会成为孩子们的天堂。在小区的南侧沿着新广东路一面，建设一栋两层商业铺面，这里是小区的门面人流多，对内对外都有很大的辐射能力。在小区的西北角两条路交汇的地方建造一处商业铺面，这样既能够为居住在里面的居民服务，又能够多周边的居民产生辐射，具有很高的商业价值。在小区的中间地段建造一处幼儿园，这里也是住宅的中心，能够更方便家长接送孩子上学。小区的入口新光东路是小区周围最发达的一条街道，小区的门口就设在这里。但是为了达到城市规划和安全的要求门口部位做成向内部突出的形式，同时这样做还能开阔人们的视野，对规划思路与方案一相同。小群内部建筑一目了然。4-2:总平面布置案内方案一方案二建筑规划小区内拟建有点式小高层四栋，点式高层一栋。无论这些建筑的内部设计还是外形无不体现出了现代化气息，特别是在建筑的外立面、细部构造、材料材质、色彩、造型等方面更显独特。在吸引人们注意力的同时，更加表现出了高新区本质特点。为了增加采光效果，我们坚持"简约而不简单"的设计思路采用外飘落地窗，这样做既增加大人们的视野范围，又增强了采光面积，是人们的室内生活并不会背弃大自然的感染力。小区内拟建有点式小高层两栋，围合式多层六栋。这些住宅在规划上都采用民族式风格，注重描述出塞北风情，外里面沿用蒙古族建筑的蓝白色相间的手法，勒脚采用大理石镶面，为了加强采光窗户造成拱形落地窗。在强调民族风格的同时，建筑的内部配套也不缺乏现代化素材，有线电视、宽带网线、供电供水、燃气供应一应齐全4-3:建筑规划案内方案一方案二小区内的高层和小高层建筑都采用框架剪力墙的结构形式，一梯两户，每层2-3户。基础小区内的小高层住宅采用框架剪力墙结构，一梯2-3户，基础采结构要求形式采用箱型基础。在此基础之上，业主将来装修时可以根据自己的思路变换住宅内部空间，为人们的生活带来了更多的创造性。小区内的商业用房采用框架结构。意组合，为业主在装修的时候打造了更广阔的思路空间。小区内的多层住宅采用砖混结构，一梯两户、一梯三户。4-4:结构要求4.3.4、户型设计(适用于方案一和方案二)案内方案一方案二道路规划整个小区的人流主要集中在南面，所以小区内道路系统的核心也集中在年面。为了增加行人的舒适度和道路自身的美观，小区内部的交通主干路采用半圆形，支路流线式通向各个住宅单元。人行路主要考虑小区内的住宅分散大体均匀，所以道路规划要尽量的考虑到人们的日常生活需要。在小区的门口引入一条主干道，直接通向小区的中心并且将中心的幼儿园包住(幼儿园周围用栏杆围住充分保证孩童的安全),然后在向周围的住宅建筑步行距离的便捷，但是在休闲区则更加注重与环境融为一体，在道路的两旁均设置绿化分散衍射，直接通向各个小区的楼下。人行道路要本着便捷安全的原则，让人们的出行在便捷的基础上，充分享受道路周边的美好环4-5:道路规划4.3.6、小区绿化(适用于方案一和方案二)4.3.7、小区其他附属设施规划(适用于方案一和方案二)1、建筑小品及休闲设施：在小区绿化带、广场、建筑见后面等地方加设雕2、商业场所规划：小区内建有商业用房4500m²在南北各有服务场所，其中诊所药店、快餐店、冷饮店等基本设施，在小区东北角有幼儿园约500m²。(1)给水相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标(2)排水(3)消防给水系统火灾延续时间3小时；室内消火栓火灾延续时间3小时；栋较高建筑的屋顶水箱(储存十分钟消防水量)及增压设备供水。小区内设消防(3)、照明系统采用三相四线制，照明电压220V,道路、停车场均采用节本项目通讯设施拟选用桑达64门数字远程程控自动电话交换机。小区购置计算4.3.8、项目智能化系统设计(适用于方案一和方案二)***"项目智能化系统分成以下几部分：安全防盗——小区采用24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的建筑规划以民族风格为主，这样就背离了高新区的建设环境。4-6:项目各主要技术指标一览表方案一方案二数量单位数量单位总用地面积总用地面积总建筑面积总建筑面积地上建筑面积地上建筑面积其中：小高层其中：小高层高层多层综合商业楼综合商业楼幼儿园幼儿园地下建筑面积地下建筑面积车位数其中：地下停车位地上停车位个个个车位数其中：地下停车位地上停车位个个个总户数户总户数户绿化率绿化率容积率容积率建筑密度建筑密度详细规划见：小区规划图5项目发展进度及安排5.1、项目开发的各项工作内容①、投资机会与决策分析●投资机会的选择确定②、前期工作●土地的获取●可行性研究●项目立项●规划设计③、项目建设●监理单位招投标表：5-1工作内容计划时间备注土地获取1个月政府转让的熟地，无需拆迁安置。项目可行性研究2个月市场调查、经济指标评价、营销策略。三通一平0.5个月通水、通电、通路、场地平整。项目规划设计2个月小区规划、建筑规划等。获取相关证件1个月获取规划许可证等相关证件。项目建设期表：5-2工作内容计划时间备注监理单位招标1个月为了更好的控制工期、成本、质量。施工单位招标1个月选择出价格合理、品牌优秀的施工单位。基础工程3个月挖基坑、做箱型基础等主体工程15个月主体框架、填充墙体。安装工程3个月安装水电等设施管线、安装设备等。装饰装修工程3个月住宅内部地面、墙体装饰，外立面装修等景观绿化工程2个月道路硬化、广场硬化、绿化、美化等。销售阶段表：5-3工作内容计划时间备注销售前准备1个月文件、资料、人员、现场准备。产品预售18个月正式销售12个月6项目营销方案但是这一切又必须的围绕着"为谁做"而展开。所以目标消费者的定位是房地产就本项目而言，目前市场上最有购买能力的群体如下：(见表6-1)消费群体消费群体细分群体简介自由职业者属于自由职业者，收入不是很稳定，但是父母很有钱。可以给儿女创造出一个稳定的生活环境。年轻人白领阶层这类群体有固定的收入，能够买的起房子，并且买房子的原因多数是为了结婚，但是这类人更多的采用按揭贷款的形式来实现自己的住房梦。私营企业者这类年轻人有所成就，大多数是创业者，拥有自己的事业住宅品位高、住房要求也高。中年人白领阶层他们中年买房子多数是为了改善居住环境，要求房子面积大、户型齐全、住宅要求高。公司领导、老板这些人通过多年的努力打拼，终于拥有了自己的成功事业，那么，大平米、好的地段、高品质住宅当然是他们的所好。老年人他们买房子多数是为了找一个养老安身的栖所，对面积要求小、环境要好、地段要求僻静。外来如前者在此工作因工作的需求，迁入包头。投资外来的投资人。6—1:市场细分表根据上述目标市场的细分，对本项目进行市场定位如下：●包头市的白领阶层●私营企业老板、公司领导●高新区内的私营企业者、高科技人士品应该立即想到目标消费者。本项目提名“***”,它的产品定位是："现代化、时尚、休闲的高品质社区"(1)、建筑风格：采用现代主义风格，无论在整体还是细节上都体现出现代化元素。外立面庄重前卫，窗户采用外飘落地窗，使建筑整体表现出最前卫时尚的(2)、小区规划：在本着"以人为本"的原则上提高绿化面积和休闲场所，道6.1.4价格定位造营销4P中产品、渠道、促销三块都是需要支出方面，只有价格是回收成为了更加准确的体现出现行市场行情，我们对包头市房地产供给市场经行了详细的研究调查，最后选取：松石名第、现代城、日月豪宅、金碧花园、保利花园五个可比实例进行研究。选取依据是：①、他们都符合运用市场比较法的前提②、与本项目的用途相同③、与本项目的建筑结构相同④、与本项目所属地区相同⑤、与本项目的类型相同⑥、与本项目的时点相同⑦、这些项目都正常交易(2)、整理可比实例(如表6-2)例松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园地理位置校园南路友谊大街54号新光东路3号街坊青工路南、幸福南路西青山区政府北面交易均价(元/m²)6-2:可比实例对照表五个实例在以下四点经行比较：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间。计算修正系数如下表：①、区域因素修正公示：100/100±T松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园地理位置交通周边配套内部设施商业氛围修正系数6—3:区域因素比较表松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园小区成熟度小区规模产品综合素质开发商信誉修正系数6-4:个别因素比较表松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园交易日期6—5:交易日期比较表松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园区域因素个别因素交易情况交易日期6-6:比较因素修正系数表松石名第：3800×1.00×0.98×100/100×103/100=3835.7元/m²现代城：3850×0.95×1.00×100/100×103/100=3767.2元/m²日月豪厅：3600×1.00×1.01×100/100×101/100=3672.4元/m²金碧花园：3700×1.02×1.03×100/100×102/100=3965元/m²保利花园：3900×0.92×0.92×100/100×105/100=3466元/m²大。所以，取以上三个实例项目的权重为0.25;松石名第的权重为0.15;保利花园的权重为0.1;(如表)实例名称松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园项目权重6—7:可比实例权重比较表3835.7元/m²×0.15+3767.2元/m²×0.25+3672.4元/m²×0.25+3965元/m²×0.25+3466元/m²×0.1=3773.2元/m²例要素现代城金茂豪厅日月豪厅地理位置友谊大街54号友谊大街74号新光东路3号街坊成交价格6-8:实例状况表要实素现代城金茂豪厅日月豪厅地理位置交通周边配套内部设施商业氛围区域因素修正系数6-9:区域因素修正表实素要例素现代城金茂豪厅日月豪厅小区成熟度小区规模产品综合素质开发商信誉个别因素修正系数④、交易状况比较⑤、交易日期比较6-10:个别因素修正表公式：100±T/100实要素现代城金茂豪厅日月豪厅交易日期6-11:交易日期修正表⑥、比较因素修正系数的计算要实例素现代城金茂豪厅日月豪厅区域因素修正系数个别因素修正系数交易状况修正系数交易日期修正系数6-12:比较因素修正表⑦、比准价格的确定现代城：4000×1.01×0.99×100/100×102/100=4079元/m²金茂豪厅：4300×0.93×0.92×100/100×104/100=3826.2元/m²日月豪厅：3950×1.02×0.96×100/100×103/100=3983.9元/m²⑧、比选因素权重的确定现代城和金茂豪厅距离项目较近，所以取权重系数：0.4,金茂豪厅距离项⑨、项目高层最终比准价格的确定4079元/m²×0.4+3826.2元/m²×0.2+3983.9元/m²×0.4=3990.4元/m²所以项目高层住宅最终的价格确定为：3990.4元/m²、项目多层住宅价格的确定实要例素保利花园御龙居朝阳佳苑地理位置青山区政府北面稀土开发区青工路6号街坊御龙居昆都仑区白云北路朝阳佳苑成交价格6-13:实例状况表要实保利花园御龙居朝阳花园地理位置交通周边配套内部设施商业氛围区域因素修正系数6-14:区域因素修正表实要例素保利花园御龙居朝阳花园小区成熟度小区规模产品综合素质开发商信誉个别因素修正系数16-15:个别因素修正表要素保利花园御龙居朝阳花园交易日期修正6-16:交易日期修正表实要例保利花园御龙居朝阳花园区域因素修正系数个别因素修正系数1交易状况修正111交易日期修正6-17:比较因素汇总表保利花园：3100×1.02×0.96×1×1.03=3126.59元/m²御龙居：3500×1.02×1×1×1.02=3641.4元/m²朝阳佳苑：2900×0.87×0.95×1×1.03=2468.76元/m²保利花园和朝阳佳苑距离项目稍远，各取权重0.3。御龙居距离项目较近所以取权重0.4。3126.59×0.3+3641.4×0.4+2468.76×0.3=3135.17元/m²所以项目多层住宅的价格最终确定为3135.17元/m²对商铺可比实例的比较因素修(如表6-18)实因例现代城金碧花园日月豪厅素价格区域因素交易状况交易日期7640元/m²×0.4+5358.2×0.2+6321.4×0.4=6656.2元/m²、项目两个方案物业价格对比(见表6-19)方案一方案二物业类型价格物业类型价格小高层3773.2元/m²小高层3773.2元/m²高层3990.4元/m²多层3135.17元/m²商业用房商业用房6656.2元/m²车位9万元/个车位9万元/个6-19:两方案物业价格对比表厅、书房和厨房等区域。本着"重装饰、轻装修","精装饰、简装修"持销期、尾盘期几个销售阶段。6.4.1、项目认购期营销策略在项目开盘的前一个月小区的建设准备起步阶段，项目的任制度不高，这时候开发商应该着重进行市场预热，提高小区的知名度。具体策略如下：(1)、提出本项目的概念：对开发商的品牌、项目的概念进行炒作，造成一种"山雨欲来风满楼"的态势。同时发布项目的相关信息，这样做也是对消费者的一种试探。(2)、打出硬广告：在工地的围墙、户外路牌、公交车身(4)、概念营销：提出本项目的概念定位，让消费者在知道小区的最基本信息的基础上，找到自己心动的地方，从而调动起消费者的购买欲。(5)、品牌战略：**房地产公司成立于2003年经过几年的努力经营已经在包头市房地产市场占有了很大的知名度，通过对“让更多的人了解**,从而提高消费者对其销售的楼盘的信任度和忠诚度。(6)、公共关系：拿出一部分的资金对高考学生进行奖励，增加人们对项目的(7)、价格优惠：对于认购期买房的顾客，给予他们房价上的折扣。认购期营销应该注意的问题：6.4.2、项目开盘期营销策略在领取到预售许可证之后，项目既可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解，但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段，所以对开发商而言，打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。这一时期的营销策略主要(1)、开盘庆典：开盘庆典可以说是这一时期的重头戏，"养在深闺人未知"的项目在这一天就要公开亮相了。这一天要好多排场营造出最热闹的氛围，名人乐队演出、政府知名人士讲话、各种娱乐休闲活动、组织员工捐款和献血等公益活动。这些既是为了为开盘庆典增添喜气，也是制造出一种喜人的场面让更多的终于可以知道自己是否能够买到心仪已久的房子。开发商在每公布一个结果之这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆，但是项目营销依然有着很多的机会。这个时期的营销方案主要以促销为主，节年促销、有奖销售、打折销售等。6.4.5、项目尾盘期营销策略经过前几个阶段的销售，产品已经所剩无几。成本已经收回，剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降，为了尽快的收回利润，同样应该进行尾(1)、打折出售：对于尾盘而言，剩下的房子要么是户型结构不好，要么是采光通风不畅。所以为了尽快的收回成本，打折促销是一种很好的手段。(2)、人脉泛营销：到了尾盘80%-90%的房子已经出售，而这样也为开发商积累了大量的关系客户，所以利用这些老客户带动新客户是最经济的手段。对于每一个介绍新人来买房的关系客户，都给予相应的奖金提高老客户的积极性。总之，在房地产营销的过程中，促销是一种常用的手段。开发商时刻把握产品、渠道、价格、促销这营销4P,成功的营销不仅能够更快更好的实现利润，更能够对公司以后的产品开发提升品牌、积累经验。6.5、项目销售进度计划安排时间销售期销售目标指导思想认购期引入概念开盘期销售过渡热销期强力推广持销期平稳销售尾盘期以形象、人脉销售6-20:项目销售进度计划安排表6.6、项目销售与消化预想方案方案二物业类型建筑面积销售价格(元/m²)物业类型建筑面积销售价格小高层小高层高层多层商业用房商业用房车位2450(70个)9万元/个车位700(20个)9万元/个6-21:项目各个方案销售状况表根据表6-21的项目概况，对项目的两个方案的收益进行分析。见表(6-22)方案一方案二物业类型预期收入(万元)物业类型预期收入(万元)小高层小高层高层多层商业用房商业用房车位车位预计回款总额预计回款总额6-22:两方案收益分析表预计项目经过销售周期：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。预计时间2年零4个月。7投资估算及资金筹措7.1、项目投资估算概况对本项目的建设投资进行粗略估算。7.2、项目投资估算的依据(4)、包头市贷款利率为：7.56%。7.3、项目投资估算的原则(1)、项目投资估算本着实事求是的原则，尽可能的反映出市场的真实情况。(2)、投资估算要本着节约的原则，合理预算。7.4、项目投资估算的内容成本项目开发成本开发费用土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、不可遇见费。管理费用、销售费用、财务费用。7-1:项目投资估算内容简介7.5、项目总投资估算(由于受排版的限制，只对方案一进行估算、方案二类同。)(1)、土地成本：本项目占地17亩，土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金1700万元人民币。小高层(元/m²)小高层(元/m²)箱型基础土建工程电梯消防一般水电安装煤气通讯5公共天线3普通装修智能化设施7-2:小高层住宅投资估算组成分析表根据表7-2对小高层住宅每平方米造价进行估算得：150+120+90+5+50+750+30+10+3+100=1308元/m²从而得到小区内小高层住宅的建安费用是；19600m²×1308元/平方米=2563.68万元高层(元/m²)高层(元/m²)箱型基础地下车位土建工程电梯消防一般水电安装煤气通讯5公共天线3室内普通装修智能化设施根据表7-2对高层住宅每平方米造价进行估算得：6300m²×1368元/m³=861.4万元③、商业用房估算：商业用房建筑面积4500m²,框架结构，估计投资495万元④、幼儿园：幼儿园建筑面积500m²,砖混结构，估计投资40万元。所以，综上所述总建安工程费为：3960.08万元。序号计算依据计价(万元)1规划设计费建安工程费×3%2可行性研究费建安工程费×0.15%3水文、地址、勘察费建安工成费×0.15%4筹建开办费建安工程费×2.5%合计7-4:前期费用估算表序号计算依据金额(万元)1供电工程65万元/公顷×11400m²2供水工程15万元/公顷×11400m²3煤气工程7万元/公顷×11400m²4绿化工程10万元/公顷×11400m³5道路工程50万元/公顷×11400m²6排水工程20万元/公顷×11400m²合计序号建筑面积(平方米)单价(元/平方米)金额(万元)1公厕2垃圾压缩站3变电所合计序号类别计算依据交纳税额(万元)1配套设施建设费建安工程费×6%2建筑工程质量安全监督费建安工程费×0.4%3供水管网补偿费住宅：0.3T/人，600元/T商铺：0.1T/人，600元/T4供电用电负荷费商铺：8KVA/百平方米，1000元/KVA5其他建安工程费×2%6物业管理基金建安工程费×2%合计(3960.08+219.68+190.38+18)×0.03=131.64万元管理费用取开发成本中的1-5项之和的3%,计算过程如下：(1700+3960.08+219.68+190.38+18)×3%=182.64万元序号计算依据计价(万元)1广告宣传及市场推广费销售收入(12866.79万元)×1.5%2销售代理费销售收入(12866.79万元)×1.5%3其他销售费用销售收入(12866.79万元)×1.5%合计182.64+434.4+175.84=792.88万元序号方案一方案二总额(万元)总额(万元)1成本项目土地成本费建安工程费前期工程费基础设施费公建设施配套费开发期间税费不可预见费2费用项目管理费用销售费用财务费用3合计7-9:总成本估算表7.6、项目资金筹措、来源及使用计划本项目两个方案，但是这两个方案的资金筹集方式一致。开发的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三方案-方案二资金来源金额(万元)比例资金来源金额(万元)比例总投资总投资自有资金自有资金银行借款银行借款注：两方案的剩余缺口均由销售收入再投入填补7-10:资金筹措方式分析表详细使用计划见(辅表1-1、2-1:投资计划及资金筹措表)。8项目财务评价8.1、财务评价基础数据的测算8.1.1、经过查询，包头市现行银行贷款年利率为7.56%,考虑到本项目是以半年计息，所以取银行贷款利率为3.78%。8.1.2、根据目前的行业平均水平，并综合考虑到资金成本和资金的机会成本、投资的风险、通货膨胀、资金限制等相关因素。最终本项目的社会折现率定8.1.3、为了更加详细的反映资金的运用情况，本项目一半年为一个计算期，分别有：2008年下半年、2009年上半年、2009年下半年、2010年上半年、2010年下半年、2011年上半年六个计息周期。综上所述：财务评价的基础数据如表基础项目贷款利率社会折现率计算周期基础数据六个周期(半年)8-1:财务评价基础数据测算表根据表6-20:项目两个方案销售进度计划安排表所示，本项目在2009年上半年即可经过认购期，并能够顺利的进入开盘阶段；2009年下半年完成开盘起任务进入