南京江北房地产市场调查报告

目录一江北地区经济社会概况 41.1地理概况 41.2行政规划 51.3交通概况 51.4经济发展与规划 61.5业务拓展启示 7二政策与资讯解读 82.1国家政策资讯解读 82.2南京政策资讯解读 82.3江北政策资讯解读 92.4业务拓展启示 10三南京及江北土地市场分析 113.1南京及江北历年整体土地成交状况 113.1.1南京市场 113.1.2江北市场 123.2业务拓展启示 13四南京及江北住宅市场分析 144.1供销状况 144.1.1南京市场供销状况 144.1.2江北市场供销状况 154.2各板块概况 154.2.1桥北板块 154.2.2泰山高新板块 174.2.3浦珠路板块 194.2.4珠江镇板块 204.2.5老山别墅板块 224.3业务拓展启示 24五商业地产运行状况简析 255.1商业土地概况 255.2各商圈发展概况 265.2.1珠江镇商圈 275.2.2浦珠路商圈 285.2.3桥北商圈 295.3江北商圈总结 305.4江北办公市场简析 305.5业务拓展启示 31附录一：南京市江北地区-土地市场成交信息汇总 33

一江北地区经济社会概况1.1地理概况南京江北——即南京的北大门，涉及浦口区和六合区两个行政区，北至浦口区行政界限，东到长江，南至三桥引线，西到老山南侧及宁淮高速公路，连接了南北主城区的交通枢纽中心（如图1-左所示）。总面积约357平方公里，人口159.43万，地区生产总值（GDP）达1077.2亿元，同比增加14.3%数据来源：《南京市浦口区政府工作报告》、《南京市六合区政府工作报告》。江北板块与江宁板块是南京楼市并驾齐驱的两大住宅板块之一，俗称“两江板块”。近来，南京市政府的江北都市发展战略，从最开始的“隔江发展”，到“以江为轴地发展”，再到“跨江发展、拥江发展”，最后形成“江北新区2030”的发展规划。南京江北新区（规划范畴含浦口区、六合区所辖行政区域和八卦洲）已被纳入国务院批复的《苏南当代化建设示范区规划》中，并明确为唯一的“优先开发数据来源：《南京市浦口区政府工作报告》、《南京市六合区政府工作报告》图1：江北新区规划示意图（左）和总体布局构造图（右）图片图片来源：南京市规划局网站1.2行政规划江北新区规划范畴涉及浦口区、六合区所辖行政区域和八卦洲（如图1-右所示），规划面积约2450平方公里，占苏南总面积的8%，南京总面积的40%数据来源：《苏南当代化建设示范区规划》、数据来源：《苏南当代化建设示范区规划》、《南京市2030总体规划》空间布局上，顺应“依山滨河面江”的自然优势，规划形成“两心、两片、一轴、八廊、七组团”的带状组团式空间布局构造。“两心”是指浦口中心和雄州中心；“两片”分别为浦口片区和六合片区；“一轴”即复合功效轴，重要由浦珠路和江北大道共同构成复合轴；“八廊”指八条都市绿廊，涉及高旺河隔离廊道、城南河景观廊道、七里河景观廊道、大厂隔离廊道、滁河景观廊道、龙王山隔离廊道和灵岩山生态廊道；“七组团”为浦口中心组团、雄州中心组团、长芦组团、大厂组团、高新组团、江浦组团、三桥组团7个都市功效组团。1.3交通概况公路方面，江北与南京主城区共有五条公路过江通道相连，分别为：南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京长江四桥和纬七路过江隧道。现在已通车的四条过江通道中，长江大桥的日交通流量占45%，长江二桥占32%，长江三桥占10%，纬七路过江隧道占7%、南京长江四桥6%。纬三路过江隧道采用双层隧道双向八车道原则建设，于6月开掘，预计底贯穿，7月底建成通车（如图2-左所示）。轨道交通方面：江北现在在建的有轨道交通3号线、10号线一期和11号线一期共三条轨道交通线路，预计青奥会前建成通车（如图2-右所示）。其中，3号线起于浦口林场站，止于江宁秣周路站，全长34.9公里，共设29个车站，四分之三的线路为地下线。该线路连接了浦口新城与主城，是将来南京市区南北走向的轨道交通干线。10号线即原地铁1号线奥体方向的过江西延线，通过雨花台区、建邺区、浦口区，过江通道为长江隧道，线路全长41公里，是南京与江北相连的有一条主干地铁线。11号线即江北轻轨线，全场69.9公里，连接起雄州、长芦、大厂、桥北、珠江、桥林，服务整个江北地区沿江带状组团，大大增进了江北地区的互通往来。图2：江北新区客运枢纽布局图（左）和轨道交通规划图（右）图片来源：南京市规划局网站1.4经济发展与规划（1）浦口区于5月，由原浦口区和江浦县合并而成。总面积913.75平方公里，总人口71万人。现在，全区下辖8个街道办事处1个镇，即江浦街道、顶山街道、桥林街道、汤泉街道、星甸街道和永宁镇，泰山街道、沿江街道、盘城街道由南京高新技术产业开发区托管；另有2个场，即汤泉农场和老山林场；3个省级开发区，即浦口经济开发区、海峡两岸科技工业园和珍珠泉旅游度假区。地区生产总值462.2亿元，同比增加15%。GDP持续三年年保持了两位数增加。全区以高新技术产业和当代农业为重要支柱产业，整体经济实力在南京市11区2县中处在中档水平数据数据来源：《南京市浦口区政府工作报告》“十二五”规划中，浦口区将着力打造高端产业集聚的特色区（形成以高新技术产业为先导、高端服务业为主体、高附加值制造业为支撑、高效农业为基础、优势产业为特色的产业体系）、着力打造城乡统筹发展的示范区（在着力打造东部桥北都市组团、中部浦口新城组团、西部桥林新城组团的基础上，以产业功效区建设为引领，实施区镇（街）联动，进一步加大重点中心镇和小城乡建设力度，协调推动新城区建设、老城区改造、新农村发展）参考资料：《参考资料：《南京市浦口区十二五规划纲要》（2）六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。区域拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区，全年实现地区生产总值615亿元，同比增加14%左右数据数据来源：《南京市六合区政府工作报告》“十二五”规划中，六合区的定位为：建设长三角先进制造业集聚区、建设江苏省高效生态农业领先区、建设南京都市圈当代服务业特色区（打造江北化工产品交易中心、江北农副产品集散中心、江北港口（空港）物流中心、江北生态旅游集聚中心）。在以上战略定位的基础上，将重点完善下列三大都市功效：区域性枢纽都市（江六高速、长江四桥、六合机场、城际轨道交通、长江深水码头及航道拓深）、当代产业集群示范区（大力发展创新型经济、低碳经济、绿色经济）、绿色生态宜居都市（加大“绿色六合”建设力度，加强环保，主动倡导绿色消费，大力发展生态旅游、休闲度假产业）参考参考资料：《南京市六合区十二五规划纲要》1.5业务拓展启示随着江北新区的规划提上日程，江北越趋受到南京市政府重视，将来政策出台或多或少会朝着利好江北发展的方向，我部应提前熟悉江北各区位政府规划定位，摸清江北土地市场和住宅市场环境，为将来业务拓展打下扎实基础。二政策与资讯解读2.1国家政策资讯解读“新国五条”出台2月20日，国务院常务会议出台五项调控方法，规定各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会都市要按照保持房价基本稳定的原则，制订并公布年度新建商品房价格控制目的，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品房住房限购方法，已实施限购方法的直辖市、计划单列市和省会都市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一规定完善限购方法，具体方法以下：（1）完善稳定房价工作责任制；（2）果断克制投机投资性购房；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加紧保障性安居工程规划建设；（5）加强市场监管。【解读】“新国五条”无实际杀伤力，缺少具体的新政策内容，基本都是老话重提。具体而言：=1\*GB3①房产税扩容的时间不拟定，没有具体的时间表=2\*GB3②重启地方政府价格控制目的与一房一价，其实前年开始就存在，到现在已经名存实亡。=3\*GB3③房价上涨过快的原则很难拟定，各地状况不同。=4\*GB3④稳定房价问责制，约谈不是调控政策，是行政方法，很难有实际效果。=5\*GB3⑤保持房价基本稳定的措辞，如一句空话，没有实际约束力。=6\*GB3⑥限购不放松，但是没有提到扩大的都市范畴，实际影响不大。=7\*GB3⑦保障房对房价的实际影响力，能够忽视。2.2南京政策资讯解读【1】“宁八条”温和落地3月19日，南京市市政府办公厅公布了《有关继续做好房地产市场调控工作的告知》（简称“宁八条”或南京版“国五条”），具体规定以下：（1）认真贯彻稳定房价的工作责任；（2）继续严格执行住房限购等政策；（3）加大中低价位住房供应力度；（4）切实增加普通商品住房用地供应；（5）加紧保障性安居工程建设；（6）强化房地产市场监管；（7）完善商品房价格管理制度；（8）完善房地产调控联动机制。【解读】=1\*GB3①上述多数内容已多次提及，缺少亮点。=2\*GB3②“宁八条”中初次涉及了个人所得税的贯彻方案，规定“认真贯彻国家和省有关个人出售自有住房征收个人所得税的有关规定”，但并没有更具体的内容，连“20%”也没有提及。=3\*GB3③没有实际的量化指标，含糊不清，操作性弱。【2】南京多家银行取消8.5折房贷利率优惠8月1日起，工商银行将首套房贷利率优惠从8.5折悄然上调到9折。记者探访发现，现在我市多家银行均已取消首套房贷利率8.5折优惠，甚至恢复基准利率。少数几家银行（仅招商银行、交通银行和建设银行）即使现在仍有8.5折利率优惠，但是只针对合作楼盘。【解读】=1\*GB3①各银行资金面持续偏紧，吸取存款的压力较大，造成贷款利率难有下调。=2\*GB3②进一步刺激资金敏感型的刚需消费者或持币观望消费者的购房需求，增进楼市再度升温。2.3江北政策资讯解读【1】江北禁地一年7月2日，南京市委市政府召开江北新区规划编制动员大会，除了在建项目和已经出让的土地外，其它项目和土地临时停止审批和出让，重要精力要用于规划提高和拆迁工作，争取成为国家级新区。【解读】=1\*GB3①江北严禁土地上市一年，意味着江北将来1-2年内在建或新建楼盘均在存量土地上进行开发。=2\*GB3②江北地区已成交的存量土地基数较大，禁地一年对住宅楼盘供需影响较小。且“江北禁地”是一种区域性的规划，不是调控性的，对南京楼市影响不大。=3\*GB3③禁地消息可能造成供不应求假象，从而造成多方看涨的局面，个别楼盘可能会“捂盘惜售”，给刚需楼盘带来了趁机涨价的机会。【2】地铁开到江北来据南京日报、扬子日报等多家媒体消息，地铁3号线（江北-主城-江宁）、10号线（雨花台区-建邺-江北）、11号线一期（又称江北轻轨，浦口-六合）、纬三路过江隧道（主城的定淮门大街-浦口的顶山镇）将于青奥会前贯穿。【解读】=1\*GB3①随着配套的成熟、交通的越趋便捷，将更利于江北的经济发展和安家置业。江北房价特别是地铁沿线楼盘价格存在一定的上浮空间。2.4业务拓展启示无论是“新国五条”还是“宁八条”，都没有实际的杀伤力和可操作性，事实上体现了政府对目迈进入“烧烤模式”的南京房地产市场是一种默许态度。另外，多家银行取消房贷利率优惠，根据国人买涨不买跌的心态，也促成了资金敏感型的刚需消费者或持币观望消费者的购房需求。江北交通的越趋便捷也将更利于江北的经济发展和安家置业。即使江北禁地一年，但市场土地存量足以维系开发需求，对江北房地产市场的影响有限。以上这些政策从一定程度上来说都是对房地产市场是利好消息。故此，对我部而言，作为客户方的房地产市场的供需两旺，意味着市场上有更多的业务机会，且现在各家银行资金面持续偏紧，这一“利好消息”可作为我部业务拓展时的营销话术，把握面对客户的市场主动权。三南京及江北土地市场分析3.1南京及江北历年整体土地成交状况3.1.1南京市场据365地产家居网统计，南京国土在每月平均稳定推出20宗以上地块（如图3所示）。图3：.12-.04南京市土地成交信息数据来源：中指研究院网站年终集中推出232宗地入市，累计879万㎡。（不含12月）共成交75幅地块，实际出让面积为392.65万㎡，成交总价为358.09亿元，相比的数据（出让面积468.66万㎡，成交金额345.19亿元），出让面积下降16%，成交总价上涨3.7%；在成交的393万㎡的土地中，二类居住用地占比达57.16%，反观去年这一比例仅为30%，短短一年间，同一数据基本实现翻番，不光靠国土局的推地节奏和配备来变化，其欧式更多的是靠开发商特别是大牌放弃的热情来做支撑（图4所示）。图4：-南京土地成交趋势和各类型土地占比趋势图表来源：作者编绘，4幅质量不差的住宅地块纷纷遭遇暂停出让，而到了，仙林胡西北角地块、白下区双麒路以东地块、板桥新城4期地块以及江宁秦淮河以西地块均遭到了开发商的哄抢，引来大牌集体出动。3.1.2江北市场以来，江北土地市场供销两旺，累计出让面积和成交面积分别为5254724.55㎡和5037614.65㎡（成交信息详情见附录一），各年份成交数据如表1所示：表1：江北地区-(06)土地成交信息统计数据数据来源：南京市国土资源局网站、图表由作者编绘年份（01-06）成交面积/㎡1011471.52441716.01044650.5539776.95累计出让的88宗土地中，住宅用地为46宗，占总出让面积比例的64%；商住混合用地17宗，占总出让面积比例的21%；商业用地为17宗，占总出让面积比例的13%，其它类型8宗，占总出让面积比例的2%（如图5和表2所示）。可见，江北土地市场中住宅用地占据主流。平均每年的出让土地宗数和面积占全南京市住宅市场的40%左右，出让的地块重要分布在桥北片区、浦口新城片区、西部桥林片区和六合片区。图5：江北地区-(06)年出让土地用途比例和地区比例表2：江北地区-(06)出让土地类型明细土地类别出让宗数出让面积/㎡二类居住用地46335.75商住混合用地17682577.90商业用地171117540.50其它用途用地8102586.4仅，江北板块除了六合在刚需地块上继续发力外，浦口新城也随着政府规划日渐详尽，多幅住宅用地和商业地也在屡屡遭抢（如图6所示）。图6：南京各板块土地成交面积 3.2业务拓展启示出让面积的连年下降，首先反映出南京的房地产开发已经逐步趋于饱和；另首先迫于调控的压力，国土局也会选择将某些优良的地块临时捂在手里，等市场状况更加好的时候推出，谋得利益的最大化。从历年各类成交土地类型占比来看，商业用地的比例逐年攀升，我部可把握这条根本，迎合推出对应的商业地产开发乃至后期的经营性抵押贷全套打包授信产品。江北市场上，持续三年土地成交比例占据南京市场的40%左右，且居住用地占总出让面积比例高达64%。因此我部将来在江北业务拓展过程中，应重点关注住宅开发贷款的业务拓展，特别是珠江镇板块和泰山高新板块是关注的热点区域。四南京及江北住宅市场分析4.1供销状况4.1.1南京市场供销状况供应数据：与土地市场趋势相似，末至今，南京市场的供应套数从去年年终的45238套到5月的38078套，销售面积也对应从546.89万方减少至473.64万方（具体如图7所示）。图7：南京市场.02-.05住宅市场供应明细数据来源：中指研究院网站，下图同。成交数据：12月成交套数为6618套，成交面积为73.79万方，1月有微幅上涨。2月为农历新年，进入传统购房淡月，成交量仅为1月的2/3。“金三银四”南京房市体现不凡，成交套数分别达成了8447套和7948套，5月微幅回落（如图8所示）。图8：南京市场.02-.05住宅市场成交明细4.1.2江北市场供销状况根据地产家居网（365.com）统计，南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新居源，其中纯新盘62家，总上市体量达成763万㎡（涉及住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。江北板块将上市2万套房源共220万平米，综合的成交量，江北板块供应可能略微局限性（如图9所示）。本报告将以江北重点区域——浦口区为代表进行剖析。图9：南京各板块上市总体量对比和上市房源套数对比具体而言：江北浦口住宅板块已基本形成，能够分为6个板块：老山别墅板块、珠江镇板块、浦珠路沿线板块、桥北板块、泰山高新板块等。整体而言，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺少中高端市场。下列将分板块具体分析各市场特性。4.2各板块概况4.2.1桥北板块=1\*GB3①发展概况：位于长江大桥北部片区，距离主城较近，依靠长江大桥，交通便捷，开发较早，大盘云集，配套也相对成熟（如图10所示）。图10：桥北板块区位与发展概况简要随着弘阳、苏宁、明发、大华等开发商的进入，区域成交量快速放大，成为江北地产行业的热点区域，现在已开发十分成熟，各项配套完善，生活方便，依靠几个超级大盘，桥北成为江北成交量最大的板块。=2\*GB3②在售项目：桥北板块在售的项目重要有威尼斯水城、旭日上城、天润城等大盘，旭日上城去化22万方，威尼斯水城去化17万方，成为江北成交量最大的两个楼盘。天润城没有推盘，预计将适时推出新盘。桥北片区住宅销售均价在9000—9500元/m2区间，楼盘以刚需客户为主，改善型客户、投资型客户为辅，产品品质中端。=3\*GB3③趋势预判：上述三个楼盘通过7-8年的销售仍剩余200多万m2，加上桥北片区近一两年无土地出让，且江北片区将禁地1年，笔者预测，将来该片区仍以消化后期项目为主。=4\*GB3④典型楼盘分析：威尼斯水城数据来源：实地数据来源：实地考察统计、互联网摘录，下同图11：威尼斯水城区位与概况简要项目区位：浦口区浦珠北路北外滩1号周边配套：社区自配中小学、幼儿园，1.5公里内畅达明发商业广场、苏果超市、弘阳广场等景观资源：拥有一线江景资源产品形态：多层、小高层、联排别墅、花园洋房产品户型：93-96m2两房、110-118m2舒适小三房、130-160m2大三房和四房、部分200多m2的花园洋房。项目优势：品质较高，配套齐全。紧邻地铁3号线，将来交通便利销售价格：均价9500-10000元/m2左右。4.2.2泰山高新板块=1\*GB3①发展概况：泰山高新板块距离主城较远，片区高新产业发达，产业人口较多，南大浦口校区位于片区内，人文环境较好。但整体而言，片区尚未形成居住氛围，配套相对不完善，生活不够便捷（如图12所示）。图12：泰山高新板块区位与发展概况简要=2\*GB3②在售项目：泰山高新板块现在在售项目较少，仅有新城香溢紫郡和郎诗将来街区。新城香溢紫郡销售均价在8500元/m2，楼盘以刚需客户为主，户型偏小，80%以上户型为小两房，其它为80—100m2的户型，另送1000元/m2的精装修，对于初次置业的刚需客户来说，性价比非常高。=3\*GB3③趋势预判：现在该板块在售新城香溢紫郡和郎诗将来街区定位于初次置业的刚需人群，户型面积小、总价低、依靠双地铁优势，始终非常热销。根据新城用地规划判断，将来新城香溢紫郡每年推盘量在10-15万m2左右。另外，值得注意的是，12月朗诗在本区域摘得一幅居住地块，总建筑面积10万m2。7月初次开盘便遭哄抢成为泰山高新板块首个日光盘。近日市国土局又挂出两幅该片区的地块，一幅商住混合用地，总建筑面积14万m2，一幅商业用地总建筑面积8.8万m2。随着新城、朗诗的入驻，带动了该区域的热度，将来该区域将有大量人口入驻。根据政府出让用地判断，在后期土地出让过程中将逐步完善周边的商业配套问题。图13：高新板块将来推盘量预测及以来成交/公示地块面积预测办法：线性回归法；数据来源：365地产家居网，下同。=4\*GB3④典型楼盘分析：郎诗将来街区（7月27日开盘，已售罄）图14：郎诗将来街区区位与概况简要项目区位：南京市浦口区永新路周边配套：周边商业配套欠发达景观资源：背靠龙王山，毗邻南大金陵学院产品形态：多层、高层；科技住宅产品户型：85m2小三房、63m2两房项目优势：面积小，总价低，契合刚需人群置业需求。附近有地铁3号线、11号线，双地铁优势突出销售价格：均价9350元/㎡左右4.2.3浦珠路板块=1\*GB3①发展概况：处在桥北、珠江镇板块之间，重要沿浦珠路分布，并依靠浦珠路主干道，周边聚集了大量项目。其中，靠近桥北板块楼盘数量较多，浦珠路板块中间部分楼盘相对较少。浦珠路板块是联系桥北板块及珠江镇板块的中间过渡地带，接受东西两个板块的利好辐射，得到较快发展。但该板块该片区缺少品牌开发商，缺少大型的商业配套，综合发展弱于东西两个板块。图15：浦珠路板块区位与发展概况简要=2\*GB3②在售项目：浦珠路片区在售楼盘重要有大华锦绣华城、奥林广场6号公馆、万江共和新城、中铁江佑铂庭等，其中中铁已经开发完毕，奥林公馆、万江共和已经处在尾盘，所剩地块不多，只有大华锦绣华城还剩余40-50万m2左右。=3\*GB3③趋势预判：浦珠路片区从开始成交但未开发的地块建筑面积达仅30万平米，体量较小。且江北地区禁地一年，预计将来2-3年内暂无纯新楼盘推出。根据开发进度预计，将来每年推出10-15万m2左右（如图16所示）。图16：高新板块将来推盘量预测及以来成交/公示地块面积预测办法：线性回归法；数据来源：365地产家居网，下同。=4\*GB3④典型楼盘分析：大华锦绣华城图17：大华锦绣华城区位与概况简要项目区位：浦口区浦珠北路59号（浦珠路南侧）周边配套：项目自配超市（家乐福）、商业街，同时引进浦口实验小学及区教育局所属幼儿园。景观资源：无产品形态：多层、小高层、高层产品户型：67-80m2两房、130-150m2顶层、155-245m2别墅。项目优劣：产品形态多，满足不同人群需求，本身配套较好；但离地铁较远销售价格：小户型均价9000元/m2左右，顶层均价5890元/m2，别墅11500元/m2左右。4.2.4珠江镇板块=1\*GB3①发展概况：珠江镇板块位于浦口老城区（原江浦街道），北靠老山，面临长江，自然资源独特。该板块是区政府所在地，浦口的行政中心。珠江镇板块配套完善，生活便利，借助青奥会的东风，是江北着力提档升级的片区。现在，片区内在开发、在售项目较多，近几年成交的地块绝大多数位于该片区。片区已进驻如万科、中海、雅居乐、融侨等一线品牌产品品质得到较大提高，均价已略微超出桥北板块，客户以以本地、市区改善客户为主。但整体商业档次较低，亟待升级（如图18所示）。图18：珠江镇板块区位与发展概况简要=2\*GB3②在售项目：珠江镇片区现在在售的项目重要有万科金色半山、融侨观邸、中海万锦熙岸、钱塘望景花园、通宇林景雅园、群盛北江豪庭等。住宅销售均价在8000-1元/m2区间，融侨、万科、中海、雅居乐等一线品牌开发商的进驻，提高了该片区的发展潜力。品牌开发商产品基本以大中户型为主，且销售状况良好，成为片区产品的价值标杆。而中小开发商面对品牌开发商的竞争，略显劣势，产品户型较小，售价也比品牌开发商低1000-元/m2左右，销售状况并非抱负。=3\*GB3③趋势预判：与河西仅一江之隔，但价格只有河西的1/2-1/3，已通车的过江隧道及规划中的地铁将极大的提高珠江镇的交通可达性，吸引大批市区人口，将来升值潜力巨大。浦口作为青奥会的分会场，是南京市及浦口政府重点打造的片区。浦口新城启动区已开始招商建设，将来将逐步建成浦口商业中心，发展潜力大。优越的区位、政府的着力打造、规划的利好、地铁的建设、青奥会的举办都预示着珠江镇板块将成为浦口将来发展的核心区。浦口房地产市场重心正由桥北板块逐步向珠江镇板块过分，且近两年出让的地块多集中在珠江镇板块已经体现这一趋势。具体到将来两年的推盘量和供应量而言：在售楼盘将来推盘量不大，重要有中海万锦熙岸剩余27万m2左右，融侨剩余20万m2左右，群盛北江豪庭剩余20万m2左右。按照以往的销售速度看，3-4年内这些楼盘可去化完毕。另外，本板块成交土地总建面100万m2左右，雅居乐滨江花园两幅地块74万m2，再加上10、成交未开发的地块，因此本区域将来供应量较大。图19：珠江镇板块将来推盘量预测及以来成交未开发地块面积=4\*GB3④典型楼盘分析：万科金色半山图20：万科金色半山区位与概况简要项目区位：浦口区江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号周边配套：项目自配超市、其它配套暂无景观资源：背靠老山风景区，自然景观好产品形态：花园洋房、小高层产品户型：108平米两房、131三房、220平方米四室项目优劣：临近老山风景区，环境好，项目品质高，但周边配套不完善，生活不方便销售价格：均价11500元/m2左右4.2.5老山别墅板块=1\*GB3①发展概况：该板块位于浦口北部，紧邻老山风景区，自然资源优越，是浦口传统富人区和传统别墅区，高端项目云集。但片区基本无配套，周边无公共交通，生活较不便（如图21所示）。图21：老山别墅板块区位与发展概况简要=2\*GB3②在售项目：现在，老山别墅板块在售的别墅类型涉及独栋和联排，在售的楼盘重要有香山湖一号、美达九月森林、融侨官邸左岸、东方熙龙山院、国信自然天城，售价在19000-25000元/m2不等，重要面对南京本地和外地置业的高端商务人群。=3\*GB3③趋势预判：由于近几年国家对别墅项目用地始终加以限制，因此后期土地出让规模也不会很大；随着政府加大老山片区的旅游资源整合与开发力度，加上整个南京优质资源型地块的日益稀缺，板块价值将会得到非常大的提高。=4\*GB3④典型楼盘分析：美达九月森林图22：美达九月森林区位与概况简要项目区位：浦江区江浦街道象山路29号周边配套：暂无景观资源：背靠老山风景区，自然景观好产品形态：地中海式独栋别墅产品户型：390-535m2合院别墅项目优劣：临近老山风景区，环境好，项目品质高，但周边配套不完善，生活不方便销售价格：均价1-13000元/m2左右4.3业务拓展启示从上文分析可知，南京整体房地产市场可谓是供需两旺。具体到江北各板块市场：桥北板块交通便捷，开发较早，大盘云集，配套也相对成熟。但近一两年无土地出让，以消化后期项目为主，可不作为本部业务拓展的重点区域。高新板块虽尚未形成居住氛围，配套相对不完善，生活不够便捷，但随着新城、朗诗的入驻，带动了该区域的热度，将来该区域将有大量人口入驻，后期也逐步完善周边配套。故此，本部可重点关注该区域最新动态，寻找合作机会。浦珠路板块缺少品牌开发商，缺少大型的商业配套，且从开始成交但未开发的地块建筑面积达仅30万平米，体量较小。故此不作为本部的业务拓展重点区域。老山别墅板块土地出让规模不大，将来商业合作机会有限。珠江镇板块配套完善，生活便利，借助青奥会的东风，是江北着力提档升级的片区。片区已进驻如万科、中海、雅居乐、融侨等一线品牌产品品质得到较大提高。浦口房地产市场重心正由桥北板块逐步向珠江镇板块过分，且近两年出让的地块多集中在珠江镇板块已经体现这一趋势。故此，我部将来江北业务拓展应格外关注本板块。

五商业地产运行状况简析5.1商业土地概况（1）供求角度：截止末，南京商业办公全市全年供应量约为1588140m2，同比涨幅约20%。而浦口区供应量约为99865m2，涨幅约为118%。南京全市全年销售了商业办公类商品房约770412m2，同比去年基本保持稳定。而浦口区销售商业办公类71686m2，同比去年涨幅约260%。南京市供求比约为2.06，而浦口仅为1.4，证明浦口去化速度较快，将来需求较大（如图23所示）。能够看出，浦口区即使现在处在一种商业办公不成熟的区域，但将来潜力较大，涨幅较快。图23：南京市与浦口商业土地供求关系对比（2）成交量、均价角度（图24所示）：年初，成交不温不火，但进入5月份以来，进入一种高峰期，成交15700m2，占全年总成交量的1/5以上，5月份后来又开始呈下降趋势，而到了金九银十之后，又呈一定的上升趋势，而到了年末成交量上升较快。而供应量由于项目本身开盘时间拟定的因素，呈一种波动激烈的态势，8,9月份供应量就达成全年的七成以上。南京市商业土地成交共成交28块，其中浦口区成交约为7块，占比约为25%，能够预估出将来浦口区商业办公供应量会不停加大。从总体上来看，浦口区的商业办公均价16622元/m2，略低于全市的18901元/m2，位于全市商业成办公交均价较低的水平，仅高于六合区的8868元/m2，远低于鼓楼区的36732元/m2。能够看出，浦口区的商业水平现在处在一种较低的水准，客户承认度较低，将来开发商业项目会有一定的成本优势。图24：浦口商业办公供应成交面积和各板块办公用地成交均价5.2各商圈发展概况浦口整体商业布局分为三个重要商圈：=1\*GB3①珠江镇商圈：浦口区的传统商圈，位于珠江镇商圈即原老江浦县核心区域；=2\*GB3②浦珠路商圈：重要是由于江浦县与原老浦口区合并带来的人流量带动的新兴商圈；=3\*GB3③桥北商圈：重要要依靠着大桥的带动作用以及将来地铁开通带动的新兴商圈。图25：江北浦口三大商圈区位明细5.2.1珠江镇商圈=1\*GB3①商圈概况：位于浦口区中心位置，浦口区政治、文化、金融中心，南京市的都市副中心，规划中的浦口核心CBD，生活配套比较成熟，交通较为便捷。但原有的商业档次较低（见图26），体量普遍较小，大部分都是某些沿街商铺、大卖场、综合类百货等。图26：珠江镇商圈概况=2\*GB3②趋势预判：珠江镇近来开盘及将来将开盘的项目（仅2个，但体量较大，约为32万m2）重要分布在沿浦口大道与地铁一号线西沿线附近位置，品质较高，能够迎接主城区的辐射人口，同时该区域规划为将来江浦核心CBD，商业将会进一步升级换代，且青奥会项目在珠江镇商圈附近，将来带来一定的人流及升值潜力。隧道开通以及规划中的10号线会带来较大的升值空间。5.2.2浦珠路商圈=1\*GB3①商圈概况：重要沿着江浦老城区与桥北的主干道浦珠路分布，随着新浦口的成立，全区的交流增多，依靠着公共交通以及住宅社区的兴起，逐步形成了一种沿路商圈。商圈重要是沿街商铺为主，商业综合体较少，临时发展较为不成熟，相对低端。图27：浦珠路商圈概况=2\*GB3②趋势预判：浦珠路现已开业的重点项目最重要是住宅的项目本身配套的街铺，大型综合体项目较少。体量最大的是位于浦珠北路的奥林购物广场（靠近桥北），总体量约为8.1万m2，商业氛围还较为浓重，人流量较多，同时品牌档次较高运行效果良好。但该区域短期内无新项目开盘，常住人口不多，且与地铁有一定的距离，人流量相对局限性，短期来看，其发展潜力有限。5.2.3桥北商圈=1\*GB3①商圈概况：商圈南京长江大桥北部区域，沿着大桥北路，另首先是柳州路，江山路等线路分布，重要是依靠南京长江大桥承接主城区的人流量以及原老浦口区的居民。有较多的大型商业项目，综合体与沿街商铺并存，已有较好的商业氛围，以华东MALL为中心的“江北第一商圈”已经初步形成。图28：桥北商圈概况=2\*GB3②趋势预判：桥北商圈现在开业的项目综合体与街铺并重，且项目数目较多，体量巨大，商业氛围较好。特别是其中的弘阳广场和明发外滩广场，是整个桥北区域核心的商业区域，辐射全区以及部分城区桥北商圈在售的项目总共有6个（涉及海德北岸商业、金城丽景、天润城商业、明发外滩中心和威尼斯水城商业5个社区配套的沿街商铺和南京新一城1个购物中心），总体量约55万m2，价格稳定在16000-2元/m2。其中南京新一城项目本身定位是桥北最高端的购物中心，招商状况较为良好，运动品牌阿迪和NIKE，休闲类的主打优衣库和CK，紧邻弘阳广场，预计8月份开业。将来商业的环境较为优越，承认度较高。但随着江北土地开发殆尽，将来无大规模商业体开盘，进一步发展空间不大。5.3江北商圈总结浦口区整体商业现在大致分为三个商业圈：桥北商圈，浦珠路商圈，珠江镇商圈。桥北商圈是浦口的第一商圈，是唯一的一种较为成熟的商圈，全部在售商业当中桥北商圈体量约为55万m2，占比约为75%。但将来无大规模的商业体开盘，将来的进一步发展的空间不大。浦珠路商圈重要是依靠着连接桥北与老江浦成熟的干道浦珠路分布的商圈，现在规模较小，不够成熟，在售商业面积约为18万m2，占比25%，将来无大规模商业体开盘出售，将来的潜力不大。珠江镇商圈是原本的江浦县的核心区域，较多的小商铺、街铺等，但缺少大型的商业综合体，无在售项目。但原本的老项目较多，承认度较高，人流较多，将来由于有青奥会场馆以及地铁开通的优势且定位于江北核心CBD，且约有32万m2的商业体量待售，将来潜力较大。图29：江北各商圈在售商业面积和代售商业面积5.4江北办公市场简析由于整个浦口的办公市场尚不成熟，临时没有形成一种较为良好的办公氛围，在售的项目有四个，总体量仅为14万m2左右，其中三个分布桥北（弘阳VOHO4.8、弘阳壹号和华侨广场），其中华侨广场是江北唯一甲级写字楼，但去化速度极慢，从至今，尚有部分体量未售出；另一种（天凤国际广场）分布于珠江镇的核心区域，但其中有三万m2左右是酒店式公寓，并不是正式的写字楼。图30：江北办公市场区位明细江北待售的写字楼项目共有两个（浦口常发广场项目和明发浦口新城项目），总体量约为17万m2，最重要集中在浦口大道与浦珠南路交界处的位置，将来的供应量较大，但全部是酒店式公寓，无正式的办公写字楼。浦口区办公市场的成熟还需要一定的时间和年限。5.5业务拓展启示浦口整体商业布局分为三个重要商圈：珠江镇商圈、浦珠路商圈、桥北商圈。珠江镇商圈生活配套比较成熟，交通较为便捷。但原有的商业档次较低，体量普遍较小，大部分都是某些沿街商铺、大卖场、综合类百货等。随着珠江镇逐步开发成江浦核心，商业将会进一步升级换代，将来会有更多商业开发，可重点关注商业地产的合作机会。浦珠路商圈重要是沿街商铺为主，商业综合体较少，临时发展较为不成熟，相对低端，常住人口不多，且与地铁有一定的距离，人流量相对局限性，短期来看，其发展潜力有限。不作为我部重点关注的商圈范畴。桥北商圈有较多的大型商业项目，综合体与沿街商铺并存，已有较好的商业氛围。但随着江北土地开发殆尽，将来无大规模商业体开盘，进一步发展空间不大。故此，亦不将桥北作为商业地产类授信业务的核心关注区域。办公市场江北区域尚不成熟，临时没有形成一种较为良好的办公氛围，且办公市场并非本部核心业务范畴，故不做具体考量。中国民生银行地产金融事业部·南京分部实习生：XXX

附录一：南京市江北地区-土地市场成交信息汇总地块编号区属板块实际出让总面积/m2用地性质状态成交价格挂牌日期

NO.G40

浦口区

江北

71345.1

已成交

15万元

-06-09

NO.G39

浦口区

江北

105352.9

二类居住用地

已成交

210000万元

-06-09

NO.G38

六合区

江北

1385.2

商业用地

已成交

312万元

-05-21

NO.G37

六合区

江北

19504.5

二类居住用地

已成交

3950万元

-05-21

NO.G30

六合区

江北

17759.6

二类居住用地

已成交

4150万元

-05-09

NO.G29

六合区

江北

22999.8

商住混合用地

已成交

14200万元

-05-09

NO.G11

浦口区

江北

8586.25

二类居住用地

已成交

10200万元

-03-01

NO.G12

浦口区

江北

16864.2

已成交

19100万元

-03-01

NO.G10

浦口区

江北

102823.3

二类居住用地

已成交

66500万元

-03-01

NO.G08

浦口区

江北

32786.8

二类居住用地

已成交

23000万元

-02-06

NO.G07

浦口区

江北

31455.3

商业用地

已成交

13000万元

-02-06

NO.G06

浦口区

江北

32042.5

二类居住用地

已成交

23000万元

-02-06

NO.G02

浦口区

江北

59182.2

二类居住用地

已成交

47500万元

-01-08

NO.G01

浦口区

江北

17689.3

商业用地

已成交

1万元

-01-08

NO.G81

六合区

江北

69597.6

二类居住用地

已成交

33000万元

-12-12

NO.G80

六合区

江北

44092.7

二类居住用地

已成交

21000万元

-12-12

NO.G79

六合区

江北

12449.4

商业用地

已成交

7380万元

-12-12

NO.G73

浦口区

江北

3361.8

公共交通用地

已成交

1600万元

-11-22

NO.G72

浦口区

江北

46519.9

商业用地

已成交

7721万元

-11-22

NO.G71

浦口区

江北

51978.7

旅馆业用地

已成交

7055万元

-11-22

NO.G70

浦口区

江北

46248.6

二类居住用地

已成交

2万元

-11-22

NO.G68

浦口区

江北

103747.7

二类居住用地

已成交

14400万元

-11-20

NO.G62

六合区

江北

2598.2

已成交

1550万元

-11-16

NO.G61

六合区

江北

53558.2

二类居住用地

已成交

13300万元

-11-16

NO.G60

浦口区

江北

79189.9

二类居住用地

已成交

39000万元

-11-16

NO.G59

浦口区

江北

59514.5

二类居住用地

已成交

30000万元

-11-16

NO.G56

浦口区

江北

46631.1

旅馆业用地

已成交

33000万元

-11-07

NO.G55

浦口区

江北

56694.1

商业用地

已成交

36600万元

-11-07

NO.G51

六合区

江北

50162.9

二类居住用地

已成交

7100万元

-10-29

NO.G48

浦口区

江北

54124.0

商业用地

已成交

30100万元

-10-24

NO.G41

六合区

江北

73180.6

二类居住用地

已成交

29400万元

-10-24

NO.G42

六合区

江北

4764.8

商住混合用地

已成交

5000万元

-10-17

NO.G29

六合区

江北

63013.6

二类居住用地

已成交

25900万元

-08-17

NO.G25

六合区

江北

66980.6

商住混合用地

已成交

29200万元

-08-07

NO.G24

六合区

江北10206

商住混合用地

已成交

7400万元

-08-07

NO.G23

浦口区

江北

14139.5

商住混合用地

已成交

7900万元

-06-28

NO.G22

浦口区

江北

31896.1

商住混合用地

已成交

13200万元

-06-28

NO.G90

浦口区

江北

40913.8

二类居住用地

已成交

18000万元

-12-26

NO.G89

浦口区

江北

161424.1

二类居住用地

已成交

73000万元

-12-26

NO.G88

浦口区

江北

115876.2

二类居住用地

已成交

53000万元

-12-26

NO.G87

浦口区

江北

62210.3

二类居住用地

已成交

26000万元

-12-26

NO.G86

浦口区

江北

72279.8

二类居住用地

已成交

3万元

-12-26

NO.G85

六合区

江北

112167.8

商住混合用地

已成交

38000万元

-11-30

NO.G84

六合区

江北

112885.0

商住混合用地

已成交

53000万元

-11-30

NO.G76

六合区

江北

73613.1

商业用地

已成交

8790万元

-10-22

NO.G75

六合区

江北

102816.8商住混合用地

已成交

3万元

-10-22

NO.G74

六合区

江北

78560.4

商住混合用地

已成交

36600万元

-10-22

NO.G73

六合区

江北

83455.5

二类居住用地

已成交

44000万元

-10-22

NO.G72

六合区

江北

33645.7

商住混合用地

已成交

1万元

-10-22