菏泽牡丹园项目可行性分析报告

牡丹园附近地块初级市调及投资建议负责：霍建市调：王小将周培红张博时间：05月06日-08日对象：牡丹园附近占地约580亩项目目的：初步判断该地块投资价值和投资定位前言本次调查小组于05月06日至05月08日对位于曹州牡丹园附近占地约580亩的目的项目进行了为期3天的市场调查和总结分析，籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。一、 地块基础资料与现状概况（一）项目概况位于人民路以西、牡丹路以东，泰东路以南，大学路以北，总占地约580亩。现在该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地，该项目南部大学路与人民路交界与赵王河公园北湖相距120米左右，大学路与牡丹路交界与黄河路相距1400米左右；该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距500米（中隔扬庄村与长城路）；该项目东部紧邻菏泽南北中心大道人民路，与风光旖旎的赵王河景观带隔路相望；项目西部偏北与牡丹路相距300左右，西部偏南与牡丹路相距400左右。周边景观资源丰富，有赵王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等，但项目所在区域现在基本为农村，生活配套较差。现在该区域将来规划为菏泽牡丹园、赵王河景观带，但具体、确切的具体规划资料尚未得到。（二）地块环境调研（周培红负责周边配套资料收集）形状地貌：规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则的Z字形，天香路以东区域则比较方正。该宗土地基本都位于羊庄和打鱼店村聚居的宅基地范畴内，仅有少量地势平坦的农田。配套概述：沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全，沿人民路则缺少生活配套，但项目南行300米左右即可借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。道路交通：本项目东西紧邻都市南北核心大道人民路和牡丹外，同时项目中心还即将开通纵贯菏泽南北的天香路，项目北部开通泰东路、项目南部开通大学路，交通极为便利。外部景观：外部景观较好。项目泰东路与人民路交界北500余米为世界闻名的曹州牡丹园（牡丹园南临长城路），东隔人民路是风光旖旎的赵王河景观带，项目西部临近牡丹路，与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近，项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的赵王河公园北湖相距120米左右。周边学校：高等院校有菏泽学院和菏泽医学专科学校（大学路）、山东影视艺术学校（牡丹路）、小学有赵楼小学及某些幼儿园（牡丹路），品质较差。人民路上临时除一种民办的新闻学院和大风车幼儿园外，尚无其它学校。但打鱼店（项目所在地）至黄河路距离1400米左右有幼儿园、距离1700米左右有小学和中学.周边医院现在只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院（赵楼卫生院）和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门诊部。周边超市区域内的牡丹路有某些沿街商铺，人民路沿线没有商业设施，需借助黄河路的生活配套(打鱼店（项目所在地）至黄河路距离1000米左右有三信超市等商业店铺)，大学路（牡丹路以北300米处）菏泽学院附近商业较为繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商业。公共交通：现在与项目所在区域拟定的公交线路有3路和19路，但都在牡丹路上，人民路现在尚无公交线路。区域人口：项目占地重要是打鱼店和羊庄两个自然村，而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社区居委会，行政区划为南至魏海社区北边界，东至人民路，北至曹州牡丹园，西至牡丹办事洪庙社区东边界。有居民2459人。周边公司：企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段，如菏泽学院、菏泽医学专科学校、交警大队等，人民路除沿线南端有某些砂石厂外，没有其它成规模的企事业单位。人员构造：该区域周边企事业单位较少，学校、商业、休闲娱乐等生活配套欠缺，区域常住人口多为本地农民，知识构造较低（虽大学路有菏泽学院、菏泽医学专科学校，但我项目将遭遇大学嘉园、清华园等学校对应项目的强力竞争）。消费能力：该区域企事业单位较少，牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、及沿路的某些银行、信用社的门面，大学路的菏泽学院、菏泽医学专科学校，人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等单位收入能力较高，同时，该区域居民虽大都为农民，但基于牡丹经济的发展促动(每年仅花区门票收入就达3000多万元，同时菏泽外销的牡丹每年都有几十万株)，居民收入水平还是比较好的（尚未进行问卷、走访等深度调研，但打鱼店、赵楼等村庄内有相称比例贴瓷砖、有太阳能的小洋楼）。二、周边项目调研周边项目整体布局及规划前景由于尚未得到确切的区域规划资料，因此该区域周边项目整体布局及发展前景不详！现在地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目，地块西部参考大学路上清华园、大学嘉园等项目。区域周边重点项目介绍（张博负责资料收集）项目名称项目地址项目规划配套设施营销方略销售状况价格户型其它备注盛世豪庭西邻人民路，南临康庄东路，与赵王河公园隔路相望。园区占地80余亩，建筑面积约10万平方米。绿化率40%。园区内配有幼儿园、商务中心、大型购物中心和网球场、健身俱乐部、周边星级酒店、学校、医院、银行等配套完善。楼层差价30-50元，方向差价30元。一期已售70%，其中多层已售90%。现在工程进度已打桩基。多层均价2700元，高层均价2900元畅志园康庄路与振亚路交界东南角总建筑面积4万平方米。绿化率20%，车库配比1：0.6临时没有商业配套，园区内规划有西方特色的园林公园，有天然气、太阳能等。销售人员含有传销色彩，生猛的热情，讲话较粗俗，折扣可达成94折200-300平米占比60%，已售60%，118-134占比40%，已售80%。楼层差价80元。车库5万一种，住宅均价2900元，开盘价2600元，物业费0.3元/平方米怡景蓝湾康庄路与天香路交界占地14亩，总建筑面积4万平方米，绿化率30%周边有菏泽三中、赵王河公园，大剧院，羊庄小学，社区内设有会所，有生活超市。销售折扣可打9.8折。处在试桩阶段，现在已售50%。交房大致在整体均价3548元，车位7万左右，水岸嘉园赵王河公园南岸，华英路北头总建筑面积15万平方米，占地60亩，绿化率40%,周边景色优美，享有独特的景观优势。有杨庄小学和菏泽三中。但周边商业配套比较欠缺。对外有98折的优惠，但尚有更大的销售折扣。楼层差价70-100元，近来团购做的比较好，现在销售状态较好。均价3600元。2期售价4400元。车位8.5万南华康城人民路与八一路交界总占地260亩，总建筑面积38万平米，绿化率40%。项目建筑品质和园林景观均佳，生活配套比较齐备，并可远观赵王河公园和牡丹大剧院景观现在销售已经走出低谷，销售态势较好。销售均价3500元。清华园大学路与青年路交界占地约70亩，总建筑面积约10万平方米，绿化率将近40%周边学校、超市、医院等配套完善，有5路和13路公交。项目一期6、7、9、10销售中，现已售2/3左右。均价2400元，车位2600元/平方米大学嘉园大学路菏泽学院对面总建筑面积26783.5平方米，绿地38%容积率1.48有三信超市及沿街商铺等，商业气息浓厚，是黄河路以北区域难得一见的热闹区域。重要针对菏泽学院内部。该区域重点楼盘项目简析项目东部人民路区域：共性：该地块东部人民路区域周边重点项目均是档次、价格较高的品质楼盘，对应中高端收入群体，经几年运作，在菏泽百姓中，已经形成了以南华康城、水岸嘉园等楼盘为代表的菏泽上流生活区。提示：黄河路以北、人民路以东区域，在菏泽百姓心中的形象度较低，这两条路在许多市民心中是都市和农村的分界限。项目西部牡丹路区域：共性：该地块商品房项目稀缺，上面所提到的清华园和大学嘉园还是位于大学路上，据项目西部边沿200米以外，并且对应客户群体鲜明，就是针对菏泽学院及菏泽医学专科学校的。提示：该区域即使企事业单位不是太多，但该区域常住及工作的人口还是含有较高收入和消费能力的，含有一定的市场需求，但牡丹路上欠缺对应的产品供应。三项目所在区位的市政规划及发展前景：（一）菏泽整体市政规划1、菏泽市规划概况都市定位：山东省东西协调发展的西部经济重要增加极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心都市。都市性质：中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心都市。都市特色：以“花城水邑”为依靠的中国平原森林都市。都市规模：中心城区人口规模为50万人，用地规模为60平方公里，人均都市建设用地120平方米/人。人口规模为68万人，用地规模为74.8平方公里，人均都市建设用地110平方米/人。规划范畴：东至皇镇乡，南至佃户屯办事处、何楼办事处，西至万福办事处、马岭岗镇，北至吴店镇、黄堽镇，规划区面积为860平方公里。建设方略：1、以东部工业区建设为重点，大力发展工业经济。2、以建设“鲁苏豫皖四省边界地区中心都市”为目的，主动发展商贸物流产业和当代服务业。3、兼顾新区建设和旧城改造，走可持续发展的道路。4、加强园林绿化与生态环境建设，突出菏泽的都市特色。5、建立和完善高效的综合交通体系和基础设施系统。规划方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。用地布局：组团式构造形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局构造。布局介绍：一核：都市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。两轴：都市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。四组团：都市的四个功效组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。居住用地：居住用地规划形成四个居住片区：老城居住片区、老城周边居住片区、中心区居住片区、新城居住片区。规划设立12所高级中学，20所初级中学，小学按2～3万人一所设立。规划居住用地为2101.7公顷，占都市建设用地的28.1%，人均30.9平方米；其中中小学用地为210公顷，占建设用地的2.8%。商业规划：规划市级商业服务中心位于赵王河以东、火车站以西的中心城区；整合原有解放大街、东方红大街商业布局，形成菏泽老城区商业副中心；在广州路以西、洙水河两侧形成东部新城商业副中心；在各个都市组团内新建组团级商业中心。规划将南华街、东方红大街改造为步行商业街。文化娱乐：规划文化娱乐用地面积为98.5公顷，建设市级文化娱乐中心、组团级文化娱乐中心、社区活动中心三级文化娱乐设施体系。市级文化娱乐中心位于丹阳路以北、赵王河两侧，新建大剧院、文化艺术中心、图书馆、规划展览馆、科技馆等大型公共设施。在老城区曹州路以北、广福街以西建设鲁西南民俗博物馆。水系规划：规划市区形成布局广泛、互相贯穿的“五湖六河”都市水系系统。五湖西城水库：位于牡丹工业园的西部，是都市的水源地，面积约为203公顷。雷泽湖：位于都市东部新区的南侧，面积约为233公顷。青年湖：位于老城区，面积约11.58公顷。双月湖：位于老城区，面积约5.73公顷。东湖：位于都市东部新区的东部，面积约12.78公顷。2、六河赵王河：贯穿都市中心，宽度为50—300米，结合两侧的重点公共建筑和绿化景观设计，营造都市中心的滨水特色风貌。万福河：位于都市南部，宽度为50—80米，贯穿西城水库、雷泽湖，结合都市的生态绿地，建成都市南部的休闲和水上活动区域。内环城河：位于老城区内，宽度为16—30米，进行疏浚、整治，贯穿青年湖、双月湖及老城区的其它坑塘，建成内环城公园。外环堤河：位于老城区内，宽度为30—60米，进行疏浚、整治，贯穿老城区内的水体及外围的赵王河、万福河。洙水河：位于都市中部，宽度为50—150米，既为都市水体，又是连通济宁的水运航道，连接赵王河、经四沟及东湖。洙水河南支：位于都市东部沿菏兰高速公路，可在现有的河道基础上进行拓宽、新挖，宽度为30—80米。道路规划：规划形成“二环、四横、六纵”的交通性都市道路网络。“二环”：在都市外围形成都市外环路，由上海路、昆明路、北外环路及珠江路等都市快速路构成；在城区内部区形成都市内环路，由黄河路、西安路、长江路、广州路四条交通性主干道部分路段构成。“四横”：黄河路、丹阳路、长江路、闽江路。“六纵”：昆仑路—西安路、句阳路—广福街、兴商路—牡丹路、人民路、广州路、南京路。（二）项目所在区域市政规划及发展前景项目东部位于菏泽规划的行政中心北部（规划行政中心位于赵王河西岸、黄河路北侧《菏泽市都市总体规划》，被规划为牡丹园及赵王河风景区。该区域有菏泽市的两大地标----曹州牡丹园和中国林展馆，同时，沿人民路有旖旎风光的赵王河景观带。项目西部沿牡丹路有某些沿街商铺，生活气息较浓，同时项目所在区域为农村，有古今园、百花园、以及许多园林公司和农田，含有较好的景观资源和空气质量。四、区域房地产市场发展前景分析（一）菏泽市房地产市场发展和前景概况菏泽是一种资源大市，九个县区里面，七个半县有煤，一种半县有油有液化气，但经济不发达，重要资源没有得到合理的开发，农业占的比例比较大。这几年通过“突破菏泽”的发展战略，财政收入，职工收入，农民收入等这几年都在大幅度的提高。，全市GDP总值为208.59亿元，，菏泽的GDP总量已经达成了660亿元。据山东省统计资料显示，“突破菏泽”战略实施以来，－五年间，菏泽GDP增速分别为12.4%、17.0%、17.3%、17.1％和18.5%、，财政收入的增幅也是全省最高的。如菏泽市的财政收入便已经是31亿元，就达成42.1亿元，增幅在35%以上。即使人均GDP还是不到全省的三分之一，不到全国的二分之一；地方财政收入仅占全省的2.5%，人均占有量只相称于全省的1/4。而城乡居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别低于全省4550元和962元。初步核算并经省统计局审定，全市实现生产总值（GDP）达成821.79亿元，按可比价格计算，增加15.6%，比全省平均高出3.5个百分点，继续保持较快增加！菏泽住宅市场发展相对其它都市即使比较滞后，以前均以居住各单位的家眷院为主。特定的市场环境使以经济合用房立项的“牡丹嘉园”成为了菏泽当时最高档的社区，单价约在1000元/平方米，开创了菏泽商品房的先河。随着菏泽经济的迅猛发展，菏泽房地产市场也随之迅猛发展，自出现了“帝都花园”、“金都华庭”等一批多层项目起，菏泽商品房正式迈开了发展的脚步。特别是从以“南华康城”为首的小高层项目快速拉动了整个菏泽房产市场的发展。使菏泽房产项目无论是从价格上、还是品质上都得到了很大提高。虽经历了国家几轮的宏观调控，却并无太大影响。从现阶段来看，菏泽房地产市场还处在上升早期，上升速度很快。甚至在暴发全球经济危机，全国房地产业普遍出现销量剧减，售价下降等恶性危机背景下，菏泽房产价格仍然坚挺，销售仍然坚挺。如房交会上，完毕房产交易3390万，来访群众2万余人，则完毕销量1.57亿元，来访群众31.6万余人，与相比，分别提高3.6倍和14.8倍。同时，住宅与施工面积270.09万平方米，完毕投资18.95亿元，到，住宅与施工面积512.68万平方米，完毕投资34.65亿元，同比分别提高了47.3%和45%。房交会销售房屋及来访群众数据虽未公布，但从现场氛围，意向客户的咨询、登记的热情等方面看（我们公司展会期间，近十名售楼人员平均登记意向客户达7-8页。时代奥城及阳光新都等项目也有排队登记的现象）更要远远超出的房交会。因此可比较乐观的预见菏泽市房地产市场的发展前景。（二）项目所在区域房地产市场发呈现状和前景项目所在区域规划尚不明朗，而赵王河南岸项目与本项目可参考性不甚明了，或者说不含有太多可比性，该区域房地产市场及将来发展难以评述；（三）菏泽主力置业群体特性与分布即使自从突破菏泽战略实施以来，菏泽经济获得了突飞猛进的发展，人民收入和消费增加迅猛，，城乡人均收入是7341.67元，农村人均收入是3092.4元。而，城区人均可支配收入达成11581元，农民人均纯收入4584元。（资料来源：《山东统计信息网-02-06》）。但菏泽现有房价对菏泽普通大众而言，仍是难以承受的负担）。如今年房展会上推出的多层住宅又比较少，项目大多是高层小高层的项目，其单价均在3300元/平方米左右，一套房子下来普通要40万以上，别说一次付清房款，即使按揭，按贷款的70%和正常的利率计算，仅每月1700余元的利息就很难有多少靠工资吃饭的菏泽人能够支撑！经济指标类型城乡居民人均可支配收入（元）7341.67人均消费支出（元）5353.99居住消费支出比重8.15%恩格尔系数38.78%农村居民人均纯收入（元）3092.4人均生活消费支出（元）1791.55居住消费支出比重10.36%恩格尔系数47.6%（资料来源：《菏泽市统计年鉴》）因此，对于菏泽这种工业经济、市场经济相对落后的农业大市，能够说真正能够消费得起又有购房意愿的的购房客户，还是重要集中在国家机关、事业单位、大中型国有公司，垄断行业里。如公务员、教师、医生以及银行、电业局、移动公司等垄断公司里。甚至更确切的说是集中于这些区域内部的更少数的人手中。而这些人员也极少是没有房子住的，他们买房诸多都是做为投资或改善居住品质而多次置业的。三、牡丹园项目SWOT分析（一）STRENGTH－优势分析处在规划的牡丹园、赵王河景观带，项目周边景观资源丰富、空气质量好；东部紧临人民路、西部与牡丹路相距不远，加之天香路与泰东路的建设，大学路的延伸，项目周边交通状况较好，出行便利。本项目占地580亩，体量巨大，利于项目自我建设学校、医院、超市等生活配套。本项目所在区域有菏泽政府的脸面----曹州牡丹园、中国林展馆及赵王河景观带，将来该区域必将形成完善品质的市政及生活配套规划。牡丹路周边配套较为齐全，企事业单位较多，周边农村居民因牡丹经济的发展收入较高，形成了一定的市场消费需求空间。项目东南部步行百米即可在波光滟滪的赵王河公园休闲，项目东部过人民路即可在赵王河垂钓，项目北部俯瞰千亩曹州牡丹园绝世美景，项目西部生活配套较为齐全，含有浓厚生活氛围。（二）WEAKNESS劣势分析1．该区域占地为原打鱼店、羊庄两村的村民居住用地，拆迁阻力较大、成本较高，时间可能较长。2．该区域周边企事业单位极少、农民住房往往能通过自建及项目建设回迁等办法解决，地块周边难以形成大量的优势客群。3.周边生活配套极为欠缺，且品质较差，严重影响居民的日常生活及孩子入学等需要。4.地块东部没有公共交通，牡丹路虽有都市感觉，但据都市中心相距较远。（三）OPPORTUNITY机会分析1、立交桥以南即为菏泽也已成型的高品质高房价高配套的上流生活区，本项目与该区域咫尺之遥，便于运用价格优势撬动市场。牡丹路区域已有大量的企事业单位及收入较高的花农群体，含有了对应的品质住房需求，而市场上却欠缺对应产品。地块周边临时没有发现竞争项目。如原行政中心规划不做大的变化，则周边生活配套必将完善。（四）THREATEN威胁分析由于现在该区域尚无具体规划方案，因此下列因素的变化将严重影响项目的市场、产品、客户等方面的定位、左右着项目运行的成败。即------有关菏泽规划的行政中心的前途：是规划不变，到风声小时继续搬迁市政府？还是建设市政广场？还是做为住宅项目用地？现在众说纷纭，没有定论。有关立交桥东北部与否有高端项目立项（有说法是水岸嘉园的开发