荆州项目市场调查策划方案

XX地产荆州项目市场调查报告书（项现在期调研一线资料）地产顾问X月X日一、区域宏观环境分析湖北省位于我国中部，以资源富集、交通便捷、历史悠久、文化灿烂、山川灵秀、基础雄厚、经济发达而蜚声海内外。湖北素有“鱼米之乡”、“千湖之省”之美喻，是全国粮棉油生产基地和淡水养殖基地，同时也是土特产品的重要产区。湖北省是中国内陆腹地水、陆、空交通的枢纽，在全国交通运输网上起着联接东西、贯穿南北的作用，省会武汉市素有“九省通衢”之称，长江横贯全境，溯江而上，越三峡可达西南，顺流而下，穿上海可达东部沿海，境内现有京广、京九、汉渝、焦柳四条铁路干线，构成与全国各地相连的铁路运输体系，宜黄等百余条干支线，构成了干支相连、四通八达的公路网，航空运输发达，拥有35条航线。荆州市位于长江中游、湖北省中南部，市区滨临长江黄金水道，座依美丽富饶的江汉平原，东望华中重镇武汉，西接三峡工程所在地宜昌。荆州市有着灿烂的历史文化，荆州古城是国务院首批公布的２４座历史文化名城之一，被考古界、旅游界誉称为“我国南方不可多得的完璧”。荆州市交通便利，通讯条件良好。经黄金水道长江可通江达海连五洲；２０７国道纵贯南北，３１８国道和宜黄一级公路横跨东西，客货运输直达全国１００多个大中都市；荆沙地方铁路与焦枝线接轨，货运可通达全国。荆州高新技术产业开发区（经济技术开发区）是１９９２年８月由湖北省人民政府同意设立，享有湖北省人民政府有关省级高新技术产业开发区的各项优惠政策。荆州开发区位于荆州市城区东端，东立２２０ＫＶ周家岭变电站，西抱二级民航沙市机场，北枕荆州地方铁路货运站，南嵌日供水２５万吨的水厂和３０００吨长江外运深水码头。公路：207、318国道、宜黄高速公路、正兴建的襄常高速公路。交汇于荆州，东距武汉200公里，2.5小时车程；西距宜昌80公里，40分钟车程。过荆州长江公路大桥，沿襄常高速公路可直达湖南常德。荆州辖区内公路网畅通密布，客货运输直达全国100多个大中都市。水路：荆州开发区内有万吨级长江深水港一盐卡港，是长江流域十大港口之一，为国家二类通商口岸，年吞吐能力110万吨，可停靠3000吨级江海轮，平均每天有3个航班上至重庆，下至武汉、上海。空运：开发区内建有国家二级机场南航沙市机场，宜昌三峡国际机场距离开发区仅40分钟车程，30多条航线可飞抵国内各重要大中都市。铁路：荆沙地方铁路终点站位于荆州开发区内，与焦枝铁路接轨，货运可通达全国各铁路货运站医疗：全市医疗体系完善，有综合医院20座（其中3甲医院2座（其中3座，专科医院7座，开发区还建有自己的中心医院。文体：全市有三、四星级酒店80余家，夜总会、保龄球、网球场、健身中心、休闲中心等设施齐全，已多次成功举办大型文化、体育等群众性节庆活动、奥林匹克体育中心可容纳3万余人。绿化：城区绿化覆盖率为25.6%，人均拥有公共绿地面积142平方米。安居：开发区内和市区内建有多个档次住宅可供购置和租用。各类商业网点遍及每一种居住社区，物价水平较低。交通：市内道路纵横交错，公共交通事业发达，有近20路公共汽车从市内各处开往开发区。区域的行政分辨布及人口荆州市辖荆州、沙市2个区，公安、监利、江陵3个县，代管松滋、石首、洪湖3个县级市。8个县市区下辖103个乡镇、12个街道办事处、387个居民委员会、2891个村民委员会。全市国土面积14067平方公里，占湖北省国土面积的7.6%。其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%；市区面积1558平方公里，市区建成面积59平方公里。整个荆州人口643万，其中，沙市区面积469平方公里，人口51万；荆州区面积938平方公里，人口57万。区域的宏观经济发展状况区域的经济发展状况荆州年全市国内生产总值按可比价格计算比上年增加8.1%。其中，第一产业完毕增加3.0%；第二产业完毕增加10.7%；第三产业完毕增加9.7%。全年重要经济指标完毕状况以下：规模以上工业增加值82.2亿元，比上年增加17.8%；全部固定资产投资完毕116.8亿元，比上年增加7.9%；社会消费品零售总额221.6亿元，比上年增加12.5%；出口总额2.4亿美元，比上年增加27.9%；财政收入24.4亿元，按可比口径比上年增加8.4%；城乡人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%；农民人均纯收入3108元，比上年增加3.5%元。区域的产业比重随着经济的发展和产业构造的调节，荆州市三大产业中第二产业逐步取代第一产业，发展成为处在主导地位，第二产业发展势头强劲，重要与荆州市工业园区的发展和建筑业的发展密不可分。而荆州的第三产业则在强劲的工业发展势头中，也呈现出快速发展的趋势。时机、地段和质量是决定房地产开发成败的三大要素，本项目初步规划为用地面积约73540平米，在土地资源日益紧缺的今天，开发时机对项目开发特别重要，系统的分析宏观因素，有助于我们得出对的的结论。

1．3．3居民的收入水平及消费状况

荆州城乡居民的收入水平继续稳步增加，居民消费能力明显增强。农民收入继续增加。全年农民人均纯收入3108元，增加3.5%。非农收入成为农民增收的亮点。城乡居民收入稳步增加。全年城乡人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。工薪收入和养老金收入仍是家庭收入的重要来源。工薪收入占家庭总收入的比重为87.6%。财产性收入（重要是利息收入和股息与红利收入）比上年增加280%；经营性收入比上年增加42.8%，成为居民收入的增加点。居民收入的增加带动居民储蓄出现了快速增加。年末城乡居民储蓄存款达成345.9亿元，比上年增加16.9%。其中：城乡储蓄存款增加17.8%，农村储蓄存款增加12.7%，居民人均储蓄存款5443，比上年增加16.9%，居民消费能力明显增强。

都市规划状况

0—，起飞阶段，实现"二个转变"，运用优良的资源条件、区位条件及基础设施条件，全方面发展经济，靠近富裕水平。后来，腾飞阶段。三峡大坝的建成，基本解决了荆州市"水患"的影响，国家建设重点将转移到荆州市及长江沿岸区域，强大的农业支撑作用和优越的建设条件，将使荆州市经济社会进入全方面腾飞阶段，逐步达成国内同类都市的领先水平。城乡体系规划城乡发展战略优先发展中心城区，主动发展中、小都市，大力发展小城乡，逐步形成与区域经济发展相适应的"规模有序，分工合理，布局科学，协调发展"的市域城乡网络，增进区内社会经济的发展。实施"一点两线带全方面"的布局战略，"一点"即荆州中心城区，"两线"指长江、207国道等两条以中小都市为主的城乡发展轴线，"全方面"指市域内分布均匀各具特色的小城乡。

都市人口规模根据经济发展分析，中心城区人口规模为：近期：常住总人口60.0万人远期：常住总人口80.0万人。都市用地规模与人口规模对应的用地规模为：现状：46.84平方公里，人均建设用地87.14平方米；近期：54.00平方公里，人均建设用地90.00平方米；远期：74.60平方公里，人均建设用地93.28平方米。

总体评价根据地区和宏观经济分析，总结荆州将来宏观经济发展对区域房地产市场的影响：◆荆州经济在将来几年仍将保持着较高的速度的发展，经济的发展，收入水平的提高，增强了居民的购置力，为荆州的房地产发展提供了有利条件。◆荆州的都市规划有助于改善都市环境，提高都市价值，为房地产市场的发展提供了良好的外部环境，荆州市场的将来发展潜力巨大。◆荆州区域经济的发展，投资力度的加大，第二和第三产业的快速发展，人口的增多，为荆州区域房地产市场发展提供了稳定的客源基础。荆州房地产市场概况

荆州城区房地产开发投资为13.6亿元，相比去年增加40%。其中，房地产住宅投资为8亿元，相比去年投资额增加了1倍。住宅投资占房地产开发总投资的58%。荆州城区商业用房投资比例上升较快，商业用房投资为2.7亿元，相比4月上涨近1倍多。

（数据来源：荆州市统计局）荆州房地产开发规模荆州城区房地产开发施工面积187.5万m2,比上年增加51.1%；其中住宅施工面积129.2万m2,比上年增加56%；其中商业用房施工面积17万m2，比上年增加45.5%。荆州房地产销售状况现在以预售为主的商品房销售体系中，商品房的预售面积可基本显示一种都市房地产交易的活跃程度。荆州市全市销售量相比增加了3.2万㎡，增加幅度为6.4％。但城区住宅销售量在呈现出一定幅度负增涨。城区住宅销售面积比的减少了3.79万㎡，下降幅度为10％左右。荆州房地产市场出现全市销售量上升，而城区内销售量下降的现象，其重要因素以下：◆随着荆州市县地区房地产的开发规模逐步扩大，城区内市场价格不停攀升，使得部分对价格承受力较弱的客户群体转向市县地区市场，从而影响了城区内的销售量。◆在国家调控政策对购房者信心的影响。由于政策的滞后效应还在，使得政策的冲击波在短期内难以释放出来，加上短期内的市场走势并不明朗，使得购房者持币观望的态度不会容易变化。荆州房地产价格状况荆州城区房地产市场价格为1510元/㎡,比上年上涨了165元/㎡，上涨幅度为13.3％。据荆州市统计局所公布的数据显示，去9年月份，荆州城区住宅成交均价达成了1632元/㎡，较之荆州市场成交均价上涨了217元/㎡，上涨幅度为15.5％。通过以上数据反映出，荆州市场仍然保持着一种持续上涨的趋势。那么，支撑荆州市场价格持续上涨的因素以下：◆成本因素土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了此后相称长的时期内土地价格仍将继续上涨。作为房价重要构成因素的地价，它的上涨必将带动房屋建造成本的增加；住房品质规定的不停提高，住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面的投入将进一步增加，同时，随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用，这都带来建造成本的增加。这些因素，将进一步推动房价的上涨。预期收入的增加随着国民经济的持续快速增加，居民的人均可支配收入正在得到较快的提高，一部分富裕起来的都市居民迫切需要通过购置住房来改善居住条件，提高生活质量。据荆州统计局数据显示，荆州全年城乡人均可支配收入8094元，比上年增加6.5%。并预期今年居民人均可支配收入增加的幅度仍有较高水平的增加。都市化进程的加紧都市化进程的推动带来了都市人口的增加。都市人口的自然增加和外来人口的迁入，都会带来都市人口的增加，必将拉动住房的消费。总结：◆住宅市场开发规模扩张，市场发展潜力较大现在中国房地产行业正处在开发规模快速扩张的时期，荆州市也不例外。近三年内荆州市的房地产开发规模快速扩大，房地产住宅市场投资由3.2亿元增加到的9亿元，增加幅度达成了180％。住宅施工工面积由的64.51万平方米猛增到的110.8万平方米；3年内施工面积也有70％的增加。◆商业用房快速扩张，将为住宅市场提供良好的配套环境素来是房地产开发的重点---住宅用房迅猛发展的同时，商业营业用房的开发也开始成为荆州市房地产发展的又一种热点。房地产商业用房市场投资由2.7亿元增加到的4.2亿元，增加幅度达成了750％。住宅施工工面积由的12.4万平方米猛增到的17万平方米；增加幅度为44％。住宅规模的扩张势必带来配套商业营业用房开发规模的扩大，同时，商业营业用房的规模扩大将为住宅项目提供良好的配套环境，改善都市面貌，这将有助于住宅市场的发展。◆荆州房地产市场健康平稳增加，将来市场发展前景看好荆州房地产市场近3年来销售量和销售价格均保持着平稳的增加，房地产市场环境较为健康，将来发展前景看好。住宅市场销售量由22.03万平方米增加到的42.61万平方米，增加幅度达成了78％。住宅销售价格由的945.73元/平方米增到的1595元/平方米；增加幅度为53.5％。通过以上的数据比较，住宅市场的销售量和销售价格的同时增加，阐明荆州房地产保持着健康发展，同时也预示将来的发展前景看好。小结：从去年下六个月起，国家虽多次出台克制房价上涨的方法，但在这些重拳的出击下，荆州的房价仍然在上涨，只是购房者购置行为更理智性。在中部崛起的背景下，荆州的外地资本投资建设明显增多，那么荆州经济必然发展了、就业机会增多、收入增加，另外荆州旧城改造产生的购房需求、省内周边在荆州购房者增多等因素，也是支撑房价的有利因素。因此荆州的房价在近来几年还会平缓上涨，对开发商来说无疑是一利好消息，但我们一定要把握住产品品质，来面对购房者的审视。从列表中不难发现,沙市区在近段时间里,地产价格涨幅变化很快,在普遍面临销量下降的状况下,其销售减量也不算太大。近郊区域的发展速度超出荆州区及其它都市中心地段，其房价也将越来越向城中心的房价靠近。很自然，这是都市发展，都市边沿化所形成的一种趋势，离不开都市规划和基础建设的完善，追赶的过程自然也需要一定的时间。（二）荆州形成三园两区格局，地产开拓机遇来临荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段快速升温1、湖北省宏观政策的指导6月，为了增进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院有关增进房地产市场持续健康发展的告知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府有关增进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，确保房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年终荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不停提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城乡化，扩大了市场消费需求。荆州是一种文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来都市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城乡化，城乡人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。荆州市城乡居民人均可支配收入7093元，上年增加7.4%。人均消费支出5400元，增加3.3%；全市农民人均纯收入2502元，增加3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《荆州市经济运行特点、问题及对策》)荆州市完一生产总值430亿元左右，同比增加8．5％，城乡居民人均可支配收入7600元，比上年增加7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增加20．0％，增加速度创九年来最佳水平，增加速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻讲话人办公室《经济发展状况新闻公布稿》）以上数据反映了公司和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增加潜力。近年来，相称一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐步从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增加带动了都市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费构造升级已为期不远。5、同类物业的市场状况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完毕了对本类产品的市场阐明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，但愿拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，进一步人心。二、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目的是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者普通仅需支付相称于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享有房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。（三）沙市区商住楼盘调研分析见附1比较分析：从销售市场来看，沙市的房价不再是物美价廉，沙市的房价与荆州城区中心区域房价的差距在不停缩小，荆州人在沙市购房的求低心理也逐步被变化，对地段和发展潜力的认同的同时，也接受着高价格的现实。2、户型配比及销售进度比较：见附1比较分析：通过调研发现面积在50---80平方米和80---105平方米左右的楼盘销售状况比较好，阐明消费者在购置该区域楼盘时较重视实用性，也能够说成是以居住为主的消费者。另外上述楼盘的户型配比较多样，能够满足不同的消费者的需求。3、楼盘重要经济技术指标比较：楼盘名称绿化率容积率紫荆御景绿化31.5%2.1津泰园绿化34%1.84楚天明珠绿化40%6恒生国际绿化34.1%3.5新城国际绿化45%5.7玉兰社区绿化17%4.6御龙天下绿化37%2.6浅水湾绿化30.9%1.8比较分析：从列表中发现,在全部楼盘中，都重视绿化和对容积率的追求，但这些楼盘大多数都是大致量、分期开发的楼盘，如果没有一定的用地面积，做绿化是只能是修饰性的点缀，而不能将其作为楼盘设计规划的重要因素来考虑，因此，通过认真研究后我们认为贵方在燎原区工业园地块的项目建设上，由于拥有73540平方米的占地面积，因此可含有追求低容积率和高绿化率的条件。在大量的同质产品中，别人“大而全”，我们完全能够做到“小而精”，同时，通过综合性物业配备，最大化的增大建设体量和功效设立，不仅弥补市场的空缺，同时，在激烈的竞争中，以差别化的市场定位，最小化市场占领份额方面的阻力。4、周边环境状况：由于该区域的楼盘所处的地理位置周边都有不同的国有公司的存在，周边工厂较多，外来人员多，学生多，人口动向杂乱，环境不是较好，但随着政府在开发前段投入的不停加强，沙市开发新区建设的步伐的加紧，全新的规划（最新的规划自然是最有前瞻性的，其设计和配套等各个方面都含有科技含量最高、操作效率最高），另一种角度来看，在外来人员多的新兴区域里，隐含着大量第一次置业者，随着沙市周边环境的不停完善，对应的社区和公寓的建设，人口管理必将得以规范。以现在的开发趋势和都市运行的经验来看，在将来的3——5年里，沙市（开发区）片区个多个环境配套都将达成很高原则。5、楼盘开发商实力比较：楼盘名称开发商紫荆御景湖北兴业房地产开发公司小天鹅津泰园湖北小天鹅房地产开发公司楚天明珠荆州神明房地产恒生国际湖北恒生房地产开发公司新城国际湖北新城国际置业投资有限公司玉兰社区荆州市长宏房地产御龙天下湖北正邦房地产开发公司

比较分析：上述楼盘开发商实力都较可，建筑商实力亦都不分高低，其中亦大部分以外地开发商和外地建筑商，阐明外来的房地产开发建筑公司已经捷足先登看好了荆州这片热土，亦阐明该地段的潜力。固然开发商背景不同，对项目的开发利益取向不同，寸土寸金的热土上，靠着实力和公关方略去争取地段和地价，贵方凭借本身资源，在开发区、将来核心区占有良土一方，可谓是占地利，又逢荆沙如火如荼的大发展，得天时，无论公司大小，得天时地利，只要加以合理的规划、精拟定位，方能以小博大。

6、配套评价：所调研楼盘由于都处在北京路、荆津路，沿线交通及生活配套状况相似，交通线路十分便捷，生活配套亦较完善，相比较而言开发区在生活配套的比较上稍显距离，但相信配合好的销售模式，使用好的销售方略，挖掘其它优势卖点，是完全能够拉近、缩小甚至是消除差距的。消费市场分析（一）区域消费市场构成背景1、地理位置沙市地处荆州东部，南临长江，沿江向南就是武汉、上海。全市总面积1.41万平方公里，总人口647万，城乡人口超出200万，占总人口的33.0%，中心城区面积54平方公里。比去年同期人口增加5.69%。从数据显示上我们能够看出荆沙的发展速度之快。从现在发展趋势能够看到，荆沙正在形成玉桥民营科技工业园、清华农业科技示范园、东方高新技术产业园、燎原当代工业区、沙龙生化工程实验区构成的三园两分辨布，发展中的燎原当代工业区正以中央开发区的定位在主动发展。政策环境随着荆沙新区建设的拉开帷幔，沙市已明拟定位于了发展方向：“工业兴市”，是荆、沙两城区中明确将房地产业作为主导产业的城区，政府的规划支持为房地产提供了良好的政策环境；基础设施的进一步完善，环境改造的进一步进一步，道路交通系统的进一步成熟，加紧了当代商住城建设的步伐，必将成为都市人置业的新乐园。某些精明的开发商把眼光投发到这片热土上。房地产发呈现已呈现加速，其开发销售现状出现了一种新的局面。现有交通路线以北京路中山公园为中心，辐射荆沙四方。10路江津路－－红星路－－北京路－－白云路－－北湖路－－太岳路－－江津路11路三岔路--北京路--沙洪公路--江北砖瓦厂12路有堤路－－北京路－－园林路－－碧波路－－江津西口－－荆南路－－荆东路－－荆中路－－郢都路13路北京路－－沙洪路14路荆秘路－－荆中路－－屈原路－－荆南路－－江津西路－－太岳路－－北京路－－江汉南路－－沿江路15路江津路－－红门路－－北京路－－红汉南路－－中山路－－沿江路－－白云路－－金龙路－－太岳路－－荆沙河南岸－－武德路--东环路--荆南路--屈原路－－荆中路－－郢都路－－南环路－－西环路－－四机厂16路北环路-人民路-荆北路-荆中路-屈原路-荆南路-江津路-白云路-北京路-三岔路17路]南湖路-廖子河-沿江路-大湾-新沙路-北京路-园林路-洪垸二村-长港路-港门路桥-十号路口18路三湾路-北京路-塔桥路-江津路-荆南路-屈原路19路北京路-三湾路-江津路-荆南路-屈原路-荆中路20路南环路-郢都路-荆中路-屈原路-荆南路-荆州大道-纪南镇1路三湾路-北京路-荆沙路-荆京南路-屈原路-荆中路22路人民路-郢都路-荆中路-屈原路-荆南路-东环路-江沙路24路荆州大道-江津路-江汉北路-文化宫路-园林路-北京路2路九龙公司-金龙路-白云路-北京路3路北京路-江汉北路-江荆路-红门路-十号街-汉沙公路4路南环路-南湖路-荆沙路-太岳路-金龙路-白云路-廖子河路-北京路-江汉北路-长港路-红星北路5路白云路-沿江路-中山路-便河西路-北京路-月堤路6路北京路-鼓湖路-沙岑路8路荆州大道--园林北路--长港路--江农路--江津路--塔桥路--北京路--红门路--长港路9路塔桥北路－－碧波路－－园林路－－北京路－－豉湖路－－长港路特1路北京路-荆沙路-荆京南路-屈原路-荆中路新1路北京路-公园路-荆沙路-荆南路-黄金堂-荆东路-屈原路-荆北路-郢都路根据以上公交线路不难看出，荆州市的公交始终是围绕着沙市区的中心地段北京路及江津路行驶的。这两条主干道的重要性可见一斑。而项目正好坐落在主干道之一的江津路上，将来的发展潜力是无法预计的。项目特性及SWOT市场分析（一）项目优劣势分析1、项目优势简述：）踞沙市都市中心的东方，自然环境优越，空气干净；周遍更是有荆州XX次种高档学府，人文环境氛围浓厚。2）沙市的发展趋势，和周边建设进程快，并带来巨大的增值空间大。3）项目占地X万方，能够拥有一定环境绿化空间，能够提高居住的品质感。4）XX地产的强大品质实力保障。5）地处非繁华地段，居住安静性好。2、项目劣势简述：1）项目位于XX路与XX路交汇处，居城东，位置较偏。2）同地及开发体量不大，难形成开发规模效应。3）开发区现只处在冰封市场，需要2-3年的发展期。市民们普遍消费心理偏向市中心（市民化情结）4）城区东边的普遍生活环