解读房屋买卖合同以及备案相关案例

解读房屋买卖合同以及备案相关案例

买卖合同是我们生活中必备的东西，而合同则是对于我们答应的事情的一种承诺，那么标准的合同格式究竟是什么样的呢？以下是我为您整理出的解读房屋买卖合同以及备案相关案例，供大家参考，希望能够帮助到大家。

一、商品房买卖合同备案登记不具有准物权的效力

【案情】20xx年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B07xx号、B07xx号、B07xx号房屋分别以xx5.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于20xx年xx月31日前将该房屋交付给原告运用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋全部权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。20xx年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年xx月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、修理基金、产权登记的契税等18.8万元。同年xx月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了原告运用。之后，原告对上述房屋进行了装修并运用至今。

20xx年4月，原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与其次被告徐某于20xx年xx月xx日签订了《商品房买卖合同》，某房地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、xx3.3万元(合计276.6万元)的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了其次被告徐某，并进行了登记备案。为此，原告向法院起诉，恳求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

【分歧】第一种观点认为，本案其次份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有根据物权法规定开展预报登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的其次份合同有效，驳回原告知讼恳求。

其次种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应根据缔约目的，来推断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公允合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于其次份合同，并实际占有运用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而其次份合同无效。

【评析】笔者同意其次种看法。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为困难，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。

正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法其次十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，根据约定可以向登记机构申请预报登记。预报登记后，未经预报登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预报登记后，债权歼灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预报登记失效。可见，物权法对不动产买卖设立了预报登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的状况来看，只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，干脆进行预售登记(即预报登记)，不少城市要先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。依据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应依据合同法来确认合同的效力。

本案的审理带来一个思索，即在没有办理预报登记的地方如何爱护购房者合法权益?笔者认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注意审查当事人的缔约目的，综合当事人是否存在恶意以及占有运用房屋的现状，然后依据公允合理等原则谨慎处理;最终，各地房屋管理部门应实行好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽快开展预报(售)登记，对逾期不登记的予以惩罚、警示等，以规范房地产市场的管理，削减类似纠纷的发生。

二、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保

【裁判要旨】在当事人一方主见系房屋买卖关系、另一方主见系借贷关系，且双方证据均有缺陷的状况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，推断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。

【案情】2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏向嘉美公司购买商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于2007年8月30日前将商铺验收合格交付运用，并在交付运用后360日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。买受人不得擅自变更商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。签订合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了340万元，嘉美公司向杨伟鹏开具了销售不动产统一发票，但发票原件由嘉美公司持有。签订合同其次日，双方对案涉商铺进行了备案登记，并由房产管理局出具了商品房备案证明。

20xx年4月9日，杨伟鹏以嘉美公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，恳求判令：1.确认商品房买卖合同有效;2.嘉美公司交付案涉商铺，并支付违约金373300元(计算到2023年9月1日);3.嘉美公司担当本案诉讼费用。

二审法院另查明：杨伟鹏支付的340万元，系依嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公司债权人的账户。2007年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向杨伟鹏汇款总计61.1万元。

最高人民法院再审查明：2007年2月至5月，嘉美公司分别与严欣等5人签订三份借款合同，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。嘉美公司与杨伟鹏签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨伟鹏作为购房者登记备案。嘉美公司已于2023年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。

【审判】广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为，商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及商品房备案证明均系干脆证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。嘉美公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能供应借款合同这始终接证据，商品房买卖合同的内容及办理商品房备案登记手续，亦不具有担保的意思，故此辩称欠缺事实和法律依据。鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，杨伟鹏要求嘉美公司依约交付案涉53间商铺的诉讼恳求，应予支持。因杨伟鹏未供应证据证明曾向嘉美公司主见过权利，且其地址不明致嘉美公司无法送达交房通知书，故对其要求嘉美公司给付违约金的诉讼恳求，不予支持。

广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审判委员会探讨确定，作出(20xx)来民一初字第6号民事判决书：一、杨伟鹏与嘉美公司签订的商品房买卖合同有效;二、嘉美公司应于本判决生效之日起xx日内，将案涉53间商铺交付给杨伟鹏;三、驳回杨伟鹏的其他诉讼恳求。

嘉美公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。

编辑举荐

2023商品房屋买卖合同备案

商品房始终是房地产市场的主流，我这里为大家整理了整理的商品房屋买卖合同备案以及相关信息，欢迎阅读。

商品房买卖合同备案

《商品房买卖合同》是办理房产证不行或缺的资料，而在全国各地的房产纠纷中，有不少是因为合同约定不清楚所致。可以说除了房产证，《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节。

2006年8月，东莞市正式启动商品房买卖合同网上备案。然而在实际操作中，工作人员发觉不少市民对网上合同备案的操作流程不够重视，从而可能引起不必要的损失。

本篇报道将介绍启动商品房买卖合同网上备案的优势，网上签约流程，以及市民在进行网上签约时，应当留意的相关事项。

网上备案使信息透亮化

已经获得预售证的房子才会将信息在公众信息网上公布，才能进行网上签约备案。东莞市房产管理局相关负责人向记者介绍说，实现网上合同备案最大的优势是使房产信息透亮化，市民可以通过东莞市房产管理局公众信息网，清楚地了解楼盘单位的各方面信息。

据介绍，在实现网上合同备案前，东莞的房地产交易中，合同主要是人工备案。由于发展商不会签订一份合同就立即送往房管部门备案，因而合同备案时间往往滞后于合同的真正签订时间，购房者无法刚好了解购买楼盘的相关状况。另一方面，假如发展商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解状况而购买到问题楼盘。

网上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押状况均会刚好公布。而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后，房屋销售状态会立即反馈到网上备案系统，自动将可售状态修正为已售状态，从而能有效杜绝发展商一房多卖的状况，保障了购房者的利益。

此外，市民在后期还可以便利地跟踪了解自己所购单位的各项信息，包括该单位的确权状况等。在申请办理房产证时，网上备案单位资料清楚，也会使办证过程更便捷。

网上签约留意保存密码

启动网上备案的目的是使信息透亮化，保障购房者利益。然而，不少购房者对网上签约备案系统不了解，对其操作流程不够重视，在相关操作上也存在一些误区。

一些购房者在进行网上签约时，自己的个人密码让发展商去设置，有些市民甚至是托付律师签约。这些都是不注意爱护自己权益的行为。市房管局一名工作人员向记者介绍说，大部分购房者认为在审核过合同内容中的条款，双方确认无误、点击保存后就不能再作修改。其实这是一种误会。双方在网上签订后，假如没有手动点击提交备案，8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。而在这8小时内，即使在打印纸质合同后，假如当时没有将网上已经签订的合同提交备案，而发展商有双方密码，可以再次进入系统修改条款。此外，在网上签订合同时设置的密码，还将在后期用于办理网上按揭等业务。

购房者在设置密码时，最好是要求他人回避，自己设置。该名工作人员表示，在进行网上签约时，密码肯定要妥当保存，在双方对合同条款确认无误、签订保存之后，肯定要当场提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，经双方确认后签字保存。据介绍，在提交备案并打印《商品房备案登记证明书》之后，网上备案的合同条款将无法再进行更改。该名工作人员同时提示购房者，假如在后期托付发展商或代理机构办理网上按揭等业务，需告知受托付方购房密码时，应出具书面托付书，以明晰密码假如丢失时的责任，从而真正保障到自己的利益。

延长阅读

一、房屋买卖合同无效的情形有哪些

1、房屋与土地分开转让

现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不行分别性，否则，极易引起损失或导致纠纷。

因此，房屋的全部权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地运用权也必需同时转让。假如出卖人将房产和土地运用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋全部权而不同时转让土地运用权，则该类买卖合同应当是无效的。

2、侵扰优先购买权

房屋全部人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

3、因欺诈转让房屋

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付运用，导致其无法取得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

4、商品房预售违法

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书;持有建设工程规划许可证;按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可恳求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

5、过程中涉及到土地运用权转让违法

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：

(1)以出让方式取得土地运用权的，没有根据出让合同约定已经支付全部土地运用权出让金，并取得土地运用权证书;

(2)根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋全部权证书;

(4)以划拨方式取得土地运用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;

(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地运用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金的。

6、法律法规的强制性规定禁止转让

如司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地运用权的;权属有争议的等。

二、利用虚假房屋买卖合同诈骗特征

随着房价的越来越高，对于能够拥有自己一套房子的人来说是特别不简单的。但是就是有这么一种人，利用国人买房心切的心理制造虚假房屋买卖合同进行诈骗。

近日，奇台县公安局接到报警，自2023年6月，居民王某被他人利用虚假房屋买卖合同及其他诈骗手段共骗取现金26万元。如何避开遇到虚假房屋合同诈骗呢?接下来就跟随昌吉公安来了解一下当前虚假房屋买卖合同有什么特征吧!

一是类型新奇化

缔约者为规避法律对各种类型虚假房屋买卖合同的限制，手段不断推陈出新。如借贷担保型纠纷中为规避法律禁止流押的规定，贷款人并不干脆成为房屋买卖合同的相对方，而是要求借款人赐予其房屋出售托付授权，在借款人有不能清偿之虞时将房屋出售于第三人。

二是冲突尖锐化

基于通谋、有瑕疵的意思表示等侵害当事人和第三人房屋财产权的现象频发，有些案件中甚至会关系到对当事人和第三人的唯一住房，巨大的利益纠葛导致此类案件冲突冲突难以调和，案件调撤率极低。

三是牵连广泛化

纠纷或多或少均涉及第三人利益，如套取贷款型房屋买卖合同涉及贷款银行的利益，借贷担保型房屋买卖合同借款人常以第三人全部之房产供应担保，变相赠与型房屋买卖合同则涉及卖方的债权人及继承人利益等。

商品房屋买卖合同备案_合同范本

商品房始终是房地产市场的主流，我这里为大家整理了整理的商品房屋买卖合同备案以及相关信息，欢迎阅读。

商品房买卖合同备案

《商品房买卖合同》是办理房产证不行或缺的资料，而在全国各地的房产纠纷中，有不少是因为合同约定不清楚所致。可以说除了房产证，《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节。

2023年8月，东莞市正式启动商品房买卖合同网上备案。然而在实际操作中，工作人员发觉不少市民对网上合同备案的操作流程不够重视，从而可能引起不必要的损失。

本篇报道将介绍启动商品房买卖合同网上备案的优势，网上签约流程，以及市民在进行网上签约时，应当留意的相关事项。

网上备案使信息透亮化

“已经获得预售证的房子才会将信息在公众信息网上公布，才能进行网上签约备案。”东莞市房产管理局相关负责人向记者介绍说，实现网上合同备案最大的优势是使房产信息透亮化，市民可以通过东莞市房产管理局公众信息网，清楚地了解楼盘单位的各方面信息。

据介绍，在实现网上合同备案前，东莞的房地产交易中，合同主要是人工备案。由于发展商不会签订一份合同就立即送往房管部门备案，因而合同备案时间往往滞后于合同的真正签订时间，购房者无法刚好了解购买楼盘的相关状况。另一方面，假如发展商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解状况而购买到问题楼盘。

网上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押状况均会刚好公布。而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后，房屋销售状态会立即反馈到网上备案系统，自动将可售状态修正为已售状态，从而能有效杜绝发展商一房多卖的状况，保障了购房者的利益。

此外，市民在后期还可以便利地跟踪了解自己所购单位的各项信息，包括该单位的确权状况等。在申请办理房产证时，网上备案单位资料清楚，也会使办证过程更便捷。

网上签约留意保存密码

启动网上备案的目的是使信息透亮化，保障购房者利益。然而，不少购房者对网上签约备案系统不了解，对其操作流程不够重视，在相关操作上也存在一些误区。

“一些购房者在进行网上签约时，自己的个人密码让发展商去设置，有些市民甚至是托付律师签约。这些都是不注意爱护自己权益的行为。”市房管局一名工作人员向记者介绍说，大部分购房者认为在审核过合同内容中的条款，双方确认无误、点击保存后就不能再作修改。其实这是一种误会。双方在网上签订后，假如没有手动点击提交备案，8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。而在这8小时内，即使在打印纸质合同后，假如当时没有将网上已经签订的合同提交备案，而发展商有双方密码，可以再次进入系统修改条款。此外，在网上签订合同时设置的密码，还将在后期用于办理网上按揭等业务。

“购房者在设置密码时，最好是要求他人回避，自己设置。”该名工作人员表示，在进行网上签约时，密码肯定要妥当保存，在双方对合同条款确认无误、签订保存之后，肯定要当场提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，经双方确认后签字保存。据介绍，在提交备案并打印《商品房备案登记证明书》之后，网上备案的合同条款将无法再进行更改。该名工作人员同时提示购房者，假如在后期托付发展商或代理机构办理网上按揭等业务，需告知受托付方购房密码时，应出具书面托付书，以明晰密码假如丢失时的责任，从而真正保障到自己的利益。

延长阅读

一、房屋买卖合同无效的情形有哪些

1、房屋与土地分开转让

现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不行分别性，否则，极易引起损失或导致纠纷。

因此，房屋的全部权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地运用权也必需同时转让。假如出卖人将房产和土地运用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋全部权而不同时转让土地运用权，则该类买卖合同应当是无效的。

2、侵扰优先购买权

房屋全部人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

3、因欺诈转让房屋

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付运用，导致其无法取得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

4、商品房预售违法

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书;持有建设工程规划许可证;按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可恳求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

5、过程中涉及到土地运用权转让违法

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：

(1)以出让方式取得土地运用权的，没有根据出让合同约定已经支付全部土地运用权出让金，并取得土地运用权证书;

(2)根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋全部权证书;

(4)以划拨方式取得土地运用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;

(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地运用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金的。

6、法律法规的强制性规定禁止转让

如司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地运用权的;权属有争议的等。

二、利用虚假房屋买卖合同诈骗特征

随着房价的越来越高，对于能够拥有自己一套房子的人来说是特别不简单的。但是就是有这么一种人，利用国人买房心切的心理制造虚假房屋买卖合同进行诈骗。

近日，奇台县公安局接到报警，自2023年6月，居民王某被他人利用虚假房屋买卖合同及其他诈骗手段共骗取现金26万元。如何避开遇到虚假房屋合同诈骗呢?接下来就跟随昌吉公安来了解一下当前虚假房屋买卖合同有什么特征吧!

一是类型新奇化

缔约者为规避法律对各种类型虚假房屋买卖合同的限制，手段不断推陈出新。如借贷担保型纠纷中为规避法律禁止流押的规定，贷款人并不干脆成为房屋买卖合同的相对方，而是要求借款人赐予其房屋出售托付授权，在借款人有不能清偿之虞时将房屋出售于第三人。

二是冲突尖锐化

基于通谋、有瑕疵的意思表示等侵害当事人和第三人房屋财产权的现象频发，有些案件中甚至会关系到对当事人和第三人的唯一住房，巨大的利益纠葛导致此类案件冲突冲突难以调和，案件调撤率极低。

三是牵连广泛化

纠纷或多或少均涉及第三人利益，如套取贷款型房屋买卖合同涉及贷款银行的利益，借贷担保型房屋买卖合同借款人常以第三人全部之房产供应担保，变相赠与型房屋买卖合同则涉及卖方的债权人及继承人利益等。

房屋买卖合同常用条款解读_合同范本

一、关于买方申请贷款的条款

“乙方(注：买方)通过贷款银行申请人民币n元整贷款的形式支付其次期房价款，乙方应于签订买卖合同后的三个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，并支付一切相关费用、申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲(注：卖方)、乙双方申请该房产过户交易前支付至房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由某房产转付甲方。

”

■律师分析：

1、由于该条款对买方贷款审批没有限定详细的时间，因此，对买方是比较有利的。买方假如因为贷款审批金额的问题，在某一家银行无法足额审批完成，他有足够的理由向另外的银行申请贷款，而不须要担当“贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”现金补足的问题。

2、同时也因为没有约定详细的买方贷款审批的时间，买方往往以贷款处于审批中，来延缓买卖过户交易的进行。

3、又，条款没有约定“乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”的举证责任，卖方无法了解买方贷款审批的进程，无法举证证明“买方的贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”，要求买方现金补足，加快交易进程的合理诉求。

因此，该条款对买方是有利的，卖方要加快交易进度，刚好过户收取房款，可以提出下列两项合理要求：

1、对买方贷款审批的时间进行合理限制，督促其限期完成贷款审批;否则应当现金补足。

笔者认为，合理时间可以以两个月为最大限度。买方在买房前，首先应当询问银行，明确可以贷款的合理限额，防止贷款审批不能或者超期，对贷款资信要有合理的预期，防止发生贷款违约。

2、买方贷款审批进程的告知义务。买方贷款申请往往由其自行办理或者托付中介机构办理，对贷款的进程卖方无法获得足够的信息。卖方可以要求买方书面对卖方提交贷款银行的名称、分支机构、贷款银行经办人、贷款金额，以便于卖方核实，更主要的是卖方可以处分确认贷款的进度，防止人为拖延。

3、约定买方逾期办理贷款手续的违约责任，督促其办理贷款审批。

同时，为加快贷款速度，卖方须无条件协作买方办理贷款审批手续，否则买方免责。

二、关于逾期交房的违约责任

如甲方未按本协议约定方式办理交房手续，则乙方可按买卖合同第十条规定，要求甲方支付拖延交房的违约金;如乙方未遵照本协议约定方式办理接收房产手续，并经甲方发函通知后仍拒不协作办理的，则视为双方已完成房屋交接手续。

■律师分析：

部分中介公司在买卖合同条款制作中都没有约定交房条款，一旦交房产生争议，往往找不到干脆的条款进行说明。对卖方而言，交房是其最终一项重要义务，假如卖方不交房，买方就无法实现居其屋的要求，况且卖方已经收到全部房价款，再运用出售的房屋就没有法律依据。因此，有必要对拒不交房的行为进行限制。

当然，假如房屋质量问题没有根本性瑕疵，买方没有权利拒绝接收房屋，也无权拒绝支付房屋尾款。假如在房屋交付标准上(包括房屋存在部分渗漏水，不影响居住)产生分歧，买方应当在收房后再寻求法律方式解决房屋交付标准问题。

三、关于房产证密码的条款

甲方的产权证如已经设定密码，若甲方或甲方的代理人在该房地产产权过户时输入的密码错误或者遗忘密码，导致该房地产买卖交易延迟履行或者无法履行的，甲方应当根据本合同第十条的约定担当违约责任。如甲方遗忘密码，应刚好前往相关部门办理密码挂失，并办理重置密码手续，因该手续需花费较长时间，务必请提前办理。

■律师分析：

为交易平安，老的房产证可以事后设定密码，而新办理的房产证自动带有密码，因此，假如卖方的产权证已经设定密码，为顺当办理产权过户，就须要卖方供应密码，假如卖方供应的密码错误或者遗忘密码，就会导致房地产买卖交易延迟履行或者无法履行的，因此，须要对卖方供应产权证密码的义务加重责任，否则会影响后续房屋买卖进展：包括收房以及房款支付等。

当然详细须要担当什么样的违约责任须要商榷。终归卖方遗忘密码和不卖房等根本性违反合同相比是有区分的，需区分对待，没有必要用买卖合同第十条的违约责任条款特殊加重卖方义务。

建议，在详细条款制定中，可以考虑设定某个详细的赔偿金额，或者笼统地规定损害赔偿责任，详细损害赔偿金额可以由买方举证证明。当然，假如卖方在合理期限内恶意不重新设置密码，则买方可以追究卖方的违约责任。

附：买卖合同第十条规定：每逾期一日，甲方应向乙方支付甲方已收款0.5%的滞纳金;逾期超过七日的，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同总额20%的违约金。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应在接到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的全部房价款，并在接到书面通知书之日起壹拾日内向乙方支付违约金和滞纳金。

四、有关附赠设备的条款

该房地产内的固定装修、附属设施、设备及室内装饰(包括家具、家电)价格均包含在房价款内，随该房地产交付同时一并转让给乙方。

■律师分析：

房屋买卖合同的标的不仅是房屋，在房屋转移交付时还会涉及到房屋内的固定附属设施、设备(含家具、家电)的实际交付问题。假如买卖双方对房屋交付标准产生分歧，也会产生交易不开心。因此，有必要对交付的现状做具体的列明，包括制定具体的交付清单，以避开交易纠纷。

买卖交易中，最简单产生纠纷的是家具、家电问题以及珍贵室内装饰问题。因此，假如涉及赠送家具、家电问题的，应当填写家具、家电清单并提交买卖双方签字确认，必要时可以对室内交付现状拍照留存。

五、关于户口问题的条款

“卖方必需在房屋权利转移前(或者过户手续办理完毕后20日内)，将房屋内全部的户口迁出，若由于卖方的缘由没有将户口刚好迁出，导致买方经济损失的，应当担当赔偿责任。”

■律师分析：

1、户口转移的时间问题。客观上讲，在过户之前强制要求卖方迁移户口，可以最大化地爱护自己的权利，防止户口在过户后因为各种缘由不能刚好迁出给买方造成的影响，这种影响不仅表现在对房屋的再次处分上，还可能表现为影响买方户口的迁入问题。因此，过户之前要求卖方提前迁出户口是必要的。对卖方而言，在出售之前，考虑户口的迁出问题明显非常必要。假如卖方没有根据合同约定刚好迁出户口，就会涉及到损害赔偿问题。

2、损害赔偿问题。户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，买方无法以户口迁移问题向法院提起诉讼，要求卖方强制迁移户口;而只能以卖方拒不迁移户口违约为由，要求卖方担当违约损害赔偿。这就涉及到违约赔偿金的计算标准问题。

假如买卖合同只是笼统地规定：“若由于卖方的缘由没有将户口刚好迁出，导致买方经济损失的，应当担当赔偿责任”，又因为买方无法举证证明其实际受到的损害赔偿金额，其合理赔偿要求往往得不到法院的支持。

所以，有必要对户口延期迁出违约责任做出详细规定。因此，实践中又往往会出现这样的表述：“若由于卖方的缘由没有将户口刚好迁出的，每逾期一日则根据房屋总价的万分之五计算违约金，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。”该条款能够有效解决损害赔偿无法举证的问题，但是假如卖方客观上无法迁出户口，长达几年，又会产生违约金过高，显示公允的问题