【房地产税对房地产市场影响分析12000字（论文）】

目录中文摘要 4一、引言 5二、我国房地产税概述 6（一）房地产税的定义 6（二）房地产税主要税种 61.房产税 62.城市房地产税 63.土地增值税 74.城镇土地使用税 85.耕地占用税 86.契税 9三、我国房地产税现状分析 9（一）我国近年房地产税收情况 10（二）我国房产税改革现状 10（三）我国房地产税存在的问题 111.税种复杂，重复征税 112.税制结构不合理 123.避税现象严重 124.税费不合理 12四、房地产税对房价的影响 14（一）房地产市场的发展现状 14（二）房地产税对我国宏观经济的影响 151.对收入分配的影响 152.对资源配置的影响 153.对地方财政收入的影响 16（三）房地产税对房价的影响 16五、结论与建议 17（一）结论 17（二）建议 181.明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象 182.合理调节幵发不同档次房屋的税收政策 183.打击投机者 184.重构房地产税体系的税负结构 19房地产税对房地产市场影响研究中文摘要现在只有重庆和上海两个地区在征收不动产税。基于对上海、重庆的房地产税试点城市的做法、经验和教训的分析，目前中国正在推进和改善房地产税的立法和制度。2021年4月7日，在国务院新闻办公室召开的“十四五”规划纲要贯彻落实，加快确立现代财政税体制的发布会上，财政部财务税司司长王建凡表示：“健全地方税、完善直接征税体制是改善我国现代税收制度的重要内容”。我国直接征税的比重由2011年的28.4%提高到2020年的34.9%。健全以所得税、财产税为主体的直接征税体系，逐步提高税收收入所占比例，通过直接征税来收集财政收入，调整收入分配，有效发挥稳定宏观经济的作用，巩固社会建设基础。要进一步完善综合和分类的个人所得税制度，积极稳妥地推进房地产税的立法和改革。本文通过研究房地产税对房地产市场的影响，进一步提出推进房地产税改革的建议。关键词：房地产税；房地产市场；房价

一、引言自改革开放以来，我国的城市化进程加快推进，促进了房地产行业的发展，据统计，2020年我国全年房地产开发投资141442.95亿元，比上年增长7%。其中住宅投资额为104445.73亿元，比上年增长7.60%；办公楼投资额为6494.1亿元，比上年增长5.38%；商业营业用房投资额为13076.06亿元，比上年下降1.13%其他投资额为17427.05亿元，比上年增长10.75%。（数据来源：国家统计局）由此可见，房地产行业在国民经济中的地位也越来越重要，俨然是促进我国经济增长的支柱性产业。随着房地产市场的不断发展，新的状况也不断显现出来，例如房价快速上涨、房地产市场供需关系严重失衡、市场秩序混乱等等，为了使我国房地产市场健康发展，我国加大了对其的调控，其中一个调控手段就是开征房地产税。房地产税是我国政府调控房地产市场的主要调控手段之一，在我国税收体制中发挥着十分重要的作用。房产税于1950年成为全国开征的独立税种；1951年房产税、地产税合并为城市房地产税，在核准的城市范围内征收；1984年拆分为房产税和城镇土地使用税；1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，成为目前房产税的征收依据；2003年十六届三中全会首次提出对自住房征收物业税；2011年上海、重庆率先开展房产税改革试点；2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点；2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议作出决定，授权在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着中国房地产税改革的试点工作，即将全面展开，说了很多年的房地产税，终于有了实质性的突破。本文将重点探讨房地产税收政策调整变化与房地产市场价格方面的关系。

二、我国房地产税概述（一）房地产税的定义房地产税收是一个综合性的概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税收。（二）房地产税主要税种房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。我国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。1.房产税房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房地产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施，各省、自治区、直辖市政府根据条例规定制定了实施细则，至此，房产税在全国范围内全面征收。房产税的特点表现如下：（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；（2）征收范围限于城镇的经营性房屋；（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：以房产原值为计税依据的，应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）以房产租金收入为计税依据的，应纳税额=房产租金收入×税率(12%)2.城市房地产税城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入，依房屋折余价值按年计征，税率为1.2%；依租金收入按年计征，税率为12%。城市房地产税具体公式如下：按照标准房价计税的，年应纳税额=适用单位标准房价×应税面积×1.2%；按照标准房租价计税的，年应纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×18%。3.土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权及地上的建筑物和其附着物产权、并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：（1）以转让房地产的增值额为计税依据土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。（2）征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。（3）实行四级超率累进税率（如REF_Ref96200122\h表2-1）土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。（4）实行按次征收土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。土地增值税的公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。其中扣除项目金额有：土地使用权的价值、开发土地所花费的成本、建设房屋所花费的成本、转让房屋所花费的成本等等。表2-SEQ表2-\*ARABIC1土地增值税率表土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%注释：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。数据来源：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文4.城镇土地使用税城镇土地使用税以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。城镇土地使用税计算公式如下：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额5.耕地占用税耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，以每平方米土地为计税单位，按适用的定额税率计税。1987年4月1日国务院发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》即日起施行。征税目的在于限制非农业建设占用耕地，建立发展农业专项资金，促进农业生产的全面协调发展。耕地占用税作为一个出于特定目的、对特定的土地资源课征的税种，与其他税种相比，具有比较鲜明的特点，主要表现在：（1）兼具资源税与特定行为税的性质（2）采用地区差别税率（3）在占用耕地环节一次性课征（4）税收收入专用于耕地开发与改良经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%（如REF_Ref96200184\h表2-2REF_Ref96199988\h）。其计算公式为：应纳税额＝实际占用耕地面积×适用定额税率。表2-SEQ表2-\*ARABIC2各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额地区每平方米平均税额（单位：元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.5广西、海南、贵州、云南、陕西20山西、吉林、黑龙江17.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.5数据来源：搜狗百科6.契税契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。以成交价格为计税依据。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。契税实行3%～5%的幅度税率，实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况，因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算公式为：应纳税额

=计税依据×税率

三、我国房地产税现状分析（一）我国近年房地产税收情况表3-SEQ表3-\*ARABIC12015年-2020年房地产税收情况数据来源：国家统计局从表3-1可以看出，我国2020年的房地产税收收入总额19687.08亿元，往前追溯至2015年，那一年房地产税收收入总额为14020.88亿元，五年时间房地产税收收入总额增加了5600亿元，增幅为40.41%，呈现出快速增长的趋势，对全国地税收入的贡献举足轻重。（二）我国房产税改革现状房产税立法在实践中不断推进、不断更新。1950年1月，政务院首次公布《全国税政实施要则》，规定房产税由全国统一征收。当年的6月，房地产税由房产税和地产税合并而成。1973年税制简化，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门仍然征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，由于我国城市土地属于国有土地，在使用者没有土地产权的实际情况下，又将城市房地产税分为房产税和土地使用税。2011年，上海和重庆为试点率先征收房产税；2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点；2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。现在的不动产税主要以办公楼和商业住宅为对象，对个人住宅不征税。不动产税的征收范围是城市，税金是从不动产原价中减去10%～30%后的余额，税率为1.2%。租赁住宅的话，税基是房租收入，税率是12%。现在的不动产税主要以办公楼和商业房地产为对象，个人非营业房是免税的，占全国城市商品房储蓄量的80%以上占储蓄面积90%以上的不动产意味着被纳入无征收范围。重庆试行带来的税源有限。对住宅价格的影响不明确。仅从税收效果来看，重庆房地产税还没有相当大的税收收入。不动产税试点开始后，重庆与部分重点城市的新建商品房价指数相比，还没有出现独自行动。从长期来看，重庆房地产税试点对房价影响不大。重庆试点效果有限的主要原因主要还是征税范围狭窄、税率偏低。对于独栋和高档住房单价达2年城九区均价3倍以下的（免征部分：1月28日之前购买的独栋商品住宅为180平米），还有无户籍、无企业、无工作的个人新购二套房以上的，税率都是0.5%。而对于独栋和高档住房单价达2年城九区均价3-4倍的税率为1%。案例说明：一居民拥有的第一套面积为300平米的存量独栋商品房屋，单价为15000元/平米，那么一年的纳税额就为（300-180）*15000*1%=18000元如果这个家庭在1月28日之后，新购一套面积为180平米住房，而且符合免税面积，单价为10000元/平米，那么一年的纳税额就为（180-100）*10000*0.5%=4000元（三）我国房地产税存在的问题1.税种复杂，重复征税从房地产经营流通环节角度，把房地产在市场中参与的活动可分为开发环节、交易环节和保有环节。开发环节包括土地增值税、耕地占用税、土地出让金等；交易环节包括契税、营业税、印花税

、城市维护建设税等；保有环节包括土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等。从产业形态来看，房地产业涵盖了营业税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税、城建税、印花税、房产税、车船税、教育费附加等几乎全部地方税种。由于环节众多交织，税种纷繁复杂，各税种在各环节纳税主体、纳税时间、优惠减免规定各异，其中许多税种之间存在着重复收税的现象。在房地产开发转让业务环节营业税与土地增值税计税依据存在重叠，这会引发土地的保有或者投机行为的发生。房地产开发企业的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度的重复征税。此外，房地产出租法人负担的各类税收税基的交叉性，房地产租赁业务税收政策也存在重复征收的情况，房地产市场出现的重复征税的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度的重复征税，房地产市场出现的重复征税现象不利于房地产市场的发展。2.税制结构不合理房地产保有环节税负过轻而流转环节税负过重，面对这种情况政府开始对保有环节的税收搞试点。例如首次在上海和重庆市推出新的政策方针，上海的税收政策针对新增住房，重庆是针对存量房，但范围是高档住宅，而且税率很低。其中许多税种之间存在着重复收税的现象，关于土地市场的税收与房地产市场的税收关系紧密，张新生认为我国房地产市场税费制度不合理，要建立新的房地产税收体系，改革现行房地产税，把房地产税划归地方政府，做好税收体制改革之前的各种准备，提高地方政府公共预算的透明度，加强房地产税收和评估法制建设。3.避税现象严重由于房地产在国民经济处于重要的地位，与房地产有关的税收涉及的环节复杂，所需资金大，开发与建设的周期较长等特点，由于这一系列的特点而使许多行业开始积极探讨如何避税。部分房地产企业通过拖延工期来避税，有的企业通过提高人工可以规避税收，就可以提高员工的工资来避税等，说明了我国现行房地产税制存在着一些漏洞，房地产税收制度不合理，建立合理的房地产税收制度势在必行，也是我国房地产市场顺利发展的根本保障。4.税费不合理当前我国房地产税费制度存在着税费概念不清，税种税率等税制要素不科学、收费项目过多过滥等方面的问题，房地产税费制改革势在必行。随着我国房地产市场政策的调控，在一定程度上制止了房价的高速增长，然而许多房地产企业正处于观望态度，房地产领域不合理的税费结构在一定程度上促进了房价的上升，与房地产有关的二十几个税种不在房产保有环节征收，这样就把所有的税费都转嫁到了消费者的身上，促使房价不断的上升，在一定程度上阻碍了房地产市场的发展。

四、房地产税对房价的影响（一）房地产市场的发展现状2020年上半年房地产投资和销售继续保持快速增长态势，部分城市房价上涨过快带来调控加码。下半年调控效果显现，房地产销售、投资增速下降；同时部分房企资金链紧张，出现风险事件，房地产调控政策有所调整。受上年基数及调控的影响，全年房地产市场呈现前高后低、逐步回落态势，但投资和销售仍创出新高。1.国房景气指数逐步回落作为全面衡量房地产市场景气程度的国房景气指数在2月份达到阶段性峰值101.42后，自3月份开始逐步回落,2020年12月国房景气指数值为100.36，低于上年同期的100.86，但是仍属于适度景气水平。2.全年房地产投资增速低于上年3.6个百分点房地产投资虽然仍保持正增长，但增速低于上年3.6个百分点。2020年全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%，两年平均增长5.7%，其中住宅投资增长6.4%。分区域看，东部、中部、西部、东北地区房地产开发投资同比分别增长4.2%、8.2%、2.2%、、-0.8%全年房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.2%,其中住宅施工面积增长5.3%，房屋新开工面积下降11.4%，其中住宅新开工面积下降10.9%，新开工面积在2020年已经下降的基础_上仍在持续减少。但房屋竣工面积增长11.2%，其中住宅竣工面积增长10.8%，而上年同期同比增速分别都为负值，显然除了基数原因，再就是房企加快开发力度、加速资金回笼。全年房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，同比下降15.5%，降幅比上年同期扩大14.4个百分点;土地成交价款17756亿元，同比增长2.8%。土地购置面积的大幅下降影响未来新开工面积。3.房地产销售面积与销售额增速均低于上年房地产销售仍保持正增长，但销售增速放缓明显。全年商品房销售面积179433万平方米，比上年.增长1.9%;比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，比上年增长4.8%;比2018年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。2021年度商品房销售面积与销售额增速大幅收敛，从上年末的6.1收敛到2.9,凸显房地产调控效果。2020年商品房销售面积和销售额，东部地区同比分别增长2.7%、8.0%；中部地区分别增长5.4%、6.4%；西部地区分别下降1.7%、1.8%；东北地区分别下降6.4%、10.3%；全年商品房待售面积51023万平方米，比上年同期增加1173万平方米。（二）房地产税对我国宏观经济的影响1.对收入分配的影响当前中国经济增长迅速，居民收入水平大幅提高，但由于资源的不均衡分配以及原始资本积累的差异，中国贫富差距逐年增大。国际收入基尼系数的警戒线是0.40，但我国近十年来居民收入基尼系数直高于0.40，2015年甚至达到了0.462，大大超过正常的贫富差距水平，这一现象长此下去将对中国社会的稳定以及各项持有的实施产生巨大不利的影响。而房产作为居民财产的重要组成部分，近年来随着房价的不断攀升，出现了诸多拥有一套房产就是千万富翁的现象。开往房地产税可以快房价回归理性，会使得人们不再拘泥于房地产市场，将眼光放到其他市场，同时也会大大鼓励有志青年努力的程度。房地产税是真直接税，能直接作用于收入调节，减少贫富差距。现在，我国的财政支出补助了很多穷人，但是太高收入的调整手段不够。收入分配包括初次分配和再分配。第一次分配主要由市场决定，政府的作用相当有限。因此，通过再分配的一环，可以有效地调整收入的分配。根据目前我国税收结构的现状，只有对个人征收的直接税收，才能有效调整居民收入分配的差距。因此，财产税是富裕阶层税收负担较大的直接征税，是缩小贫富差距的有效手段。不动产税的课税，税金被高收入者大幅征税，并且作为转移支出被使用，收入分配的差距被缩小。收入阶层令同时收入形成，支持住房保障，政府充分低满足住房，需求建设地方。从长期来看，是良性的再分配，也符合市场经济的调整理念，在一定程度上体现了税金的公平和正义。2.对资源配置的影响房地产税的征收可以减轻占房地产多数人的税金负担，优化房地产资源配置。持有房地产多的人会主动出售或者出租一些房屋，二手房储蓄量增多，能够调节房地产的剩余，可以使更多买不起房的人都能住上房。家庭长期拥有的财产就是住房，在保有环节还缺乏相应的税收调整手段。不同阶层的居民税收负担水平和承受水平都不同，应该合理调整税收征收和负担的比例，把持有阶段的增税和交易阶段的减税相结合，在不但能不增加整体税负还可以优化住宅资源的配置效率。3.对地方财政收入的影响表4-SEQ表4-\*ARABIC1房地产税与地税现状分析单位：亿元年份房地产税收入房地产税增长率地方财政收入地方财政收入增长率房地产税收入/地方税收入2018321.0921.6%1564018.34%0.205%2019337.015.0%1579921.02%0.213%2020287.93-14.6%154310-2.30%0.187%数据来源：由2018年-2020年《重庆市统计年鉴》整理所得以重庆市为例，根据REF_Ref97553916\h表4-1的分析，2018年到2020年重庆市的房地产税在地方财政收入中比重逐渐下降，2020年只有0.18%。房地产税收入的规模也总体上很小。对地方税收的增长影响不大。但是，中国的房地产税发展有很大的潜力。另外，房地产税收入和地方税收收入的增长率都有较强的波动性。由于受经济发展和许多税种变化影响的程度较大，地方税收增长率波动较大，地方税收增长率与不动产税增加率不大相关。但是，不动产税有着收入稳定的特征。综上所述，重庆市实施的房地税改革对地方税收收入的增加和地方财政收入的促进还是起到了积极的作用。但是，总体来看，房地产税的收入规模还太小，地方税中也算是微不足道，对地方财政收入的积极牵引作用非常有限。（三）房地产税对房价的影响现阶段我国基于实体经济对抑制房价还是不太景气，尤其是消费市场不景气，房价过高，所产生的沉重的物质和精神负担并不是每个人都能承受的。当房价水平凌驾于国民的日常收入之上时，大部分人只能用增加住房贷款还款金额和住房贷款还款期限的方式买房子，就会产生次级贷款。据资料显示，2020年我国存量房有3.5亿套，房贷占据家庭负债的75.9%。房价太高了，居民的收入也有限。每月的收入不但要维持生活，还要还住房贷款。长期承受这样巨大的压力，一定会对国民生活质量产生严重影响。由于大量投机者进入市场，住房价格持续上升，很多投机者无法偿还银行贷款而引发的严重财务危机给生活乃至生命带来了严重的威胁。但是，国家制定不动产税的目的是取缔投机。目标是以上住宅的不动产买卖者和没有住宅销售的开发者，不是针对一般平民的普通住宅，而是特别需要的住宅和改善型住宅。以重庆市为例，2011年，重庆试点率先对个人住房进行征税，下图为2018年到2020年开征房地产税情况下房价的变动。图4-SEQ图4-\*ARABIC12018-2020年重庆房价对比（单位：万元）由REF_Ref97736361\h图4-1可知，重庆2018年的房价明显呈上升趋势，2019年的房价涨幅不大并有轻微下降趋势，而2020年相对于前两年来说房价明显下降并且比较稳定。房地产税改革会提高房产交易价格和使用价格，一定程度上会控制房价。1.短期内对房价的影响重庆作为内陆二线城市，房价远比上海的要低，而且人口流动性不强，这也符合我国大多数城市的特点，重庆市房地产税试点的征税范围主要是主城九区别墅在内的高档住房，以及纯粹意义上的投资者。与上海相比重庆的投资性需求小很多，因而其房价的涨跌受房地产税的影响就更加符合实际情况。前节说过，税收存在延迟效应，因此在在开征房地产税后4个月后，房价开始下跌，被认为是正常状况，而且正是由于重庆的房地产市场影响因素相对比上海的要少很多，导致重庆的房价下跌的幅度不大，这也更符合开征房地产税对大多数城市房价的实际影响程度。2.中长期内对房价的影响从长期来看，重庆的新建商品房均价自2012－2020年8年间上涨了57%，房价涨幅远低于上海，由于直到2010年为止，重庆市的商品房均价才到10300元／m2的水平，相对低的房地产价格使得不论哪个阶段的购房者都会对持有环节的较重的税负比较敏感，即使是最低档的0.5%的税率，以最低达到当年商品房均价的最低2倍计算，一套150平方米的住宅一年需要缴纳超过15000元的房地产税，这样的税负有时候甚至会超过当年房价上涨的幅度，这对于房价相对低的城市的投资性持有者来说，就会有决定其是否出售该房产的可能。基于避税的动机，重庆当地的有投资性需求的购房者会有很大程度会过渡到去投资面积较小的普通住宅，因此从长期来看，房价的增速就会相对平缓。而上海房价基数高，土地出让成本高，加之投资性需求旺盛，投资获得的资本利得会远远超过持有房产所需要缴纳的房地产税，一般的房产持有者对于占比较低的税负就不会那么敏感，这也是上海房价上涨幅度高于重庆的重要原因。因此，从长期层面来看，房地产税对重庆的高端住宅市场的房价是有较大抑制作用的，也直接影响了不同面积房产的供需关系。而且重庆的房价全国主要城市来说并不算高，侧重于对高端住宅开征的房地产税多年来已经对整个重庆的房价结构造成了影响，也对相对较弱的投资需求产生了相对大的控制作用。

五、结论与建议（一）结论通过本文的研究，本文发现开征房地产税短期内会对达到应税面积或应税价格的商品房房价打击严重，造成免税面积或免税价格的小户型房产价格短期内上涨，中长期来看通过影响消费者偏好来影响房地产开发商对于不同房产面积的开发结构，对达到征税面积或征税价格的高端住宅价格有长期抑制影响。我国房地产业规模大，房地产税种多，税基相当可观。因此，房地产税的实施增加了政府财政收入，巩固了我国国力，缩小了贫富差距，为房地产市场的稳定健康发展作出了重大贡献。但与此同时，我国房地产税收制度起步较晚，发展缓慢，税收制度也不完善。我们要正视这些不足，采取相应措施，从发展的角度看问题。我们相信，在我们的共同努力下，问题会越来越好。（二）建议控制房地产业良性发展的房地产税收政策的基本标准是保持房地产业的适度发展。这就要求房地产业不能发展太快，使供给大于需求，但不能发展缓慢，使房地产供给不能满足需求。一般来说，实现房地产长期发展有三个要求：高端和低端住房居民消费明确；房价稳定，不太波动；房地产投资结构合理，适度打击投机者。目前，我国房地产业的当务之急是如何有效解决消费者对住房的有效供需，希望在合理运用税收政策的前提下，实现房地产市场的供需平衡，最大限度地利用一切。1.明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象政府和房地产相关部门想要用房地产税来调控房地产市场，就必须简化房地产税的复杂性，明确房地产税的征收类型，消除重复征税的现象。主要体现在两个方面:(1)明确房地产开发建设税的类型。虽然在房地产交易过程中使用了部分税金，但在房地产开发和建设过程中对房价产生影响的税金被扣缴，而且有可能被取消。明确房地产交易中的税种。在房地产交易中，税收主要包括营业税、契税、个人所得税等。应该根据实际情况对这些税收进行分析，保留有利于调控房价交易的税收环节，取消这些环节不会产生实质性影响，简化税种。另一方面，征杜绝重复征税也大大提高了税收效率。2.合理调节幵发不同档次房屋的税收政策首先，要出台相关政策，鼓励开发商加大普通居民住房建设，适当降低开发商销售中低档住房所需缴纳的税费，同时降低部分营业税和所得税，或者在中低收入人群购房时给予税收补贴。也就是说，对于愿意大面积建设普通住房的开发商，应给予补贴或减免部分所得税，以鼓励普通住房的发展。同时，也要从实际出发，适当提高房地产开发商在销售高端住宅时所承担的税收、营业税和企业所得税，抑制开发商开发高端住宅的行为，降低房地产开发商的利润水平，从而达到抑制开发商高端住宅开发供应或对高收入人群征收购置税的目的。第三，政府还应减少租房时需要缴纳的税收，这将减轻租房者的经济压力，使更多闲置房屋进入租赁市场，满足农民工或低收入群体的住房需求。3.打击投机者首先，政府应与银行合作，打击利用银行贷款购买房屋和房地产的投机者。通过提高银行和金融机构的存款利率，也可以提高贷款利率，这样大多数居民都愿意把钱存到银行，也就没有多少钱买房了。其次，对于已经购买多套住房的个人，降低贷款额度的政策不仅要限制贷款额度，还要减缓银行贷款的速度。当然，这可能会导致许多贷款公司的出现。此时，国家应出台相应政策，使贷款手续复杂化或相应提高贷款利率。如此一来，许多投机者将望房兴叹，在一定程度上降低金融信贷风险，为社会的稳定健康发展做出贡献。4.重构房地产税体系的税负结构当前，房地产市场相关纳税人的税负较重。但是从调控效果来看，又十分不理想。出现这个状况的原因之一在于固有的“重流转、轻保有”房地产税收体系。由第三章的分析可知，房地产流转税的税负易从供给方转嫁给购买者，导致房地产税的调控效果大打折扣。而房地产保有税不易转嫁，可以直接作用于调控对象，能够较好地发挥对经济的调节作用。但是从当前的情况来看，现行房地产税体系“轻保有”的特征突出，严重削弱了其对房地产市场的调控能力。基于国外国家的经验，我国未来房地产税改革应重点关注房地产税负体系的重构。一方面，调整流转环节的房地产相关税收，提高征收效率；另一方面，扩大保有环节房地产税的征税范围。首先，调整流转环节的房地产税收。协调租、税关系我国的土地所有权收归国有，若想获得使用权，就必须缴纳土地出让金，这是政府作为所有权人的正当收益。当政府转为公共管理者时，为了给区域内的居民提供更好的公共服务，就需要对房地产使用者征收房地产税。政府的这两种角色是相互区别的，二者不存在替代关系。从当前的实际来看，土地出让金和房地产税之间存在重叠，这无疑加大了企业的税收负担，影响了生产效率。在未来的房地产税改革中，必须明确二者分别适用的情况，使其互为补充，共同作用于房地产市场调控之中。加大转让收益征收力度。当前个人有偿转让房地产的税负较低，同样限制了房地产税的作用效果。为了减少投机性需求，压缩投机者的逐利空间。可以考虑提高对交易者征