房地产估价课设

唐山市路南区世纪华庭1号楼2单元8楼803室房地产估价报告项目名称：唐山市路南世纪华庭1号楼2单元8楼803室委托方：唐山市路南世纪华庭社区估价方：中国强房地产估价有限公司估价人员：****估价作业日期：五月十五估价报告编号：007目录一、致委托人函……3二、估价师声明……4三、估价假设和限制条件…………6四、估价成果报告…………………7五、估价技术报告…………………11六、附件……………19致委托方函唐山市路南世纪华庭社区：受您委托，我方于5月15日对您坐落于唐山市路南区世纪华庭1号楼2单元8楼802室房地产进行了实地勘察和有关资料的调查。我方估价人员本着最高最佳使用原则、替代和估价时点等原则，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《都市房地产抵押管理方法》和《房地产估价规范》及其它有关法规，选用市场法和收益法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制估价人员根据估价目的，遵照估价原则，按照评定工作程序，运用科学的评定办法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密精确的测算，并具体考虑了影响房地产价格的各项因素，拟定估价对象（建筑面积223平方米）在估价时点5月15房地产总价：133.98万元人民币大写：人民币=\*CHINESENUM2壹佰叁拾叁万玖仟捌佰元整单位价格：6340元/平方米估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈说的事实是真实的和精确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中有关阐明。⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们根据中华人民共和国国标《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承当责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，根据委托人提供的资料以及现在建筑行业普通原则或有关规范进行评定。

我们不承当对估价对象建筑构造质量进行调查的责任。

⑹没有其别人对本估价报告提供了重要专业协助。⑺委托人以及有关部门在使用本估价报告时，对因无视本估价报告提示的有关事实所引发的有关法律责任，本估价机构以及估价人员不承当对应责任。⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵照估价原则，采用科学合理的估价办法，在认真分析现有资料的基础上，通过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义合用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)有关规定。⑽将来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全方面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章中国强房地产估价公司二○一三估价的假设和限制条件本报告评定价格为估价对象在现状条件下、估价时点为5月15评定报告使用期自报告完毕之日起12个月有效。在估价成果使用期内，随着时间的推移，市场状况的变化，估价成果需作对应的调节。超出12个月，需重新进行评定。除特殊阐明，估价对象不附带任何影响其价值的限制条件。本次估价对象为房地产，其各项面积系根据委托估价方提供的《国有土地使用证》《房屋全部权证》及委托估价方提供的有关证明资料得出。全部资料均系委托方提供，我们不负责核查其资料的真实性和正当性。本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象价格的影响。当本次评定所遵照的正当、最高最佳使用原则等其它原则发生变化时，本估价成果会失效。本报告所涉及的估价对象范畴系由委托估价方限定。本报告仅作为委托方理解估价对象抵押贷款为目的的房地产现值，如果该斌估价目的，则估价成果应进行对应调节直至重新评定。本报告分估价成果报告和估价技术报告两部分。本报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评定报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。估价结果报告一、委托方委托方姓名：唐山市世纪华庭社区某业主委托方住址：河北省唐山市路北区二、估价方单位名称：中国强房地产估价有限公司单位地址：唐山市路北区房地产资格证书号：007房地产评定资质级别：甲级法定代表人：***三、估价对象1、基本状况（一）区位状况：1、位置：（涉及：）坐落-------唐山市路南区新华西道与光明路交汇处朝向------坐北朝南。楼层------1号楼2单元8楼803室。2.交通：道路状况：-----紧邻新华道、光明路等主干道路，又拥有唐山市最长的公交线路，26路、19路、112路、59路、42路等公交路线通过，交通便利，路网四通八达。出入可用的交通工具-------公交车、出租车、私家车停车方便程度---------地下两层车库地上车位，1:0.7车位比3、外部配套设施外部基础设施：估价对象所在区域内基础设施达成“七通”（即通路、通电、供水、供暖、排水、通讯、供气）。①供暖：集中供暖②供电：市政220伏生活用电；③供水：市政供水；④排水：市政管网；⑤通讯：中国移动入住社区；宽带；免费无线网⑥煤气：接入社区。（二）实物状况：1、土地的实物状况：（1）土地形状：长方形（2）地形------地形平坦（3）地势------与周边基本相似，地势较平，排水良好（4）土地开发程度：七通一平2、建筑物的实物状况（1）建筑规模：平方米（2）外观------刷涂料（3）建筑构造：框架剪力墙（4）设施设备------给排水、供电、供暖、供气、通讯、空调系统（5）装饰装修：毛坯（6）层高2.9（7）设计年限:70年（8）维护状况及完损程度：完好房（三）权益状况1、土地权益状况（1）全部权：国有土地（2）使用性质：建设用地使用权、70年使用权、（3）使用管制：用途：住宅容积率3.2绿化率：30%四、估价目的：本报告估价目的为唐山市世纪华庭社区某业主将此房产转让给委托方，向建设银行做抵押贷款,拟定房地产抵押贷款额度提供价格参考根据。五、估价时点：二○一三年五月十五日六、价值定义：根据房地产评定的技术规程和项目的具体规定，本次评定采用的是公开市场价格原则，估价对象为产权方正当拥有,估价成果中的房地产价格是指估价对象于估价时点5月15日七、估价根据：1、有关政策法规和文献：《中华人民共和国都市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)国标《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）《有关规范与银行信贷业务有关的房地产抵押估价管理有关问题的告知》【建住房[]8号】2、委托估价方提供的资料（详见附件）3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。八、估价原则我们在本次估价时遵照了正当原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。九、估价办法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法和收益法作为本次评定房地产价格的基本办法。1.市场比较法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适宜的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。比准价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数十、估价成果：估价人员根据估价目的，遵照估价原则，按照评定工作程序，运用科学的评定办法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密精确的测算，并具体考虑了影响房地产价格的各项因素，拟定估价对象（建筑面积223平方米）在估价时点5月15房地产总价：133.98万元大写金额：人民币=\*CHINESENUM2壹佰叁拾叁万玖仟捌佰元整单位价格：6340元/平方米十一、估价人员：中国注册房地产估价师十二、估价作业日期：二○一三年五月十五十三、估价报告应用的使用期：自估价报告完毕日期起壹年，即二○一三年五月十五日估价技术报告一、个别因素分析1、基本状况估价对象位于唐山市路南区世纪华庭1号楼2单元803号。根据《房屋全部权证》（房权证唐山市第007号），房屋全部权人为张尧，住宅用途。世纪华庭为框剪构造。估价对象位于第八层，总建筑面积50000平方米房屋装修状况：毛坯房2、基础设施状况估价对象所在区域内基础设施达成“七通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供暖）。①供暖：集中供暖；②供电：市政220伏生活用电；③供水：市政供水；④排水：市政管网；⑤通讯：中国移动入住；宽带、十五年免费无线网⑥煤气：接入社区。二、区域因素分析估价对象所在社区位于新华西道与光明路交叉口，交通方便，社区环境好，配套设施完善，社区内部基础设施完备。三、市场背景分析伊始，中央各部委及各地方政府又纷纷出台了更为严肃的“限购”和“限贷”政策，这一极具行政干预色彩的限制政策笼罩了今年整个国内房地产市场，从而使此轮调控更加升级。在严肃的房地产政策调控之下，各地房价过快上涨的势头受“政策市”的影响而有所遏制，全国重点都市商品住宅成交量快速下跌，房价明显下降。在限购政策影响下，各地住宅市场低迷，恢复的进程缓慢，而限购的严肃程度也成为各地市场体现分化的重要标尺。，央行多次加息、提高存款准备金率，对房地产市场，国家相继出台了国八条、房产税、限购令等一系列调控政策，同时又启动了史上最大规模的保障性安居工程建设。楼市调控政策可谓一波接着一波，调控力度达成了空前的高度。面对严肃的楼市调控，房地产市场面临着重大的挑战。四、最高最佳使用分析由于房地产含有用途的多样性，不同的运用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都盼望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为拟定房地产运用方式的根据。因此，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，通过充足合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次评定以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。五、估价办法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法和收益法作为本次评定房地产价格的基本办法。1.市场比较法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适宜的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。比准价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数3、通过以上办法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。六、估价测算过程比准价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数1、选择交易案例根据替代原则，选用近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。2、比较因素的选择根据估价对象与交易案例实际状况，选用影响地价的比较因素，重要涉及：交易状况、估价时点、区域因素和个别因素等。详见表二、表三。3、比较因素修正将交易案例与估价对象进行比较，从交易状况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。详见表四。表一案例状况阐明待待估宗地及案例内容比较因素估价对象案例A案例B案例C现状用途住宅住宅住宅住宅交易日期.03.05.05.05交易价（元/平方米）待估360050005450交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件道路通达度较好较好较好较好地理位置位于新华西道与光明路附近卫国路附近位于卫国路与机场路交叉口位于站前路与南新道交叉口商服繁华度较繁华较繁华较繁华较繁华基础设施状况良好良好良好良好社区配套完善度较完善完善较完善较完善环境优劣度好好好好个别因素装修状况普通装修中档装修中档装修普通装修层数十层/十层十/二十六层九/二十二层十层/十五层房屋成新度较好好较好较好表二比较因素条件说明表比较案例项目名称地理位置用途装修状况所在层数交易日期成交单价（元/m2）A景泰翰林位于卫国路附近住宅普通11/26．53600B碧玉华府卫国路与机场路交叉口住宅中档9/22.55000C新天地美域位于站前路与南新道交汇处住宅普通10/15．55450表三比较因素条件指数表估价对象及比较案例比较因素估价对象案例A案例B案例C现状用途100100100100交易日期100100100100交易情况100101100100区域因素交通条件道路通达度100100100100地理位置100102101101商服繁华度100102103102基础设施状况100100100100社区配套完善度100101100100环境优劣度100100102101个别因素装修状况100100100100层数100101102103房屋成新度100100100100表四因素比较修正系数表估价对象及比较案例比较因素案例A案例B案例C现状用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情