成都市商铺市场分析

成都市商铺市场分析一.市场环境分析1.宏观经济环境1.1GDP及第三产业平稳增加成都地区生产总值(GDP)将达成8100亿(预计)，同比增加约为15%(预计)。其中，第三产业生产总值亿4000亿(预计)，占GDP比例靠近50%。在全球经济下滑、全国经济增速放缓的背景下，成都经济社会仍然保持着较快的发展速度，重要经济指标增幅继续在全国15个副省级都市中排名第一，经济增加强劲。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且将来增加后劲十足。经济快速发展特别是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。图

1：成都市GDP及第三产业增加状况(-)数据来源：成都市统计局1.2

社会零售商品销售总额节节攀升成都作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费品市场呈现持续繁华景象。1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2979亿元，同比增加15.7%，其中，批发零售业实现销售额2573.45亿元，占社会消费品零售总额比重为86.4%。餐饮住宿业实现销售额405.54亿元，增加同样明显。图

2：成都市社会消费品零售状况(-11月)数据来源：成都市统计局1.3

居民购置力继续增强成都市城乡居民人均可支配收入达成27045元(预计)，扣除物价上涨因素，实际增加超出10%。居民可支配收入稳定上升，购置力不停增强。同时，城乡居民人均消费性支出为0元(预计)，消费支出呈上升态势，居民消费意愿较强。图

3：成都市人均可支配收入及人均消费支出状况数据来源：成都市统计局2.市场动态成都“北改”荷花池将变当代商业商务中心随着成都“北改”有关工作意见、政策和片区规划的陆续出台，北城传统商贸市场相对密集的荷花池片区将来发展、规划备受社会各界关注。《金牛区荷花池片区实施规划导则》经第一次北城改造工程项目区实施规划联合审查会审查通过，根据规划，荷花池区域业态将整体提高，形成集精品零售、中高档商品展示、大型商业卖场、甲级写字楼、星级酒店、餐饮娱乐为一体的商业商务中心。批发功效全方面外移，打造全新商业商务中心。(华西都市报)西南最大中欧贸易平台落户新都继成都市委、市政府于初启动“北改”工程以来，城北再次迎来重大利好。成都国际物联港与法国科麦思国际控股有限公司旗下的“欧洲商贸会展中心”正式签约，这是成都国际五金机电城继与日本东吉贸易株式会社后的又一国际合作突破，标志着四川五金机电产业接轨世界，实现与国际原则、国际趋势的同时。据理解，科麦思国际控股有限公司投资建造的欧洲商贸会展中心(InternationalIndustryTradeTechnologyandExhibitionCenter)占地130公顷，ITEC将成为欧洲最大的建筑群，聚集科技、经济、外交、生态等领域世界级资源，为中国公司和欧洲公司搭建一种重要的交往平台，协助中国公司在全球范畴内寻找合作伙伴，发现新的商业机会。(搜服焦点网)成都获选“亚太十大最佳外商投资战略都市”总部设于伦敦的《金融时报》是现在国际上影响力最大的财经媒体之一，被称为国际金融资本的“晴雨表”。杂志在成都报告中写道：“受全球经济危机的影响，中国东部沿海都市的增加放缓，越来越多的注意力投向了内陆地区，其焦点就是成都。”成都近几年的快速发展有目共睹，以其强大的市场辐射力与优良的投资环境，吸纳了英特尔、埃森哲、IBM、育碧、马士基、飞利浦等众多世界500强公司相继落户，令其成为“亚太十大最佳外商投资战略都市”，加之《财富》全球论坛将落户成都，这让成都受到越来越多的国际社会的关注。正由于如此，FDI杂志亚洲编辑芭芭拉认为成都获选“亚太十大最佳外商投资战略都市”当之无愧。(成都商报)成都天府新区赴深推介项目签约117亿12月18日，成都天府新区投资阐明会在深圳举办。深圳公司与天府新区地方政府共签约16个投资项目，总投资额117.17亿元。本次投资阐明会吸引华侨城集团、华为、腾讯、艾默生、伟创力(深圳)有限公司、深圳研祥集团、西门子、华强集团等上百家深圳出名公司。其中，研祥集团西南生产基地及总部项目、宝德中西部文化创意产业基地项目、太古集团冷链物流项目等16个投资项现场举办签约典礼，总投资额117.17亿元。(天府早报)成都电商就业人数超4万间接就业超36万人《成都市电子商务服务业发展报告》披露，成都电子商务交易额达亿元，预计到，成都市电子商务交易额将突破6000亿元，占社会销售品零售总额的15%。作为电子商务产业链中的重要一环，去年成都电子商务服务业同样发展迅猛，多层次的电子支付格局初步建立，现在成都本土已有3家公司获得国家第三方支付牌照。国务院：新建社区商业面积不得低于总面积10%8月7日，国务院出台了《有关深化流通体制改革加紧流通产业发展的意见》，意见对解决制约流通产业发展的核心问题，予以了有关政策层面的支持。《意见》提及，要制订完善社区商业网点配备，其中，新建社区(含廉租房、公租房等保障性住房社区、棚户区改造和旧城改造安置住房社区)商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。(华西都市报)都市综合体成都原则首现10月16日，成都市商务局和规划局初次对外披露了《成都市中心城区大型都市综合体项目规划管理补充规定(试行)》，推出了都市综合体的“成都原则”，其中规定都市综合体选址应监近轨道交通点，计入容积率的建筑面积在二坏内不适宜不大于15万平方米。(市规划局网)二.销售市场分析1.整体特性成都市主城区商铺新增供应154.02万平方米，同比增加63.49%，成交68.02万平方米，同比下降10.48%。受住宅限购政策影响，住宅投资需求克制，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，新增商铺供应大幅上升。但与此同时，由于实体经济下滑，投资信心局限性，加上商铺投资门槛上升，在供应大幅放量的同时，成交量不升反降，市场供过于求情形较为突出。图

5：成都市商铺供需状况(-)数据来源：中原地产数据库2.供应特性2.1供应震荡回落商铺供应持续放量，特别是上六个月4、6月供应激增，快速将年度供应量推至较高水平，由于商业地产整体去化缓慢，市场销售状况不佳，下六个月开始，市场推盘量开始放缓，供应震荡回落。但整体来看，大量的都市综合体如新世纪环球中心、金牛万达广场、龙湖时代天街等项目持续供应，市场供应量出现持续较大攀升。图

6：成都市商铺月度供应状况(1-12月)数据来源：中原地产数据库2.2商业广场占比上升社区型商铺供应量为65.45万平方米，占到整体供应量的42.5%，市场占比出现一定下滑。社区型商铺普通以住宅底商的形式出现，作为商业配套满足社区的日常综合性消费需求。由于面积较小，价格相对较低成为市场重要产品。商业广场供应量为69.35万平方米，占整体供应量的45.0%。商业广场多以都市综合体项目出现，随着都市综合体项目的蓬勃发展，商业广场占比持续上升。写字楼底商供应为15.07万平方米，约占9.8%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增加。图

7：成都市商铺供应类型(-)数据来源：中原地产数据库2.3新增供应向外环发展

三环外占主导从商铺供应环域来看，向外环发展的趋势进一步加剧。三环外商铺供应量为102.12万平米，占到全年66.3%，外环商铺供应占比持续增大，三环内商铺供应占比则持续减少。由于中心城区土地资源日益稀缺，新开发项目较为有限，商铺供应趋于减少。随着房地产整体向外扩展，政府在新兴居住区规划了较多商业物业以弥补区域商业配套局限性的问题，新增商铺供应呈现不停外移趋势。图

8：成都市商铺供应环域分析(-)数据来源：中原地产数据库2.4城南供应持续领先

新增商铺供应中有82.94万平米来自城南，27.81万平米来自城西，占比分别为53.8%和18.1%，牢牢占据市场的主力，成为商铺供应的集中区域并持续领先。其它方位供应占比变化不大，体现平稳。根据都市向南发展战略，城南商铺供应势必继续占据市场主力，在相称长的时间内，不会发生实质性的变化。图

9：成都市商铺供应方位分析(-)数据来源：中原地产数据库3.需求特性3.1销售缓慢年末飙升商铺月度成交量保持平稳，每月成交量在5万平方米水平，与供应的巨大放量相比，成交量处在低位徘徊。由于商铺价格快速上涨，投资门槛提高一定程度上制约了成交量的上升。但12月市场出现转折，整体市场回暖，商铺投资热潮出现，并且受到集中备案的影响，12月成交量出现了较大飙升，达成15.12万平方米，发明出年内销售新高。图

10：成都市商铺月度销售状况(1-12月)数据来源：中原地产数据库3.2价格继续上扬商铺平均销售价格为25177元/平方米，环比上涨10.40%，商铺价格持续上扬。社区型商铺首层价格集中在3-6万元/平方米，商业广场、写字楼底商首层价格重要集中在5-8万元/平方米之间，市中心核心区的商业广场价格达成10万元/平方米以上。商铺价格自开始持续攀升，保持快速上涨的势头。图

11：成都市商铺销售价格(单位：元/平米)数据来源：中原地产数据库3.3三环外项目滞销从不同环线成交状况来看，商铺成交集中在三环内，一环至三环区域商铺成交状况相对较好，三环外商铺成交48.7%，低于供应66.3%的市场占比，销售相对缓慢。尽管三环外供应占主导，但是由于商铺距离市中心较远，人口集中度不高，区域尚不成熟，造成市场认同度不高，出现一定程度滞销。图

11：成都市不同环线商铺成交状况及销售价格(单位：元/平米)数据来源：中原地产数据库表

1：各方位典型项目销售状况数据来源：中原地产数据库

三.租赁市场分析1.新增项目开始，多个综合体项目中的购物中心相继开业，总体量超出80万平方米。新增项目中万象城、来福士广场、万达广场等均为含有成熟商业地产开发经验的一线开发商开发并自我持有，无论是从建筑设计、业态组合、经营管理等方面居于市场领先，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心将引领新的消费模式升级。表

2：新增大型商业项目概览数据来源：中原地产数据库2.租金水平，随着商铺价格的持续走高，成都重要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。春盐商圈商铺稀缺，一铺难求，租金居高不下。二环路外侧商圈由于受快速通道修建影响，交通拥堵，租金上涨幅度受到一定影响。而随着轨道交通的发展，地铁上盖物业市场体现较好，租金增加强劲。表

3：各商圈租金水平数据来源：中原地产数据库3.将来商业项目分析成都都市综合体项目开发量在全国居于领先水平。项目重要集中在城中及城南。随着开发商开发水平提高，项目档次将有较明显的提高。表

4：将来大型商业项目供应列表数据来源：中原地产数据库四.总结1.小结

销售市场商铺降温明显，供应量达成154.02万平方米，成交量仅为68.02万平方米。在住宅限购的大环境下，开发商为回流资金纷纷加大商铺供应量，造成供应量激增。但商铺市场出现明显降温，较多项目成交乏力，整体去化缓慢。尽管销售状况不佳，但商铺价格保持了持续上扬的态势，商铺成交价格为25177元/平方米。从区域来看，新增商铺向外环发展趋势加剧，中心城区商铺市场占比逐步减少，而三环外特别是城南为商铺供应最为集中的区域，但市场成交项目重要集中在三环内，三环外项目则出现一定滞销。

租赁市场整体发展较为平稳。租金随着商铺价格持续走高而稳步上涨，上涨幅度5%-10%不等。开始多个综合体项目中的购物中心相继开业，受轨道交通的带动，地铁上盖商业物业市场体现较好。市场以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的格局加速形成。

成都商业地产开发量大，将来供应保持在较高水平，不乏大型商业广场项目出现。在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产仍旧是重要的投资渠道，预计商铺销售市场将出现一定回升。2.后市预测随着建设的加紧，新商业项目不停入市，市场存量将有大幅度的攀升。同时由于商场定位趋同，项目在招商运行方面将面临较大压力，届时部分项目将在激烈的市场竞争中