市场分析报告

市场分析报告市场调研调研方法：问卷和访谈。调研对象：面临毕业的大学生，毕业一两年的大学生，我校留学生调研方式：（1），网上问卷调查。（2），现场访谈交流。2，市场分析报告大环境4月12日，中国国务院召开常务会议强调保持巩固和扩大房地产市场调控成效。这是继一季度最后一天各地提出年度宏观房价之后的政府最高表态。与此同时，发改委、央行、财政部、国土资源部、住建部、监察部、国家税务总局和银监会八部委组成的国务院督查组，也奔赴北京、上海、广东等16个省份进行督查。4月初掀起的督查风暴已经进行了两周，而从长三角一带的城市督查的情况而言，在史无前例的房地产调控下，长三角江浙等地的房价着实得到了一定抑制。从不同区域公布的高低有别的房价控制指标而言，一些相对放松控制房价涨幅的城市，被督查组要求多征求民情。例如西安市，此前依据人均可支配收入将房价控制目标设定为15%，被外界认为是“涨价指标”，国务院督查组则要求西安市在更广泛的范围内，征求各界对这一价格控制目标的意见和建议。这是中央政府首次对地方政府房价控制目标设定提出要求。而甘肃省此前13个市州公布的房价控制指标中，大多控制涨幅在6%到10%左右，督查甘肃省一组的组长、国家税务总局副局长王力则表示，更希望甘肃各级政府要进一步加大工作力度，确保2011年住房价格涨幅能低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，2011年是一个分水岭；2011年之前是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。住建部政策研究中心主任陈淮接受记者采访时表示，目前中国的房地产市场远没到冬天，只是刚从炎热得不正常的季节中走出来，恢复了常态。首都创业集团副董事长、总经理刘晓光表示，房地产调控初见成效，而且效果可能会在今年8月份体现得更加清楚。2011年中国的房地产市场是自中国住房制度改革以来最困惑的一年。中国的住房制度是按照既定方针坚持走市场化的道路还是回归到由政府包办代替的老路上去；是由地方政府来因地制宜地制定房地产政策还是由中央政府来越级指挥；房价调控的目标是政府计划涨价还是坚决降价，这些问题始终扑朔迷离，困扰市场。主要城市2011年1月全国房价排行榜1、温州28474.6762、上海25778.323、北京23818.6744、杭州21353.165、深圳18353.0886、宁波16245.2517、南京14587.6728、广州14511.1329、天津13450.81410、厦门12745.22711、大连11807.23112、福州11757.62213、珠海10961.01414、青岛10598.82515、苏州10216.72416、无锡9059.412117、成都8846.12318、昆明8842.319319、南通8713.993220、海口8546.843821、济南8386.226622、佛山8262.838923、泉州7959.440924、武汉7862.383325、扬州7712.529326、哈尔滨7595.047427、郑州7389.380928、兰州7306.211429、重庆7266.074230、唐山7240.620631、西安7182.681232、南宁7021.262733、南昌6945.607434、东莞6802.420935、烟台6759.722736、沈阳6598.244637、太原6398.110438、长沙6273.980539、石家庄6226.426340、合肥6215.926841、长春5956.87742、汕头5890.378943、贵阳5687.585944、乌鲁木齐5507.618745、日照5371.064946、呼和浩特5174.463447、银川5116.861348、淄博4885.646549、威海4863.420450、吉林4775.572351、西宁4298.909252、潍坊4131.8901长山角区域日前，国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；到2015年，长三角地区率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。

《规划》提出了城镇发展与城乡统筹、产业发展与布局、自主创新与创新型区域建设、基础设施建设与布局、资源利用与生态环境保护、社会事业与公共服务、体制改革与制度创新、对外开放与合作八个方面的发展方向和重点任务，并明确了保障规划实施的政策措施。

《规划》要求长江三角洲地区深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，坚持改革开放，着力推进经济结构战略性调整，着力增强自主创新能力，着力促进城乡区域协调发展，着力提高资源节约和环境保护水平，着力促进社会和谐，在科学发展、和谐发展、率先发展、一体化发展方面走在全国前列，努力建设成为实践科学发展观的示范区、改革创新的引领区、现代化建设的先行区、国际化发展的先导区，为我国全面建设小康社会和实现现代化作出更大贡献。

《规划》的实施有利于这一地区进一步消除国际金融危机的影响，加快转变发展方式，不断提升发展水平，带动长江流域乃至全国经济又好又快发展。

长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。长江三角洲地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的地区之一，在我国社会主义现代化建设全局中具有十分重要的战略地位。单身公寓的总体规模及分布板块

楼盘名称

备注

城北

易构街区

40产权.精装修公寓

宜家时代

50年产权精装修公寓

城西

留庄（小轩）

70年产权，酒店式服务公寓

三墩

剑桥公社

没有产权，只有使用权

钱江新城

凤凰城

50年产权，精装修酒店式公寓

钱江国际商务中心

精装修酒店式SOHU。

新城时代广场

50年产权，精装修

景江城市花园

精装修

滨江

星光国际公馆

精装修酒店公寓（菜单式）

下沙

福雷德广场

酒店式SOHO精装修

中庆第六大道

40年产权，精装修公寓

板块

楼盘名称

总建筑面积（平米）

备注

市中心

云龙十一景

4.79万

70年产权，共三幢房源，一幢酒店式公寓。

城东

同方国际

4万

由1幢28层的主楼和5层裙楼构成，6－28层为精装修酒店式公寓，户型面积40－50㎡。

联合麦田

2万

50年产权。16层，四层以上为精装修公寓，主力户型40㎡左右。

三墩

坤和新天地

15万

部分房源为精装修酒店式公寓，面积50-60㎡。

滨江

风尚蓝湾

约5万

2幢高层组成，户型40-65㎡，酒店式服务公寓。

钱江新城

海运·都会钱塘

约10万

待定

杭州单身公寓的市场分析近几年，不少开发商都打起了“小户型”的旗号。在北京，上海，杭州等大城市，小户型的单身公寓正越来越受年轻一族的欢迎。在杭州的房产界，也开始出现了这种现象。然而，目前的小户型一般为边角料，拥有完整的配套设施的小户型非常少。这种在写字楼，酒店或其他配套设施上改造的“伪单身公寓”将被政府明文禁止。单身公寓的市场潜力该类产品又称青年公寓，比较适合单身青年自住，合居或作为小家庭的过渡用房。项目通常以高层和小高层为主，户型面积在25~60平米不等，分为自在单身，甜蜜小两口及投资客三种户型，针对层次较高的租房人员及寻找自由空间的企业主，急需购房结婚的年轻人和投资者三个不同的群体，推出三大概念户型，细分了目标市场。竞争优势最大程度地控制面积目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。面积控制最大的效用在于有效地控制总价。除部分投资性高档型项目外，大部分单身公寓的总价都在40万、套一下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。拥有地段优势的稀缺产品。目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区，能够使业主及时把握时尚信息，紧跟时尚潮流。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。有的楼盘毗邻大学城，拥有得天独厚的人文氛围，齐全的人文配套，可尽享人文之美。完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：商业设施类24小时便利店24小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出售服务商务网络类互联网、复印、传真等竞争劣势小户型公寓的综合投资比较高，原因是小户型多为高层、小高层楼房，为了解决楼与楼之间的日照问题，大大影响了土地的容积率，地价自然就高。从土地造价来看，小户型墙体多，管线多，土地造价成本高。在设计方面要占用许多隔断，增加配套设施。但是小户型的销售价格又不能过高，否则目标客户只会持观望状。因此，对于开发商来说，小户型楼盘利润