深圳房地产市场年度分析报告

年深圳房地产市场年度分析报告前言年，深圳房地产市场延续了年末的低迷态势，整个市场继续处在深度调节之中，并体现出下列特点：（一）房地产投资小幅增加，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增加1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增加0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率靠近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9宗，土地总成交面积约为82万平方米。（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有靠近三成的增幅，同意预售商品住宅套数和面积也有不小的增加。（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，后来数月都有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。（五）商品住宅价格出现回落，趋于调节之中国家统计局公布的全国70个大中都市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从的领涨全国房价到的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不停下降自年初以来，二手房挂牌均价始终处在下跌态势，到11月跌幅靠近两成。二手房的交易规模在7月达成顶峰后来，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长久低迷后来，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在表面的繁华背后，对于楼市将来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为，对于将来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增加”现在已经成为国家工作的重点，在这一目的指导下，将来一段时间内，国家可能出台有助于经济增加的政策，如再次降息、进一步减少交易环节税费、放松信贷政策等，这些方法对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有助于增进楼市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，将来发展不容乐观。因此，对于的深圳房地产市场来说，想要重现的“辉煌”几无可能，继续的楼市调节是其唯一出路。对于深圳房地产市场，尺度有下列展望：（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。（二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情仍然不高。（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方。（四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所回升。（五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导。（六）房价仍然处在下行通道，下调幅度约在10-15%之间。一、年房地产行业有关政策分析从底以来，全国房地产市场开始走向不景气，全国重要都市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧（标志性政策是9月27日出台的有关第2套房贷的政策），股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流十分紧张。而9月份后来，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不停恶化的现实，造成了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。另首先，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。随着CPI指数的回落，“防通胀”的重要性让位于“保增加”的急迫性，而中国经济的三架马车——投资、出口和消费都出现了某些问题：出口受阻，内需局限性，中国的经济增加受到严峻的挑战。为了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策（上六个月持续7次提高存款准备金率），转而实施适度宽松的货币政策和主动的财政政策，从9月份开始，在3个半月内持续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增加。政府在上述方面态度的转变，首先反映出了经济形势的严峻态势已不容无视，另首先对于提振市场信心确实起到了相称大的作用。在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要构成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄但愿于通过房地产行业来刺激经济的增加。于是，我们看到，从9月份后来，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采用的较为严肃的房地产的政策已有所松绑，例如2套房贷政策的松动、政策上激励和支持初次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发公司合理的融资需求、取消都市房地产税等等。这些政策对于房地产市场的回暖确实起到了重大的推动作用，这能够从全国各个都市在11月份来成交量的快速上升反映出来。与此同时，政府政策重大的转向还体现在更加重视民生、加强保障性住房的建设上。政府文献不停提到加强保障性住房建设，更是准备投入9000亿元用于保障性住房建设，这与前两年过快的房价上涨有关系。房价脱离了绝大多数老百姓的承受能力，民生问题不得不引发重视，社会矛盾变得更加锋利，因此政府的思路逐步明晰：房地产双轨并行——商品房和保障性住房并行。中央政府现在的财政实力相对雄厚，具备承当部分保障性住房建设的能力，因而原来偏弱的住房保障系统被提上了日程，保障性住房重要是为了满足中低收入者的住房需求，这能够缓和部分中低收入者现在高房价下购房压力，增进社会和谐。二、年深圳房地产市场体现综述与土地市场“地王”频出的疯狂相比，的土地市场风光不再，显得异常冷清，深圳土地市场同样概莫能外。土地市场交易的冷清特别是住宅用地交易的惨淡，是事出有因的。去年9月房贷新政公布之后，深圳楼市由以前的一路高歌猛进，开始急转直下，自年终逐步步入低迷期。受其影响，土地市场也进入低谷时期，开发公司不仅拿地热情大减，拿地行为更是异常谨慎。首先在12份，宝安区3宗住宅用地因无人竞买而流拍，之后很快的1月，深圳市初次出让的两块限价房用地也有一块出现流拍。此后自7月开始直至10月，深圳土地市场的住宅用地初次持续4个月出现零成交。进入11月才有1宗住宅用地成交，而此地块还是在6月份因无人竞买出现流拍的地块。整体来看，在推出的17宗住宅地块中，共有8宗地块流拍，流拍率达成47.1%。换言之，靠近二分之一的住宅用地出现流拍。并且不光是深圳的土地市场，事实上自年初以来，全国各个都市均时有土地流拍新闻传出。土地流拍屡屡发生的同时，即使有土地能够成功出让，地价也持续走低。能够说，在房价疯涨时期被推高的地价水平，现在正在回归理性。土地流拍和地价走低并非偶然，其因素是多方面的：首先是由于自去年9月公布房贷新政之后，银行收缩房地产贷款，再加上一系列宏观调控政策的实施致使楼市出现持续低迷的状况，而楼市低迷、销售不畅，造成开发商陷入资金链紧张的窘境，拿地能力有限；另首先由于楼市持续走低，开发公司对楼市发展信心局限性，对大势难以把握，拿地趋于谨慎。除了资金链紧张，今年以来国家出台的一系列土地方面的政策，对开发公司的拿地行为也带来极大影响。对闲置土地进行清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费、督促开展节省集约用地等，都给开发公司释放出一种明确的信号——囤地、炒地都将面临极大风险。而这些土地新政又无疑会给拿大宗地的开发公司在融资上造成很大困难，加上银行房贷紧缩，土地频遭“流拍”可谓土地市场面对楼市低迷的正常反映。能够说，土地流拍以及地价下跌，事实上是土地市场价值重估的过程，表明房地产市场正在挤出以前积累的泡沫，而地价的走低对于房价回归理性也是有利的。前11个月的深圳房地产市场，在商品房一手楼市场，其体现可谓是“持续低迷加略见曙光”。从供应状况来看，1-11月，深圳商品房同意预售面积同比去年有较大幅度增加，商品住宅同意预售面积同样也有所增加。而从销售状况来看，不管是商品房的销售面积还是商品住宅的销售面积，与去年同期相比，都有三成左右的跌幅。新建商品房的供需比由去年的0.95:1上升至2.08:1，也就是说，深圳新居市场已经由去年的略微供不应求，变为今年大大的供过于求。供需比的严重失衡，并非表达消费者缺少购房需求，相反的是，消费者的购房需求非常充足，只是由于受高房价和其它因素的影响，临时无法得到有效释放。从以来各月的销售状况能够看出，第一季度，由于受去年终楼市低迷的影响，整个市场体现冷清，加之2月处在农历新年时期，原来就是销售淡季，因此受季节性因素影响，这一季度的销售非常不抱负。而在进入第二季度之后，即使“五一”黄金周取消，假期缩短为三天，但是由于“春交会”的带动，楼市成交量有较大幅度上升。在第三季度，则成交回落，楼市又陷入低迷时期。但是，随着“十一”黄金周的临近，9月的成交量开始放大，到10月则继续增加。与此同时，受国内外经济形势的影响，为了应对美国金融危机所引发的全球经济危机，国家开始出台一系列政策，其中不乏专门针对房地产市场的有关政策，如减免交易契税，减少初次购房和购置改善性住房的首付比例，下调存款准备金率和存贷款基准利率等，在这些楼市利好政策的影响下，按照订立预售商品住房合同的数据来看，11月的新居成交量超出六千套，出现猛增。而二手房市场的体现也差强人意，二手房挂牌均价自年初一路下跌，跌幅达17.2%。而从成交面积来看，上六个月成交量相对较高，始终处在持续微升的趋势。从8月开始成交面积大幅下降，且持续小幅下跌，至11月才有略微回升。二手房市场的不景气事实上与一手楼市的低迷不无关系。在去年楼市火爆的时期，由于投机投资客的存在，炒房现象严重，从而带动二手房市场的虚假繁华。而从去年末楼市进入低迷期后来，随着楼市泡沫逐步挤出，投机投资客的逐步退出，二手房市场亦随之进入平淡发展期。而由于一手房市场今年以来出现持续低迷，二手房市场不景气情形更加明显。但是，能够看到的是，在一系列房地产新政的带动下，消费者对楼市发展看好，再加上临近年终，消费者购房愿望增强，购房需求部分释放。其直接成果就是11月的成交量猛增，同时二手房成交面积也一路增加。因此，尺度认为，消费者的购房需求是始终存在且需求较大的，这从有房交会的5月和10月成交量对应放大也是能够看出来的。问题的核心在于，如何才干使消费者的购房需求得到有效释放？房价，不得不说是一种重要因素。从商品住宅成交均价来看，与去年房价一路攀升情形相比，今年的房价波动频繁，各月房价有起有落。而从整体来看，受成交持续低迷的影响，与去年相比，房价已有不小回落。即使，在临近年终的时候，由于一系列楼市利好政策的影响，造成楼市成交猛增，成交价格也有小幅回升，整个市场似乎出现一派繁华景象。但是，应当看到的是，纵观整个，深圳房地产市场的发展事实上始终在进行深度调节，到现在为止调节远未结束，并将继续进行。10月底楼市新政带来的利好，使部分消费者压抑已久的购房需求临时性的放开闸门，再加上临近年末，消费者的购房需求也有所释放，因此造成近期楼市交易量出现暴涨。如果开发公司对此盲目乐观，看到成交量出现所谓的“井喷”就认为楼市已经回暖，并进而“捂盘”或抬高楼价，这注定是行不通的。对于消费者而言，即使政策的利好会使其出现小部分集中入市的情形，但这只是临时的，要真正使大多数消费者的购房需求释放出来，核心还在于房价。只有房价回落到一种合理的水平，符合消费者的购置能力，购房需求才干真正得以释放。三、年深圳房地产市场数据分析（一）土地市场1、1-11月土地总成交面积约为270万平方米。1-11月，通过招标、拍卖和挂牌等方式，深圳土地市场总共出让103宗各类型地块，土地总供应面积为394.99万平方米。截止11月底，共成交72宗地块，土地总成交面积为269.91万平方米。其中，住宅用地共成交9宗，商业办公型地块共成交16宗，其它类型地块涉及工业用地、机场用地以及停车场用地等，共成交47宗。年1-11月深圳土地成交状况月份交易宗数成交宗数土地供应面积土地成交面积成交金额平均地价（万m2）（万m2）（万元）（元/m2）1月3221.8817.9529,647.801,652.002月11553,451.206913月3319.1119.11122,647.576,417.004月181274.6222.16292,017.806,767.005月4415.2215.22195,520.0012,850.006月6555.5650.6174,120.003,441.007月5333.7913.7892,880.006,738.008月00----9月6626.1726.1720,360.9241810月242068.1660.12148,233.702,466.0011月331675.4839.8109,191.702,743.00总计10372394.99269.911,188,071.004,402.001-11月，深圳土地市场共成交地块72宗，土地总成交面积为269.91万平方米，总成交金额为1188071万元，平均地价为4402元/平方米。从各月的成交状况来看，成交土地宗数最多的是10月，共成交20宗地块；而11月和4月的成交土地宗数也较多，分别为16宗和12宗。其它月份的土地成交宗数则均在10宗下列。其中，8月份出现土地零成交。2、1-11月住宅用地总供应面积为135.41万平方米，总成交面积为82.18万平方米。地块流拍率靠近五成。1-11月，深圳土地市场供应住宅用地17宗，总供应面积为135.41万平方米，成交面积为82.18万平方米，供需比为1.65：1。从各月的供需状况来看，供应量最高的是4月，总供应面积为55.81万平方米，占总供应量的41.2%。但该月成交面积不高，仅为11.47万平方米。6月供应量也较高，总供应面积为53.93万平方米，且成交48.97万平方米，成交量较大。1月、5月和11月的供应量和成交量都相对较低。而其它六个月则都没有住宅用地供应，其中7-10月持续四个月出现零供应和零成交。年1-11月深圳住宅用地供需状况从住宅用地的成交状况来看，1-11月，共有17宗地块通过招拍挂的方式出让，最后成交9宗，流拍8宗。地块成交比率为52.9%，有近二分之一的地块出现流拍。1-11月，住宅用地土地成交总面积为82.18万平方米，总成交金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。从各月的成交状况来看，住宅用地重要集中在上六个月供应，共有16宗地块通过招拍挂的方式出让。其中8宗地块成功出让，成交土地总面积为82.18万平方米，成交总金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。自6月份后来，深圳土地市场持续4个月没有住宅用地供应，成交量为零。至11月，才有1宗位于南山区月亮湾大道的商住用地成功出让，而这一地块曾在6月份出现流拍。在11月重新挂牌出让后，最后以底价成交。年1-11月深圳住宅用地成交状况月份交易宗数成交宗数土地成交面积成交金额平均地价（万m2）（万元）（元/m2）1月212.9523,886.008,097.002月00---3月00---4月8211.4773,600.006,417.005月2213.8366,120.004,781.006月4348.97174,000.001,733.007月00---8月00---9月00---10月00---11月114.9680,000.0016,129.00总计17982.18417,606.005,082.003、1-11月，商业用地总供应面积11.53万平方米，总成交面积10.02万平方米。有2宗地块流标。1-11月，深圳土地市场共有18宗商业用地供应，总供应面积为11.53万平方米，总成交面积为10.02万平方米，供需比为1.15：1。年1-11月深圳商业用地供需状况从各月的供需状况来看，上六个月的总供应量为8.01万平方米，占11个月总供应量的69.5%，靠近七成。其中，4月的供应量和成交量都相对较高，分别为4.49万平方米和3.48万平方米。在下六个月，8月和11月没有商业用地供应，其它月份的供应量也相对较低，成交量也不高。从商业用地的成交状况来看，1-11月，共有18宗商业用地通过招拍挂的方式进行出让，成功交易16宗地块，仅有2宗地块流拍。土地成交总面积为10.02万平方米，成交总金额为728300万元，平均地价为72685元/平方米。从各月的成交状况来看，4月的成交量相对较高，共有6宗地块成交，成交总面积为3.48万平方米，成交总金额为279000万元。3月的成交量也较高，有2宗地块成交，成交总面积为2.14万平方米，成交总金额为114500万元。其它月份则或是成交量不高，或是出现零成交。年1-11月深圳商业用地成交状况月份交易宗数成交宗数土地成交面积成交金额平均地价（万m2）（万元）（元/m2）1月00---2月00---3月222.14114,500.0053,505.004月763.48279,000.0080,172.005月221.38129,400.0093,768.006月00---7月111.0185,000.0084,158.008月00---9月330.35,600.0018,667.0010月321.71114,800.0067,135.0011月00---总计181610.02728,300.0072,685.00（二）二级市场1、1-11月，商品房新增供应套数和面积同比都有较大幅度增加。1-11月，深圳商品房同意预售项目共180个；同意预售商品房66194套，与去年同期相比增加27.3%；同意预售面积696.7万平米，与去年同期相比增加36.7%。其中，同意预售住宅58656套，同意预售住宅面积602.26万平米，与去年同期相比分别增加23.1%和30.4%。从各月同意预售商品房的状况来看，不管是同意预售商品房面积，还是同意预售住宅面积，均呈波浪形上升趋势。年1-11月深圳商品房同意预售状况月份同意预售同意预售同意预售同意预售同意预售项目数量商品房套数商品房面积（万m2）住宅套数住宅面积（m2）1月10282934.242,715.0032.482月7250130.532,155.0020.53月13196440.771,442.0031.34月17601452.625,679.0049.665月14393862.613,400.0056.726月19717476.686,762.0066.837月23930691.298,160.0073.858月13459855.214,348.0052.459月3012116112.79,282.0086.1810月11334231.212,976.0029.4611月2312412108.8411,737.00102.83总758,656.00602.26同意预售商品房面积的曲线图显示，2月和10月是处在波底位置，同意预售面积均在31万平方米左右；9月和11月则处在波峰位置，同意预售面积均在110万平方米左右。两者落差高达80万平方米左右。而从同意预售住宅面积来看，处在波底位置的同样是2月和10月，同意预售面积分别为20.5万平方米和29.46万平方米；9月和11月也是处在波峰位置，同意预售面积分别为86.18万平方米和108.84万平方米。两者落差在60-80万平方米之间。年1-11月深圳市同意预售商品房面积2、1-11月，商品房销售规模大幅下降，同比降幅靠近四成，其中商品住宅销售规模同比有超出三成的降幅。按照商品住房备案登记的数据，1-11月，深圳商品房共成交35260套，与去年同期相比，减少19804套，下降36.0%；成交面积334.57万平方米，与去年同期相比，减少200.35万平方米，下降37.5%；商品住宅共成交33491套，成交面积310.47万平方米，与去年同期相比分别下降31.1%和35.6%。年1-11月深圳商品房销售状况月份商品房成交套数商品房成交面积商品住宅成交套数商品住宅成交面积（万m2）（万m2）1月312329.25284326.532月7297.056976.443月212323.12207018.974月376937.27352533.375月497340.45477938.486月329333.27313130.467月277327.28264925.738月304828.01298426.899月369434.24364133.7310月388736.38354734.0411月384838.25362535.83总计35260334.5733491310.47年1-11月深圳市商品房成交套数和成交面积从各月的销售状况来看，按照商品住房备案登记的数据，自2月商品房成交面积跌至低谷，之后逐月回升，5月达成本年度以来最高点，销售面积为40.45万平方米。至7、8月，销售面积一度回落到较低点，从9月开始缓慢回升，至11月达成38.25万平方米，靠近年度较高水平。而按照订立商品住房预售合同的数据来看，11月，商品房销售套数超出6000套，成交面积达成59万平方米。3、1-11月商品住宅价格呈波浪形发展趋势，11月房价略有回升。1-11月，深圳市商品住宅成交均价起伏较大，呈波浪形发展趋势。自2月商品住宅成交均价达成年度顶峰后来，房价开始逐月下降，至5月跌至年度最低点，为11014元/平方米。6、7月房价开始回升，特别是7月房价几乎与2月持平。之后房价又开始回落，9月跌至12431元/平方米。10月房价小幅回升，至11月房价回升至13547元/平方米。但与年度最高房价水平仍有差距，且同比下跌10.1%。年1-11月深圳商品住宅销售价格（单位：元/m2）（三）三级市场1、1-11月二手房价格指数逐月下跌，降幅靠近两成；二手房挂牌均价也有所回落，1-11月，深圳二手房价格指数呈下跌趋势，11月指数为点，相比1月的最高指数2421点，下降416点，降幅为17.2%。二手房挂牌均价同样呈回落趋势，11月二手房挂牌均价为11912元/平方米，相较于处在高峰的1月二手房挂牌均价，同样回落17.2%。年1-11月深圳市二手房挂牌均价和价格指数2、1-11月二手房成交面积自年中开始逐月下降，近期有所回升。按照商品住房备案登记的数据来看，1-11月，深圳二手房成交面积起伏较大。总体来看，6、7月的二手房成交面积相对较高，均在35万平方米以上。而成交量最低的是2月，因该月处在农历春节时期，一向每年这个时候为销售淡季，因此成交面积仅为12.62万平方米，不到7月的三分之一销量。而在经历了8、9、10月份的小幅回落之后，11月二手房的成交面积有所增加。年1-11月深圳二手房成交面积（万m2）而按照订立商品住房预售合同的数据来看，11月，深圳二手房共成交4021套，成交金额为209978.4万元，成交面积为41.60万平米。四、年深圳房地产市场发展展望（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展IMF主席预测明年中国GDP的增加甚至可能低至5-6%，几乎是的二分之一，世界银行预测为7.5%，也有某些机构或学者认为将会在8%左右。即使各方预测的下滑幅度不同，但共同判断都是比前几年将有较大幅的滑落，结合现在中国政府的救市力度，从侧面反映出现在中国的经济形势确实不容乐观。11月份中国的出口7年以来同比初次出现负增加，为-2.2%，将来可能还将恶化，而深圳的经济是外向型经济，制造业和出口是重要的经济增加点，外围经济的低迷，对于深圳的经济会形成较大的冲击，明年可能会有更多的工厂或者中小公司关张，失业大军将更为庞大。人力资源和社会保障部有关官员表达，明年将有2400万劳动力待就业，就业形势比较严峻。基于现在严峻的经济形势，政府通过了4万亿的经济刺激计划，力保明年经济增加在8%左右，但是保增加并不等同于保就业、保公司利润。随着公司效益的下降，人们的消费能力和购置力也会对应的下降，而中产阶层的消费对于国家的经济异常重要，但是由于中国很不健全的社会保障体系以及国民有高储蓄的传统，再加上对将来经济形势不拟定的预期，刺激他们消费变得越发困难。因此，如果明年的经济出现继续下滑的势头，政府有可能会进一步出台政策刺激内需，而房地产行业是拉动投资和需求的重要支柱行业，因此明年政府可能还会进一步出台政策刺激楼市的稳定发展。例如，随着CPI指数下滑，现在我国已经进入了利率下降通道，明年可能还会有3-4次降息，而如果明年楼市还没有什么大的起色，政府还可能进一步减少交易税、继续放宽2套房贷政策、增加信贷额度等，以刺激经济的发展。而针对开发商资金紧张的境况，政府除了呼吁开发商合理定价以外，还会适宜的放宽有实力的开发公司的融资条件，协助房地产公司度过难关。（二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情仍然不高从土地供应来看，年土地市场成交低迷，1-11月份仅成交82.18万平方米的面积。首先源于开发商的资金紧张，另首先源于对将来市场的消极预期，这两个因素仍然会作用于的房地产市场。据悉，大型上市公司万科、富力等将在大幅缩减开工面积，虽说是对公司和市场进行研判的基础上做出的决定，但是对于市场和行业的信心也是重大的打击。如果深圳楼市没有回暖，成交量仍然较低迷，那么供不不大于求的矛盾会进一步加剧，这对于开发公司拿地的信心将造成激烈冲击。但是，一旦房市明年有所企稳，部分有实力的开发商可能会重新开始储藏土地，进行抄底。（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为50