某小区建设项目申请报告

阜新鑫维玛瑙宝石城/钻石小区项目建设申请报告PAGE44PAGE4第一章申报单位及项目概况一、项目建设单位概况某某某某房地产开发有限公司，经市政府批准，于2006年9月正式成立后，坚持以求新、求精、求实为企业宗旨，立志打造一流房地产品牌，借助自有资金比较雄厚的有利条件，从建设精湛的技术队伍入手，奠定了建设较大房地产项目的基础。某某某某房地产开发有限公司先后聘请有经验，懂管理、会管理的工程技术人员70名。其中；高级职称6人，中级职称技术人员20人，初级技术人员25人，其它管理人员19人。某某某某房地产开发有限公司成立以来，先后以招投标形式取得的房地产开发项目有以下二项：某某鑫维世纪购物广场，位于某某市海州解放大街与新华路交界处，项目总投资2538万元，建筑面积12085㎡的一座综合性商场，工程主体为地上五层，地下一层，框架结构，并配有8部扶梯。（2）、某某鑫维世纪广场（鑫维·金座）位于中华路南，与某某市街心广场相邻的原市长途客运旧址，本项目总投资11,760万元，建筑面积56000㎡，建筑地上27层，地下二层商住两用综合楼。该工程经省市工程质量大检查，被评为省优质工程。上述二个建设项目：建设规模累计269166㎡，现已完成投资额1.43亿元。经过以上二个项目的良好运作，某某某某房地产开发有限公司对于建设商业地产项目，在某某市具有一定的竞争优势。公司不仅拥有一个技术过硬、管理精湛、营销水平高的技术管理干部队伍，而且对于建设工程难度大、质量要求高、标准化运行的中高档商业地产项目具有较强能力。经多年的市场检验证明，其管理模式在统一产品质量，降低经营成本，提高工作效率，有效提升品牌形象等方面具有较高水平。公司发展前景可观，是某某市房地产开发行业中后起之秀。二、拟申请项目概况1、项目名称某某鑫维玛瑙宝石城/钻石小区2、项目建设地址：某某鑫维玛瑙宝石城/钻石小区位于细河南岸，太平区主干道红树路以北，市主干道解放大街以东，星光宾馆以西，建设广场东北角的发电厂住宅区。3、项目建设背景：公司于2007年起通过挂牌拍卖的方式，取得了原发电厂住宅区的土地开发使用权，根据某某市城市统一规划要求，某某某某房地产开发有限公司拟在原发电厂住宅原址地块开工建设某某鑫维玛瑙宝石城/钻石小区，该项目建设地行政隶属于某某市太平区，紧贴太平区与市中心建设桥的东南侧，其北侧是某某市细河大堤。距市中心1公里，西去距离某某火车站5公里，南去百米之遥是某某市最具盛名的火力发电厂和国家级地质公园——海州露天煤矿，东去3公里进入沈阜高速公路。是太平区去往市区商业繁华中心的必经之路，与市内繁华商业区隔河相望，为太平区域内现今仅有的商住最佳地段。该地段内上、下水、电力、供暖设施接口完备。整个工程建设场地平整，对于项目的环境设计、规划设计提供了良好的基础。通过本项目的建设，建成具有某某特色的以经营玛瑙玉器的商业店铺为主、民用住宅和公寓为辅，带有家居、家电、通讯、文体用品及生活物业服务设施的综合性商贸民居小区，是提升城市品位，增加财政税收、满足人民群众日益增长的物质需求的所必要的。4、建设内容和规模本项目规划建筑面积201081㎡，建设一座局部三层的玛瑙宝石城建筑面积48130㎡；二是建设七座11层小高层，建筑面积55222㎡（其中回迁安置拆迁户806户）；三是建设三座33层商品住宅，建筑面积98729㎡（包括建设地下停车场区7648.63㎡，机动车停车位617辆，自行车停车位4621辆）。5、投资规模与资金筹措经估算本项目建设投资42,227万元，其中自筹资金22,227万元，占建设投资的53%，银行贷款20,000万元，占项目建设投资的47%。6、项目建设期计划2007年7月一2012年7月。7、主要经济技术指标序号项目单位数据1项目总占地面积㎡451752建筑物总面积㎡2010812.1其中：商业网点面积㎡220742.2住宅面积(物业和社区)㎡1580382.3地下室及车库㎡209693建筑物占地面积㎡163384道路及广场占地万㎡120005建筑系数%38.46景观及绿化占地㎡100007场地利用系数%64.98绿化系数%22.19容积率3.90第二章主要建设方案一、设计依据1、某某鑫维玛瑙宝石城、钻石小区的用地规划图；2、〈民用建筑设计通则〉GB50352-2005；3、〈住宅建筑规范〉GB50368-2005；4、〈城市居住区规划设计规范〉GB50180-93；5、〈汽车库建筑设计规范〉JGJ100—98；6、〈高层民用建筑设计防火规范〉GB50045-95（2005年版）7、〈汽车库、修车库、停车场设计防火规范〉GB50067-97；8、〈民用建筑节能设计标准〉JGJ26-95；9、国家其它有关设计规范和标准；10、某某鑫维房地产开发有限公司对本工程的设计要求。二、设计指导思想及设计目标1、设计指导思想⑴严格按照国家现行房地产行业有关规范、规程和有关主管部门的政策、法规进行设计；⑵充分利用现有地形，合理使用土地，提高土地利用率；⑶公用系统管线、电力线、道路连接顺畅短捷，方便线路进出；⑷符合环保要求，创造良好交易、消费环境。⑸功能分区明确，有利于安全、防噪和分区管理。2、设计目标项目建成后，以与外部联系方便、内部满足商品交易、适合人居等要求为原则，合理利用土地，创造良好的休闲与消费、交易环境。为营造某某鑫维玛瑙宝石城/钻石小区的品牌气势，形成玛瑙宝石等商品集散地，成为某某独树一帜的集商贸、人居、休闲、娱乐为一身的商民两用地产项目。三、自然条件及设计参数1、基本风压：0.6kn/m22、基本雪压：0.4kn/m23、地震设防列度：6度（0.05g）4、标准冻结深度（自然地面下）1.4m5、结构安全等级为二级、丙类建筑6、楼屋面荷载标值：不上人屋面：0.5kn/m2住宅楼面：2.0kn/m2商场、商铺楼地面：3.5kn/m2四、建设项目特点拟建小区按照经济、美观、适用的原则，以省内近期中上档商民两用建筑为样板，以建设某某玛瑙城商城为主，在充分保证建筑本身使用功能外，尽可能墙面颜色、屋面形态、线脚勾勒、门窗造型等方面表现出美观、舒适的，又要体现其地方性、时代性。为配合本项目商住小区智能化系统示范工程，具体的建筑标准为：1、为实现小区安全，本项目配备智能化的监控系统。小区内共安装监控点80个，涉及主要交易区和出入口，其中固定枪式摄像机50台，云台摄像机30台，全面监控小区日常运行，及时掌握并迅速处理相关事宜，确保小区安全高效运行。2、商用网点安装LED显示屏信息采集发布系统，能够及时地将供求信息、重要通知、交易公告、市场介绍、气象预报、法律法规等信息发布给市场相关的商户，方便不同层次的用户了解市场信息。3、小区给排水、电管网、暖通管路全部由地下传送，一次性到位。给水管采用UPVC管以防生锈，并采用双路供水，饮用水经臭氧环境处理为纯净水。水、煤气、电三表出户系统；4、整个小区配置综合布线系统，每户室内均配备IDD、ASDL、Internet、DDN专线，使电信业务全部辐射。五、总平面设计本项目即有商品零售、批发、配送的功能，又有展示文化、特色产业的功能，因此在平面布置时，根据其特点和商品流程，同时也充分考虑总平面在人货流、地形和风向等方面对建筑物平面形式的影响。整个项目用地南北长500米，东西宽600米，占地45175平方米。总建筑面积201081平方米。13个建筑物从南向北分为三列，南、西方向沿街建设三座3层高的玛瑙宝石城，依次往北第二列为十一座7层高的小高层住宅,第三列是三座33层高的高层商用住宅。地下停车场位于33层住宅楼北侧，东、北两侧也是小型停车场，可停车近千台。另外根据城市绿化要求，在本项目建设地的每列楼宇之间、大门两侧建设城市绿化带，本项目建设地的小区大门分别开在南侧、东侧和西侧。六、建设方案1.玛瑙宝石城项目为三层营业楼，内含50-60㎡公寓式住宅。2.在玛瑙宝石城的东北侧为七座11层小高层住宅，户型为37-68㎡。3.沿细河岸建三座33层高层商品房住宅，户型为81-112㎡。所有临街建筑物的底层为商业网点。七、结构形式本项目的商住两用楼结构形式为框架结构，基础形式采用钢筋混凝土独立柱基础，设一道结构变形缝。内部隔墙为240空心砖，外墙370空心砖墙及钢筋混凝土简力墙。外墙保温采用保温砂浆。八、使用荷载标准1、不上人屋面：0.5kn/m22、上人屋面：2.0kn/m23、起居室、卧室、卫生间、厨房2.0kn/m24、楼梯间2.0kn/m25、阳台2.5kn/m2九、建设标准1、建筑立面设计本项目小区立面设计是以玛瑙文化与现代化风格相交融，形成错落有致、宽敞通畅、现代与历史、文化与经济交相呼应，给人以美感的建筑群。其中玛瑙宝石城建筑屋顶采用彩砖琉璃瓦、屋顶歇山式建筑。主墙面采用高级外墙涂料，注重山墙、檐口、线角、空调台等处细部设计，民用建筑注重简约和明快，使整个建筑群与细河景观相协调。2、配套设施本项目建设的所有建筑全部设电梯间和安全楼梯，符合消防规范。。3、户型配比本项目内商住面积从50-60m2一200m2不等，户型有一室一厅、两室一厅、二室二厅，所占比例分别为50-60m2占15%、37-68m2占27.5%、81-112m2占48.2%4、绿化及景观本小区根据城市绿化要求，在本项目建设地的每列楼宇之间、大门两侧建设城市绿化带，每一处绿化带均以乔木、灌木、草坪相间，植物的配置采用较高的标准。5、装修标准外立面：屋面为防水彩胶层面，建筑物外墙采用进口彩色喷涂。门窗：高级塑钢玻璃窗，入户门为高级防盗门，单元门为双开可视对讲三防门。室内房间：水泥砂浆地面压光。厨房：地面、墙面为水泥砂浆，预留器具安装管线位置，内设排烟道。卫生间：地面水泥砂浆，地面做防水处理，预留浴盆、坐便、洗手盆排水口，内设排气孔。楼梯间：墙面采用高级乳胶漆、白钢栏杆。6、小区智能化设施①社区服务管理系统变配电设备智能管理系统；水、电、煤气远程计量系统；出入口门禁管理系统；物业管理系统；②社区安全防范系统社区周界防越系统；单元门高级可视对讲系统；入户门及窗设置门磁、窗磁系统；社区灯光控制系统；③社区防灾系统社区防煤气泄漏系统；社区紧急广播系统；④宽带入网系统。7、材料（1）、混凝土强度等级框架梁、柱为C30现浇板为C30（2）、墙体±0.000以下采用MU10红砖，M10水泥砂浆砌筑；±0.000以上采用MU10红砖，M7.5混合砂浆水砌筑；8、配套设施与公用工程水、电、供热、供气等其它配套设施同期建设，小区直接连接城市水、电、供热、供气等管道系统。地表两水排入城市管网。第三章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析某某是一个老工业城市，在七十年代它的城镇化率在全省是高的，但是这些年和省内其他城市的发展步伐相比较为缓慢，目前城镇化率是44.8，低于全省15.2个百分点。某某市委、市政府为了提高城镇化发展步伐，特别是在2008年的城市经济发展规划中提出对传统居住区改造要求：改造提升传统房地产业，构筑现代城市新格局。本项目建设地原有楼房是建设于五六十年代的低楼层、结构不合理的老式建筑，不仅占有最佳的地段，土地利用系数低，发挥不了资源优势，而且位于城市主干道、进出市中心的门口，极大地影响城市形象。同时，某某市政府依据某某资源优势，确定以太平区玛瑙宝石经营为起点，形成某某玛瑙商贸圈，确实解决已有玛瑙城经营面积少、经营场所短缺的矛盾。拆迁传统楼房，建成具有较高档次的楼市、商铺，不仅起到美化城市、营造城市景区的作用，而且能够大大提升整个城市的形象。二、产业政策分析根据房地产行业产业政策分析，某某市规划市区建设用地，2007年控制在67.90平方公里以内，人均99.9平方米，其中主城区建设用地控制在56.60平方公里以内，人均95.93平方米；到2015年，市区建设用地控制在73.10平方公里以内，人均95.3平方米，其中主城区建设用地为61.0平方公里，人均92.24平方米。本项目尽管建设在城市中心区，但考虑城市规划要求，在45175平方米土地上，充分利用本项目的一类居住用地，采用紧凑、连片、组团式规划结构，建设设置完善和公用绿化用地达标的高质量生活区。本小区项目建设符合国家产业政策，即满足了某某房地产做为支柱产业的经济发展要求，而且还符合城市建设用地要求。三、行业准入分析随着中国“城乡一体化建设”以及振兴东北、开发西部以及中部崛起的政策倾斜带动更多二三线城市蓬勃发展，这些城市具有很大的成长潜力，凭借独特的区位、资源优势，社会经济得以快速发展，人民生活水平不断提高，能很快成长为该区域的新中心区。然而这些区域的城市规划建设相对滞后，无法满足居民提升自身居住品质的需求，居民的购买力还没有得到有效释放。某某做为一个老工业城市，又已经成为辽西的中心区，房地产业的快速发展是必然的。因而，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求，也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要，尽管某某市房地产业已处于一个发展期，但某某市房地产业的发展和省内其他城市的差距还非常大，但同时也具有较强的发展活力和更好、更大的发展空间。第四章资源开发及综合利用分析一、资源开发、资源利用情况本项目属于房地产开发项目，在资源开发利用方面，只涉及城市土地资源。工程施工过程中，根据地质资料数据，施工过程中需要排放地下水资源，项目投入使用后不涉及地下水资源的问题。二、资源节约措施1、土地资源的节约措施本项目在规划设计中高度重视土地资源的综合利用，考虑该区域毗邻某某市已有的玛瑙城，经过多年商业经营活动的培育，具有良好的商业氛围，同时本项目建设地点位置极佳，是某某市商业发展的最佳黄金地段。为此，本项目设计将最大限度增加商业开发建设面积，不仅临街建设1栋商用3层营业楼外，建设的7栋11层公寓、3栋33层建筑的临街一层全部建成商业网点，并利用结构特点，在高层建筑地下建设一层停车场和地下室，以提高项目的土地利用率，节省土地资源，满足建设用地的各项指标。在住宅、公寓的户型设计上，采取先进的设计理念，做到合理、经济，达到对土地资源的节约。2、地下水资源的节约措施本项目在施工过程中，考虑地质结构和项目设计特点，如需要降水，将通过合理的施工措施方案，采取以下地下水资源的保护措施：（1）、合理安排工期，缩短基础部分施工工期，减少降水。（2）、采取科学的施工方法，合理划分工段，最大限度实现对地下水的综合利用。本项目在施工中采用地下水基础回填撼砂及材料构件养生等节水措施，同时充分利用紧邻细河的条件，将地下水引入河道，增加细河水量，满足美化城区景观的环境要求。3、其它资源的节约措施本项目为商住两用建筑用房，为实现资源的节约，不仅要组织科学的设计方案，合理使用原材料、降低产品单方消耗指标，最大限度降低建造成本，而且通过设计实现降低运行中的各种资源、能源消耗量，采用先进的设备、工艺，包括照明、通风、空调、供暖等设施上，降低运营成本，实现资源的节约。

第五章节能方案分析一、节能设计遵循的相关标准和规范1、公共建筑节能设计标准GB50189-20052、绿色建筑评价标准GB/T50378-20063、绿色建筑技术导则（建科[2005]199号）4、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JCJ75-20035、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-956、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20037、城市热力网设计规范CJJ34-2002、J216-20028、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20049、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-200510、民用建筑热工设计规范GB50176-9311、建筑照明设计标准GB50034-200412、建筑采光设计标准GB/T50033-200113、城市供热管网工程质量检验评定标准CJJ38-9014、城镇燃气设计规范GB50028-9315、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-200116、地板辐射供暖技术规程JGJ142-200417、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92二、能耗状况和能耗指标分析本项目为节能建筑，执行《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95），满足国家相关规定，节能率65%。单体建筑体型系数为0.21或0.20＜0.3，屋面传热系数＜0.33W/M2.K，住宅户门的传热系数为1.5W/M2.K，外窗的传热系数为2.2W/M2.K。在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，加强窗户气高性，以达到节能达标要求。供热管道选用合理的保温结构和优质保温材料，降低热量损耗。三、节能设计及措施1、建筑部分节能措施（1）外墙采用挤塑聚苯保温板的外保温体系，挤塑聚苯保温板厚度为7CM，节能率超过65%，其施工方便快捷、保温效果好，较好地断绝了热桥对室内影响，并保护外墙，延长其使用寿命。（2）楼板垫层内采用挤塑聚苯板加陶粒混凝土，具有保温与隔声的双重效果。（3）外门、窗采用节能型单框三玻塑钢门、窗，加强窗户气高性，并与外墙外保温体系相结合。2、水暖部分节能措施水暖设计按《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005进行节能设计。项目建设选用节水型技术、高效节水型新设备、新材料。以降低水的耗用量，同时供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。推广一水多用、循环利用、逆流回用等节约用水措施。（1）卫生洁具选用节水型器具；（2）各用水部门均采用计量收费；（3）生活给水泵选用变频调速水泵，由微机控制启停；（4）给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的流出水头，做到节约用水。3、电气部分节能措施（1）在本工程所有光源主要采用高效节能荧光灯，金属卤化物灯等新型光源。（2）在满足显色性要求的基础上采用高效光源。（3）根据视觉工作需要，精选照度水平。（4）根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。（5）荧光灯选用带补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.85以上。第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案1、项目建设地点本项目选址于某某市太平区最北端的细河南岸，紧贴太平区与海州区之间细河桥的东南侧，其北侧是某某市细河大堤的原发电厂住宅。2、占地面积项目建设地呈东西长、南北窄的不规划长方形地块，项目总占地面积45175㎡。主要包括11栋主建筑项目，总建筑面积202081㎡。其中1栋玛瑙宝石城、7栋11层小高层、3栋33层商品住宅（包括建设地下停车场区）。另有公共配套物业楼，还有公用设施、绿化、给排水、电力设施等。3、项目选址相关影响分析本项目建设地为某某市老城区，地形平坦。地貌形态属于剥蚀准平原向冲击平原过渡型，下卧层为强风化侏椤砂页岩层，地质结构稳定，岩性构造简单，地层从上而下依次为粘土、强风化泥岩、中等风化泥岩。地貌形态具有明显的连续性和稳定性，无不良地质现象，各土层为较好的天然地基。依托细河，地下水源丰富。本项目建设用地为城市改造用地，不涉及压覆矿床和文物，不影响城市防洪和排涝，不影响通航和军事设施。二、土地利用合理性分析本建设项目的土地使用权，是2007年起通过挂牌拍卖方式取得，其建设用地属于城市改造建设用地，完全符合拍卖规划标准要求，符合城市建设用地要求，占地规模合理，项目建设为商民两用房建筑，符合集约和有效使用土地的要求。本项目的用地指标分别是：容积率3.90、建筑系数38.4%、绿化率22.1%，均符合土地使用规划标准。三、拆迁方案建设单位已对原地址的1162户进行拆迁安置，其中回迁安置拆迁户806户。前期动迁已基本结束，建设单位已通过有关部门批准，通过邀请招标方式确定拆迁单位，对原有建筑物进行拆迁。第七章环境和生态影响分析根据国家、省、市环境保护的有关法律法规对建设工程项目要求，本项目对环境和生态影响分析如下：一、项目场址环境现状建设地点范围内大气环境质量较好，周边无污染企业，周边没有污染源，是商贸、家居的理想场所。二、项目建设与运营对环境影响（1）项目建设施工过程对周围环境的影响本项目建设施工过程中，可能生产施工的噪音、粉尘和固废。据相似的建筑工地进行噪音检测，主体施工昼间最大超标13.98分贝。夜间最大超标22.04分贝，但随着施工的结束，这种影响会消失。粉尘主要产生于作业扬尘（清理场地、建筑收尾）、物料扬尘（装卸、贮存、运输）。建设中出现的各种固废。（2）项目运营过程对周围环境的影响项目运营后，产生生活污水、废弃物、生活垃圾等。三、环境保护措施按照资源的利用与环境（生态）的协调原则进行项目方案设计。在项目建设中避免夜间施工，执行国家相关环境保护和对建筑工程施工的要求标准。日常施工防止对周围产生环境影响。在项目建设中产生建筑粉尘，采用喷淋的方式解决。对项目运营中产生的噪音应制定严格的管理制度进行管理，禁止汽车鸣笛避免噪音，产生的废弃物、生活垃圾等及时清理、定时运出。项目建设必须坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；要把消除污染、改善环境和节约能源作为加强管理的重要内容。坚持污染物排放总量控制和达标排放要求，污染物排放必须坚持执行相应的环境保护标准。对进入小区经营的业户提出严格要求，凡不符合环保规划和清洁的，可能造成环境污染或生态破坏的业户，一律不得进入。四、环境管理1、建设单位负责向社区管理机构移交有关环境保护的相关工作内容；2、小区的环境管理问题，应由社区统一负责，要确定管理内容、方法、目标等，责任到人。3、小区必须设专人负责区内环境保护工作；4、小区管理人员、区内居民要加强环境保护意识，形成爱护家园、保护家园的作风。五、影响评价本项目是商住两用的房地产项目，对周围环境没有影响，符合环保要求。第八章经济影响分析一、经济费用效益分析1、预计总销售收入序号项目名称总量（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）收入形式1商业网点22074600013244出售2商品住宅158038300047411出售3地下室及车库20969出租总计201081606552、总建造成本（1）工程建设其它费用：26,202万元（2）直接工程费用（建筑安装费和配套费）：22,322万元（3）合计建造成本：48,524万元3、经济效益营业税：60,655万元×5%=3,032万元利润：60,655万元-3,032万元-48,524万元