常德市经济开发区土地平整开发可行性研究报告管理资料

常德市XX经济开发区土地平整开发建设工程项目可行性研究报告湖南XX工程项目管理有限公司二○一○年五月

目录一、总论：：二、都市概况及建设条件三、项目建设的背景及必要性(1)土地开发整顿是都市化建设的必要保障。(2)土地开发整顿对都市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起着主动的增进作用。(3)土地开发整顿可觉得都市建设输送更多的都市居民。(4)土地开发整顿可有效缓和都市建设中的土地供求矛盾。(5)常德市XX开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”发展战略的重大举措。(6)常德市XX开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全方面发展的需要。(8)XX开发区的辐射和示范功效，有助于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心都市地位，加速都市建设步伐。四、园区概况、规划范畴、规划原则五、规划布局方案：：六、环保七、实施进度计划八、组织管理领导与招投标组织九、投资估算及资金筹措十、财务评价十一、土地储藏与开发的风险与对策，加大支持力度，严控供应总量，减少贷款风险，提高经营水平，做好人才储藏一、总论：常德市XX经济开发区土地平整开发建设项目建地：常德市XX经济开发区：常德市德源投资开发有限公司湖南常德市德源投资开发有限公司（下列简称德源公司）成立于2007年3月13日，经常德市政府同意，常德市XX经济开发区管理委员会同意成立的，负责XX经济开发区都市基础设施建设投资开发和土地开发、都市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范畴为都市基础设施建设投资开发和土地投资开发；农村基础设施区内基础设施建设投资开发；房地产开发及建筑工程的承揽。公司法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格正当。近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运行城建国有资本，开辟城建融资渠道，承当开发区都市基础设施建设、土地开发等建设项目，推行常德市政府在XX经济开发区投、融资平台职责。德源公司按照公司法规定设立组织架构，实施董事会领导下的总经理负责制。该公司的成立和组织构架符合公司法的有关规定。但政府背景决定其仍含有浓厚的政府色彩，公司董事会、监事会组员等重要领导与管理人员均由开发区管委会委派。公司董事会组员5人，设董事长1人，副董事长3人，董事1人，其中4人由开发区财政局委派、职工代表1人，三名副董事长由财政局从董事会组员中指定产生；监事会组员5人，其中3人由开发区财政局委派。董事长为公司的法定代表人，现由开发区管委会主任、工委副书记兼任。公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。不含建筑工人,现有职工23余人，其中行政事业编制13人，其它为招聘人员。公司对加紧常德市XX开发区基础设施的建设步伐起到十分重要的作用，同时对园内经济健康持续发展也含有主动的现实意义。：湖南XX工程项目管理有限公司受常德市德源投资开发有限公司的委托，湖南XX工程项目管理有限公司编织可行性研究报告，我公司立刻组织技术人员（专家），到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门的意见对项目进行认真论证、分析评价，于5月完毕本报告的编制，供审批部门决策参考。根据：1)国家发改委、建设部《建设项目经济评价办法与参数》(第三版)；2)国家现行财税制度和价格体系；3)《常德市征征地赔偿安置规定》(怀政办发[]6号)；4)常德市都市总体规划；5)常德市XX开发区规划图；6)国家其它各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。范畴：本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。(1)XX经济开发区通过10数年的发展，都市基础设施明显改善，以常德大道、XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保公司生产经营及居民生活所需供水、供电，并可觉得公司设计双回路供电。区内尚有占地面积2100多亩的森林公园，作为都市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。XX正在日益成为环境优美的生态和经济繁华开发园区。来，常德XX经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提高是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。建立经济开发区以来，市委、市政府根据形势的发展，将XX经济开发区的发展定位于“工业新城，都市新区”。发展目的的定位，充足发挥了常德的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、都市建设和经济起飞。(2)合理开发土地是都市发展的必然规定，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展的经济增加及人民生活水平的提高，加速合理开发整顿土地，盘活存量土地，对于增进都市化进程含有十分重要的现实意义。改革开放以来，常德都市化水平有了很大提高，中小都市规模不停扩大，小城乡建设速度加紧，城乡人口和非农业人口快速增加，城乡人口从的32万人增加到40万人，由此可见无论从农业当代化、工业化、城乡一体化发展，还是都市化进程的加速，与都市化有关的重要资源——土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。(3)长久以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业构造不台理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处在初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。近年来周边地区经济的迅猛，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发展，必须奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，核心在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。现在，XX经济开发区区开发建设已经进入一种快速推动时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(4)常德市XX经济开发区位于常德市东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。所处的地理位置优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能确保项目的顺利完毕。(5)常德市XX经济开发区土地平整开发项目位于常德XX开发区，总面积1343亩。项目用地规划性质为工业用地和商业用地。地形以丘陵为主，随着园区发展路、金光大道、滨江大道于去年终全部拉通，“三通一平”条件基本含有，为项目开发和引进项目建设打下了基础。(6)经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其它有关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁赔偿费3922万元；土地报批有关费用15459万元（其中：新增建设用地费用3761万元；耕地占用税4140万元；防洪保安基金107万元；农民保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使用费4028万元、耕地开垦费1611万元）、预备费1328万元、建设期利息1228万元。投资估算只考虑了农民的征地赔偿费(征地赔偿涉及土地赔偿费、安置赔偿费和青苗赔偿等三项费用)和房屋拆迁费。不涉及专门的安置费用。项目建设期为3年。其资金筹措渠道为：申请银行贷款0万元，自筹资金11928万元。还贷重要通过土地开发筹集资金。(7)该项目全部投资财务内部收益率22％，不小于财务基准收益率10％，，远不小于0，贷款偿还期5年，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。本项目含有明显的经济效益，加紧XX开发区土地平整开发项目建设，对于增进园内公司做大做强、优化经济构造、加速全市农业产业化发展、增加农民收入、增进常德市经济持续快速健康发展，含有极其重要的作用。该项目可行，建议尽快实施。二、都市概况及建设条件常德位于北纬28度至31度，东经110度至113度之间，时区属于国际时区东8区。地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。常德现辖武陵、鼎城2区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡6县和一种县级市津市。，。，。常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。西部有“湖南屋脊”之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米下列。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流432条。平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称“川黔咽喉，云贵门户”。一篇《桃花源记》，让常德拥有了“世外桃源”、“福地洞天”的美誉，常德因此拥有了一种美丽的名字——桃花源里的都市。一则“善卷让王”的典故，使“常德XX山有德”的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地。一种“刘海砍樵”的传说，把常德“爱神”追求幸福生活、美妙爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。今天的常德已成为中国中档都市建设的典范。先后荣获中国优秀旅游都市、国家卫生都市、国家园林都市、中国首届魅力都市、国际花园都市、全国交通管理模范都市、国家环保模范都市、中华诗词之市的称号。常德位于中国中南的西南区域正中位置，处在成渝经济圈、武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看，是公司进行战略布局的上佳选址。运输距离经济、市场幅射范畴广，中南、西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产业和公司尚未完全成熟，但以常德为圆心，10小时车程内有3亿多人口，市场容量与潜力巨大。常德市是湖南省十一五规划中优先发展的”3+5都市群”，XX经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范畴。因与四川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家“西部开发”战略列入到扶持地区，享有与西部省份同样的西部大开发政策支持，国家予以各项政策倾斜、项目开发、资金支持；在东部与中部接轨合作典范—“泛珠江三角洲”组织中，成为新一轮产业转移第一梯度的承接地。常德XX经济开发区是1992年经湖南省人民政府同意的省级重点开发区，规划面积70平方公里，是常德市委、市政府直接主办的开发区。同意为湖南省第一批国家高新技术产业基地。通过10数年的发展，园区已逐步形成了装备制造、林纸、电子新材料、纺织、医药、食品6大产业板块：1、以经纬纺机、汉风集团、创业德力西、中联液压以及在建的三一重工等公司为龙头形成了装备制造产业板块；2、以恒安纸业、华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等公司为龙头形成了纸业板块；3、以金天钛业、良田科技、力元新材、三升光电等公司为龙头形成了电子新材料产业板块；4、以云锦纺织、东信棉业、嘉莉诗服饰、金帛化纤等公司为龙头形成了纺织产业板块；5、洞庭制药、金健药业、以三金制药、德海药业等公司为龙头形成了药业板块；6、以金健米业、XX大曲酒业、武陵酒业等公司为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业公司230多家，规模以上公司80家，其中上市公司投资的公司15家；，XX的规模工业公司主营业收入超出73亿元，。将来的5年，XX经济开发区将实现规模工业公司达200家以上，工业产值逾500亿元并争创国家级重点开发区的宏伟目的。现在，加紧项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任务，XX开发区正重点打造六大专业园区：5平方公里电子新材料工业园、3平方公里机械装备制造工业园、1平方公里机械配套工业园、8平方公里化工造纸工业园、1平方公里物流产业园和3平方公里滨江休闲文化产业园。XX经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道、XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保公司生产经营及居民生活所需供水、供电，并可觉得公司设计双回路供电。区内尚有占地面积2100多亩的森林公园，作为都市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。在大力发展工业的同时，开发区按“工业新城，都市新区”的规定，着力打造环境优美、三产发达、生活便利的抱负家园。在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带：一条是涉及乾明寺公园、蚩尤阁、蚩尤善卷画墙、和尚桥、苏家渡民俗村、姚湖公园在内的沅水风光带；二是涉及万寿殿、香火街、善德观、XX森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，一批设施完善、功效齐全、环境优美的大型楼盘正陆续落成。与此同时，教育卫生、文化娱乐、金融服务、电信通迅等公共事业，也有了长足的发展。XX开发区属亚热带季风气候，重要气象参数以下：年平均气温：℃年平均雨量：年日照时数：年主导风向：NNM年平均风速：：因此，根据区域具体气象条件，制订工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，运用好夏末、秋、冬初季节有利的气候条件，抓好有效施工，达成满意效果。园区内岩土特性准时代由新至老分述以下(1)第四系人工填土(Qml)零星分布在中方填镇政府所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿、硬塑，～2m。第四系冲洪积土(QU+PL)分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。—，预计承载力为100—150kpa；砂卵石土厚3—，预计承载为150-200kpa。侏罗系中上统至三叠系上统(J2～T3)粉砂质、钙质泥岩；紫红色，局部含灰白色长石、石英砂岩，层剪发育，预计承载力为300kpa。三叠系下统灰岩：灰色、灰焦色，预计承载力在300kpa以上。二叠系上统长兴组至石碳系中上统壶天群灰岩夹砂岩、泥岩(P2～C2+3)：承载力在500kpa以上。区域内地表水重要来源于天然降雨，水量充沛。地下水资源较为丰富。重要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。场地内地下水以接受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内的大气降水和地形条件影响。该址地下水丰富，经测试，地下水混凝土无腐蚀性。XX供水由常德市自来水公司第四水厂提供。该厂供应全部常德市区生产生活用水，设计供水能力60万吨/日，现在的实际供水量约为30万吨/日。根据公司实际需要，还能够直接从沅江抽水，沅江系湖南四大水系之一的第二大河流，年流量2096立方米/秒。可满足园区公司用水规定。XX是常德市的供电枢纽，现有11万伏变电站二座和22万伏变电站一座，可确保项目电力供应，并能够按公司设计规定提供双回路供电专线。常德交通方便快捷，是全国60个交通枢纽都市之一，是全国较少同时拥有铁路、航空、水运和高速公路立体交通体系的内陆都市。公路：XX境内有207和319两条国道，现已建成的长沙至常德、常德至张家界、常德至吉首的高速公路和在建的二连浩特至广州高速、杭州至瑞丽高速都通过XX开发区。铁路：连接京广和枝柳线的长沙至石门铁路穿境而过，年运输量120万吨的货运站就座落在XX开发区；石长复线已于四季度开工建设，常德至长沙的城际轻轨已于上六个月开工建设。水运：流经XX开发区的沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有500吨级货运码头2座、1000吨级集装箱货运码头1座，经水路运输能够达成上海、南京、武汉、重庆等重要港口都市。航空：常德机场距离市区7公里，该机场可起降波音737、757客机，现已开通至北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、昆明、海口等地航班。实施西部大开发和中部崛起的伟大战略，必将对常德经济发展产生极其深远的影响，为陈化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。三、项目建设的背景及必要性合理开发土地是都市发展的必然规定，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展和经济增加及人民生活水平的提高，加速合理开发整顿土地，盘活存量土地，对于增进都市化进程含有十分重要的现实意义。改革开放以来，常德都市化水平有了很大提高，中小都市规模不停扩大，小城乡建设速度加紧，城乡人口和非农业人口快速增加，城区人口从的32万人增加到40万人，由此可见，无论从农业当代化、工业化、城乡一体化发展，还是都市化进程的加速，与都市化有关的重要资源——土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。近几年来，随着工业化而发生的经济和人口分布重心向都市转移、都市数量和都市人口快速增加，都市在国民经济和社会生活中作用逐步强化。重要体现形式有三种：一是都市人口占总人口的比例逐步提高，农业人口转为非农业人口逐步增多；二是都市规模不停扩大、更新，农村已出现新兴城乡；三是都市经济关系、生活方式的普及与扩大。都市化程度日益加深，都市范畴不停扩大，难免占用农地而促使都市开发整顿土地构造发生变化。因此，合理开发整顿土地是关系到国民经济与否健康发展的大问题。都市是当代产业的集中地和消费的中心，在整个经济发展中含有举足轻重的地位。通过都市化带开工业化，实现当代化，充足发挥都市的集聚和辐射效应，能够极大地增进常德的发展。同样土地开发整顿是合理配备、集约运用土地资源，提高土地运用率的战略方法，实现农业当代化也离不开土地开发整顿。常德市德源投资开发有限公司是国有法人独资公司，投资方为湖南常德XX经济开发区区管委会。XX经济开发区是1992年成立的省级重点开发区。1992年5月，湖南省体改委以湘体改字〔1992〕32号文献，批复同意XX经济开发区的建区申请。1994年3月，省人民政府以湘政发〔1994〕5号文献，同意XX经济开发区为省级经济科技开发区。1997年6月，省人民政府常务会议又同意将XX经济开发区列入全省6大重点开发区。7月，经国家发改委第三批审核公示，XX经济开发区被国家正式承认为省级经济开发区，总面积54平方公里，总人口10万。，XX经济开发区被湖南省委、省政府授予全省非公有制经济发展优秀工业园区称号。常德属湖南省3+5都市经济圈，而XX是常德的工业重镇，进入了长株潭“两型社会”建设大河西先导区的延伸区。(1)土地开发整顿是都市化建设的必要保障土地开发整顿是指土地运用总体规划或城乡体系规划所拟定的目的和用途，采用行政、经济、法律等方法，对土地运用状况重新进行布局安排、构造调节，既开发运用又治理保护，从而提高土地运用率和土地质量，增加耕地，改善生产和生活条件及生态环境，增进经济社会快速发展和可持续发展。都市化是指都市数量增加或都市规模扩大的过程。其成果体现为都市人口在社会人口中比重逐步上升，乡村人口向都市人口转化，工业和第三产业向都市集聚，都市规模不停扩大，功效不停完善。都市化是一项渐进的复杂过程，由于都市规模的扩大，基础设施、基础产业、体育活动场合等公益性项目的投入，必然要占用大量的土地。而都市周边地区现有废弃地，也有耕地。随着都市化规模的不停扩大，都市对土地的无止境需求和土地有限的可供应量这一矛盾将日益突出，这就需要通过土地整顿，对都市周边地区的耕地、废弃地、闲散地及杂乱不规则的各类土地进行合理规划，因地制宜，针对不同类型的土地进行道路、绿化、公园、水域、基础设施等调节安排和综合整治，以提高城乡土地运用率优化城乡景观布局，改善人居环境。在土地开发整顿过程中，既要充足运用废地、荒地，通过综合整治，达成都市建设用地的规定又要注意保护耕地，避免因都市的扩张大量挤占耕地，造成新的耕地流失。因此最大程度随为都市化进程提供所需的土地既是土地开发整顿的目的之一，更是推动都市化进程的必要保障。(2)士地开发整顿对都市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起者主动的增进作用。科学合理的土地开发整顿规划应与土地运用总体规划和都市规划有机结合起来是都市建设的有益补充。通过土地开发整顿，实现了“田成方，路成网，渠相通，树成行”的当代农田格局。即使不可能对中心村、行政村予以全方面调节改造和综合整治，但是对村际之间的道路、水渠、田园绿化都会予以布局安排和配套建设，因而土地开发整顿能够把田野的自然美和人工美有机地结合起来发明新的农田生态景观。这些景观通过便捷的路网，与城乡景观遥相呼应，又转化为城乡大绿化、大交通的一部分。土地开发整顿通过迁村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推动了中心村和中心镇的建设。也就是说，土地开发整顿既能够按照土地运用总体规划的规定，加强农用地分区建设，又能够直接或间接地支持都市建设，有助于工农结合优势互补，互动发展城乡一体。(3)土地开发整顿可觉得都市建设输送更多的都市居民。通过土地开发整顿，走农田原则化，浇灌、道路网络化，林带田园化，现有助于农业机械化作业，农业新技术的推广和普及，又有助于提高农村的劳动生产率，减少农业生产成本，有效地增强抗自然风险的能力，为农业适度规模经营发明条件也使农村劳动力退出第一产业，转入城乡第二产业、第三产业成为可能。土地开发整顿过程也就是用当代思想观念改造农村旧传统的过程。土地开发整顿运用先进机器平整土地，运用先进技术修筑工程，运用先进管理组织施工，运用都市文明改造农村旧习俗通过长久的参加，使农民的观念得到更新，便于掌握更多的生产技能，农业的当代化水平将大幅度提高，同时必将极大地燃民的整体素质。农民的素质得到提高后来，必将加紧向城乡的流动，从而使都市建设的速度进一步加紧。随着我国工业化、当代化发展步伐的加紧，都市人口必将有一种较快的增加。据专家分析，将来二十年，%提高到的38％左右，的45％—50%。(4)土地开发整顿可有效缓和都市建设中的土地供求矛盾都市化发展，城区范畴的扩大，必然要占用耕地。面对人多地少，耕地后备资源又十分有限的国情，通过土地整顿解决好都市建设与耕地保护、生态保护和失地农民利益的保护之间的关系显得优为重要。这就规定我们必须转变土地得用方式，走集约、运用、内涵挖潜的路子，在智谋扩大都市外延用地的同时，通过土地整顿，主动盘活存量土地加强旧城区、旧街道的改造充足运用现有的基础设施，科学规划，合理布局；要根据城乡用地现状及人口规模进行都市定级，科学预测都市的规划期人口规模和极限人口规模，通过对都市建设规模的控制来调节都市建设用地，从而化解都市建设中的土地供求矛盾。(5)常德市XX经济开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“工业新城，都市新区”发展战略的重大举措。长久以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业构造不合理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处在初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。近年来周边地区经济的迅猛发展，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发展，必须奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，核心在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。现在，XX开发区区开发建设已经进入一种快速推动时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(6)常德市XX开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要从当代化的意义来讲，建设新型园区，应当是一种区域的政府根据本身经济发展的规定，通过行政的、市场的多个手段集聚多个生产要素，并在一定空间范畴内进行科学整合，并使之成为功效布局优化、构造层次合理，产业特色鲜明的工业公司聚集发展区或者称产业群集。长久以来，工业公司规模小且比较零碎，未能形成产业的整体力量，难以发挥产业聚集效应和辐射带动作用，并且浪费土地资源容易造成环境污染，影响可持续发展，不可能使园区所在地带来真正的经济繁华。因此，只有实施引进和整合并举的方法开办较上规模的园区，扶持哺育壮大重点优势支柱产业，来实现园区的区域化布局、专业化经营、市场化联动、社会化协作，使之与城区都市化建设步伐相衔接，XX开发区土地平整开发项目经济整体优势得到充足体现。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全方面发展的需要。，%，。，%，。，%。如何进一步吸引外来资金投资，已成为推动经济发展的首要工作。加紧XX开发区的建设，营造良好的投资环境，是吸引外来投资的核心，对招商引资工作有着推动作用。因此，要全方面推动招商引资工作，必须大力加紧XX开发区的建设步伐。(8)XX开发区的辐射和示范功效，有助于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心都市地位，加速都市建设步伐。工业的发展与中心都市的建设有着亲密的依存关系，常德中心都市地位形成的核心在于向周边延伸多个利益链条，XX开发区的辐射和示范功效以及逐步完善的协作体系都有助于完毕这项历史使命。XX开发区的建设不是单纯的工业发展问题，同时也是城区建设的范畴，XX开发区此后发展的方向是常德新的城区。，交通路网已初具规模，水、电、通信、通讯等配套设施已基本完毕，园区正迈入大产业集聚、大项目建设、大资本进驻的加速发展。现在园区项目后备开发用地严重局限性，急需储藏项目土地资源。因此建设常德市XX开发区土地平整开发项目十分必要的。四、园区发展沿革、现状、前景、起步阶段（1992年——1999年）。1992年，常德市委、市政府决定依靠XX工业基础，建立XX经济科技开发区。1992年5月，省体改委正式下达了《有关常德市建立XX经济科技开发区的批复》。第一代XX开发人借鉴沿海开发区起步的经验，提出了以地生财、滚动开发的建设思路：即通过有偿出让土地获得出让金，推动基础设施建设。开发区成立仅两个月，启动了“两路一桥”建设工程：即桃林路、善卷北路、枉水二桥新建工程，全长3649米。从1992年7月28日开工，至1996年7月28日竣工，建设者们用四年时间，拉开了开发区的主体道路骨架，XX开发区渐现雏型。1994年3月，省人民政府同意XX开发区升格为省级经济科技开发区。1997年6月，省人民政府常务会议正式将XX开发区列入全省6大重点开发区。（——）。“以地生财”的政策，在全国各地开发区日益加剧的政策比拼中明显落伍，XX的开拓者开始努力谋求新的突破：首先，充足运用国家对高新技术产业的政策倾斜，在开发区内组建高新技术工业园，用政策“洼地”换投资“洼地”。8月，常德市高新技术工业园在XX开发区正式挂牌，并同时推出了“三全一奖”的优惠政策，即：土地全送、规费全免、所得税地方留成部分全返、按引资金额1%的比例重奖招商引资的有功人员。在不到四年的时间里，先后有三金药业、平川药业、力元新材、创业德力西等13家公司在这里落户。另首先，主动配合区内20多家举步维艰国有公司的改制，一手抓职工身份置换，一手抓下岗工人安置，仅用了两年多时间，基本完毕了全部国有公司的改制工作。按照一厂一策的工作思路，常德纺织机械厂、洞庭制药厂、常德化工厂等分别被经纬股份、三九制药、湖南海利等上市公司收购，常德棉纺厂、常德棉纺分厂和常德电机厂等公司分别被云锦纺织集团、东信棉业公司和金龙电机等实力雄厚的民营公司收购。重组后的公司，先后注入技改资金5亿多元，使生产规模、产品档次、市场份额、公司效益大幅提高。（——）2005年6月15日，时任市委书记程海波带领四大家重要领导和市直有关部门的负责人在XX召开现场办公会议，共商XX开发区可持续发展大计。会议决定市政府持续3年每年投入3亿元（含融资）用于基础设施建设。6·15会议之后，在短短的几个月中，乾明路、善卷路、有德路、青山街、崇德路、龙潭路等基础设施相继开工。底起，新一届市委、市政府领导班子对XX开发区建设发展更加重视，明确了XX开发区“工业新城、都市新区”的发展定位，提出了要举全市之力建设XX的标语，加强了对开发区工作的领导，明确常务副市长为开发区工委第一书记、副市长兼任开发区工委书记，加强了对开发区的具体领导。市直各单位支持开发、服务项目的方法有力，有关职能部门对开发区的工作都明确了一把手负责制，有的还由市局副局长兼任开发辨别局局长。，XX开发区共签约项目29个,总投资160亿元，其中投资亿元以上项目16个。新开工工业项目21个，总投资158亿元。，%。全年共新征土地2200亩，拆迁房屋411栋，，拆除违章建筑2万余平方米。常德火电厂、恒安生活用纸、云锦工业园、金天钛业、三升光电、中小公司园等一批亿元项目相继入园，XX开发区的林纸、纺织和机电三大主导产业集群正逐步形成，实现了“产业集群、重大项目、园区形象”上的重大突破。，截至8月底，全区共签约项目21个（其中亿元项目13个），，有三一重工集团投资15亿元的平地机和沥青搅拌站设备生产项目。全区现有各类工业项目60个，总投资140余亿元。其中,在建项目19个（含10个亿元项目），拟建项目21个（含13个亿元项目），投资500万元以上的工业技改项目16个。去年开工项目中，已投产的有恒安心相印纸业、天力液压和新但愿饲料等9个。预计今年，在建项目中将有云锦工业园、三升光电、恒安生活用纸、中小公司园、东莞产业园、电子陶瓷等6个亿元项目和芦荟加工等4个中小项目投产，全年投产项目可达19个。。现在，XX开发区已拥有各类工业公司230多家，其中规模以上公司69家，并且正在形成7大工业板块：以恒安纸业、华发纸业及筹建的泰格林纸等公司为龙头形成了纸业板块，以金健米业、阳光乳业、广积米业等公司为龙头形成了食品产业板块，以云锦纺织、东信棉业、特季轻纺、金帛化纤等公司为龙头形成了纺织产业板块，以力元新材、金天钛业等公司为龙头形成了新材料产业板块，以三升光电、电子陶瓷及即将开工建设的三一重工常德工业园为龙头形成了机械电子产业板块，以三金制药、洞庭制药、金健药业、德海药业、平川药业等公司为龙头形成了医药产业板块，以通威饲料、海大饲料、唐人神饲料、新但愿饲料等公司为龙头形成了饲料加工产业板块。预计“十一五”末期，XX开发区工业公司总数达成300家，其中规模公司100家，地区生产总值达成100亿元，财税收入突破5亿元。XX将在环洞庭湖经济圈中树起滨湖工业重镇的大旗，在正在形成的我市太子庙-灌溪工业走廊中扮演重要的角色。16的奋斗，XX工业不仅赢得了量的扩张，并且实现了质的提高。中国粮食第一股—金健米业公司的金健牌大米和面条荣获“中国名牌”，公司被授予“全国优秀食品工业公司”等4个国家级荣誉称号，品牌跻身“中国500个最具价值品牌”的行列；恒安纸业的“心相印”生活用纸从起持续8年市场占有率居全国第一，%，2005年9月1日被国家授予“中国名牌”称号，恒安三期年终建成投产后，年产值将达成17亿；常德纺机生产的YJ2系列摇架，全国市场占有率高达70%，成为纺纱机首选配套产品，荣膺“全国纺织机械行业十大品牌”称号，所生产的经编机全国市场占有率也超出50%，并远销欧、亚国家。现在，共有11家上市公司在开发区落户，它们已成为XX工业的脊梁。，XX的规模工业公司主营业收入预计将超出63亿元，，比开始实施分税制的1994年增加3倍。。中，，新建了12条城区主次干道，新建道路总长25公里。今天，XX的道路体系日益完善，以常德大道、XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，“八纵七横”的棋盘格局正在形成，城区道路里程已由开发区成立前的1公里扩展到30公里。现在，XX经济开发区园区配套条件日益成熟。一是物流畅通，公路有207、319两条国道在这里交汇，长常、常张和常吉等6条高速公路将在这里贯穿；铁路有连接京广和枝柳两大动脉的石长铁路在这里横穿，拥有年运输量120万吨的火车货站；水路，能停泊千吨级轮船的XX码头将为您提供舟载之便，可从这里走沅江、经洞庭湖，西达重庆，东抵上海；空运，距开发区5公里的常德桃花源机场，开通了广州、海口、北京、上海等多条航线，大大缩短了XX与外界的距离。水电齐备，开发区内拥有日供水10万吨、60万吨的自来水厂各一座，能充足确保公司的生产用水和居民的生活用水；开发区作为西电东送的主通道，有10伏万变电站二座，20伏万变电站一座。污水解决厂、垃圾发电厂、客运汽车站、公交通车站即将开始建设。根据XX开发区的发展目的，到，全区规模工业总产值超出100亿元，规模以上工业超出100家，财税收入突破5亿元，其中税收总额达成4亿元，努力将XX开发区建设成为常德的“工业新城、都市新区”，实现开发区由省级升格为国家级的目的。、效益密集的工业航母。“十一五”期间，XX开发区将做大做强五个“区中园”：一是以常德火电厂和泰格林纸项目为支撑的东区工业园；二是以三一重工常德工业园为龙头的南区机电产业园；三是以云锦纺织为重点的纺织工业园；四是以金天钛业和力元新材为典型的新材料工业园；五是以兴盛工业园为代表的村级工业园。人们完全有理由相信，“常德发展看工业、工业发展看XX”的期待不会落空。、设施配套的典型城乡。现在，开发区正在进行新的都市规划，开发区的区域计划扩大至70平方公里。在此后的三年内，市政府每年将投资3亿元用于基础设施建设，最后完毕“八纵七横”的都市道路建设及设施配套任务。与城区道路建设相似步，城区其它基础设施建设也将进入一种高峰期，这对扩大开发区发展空间，提高吸纳大型工业项目的承载能力，缓和现在用地紧张、土地存量局限性的矛盾，将起到决定性的作用。、生活方便的抱负家园。XX的发展定位是“工业新城、都市新区”。这一发展定位，意味着XX开发区发展的重点不仅是工业，尚有与居民生活息息有关的三产业。为适应城区的扩张，园区将本着为投资者服务、为公司员工服务、为城区居民服务的原则，着力打造环境优美、三产发达、生活便利的抱负家园。在人文自然环境方面，此后，将重点抓好两条风光带建设：一是西起乾明寺公园，东至沅江二桥的沿江风光带；二是涉及万寿殿、香火街、善德观、XX森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，一批设施完善、功效齐全、环境优美的大型楼盘将陆续落成。同时，教育卫生、文化、金融、通信等行业，也将获得进展。五、规规划布局方案根据园区的地理位置条件和本地的自然资源优势，结合XX开发区土地夹带开发项目总体规划方案，综合自然环境牲和外围交通组织关系，合理布局。1、《常德市都市总规划》（1999-）2、《XX经济开发区总体规划》（1998-）3、《都市规划法》4、《都市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）5、《都市用地分类与规划建设用地原则》（TBJ137-91）6、《都市规划编制方法实施细则》（建设部[1995]333号）7、国家其它有关设计规范与文献常德市XX开发区土地夹带开发项目建筑形象要体现“超前、创新、大手笔、环境协调”的原则，在常德市和XX总体规划指导下，以“留青山绿水、建生态新园”为规划核心理念，通过合理布局，力图建设成为一种功效完善、设施配套、综适宜应能力超前、绿树成荫、花草遍地、生态环境优美，空间层次丰富的园区，使其成为五省周边地区最具成长力和吸引力的园区。：土地分类状况表单位：公顷。、、、、。六、环保XX开发区土地平整开发项目的建设对增进常德市工业化发展和农业构造调节含有重要的意义。同时要加强环保，减轻对周边环境的污染，努力把XX开发区建设威绿色的生态园区。l、对生态环境可能的影响a)XX开发区的建设占用土地，减少了本地的耕地总量和植被数量；b)施工管理过程中，会破坏征地范畴外的植被；C)局部高填深挖路段由于防护不当产生水土流失：2、对水环境可能的影响XX开发区施工期和运行期会产生多个生产及生活污水，如不加以解决睬对项目沿线水体产生污染。施工期可能产生的水污染重要是施工泥浆泥渣、施工机械漏油、施工物料和化学品以及施工人员的生活污水、生活固体废物被雨水冲刷入河影响水质。运行期间可能产生的水污染有：生活污水、垃圾废水等。3、对声环境可能的影响对周边的声环境的影响体现为：施工期间，作业机械都属于突发性非稳态噪声源；2)筑路材料运输车辆产生高噪声；3)运行期间，在道路上行驶机动车辆声，为非稳态噪声源。4、对空气环境可能的影响。1)路基路面施工中有大量的粉尘散逸到周边的大气中；2)施工机械的运行会产生尾气造成大气污染。3)道路上行驶的汽车的轮胎接触路面而使路面积尘杨起，从而产生二次扬尘污染。污水污物的治理必须做到工艺合理、经济合用，达标排放。环保设施做到同时设计，同时施工，同时投产使用的“三同时”原则。采用环保原则：1、污水解决排放原则执行《污水综合排放原则》一级原则。2、噪声控制执行《都市区域环境噪声原则》(GB3095-93)一类原则。具体避免污染的方法：1)施工人员集中的居民点的生活污水，不得随处倾倒，以防流入取水地点；生活垃圾要集中解决，避免污染水源。2)含有害物质的建筑材料堆放点要远离水源地，并用防雨材料遮盖，工程废料要及时运走。3)严禁将有毒有害废弃物作为土方回填。4)施工现场搅拌站废水，必须经沉淀池沉淀合格后再排放。5)现场寄存油料，必须对库房地面进行防渗解决，如采用防渗混凝土地面、铺油毡等方法使用时要采用避免油料跑、冒、滴漏的方法以免污染水体。.6)施工现场100人以上的临时食堂，污水排放时可设立简易有效的隔油池，定时清理，避免污染。..7)工地临时厕所、化粪池应采用防渗漏方法，并有防蝇灭蛔方法，避免污染水体和环境。8)搅拌站应放置在距居民区200米以外的地方，目应当在下风向。9)尽量争取集中拌合方式，集中拌合的搅拌机应有二级除尘装置。采用路拌方式时必须选用带有密闭罩的路拌机。10)在材料运输途中，应采用封闭或遮盖方法，避免抛撒。11)运输材料道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水、减少起尘量，并及时清扫路面，避免二次扬尘。12)尽量采用低噪声设备。在声源处安装消声器消声，即在通风机、鼓风机、内燃机各类排放空装置等进出风管的适宜位置设立消声器。13)园区建设安排专项资金进行绿化，形成点、线、面相结合的绿化系统。在园区内种植常青树种的乔木、灌木、花卉、藤本类、铺种草坪可起到净化空气，减少噪声的效果，争创园林式的单位。七、实施进度计划XX开发区土地平整开发项目的建设对加紧常德市工业发展步伐，改善投资环境，增进经济发展有着举足轻重的作用，建议尽快成立项目法人制，对项目实施严格的招投标管理，选择优秀的施工队伍，实施工程监理制，确保工程的质量和进度，合理组织施工，确保工程顺利完毕，早日发挥效益。期间在统一规划、统一规定的基础上，经周密安排，各项准备、工程施工可适度交叉进行，以确保工程建设的顺利进行和按期竣工，交付使用。八、组织管理领导与招投标组织为了加强拙园土地平整开发项目建设的领导，加紧建设步伐，成立。常德XX开发区平整开发项目建设协调领导小组。协调领导小组下设办公室，办公室设在管委会，与管委会合署办公。常德XX开发区管理委员会(下列简称管委会)。市委、市政府授予管委会行使市级管理权限。管委会受市委、市政府直接领导，对XX开发区内的政治、经济、社会事业等工作实施统一领导、统一规划、统一管理。赋予管委会部分政府管理职能，按照“委托授权、备案监督，的原则，市直有关部门要对管委会放权或委托授权。行政管理由管委会“一种窗口”行使市级审批管理职权。凡应由市级有关职能部门统一核发的多个证书，由市级各职能部门委托给管委会办理。XX开发区土地平整开发项目实施封闭式管理按照“政府引导，市场运作’’的模式管委会负责园区规划管理、产业导向、投资环境、园区建设项目工程质量监管等。同时设立常德市德源投资开发有限公司(下列简称公司)。公司为含有独立法人资格的经济实体，作为园区的经营开发单位。公司在管委会的领导下，按照园区的统一规划和总体布署，有计划、有环节地对园区进行开发建设。XX开发区实施最低收费政策。园区内行政事业性收费由管委会统一收取。属市本级全部的一律免收；属国家和省全部的，由园区管委会代收，并在规定的幅度内从低收取；属国家、省、市共享的多个费用，由园区管委会收取，按规定需上缴中央和省的部分，在规定的幅度内从低收取，市本级所得全额返还。XX开发区规划区内土地由管委会统一规划、统一管理。XX开发区实施土地优惠政策，减少公司入园成本。按规定所得的出让收入全部返还用于园区基础设施建设。常德市XX开发区实施一级财政、一级金库的管理体制。5年内，园区地方财政收入全留。同时，市财政每年安排一定资金支持XX开发区项目建设。XX开发区财政以可支配财力对公司进行政策性奖励。5年后来，市政府继续实施财政支持政策。XX开发区执行国家税收政策。园区税务部门要规范和简化减负税审批程序，协助公司用足用活用好有关优惠政策。本项目由XX开发区管委会组织公开招标。根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发展计划委员会第5号令《工程项目自行招标试行方法》和国家发展计划委员会《工程建设项目招标范畴和规模原则规定》的规定，本项目招标范畴为勘察、设计、施工、监理。根据《湖南省工程项目自行招标试行方法》第四条规定，项目法人须在上报项目可行性研究报告时，一并报送下列材料：1)项目法人营业执照、法人证书或者项目法人组建文献；2)与招标项目相适应的专业技术力量状况；3)内设的招标机构或者专职招标业务人员的基本状况，招标业务人员参加《中华人民共和国招标投标法》及配套法规培训的资格证书；4)拟使用的专家库状况；5)以往编制的同类工程建设项目招标文献和评标报告，以及招标业绩的证明材料；九、投资估算及资金筹措1、《湖南省市政工程消耗量原则》()2、《湖南省建设工程消耗量原则》()3、常德市人民政府怀政发[]6号文献常德市人民政府办公室有关印发《常德市征地赔偿安置规定》的告知以及国土、财政等部门有关征地拆迁赔偿计税的具体告知。4、《XX开发区总体规划》；5、常德市XX开发区总体规划方案；6、建设方提供的有关基础资料；7、工程本地近期实际主材，价恪；根据目与原则，经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其它有关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁赔偿费3922万元；土地报批有关费用15459万元（其中：新增建设用地费用3761万元；耕地占用税4140万元；防洪保安基金107万元；农民保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使用费4028万元、耕地开垦费1611万元）、预备费1328万元、建设期利息1228万元。投资估算只考虑了农民的征地赔偿费(征地赔偿涉及土地赔偿费、安置赔偿费和青苗赔偿等三项费用)和房屋拆迁费。不涉及专门的安置费用。投资估算表序号项目名称单位工程量单价(元)金额（万元）比例一工程建设费用4028％1土方挖方(含运输)m31011671212142石方挖方（含运输）m36517432516293土方填方m399574654984石方填方m31056923687二征地拆迁费25022％l土地征用费亩134356412报批费用亩1343154593拆迁赔偿m265372600元/m23922三工程建设其它费3221％1咨询、勘测、设计费%1532监理费%483建设方管理费等%121四预备费5%1328％五建设期贷款利息％1228％合计31928100％注：一、土石方工程：根据国家预算，结合本地工程价格为实际，土挖方按12元/m3，填方按5元/m3，石方挖方按25元/m3，；二、土地征用赔偿原则：，因此，土地征用费：×1343亩＝三、土地报批费用原则：l、，，，，，，森林植被恢复费4000元/亩，；①新增建设用地费：*3761万元②*900亩4140万元④耕地开垦费：*1343亩1611万元⑤土地有偿使用费3万元/亩*1343亩4028万元⑥防洪保安基金：800元/亩*1343亩107万元⑦森林植被恢复费：4000元/亩*21万元⑧*1343亩1791万元小计15459万元总投资为31928万元，其资金筹措渠道为：银行贷款0万元，自筹资金11928万元。还贷重要通过土地开发筹集资金。十、财务评价参考同类型项目，财务基准收益率取10％。，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其它有关前期费用322万元。土地征用费5461万元；房屋拆迁赔偿费3922万元；土地报批有关费用15459万元、预备费1328万元、建设期利息1228万元。总土地为1343亩，建设期从开始算起共3年，土地从转让，工业用地五年转让完。(1)项目总投资与投资方式：该项目总投资31928万元，分2年投资，、分别向银行贷款10000万元。(2)财务收入。本次工业用地为1343亩，分5年转让完毕，预计从起以每亩转让增价10-15％，因此，转让价按28万元/亩，，，，按41万元/亩是合理的。(3)成本费用：本项目考虑的重要成本费用为利息支出、管理费用、销售及广告策划费用、有关人员的工资及保险费、其它费用。未列明的费用全部计入其它费用。①利息支出：贷款利息计入成本，％，，各年利息支出见借款还本付息总表。②管理费用：经测算，管理费用每年按50万元。③销售及广告策划费用：经测算每年广告费约100万元。④有关人员的工资及保险费：按照常德市社会人员年平均工资及福利费按0元计算，定员25人,每年为50万元。⑤其它费用：除上述多个成本外，其它未列明费用预测每年按50万元计算。涉及征地拆迁入员工作经费、拆迁村民的过渡安置费等。(4)税金：按国家有关税收法律规定，土地增值税按土地转让收入10%，土地转让按收入5％征收营业税，按营业税税额征收7%都市维护建设税，％教育费附加。(5)盈利与贷款偿还能力：本项目收入扣除成本后为利润总额，%。全部投资财务内部收益率为22%，有较强的盈利能力，本项目计算期各年盈利状况见收益表附表二。本项目申请贷款0万元，、分别为10000万元，％，，，该项目有偿还贷款能力，贷款偿还隋况见借款还本付息总表附表。(6)财务评价计算成果，通过计算，本项目重要财务评价指标汇总见表一。表一重要财务评价指标汇总表序号项目单位指标备注1总投资万元31928建设投资万元建设期利息万元12282销售土地收入总额万元3总成本费用万元4营业税金及附加万元5利润总额万元6所得税万元91227税后利润万元8盈利能力指标投资利润率。%全部投资财务内部收益率%22全部投资财务净现值i=10%万元5826投资回收期涉及建设期年静态投资回收期涉及建设期动态9清偿能力指标贷款偿还能力年(7)财务敏感性分析：拟定项目投资、财务收入分别变化20%～-20%两个影响因素变化，考察本项目抗风险能力，从表2可见，在所拟定因素变化范畴内，财务内部收益率均高于10％，财务净现值均不小于0，阐明本项目抗风险能力较强。表二财务评价敏感性分析序号项目财务内部收益率(%)财务净现值(万元)投资回收期(年)1基本方案2252862投资变化增加10%1433673收入变化减少10%154087(8)财务评价结论该项目全部投资财务内部收益率22%，不小于财务基准收益率10%，财务净现值5826万元，远不小于0，，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。该项目财务评价可行，争取多方面筹措贯彻建设资金尽早实施。经财务测算，本项目全部投资财务内部收益率为22％，远高于10％，财务净现值为5826万元，不小于0，均优于所拟定的评价指标，该项目可行。经抗敏感性分析，该项目在所拟定的因素变化范畴内，财务内部收益率均不小于10%，财务净现值均不小于零，本项目有较强的抗风险能力。建议：本项目在实施过程中，要做好建设管理，节省建设成本，控制投资，力求节省投资，并加强经营管理，减少经营成本，将会获得良好的效益。十一、土地储藏与开发的风险与对策涉及收购风险和开发风险。其中收购风险重要体现为：由于收购地块的产权归属复杂、地下设施、地块周边环境和地理构造不明，所收购的土地和地面建筑有可能存在已抵押、查封的风险，或因难以解决的历史遗留问题，造成土地储藏工作陷入被动的复杂环境，影响土地储藏工作的正常进行。开发风险重要体现为：因收购地块复杂的地理构造和不合理的地下构造会极大地增加开发成本，造成“生地”开发为“毛地”的成本过高，与低廉的收购价格相比形成土地收益倒挂，造成国有资产流失，土地储藏收益减少。造成土地开发成本过高的因素重要涉及：一是由于级差地租的作用使不同区位单位土地面积的开发成本不同；二是施工单位在进行土地开发的过程中，不能科学有效地控制工程造价、施工进度和工程质量，直接或间接地提高工程成本：三是在市场信息不精确、不及时，基础工作不到位的状况下，进行盲目开发以及工作误差所带来的非成本因素风险。土地储藏的中期风险是指已经进入土地储藏库的土地，由于不能及时盘活，推向市场而引发的一系列风险，重要体现为积压风险和财收购价格的拟定和土地出让的时间等方面不能完全握主动权，土地收购处在一种被动状态，土地储藏的整体收益就会受到影响，引发土地的积压。从土地储藏的数量和质量上分析，如果库存土地数量较少或质量较差，不能满足市场的需求，需求者就会在储藏库外部寻找土地资源，土地储藏机构作为代表政府实施土地储藏的唯一正当主体，其对土地一级市场的控制力就会被相对弱化；如果土地储藏过多，就会造成土地和资金的双重积压，从而造成土地储藏成本增加和债务利息负担的加重。从土地储藏的时间方面分析，适量的、短期的土地周转储藏，是土地交易的正常储藏，不构成土地积压：相反如果缺少对土地市场供求关系的精确预测和判断，以及对土地供应节奏的有效调控，在一定的时间段内盲目过量地储藏土地，将造成土地积压。因此所严生的巨额债务利息，会给土地储藏制度的实施带来严重的财务风险。土地储藏与开发的后期风险是指土地储藏与开发土地通过招标、拍卖或挂牌出让的方式推向市场的过程中，由于多个不拟定性因素带来的出让风险。如果出让的土地能够有效刺激土地需求并形成竞争，能够实现土地资产的变现，增加政府的土地收益；相反，如果土地交易“流拍”，使部分地块不能实现顺利出让，资金一时无法回笼，其成果将是土地以低于成本价出让或土地积压。土地储藏后期风险的产生重要源于下列几个方面：一是出让土地与市场需求不对称，即出让的土地并不是开发商想要的；二是出让方没有合理控制出让的节奏，把握难以形成有效竞争，在拟定出让方式时，将原来应采用挂牌方式的土地通过其它方式进行出让，将直接造成土地“流拍”。，加大支持力度土地储藏与开发是一项系统工程，涉及发改委、建委、经委、国土、规划、房管、财政等诸多