近期房地产与资本市场政策梳理与展望

全国城市二手房出售挂牌量指数（左）全国城市二手房出售挂牌价指数（右）数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券2.资本市场从房地产行业指数和超额涨跌幅来看，当前我国房地产支持政策对资本市场起到了一定支撑效果，中止了上半年下跌趋势。1-7月，我国房地产指数持续走低；724日中央政治局会议后，房地产行业指数出现81-724政策深度报告图7:房地产行业指数 图8:房地产行业年初至今超额累计涨跌幅50-5-10-152023-01-032023-01-132023-01-032023-01-132023-02-012023-02-132023-02-232023-03-072023-03-172023-03-292023-04-112023-04-212023-05-082023-05-182023-05-302023-06-092023-06-212023-07-052023-07-172023-07-272023-08-082023-08-182023-08-302023-09-11房地产行业超额涨跌幅数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券（三）原因分析1.投资端：房地产企业拿地意愿偏弱，但8月出现回暖从投资端来看，受制于多重因素影响，上半年房企拿地意愿仍然不足，但8月出现明显改善。100大中城1-848,04025.6%。8今房地产交易市场整体景气度不足，房企新房销售不振；二是部分房企房企仍然面临较大资金面压力；三是房企对政策和市场的预期不稳。但随着各项支持政策的落地实施，上述情况有望进一步好转，进而推动市场逐步复苏。当月同比（%）图9:100大中城市成交土地面积及同比 图10:100当月同比（%）当月值（万平方米）当月值（万平方米）20,00015,00010,0000

30201002022M012022M022022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08

当月值（元/当月值（元/平方米）5000

80当月同比（%）当月同比（%）40200-20-40-602022M012022M022022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08100大中城市:成交土地地面积 当月同比 100大中城市:成交土地面均价 当月同比数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券融资端：房地产企业资金压力偏大，但出现明显改善当前我国部分房地产企业仍然面临较大的资金压力，一定程度上限制了房地产行业在资本市场的表现；但同时81-88.71202280.9%2020下降。从结构上看，代表房企通过信贷融资水平的国内贷款以及通过股权债权融资水平的自筹资金累计同比出政策深度报告68月自筹资金同比下跌趋势企稳回升。图11:房地产开发企业资金累计值及累计同比 图12:房地产开发企业主要融资情况累计值（万亿元）16 0累计值（万亿元）累计同比（%）累计同比（%）1210 -108 -156 -2042 -252022M022022M032022M042022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08

60,000累计值（亿元）50,000累计值（亿元）30,00020,00010,0000

0累计同比（%）累计同比（%）-10-15-20-252022M022022M032022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08房地产开发企业资金来源:合计 累计同比

国内贷款 自筹资金国内贷款:累计同比 自筹资金:累计同比数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券消费端：购房者预期仍在博弈2010年开始作为我国发展的支柱产业，经历了十余年的高速发展。但近些年房地产市场供需关系的明显转变导致购房者对于房地产市场的预期存在博弈。根据中国人民银行每季度公布的全国城镇储户问卷调查结果，2018年-20223个月准备增加"购房"支出的比例呈现逐季度下降的趋势，从2018年一季度的22.9%下降至今年2022年四季度的16.0%1.5度出现下调，但仍高于去年四季度水平。图13:A股房地产上市企业净负债率 图14:未来3个月准备增加"购房"支出的比例9524902285 2080 1875 1670 142020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22018Q12018Q22018Q32018Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q2净负债率（合计）

未来3个月准备增加"购房"支出的比例调查数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券（四）未来展望短期来看，需要逐步调整政策以匹配当前房地产市场形势在我国房地产市场过热期间，为了抑制房价过快上涨，我国曾出台限贷、限售、限购、限售、限价、限土拍、限商改住等多项限制措施。然而，随着房地产供需关系的转变，其中不少政策已经不再符合当前发展的需要，需要逐步调整政策以匹配当前房地产市场形势。724政治局会议后，我国已经开始逐步放宽多项限制性措施：认房不认贷政策在包括北上广深在内的数十个城市开始实行、优化差别化住房信贷政策、房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制。预计未来政府将制定政策进一步放宽更多限制性措施以更好促进刚需和改善中期来看，需要研究制定房地产市场供给侧改革的具体措施房地产市场供需关系发生重大转变：总量上明显供大于求，结构上供给与需求不匹配现状明显，刚需人群的基本住房需求保障相对困难，高品质的、具有投资价值的商品房供给相对短缺。未来，住房的保障属性和商业属性将有望进一步明确。从中长期解决这一痛点的潜在途径是对我国当前房地产供给模式进行改革。结合现状来看，具体做法可能是政府将部分闲置存量房产接收改造或新建为保障性住房，将保障性住房的取得资格放宽至全部无首套房的刚需家庭，同时严格管控其购买出租价格以及二手交易。同时将其他部分住房作为多级别改善性住房，放开对于改善性住房的管控措施，利用升级、改善型需求达成市场出清。长期来看，需要解决民营经济地位、人口结构、收入分配等问题计我国将加大力度解决上述三个问题：一是继续坚持“两个毫不动摇”，重视民营经济的地位，完善公平的市增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制。二、资本市场（一）政策回顾中央政治局会议提出要活跃资本市场，提振投资者信心7月24日中央政治局会议指出，要活跃资本市场，提振投资者信心。2023年系统年中工我国当前面临国（918日我国各大市场指数呈现先升后降V1.19%300指数区间收益率分别为-7.41%和-3.72%AA股。整体来看，2023年全球资本市场上涨势头迅猛，主要市场大多取得相可观的收益率，A表2:A股与欧美、亚太、新兴市场涨跌幅比较区域 指数区间涨跌幅一季度末二季度末年初至今上证指数5.943.651.19中国深证成指6.450.10-7.41政策深度报告沪深3004.63-0.75-3.72纳斯达克综指16.7731.7330.99美国标普5007.0315.9115.99道琼斯工业平均0.383.804.46日本日经2257.4627.1928.51英国富时1002.421.072.70法国法国CAC4013.1114.3112.39德国德国DAX12.2515.9812.95中国香港恒生指数3.13-4.37-9.36新兴市场MSCI新兴市场3.573.492.10资料来源：iFinD，证券投资端、融资端、交易端政策多箭齐发在投资端改革方面，证监会放宽指数基金注册条件，提升指数基金开发效率，引导长线资金权益类投资。810163818构座谈会，提出要加快核心投研能力建设，优化投研管理组织架构与人才培养机制，持之以恒坚定发展权益类产品。910在提高上市公司投资吸引力方面，一是进一步加强对科技型创新型企业的支持力度。81日，财政部、税务总局印发《关于延续执行创业投资企业和天使投资个人投资初创科技型企业有关政策条件的公告》，对于投资符合条件的初创科技型企业给予优惠政策。82184日，深圳证券交易所发布《创业板上市公司股东询价转让和配售方式减持股份(征求意见稿)》，明确创业板上市公司股东向特定机构投资者询价和向原股东配售减持首发前股份的机制安排。827三是合理把握IPO、再融资节奏，完善一二级市场逆周期调节。827IPO节奏，促进投融资两端的动态平衡。在优化交易制度方面，一方面，证监会、交易所、中证登等多方携手推进降低股票交易、融资融券费率及838101股(份)ETF引入盘后固定价格交易机制。同日，上交所、深交所、北交所发布《关于下调股票交易经手费收费标准的通知》，2023A股、B0.04870.03418272023828日起，100%80%。另一方面，证监会指导交易所收紧对于量化交易的监91政策深度报告对最高申报速率达到每秒300笔以上，或者单日最高申报笔数达到20000笔以上的交易行为；多只证券交易价格或者交易量明显异常，期间程序化交易大量参与的行为重点监控。在统筹提升A股、港股活跃度方面，证监会持续优化互联互通机制，进一步拓展互联互通标的范围。8月21日，财政部、税务总局、证监会印发《关于延续实施沪港、深港股票市场交易互联互通机制和内地与香港基金互认有关个人所得税政策的公告》以及《关于延续实施支持原油等货物期货市场对外开放个人所得税政策的公告》，对内地个人投资者通过沪港通、深港通投资香港联交所上市股票取得的转让差价所得和通过基金互认买卖香港基金份额取得的转让差价所得、对境外个人投资者投资经国务院批准对外开放的中国境内原油等货物期货品种取得的所得、对经国务院批准对外开放的货物期货品种保税交割业务，暂免征收增值税。表3:724政治局会议以来资本市场政策一览日期单位文件/表态2023/9/10国家金融监督管理总局《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》2023/9/1上交所、深交所、北交所《关于股票程序化交易报告工作有关事项的通知》《关于加强程序化交易管理有关事项的通知》2023/8/27上交所、深交所、北交所《融资融券交易实施细则》2023/8/27证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》2023/8/27证监会证监会统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排2023/8/27财政部、税务总局《关于减半征收证券交易印花税的公告》2023/8/21财政部、税务总局、证监会《关于延续实施支持原油等货物期货市场对外开放个人所得税政策的公告》2023/8/21财政部、税务总局、证监会《关于延续实施沪港、深港股票市场交易互联互通机制和内地与香港基金互认有关个人所得税政策的公告》2023/8/21财政部、税务总局、发改委、证监会《关于延续实施创业投资企业个人合伙人所得税政策的公告》2023/8/21财政部、税务总局、证监会《关于继续实施创新企业境内发行存托凭证试点阶段有关税收政策的公告》2023/8/18证监会证监会有关负责人就活跃资本市场、提振投资者信心答记者问2023/8/18财政部、税务总局《关于延续实施上市公司股权激励有关个人所得税政策的公告》2023/8/18上交所、深交所、北交所《关于下调股票交易经手费收费标准的通知》2023/8/18证监会证监会主持召开证券基金私募机构座谈会2023/8/10上交所、深交所《完善交易制度优化交易监管，切实推动活跃市场》2023/8/10上交所《上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第1号一一指数基金开发》2023/8/4深交所《创业板上市公司股东询价转让和配售方式减持股份(征求意见稿)》2023/8/3中国证券登记结算有限责任公司中证登发布消息降低股票类业务最低结算备付金缴纳比例资料来源：中国政府网，证券（二）市场反应1.非银金融行业724政治局会议积极信1740等部分业务受到政策冲击，以及向投资者让利等因素影响，后续随着20151050-5数据来源：iFinD，中信建投证券2.资本市场请务必阅读正文之后的免责条款和声明。2023-01-0320151050-5数据来源：iFinD，中信建投证券2.资本市场请务必阅读正文之后的免责条款和声明。2023-01-132023-02-01上证指数2023-02-13上证指数2023-02-232023-03-072023-03-172023-03-292023-04-112023-04-21深证成指2023-05-08深证成指2023-05-182023-05-302023-06-092023-06-212023-07-05沪深300沪深3002023-08-18

2023-01-03经济走弱和预期转弱的趋势彻底扭转，资本市场日趋活跃将明显改善证券和多元金融行业现状；保险行业近期图15:非银金融行业指数数据来源：iFinD，中信建投证券图17:非银金融行业超额涨跌幅数据来源：iFinD经济走弱和预期转弱的趋势彻底扭转，资本市场日趋活跃将明显改善证券和多元金融行业现状；保险行业近期图15:非银金融行业指数数据来源：iFinD，中信建投证券图17:非银金融行业超额涨跌幅数据来源：iFinD，中信建投证券图19:三大股指累计涨跌幅走势151050-5-102023-02-012023-02-132023-02-232023-03-072023-03-17非银金融行业超额涨跌幅2023-03-29非银金融行业超额涨跌幅2023-04-112023-04-212023-05-082023-05-182023-05-302023-06-092023-06-212023-07-052023-07-172023-07-272023-08-082023-08-182023-08-302023-09-11数据来源：iFinD数据来源：iFinD，中信建投证券2022M022022M032022M042022M05A股成交金额A股成交金额2022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M03同比2023M04同比2023M052023M062023M072023M08

万亿元2624222026242220181614121040200-20-40-60

25202520151050-5-10-15数据来源：iFinD，中信建投证券图数据来源：iFinD，中信建投证券图20:A股交易金额及同比证券行业2023-02-01证券行业2023-02-132023-02-232023-03-072023-03-172023-03-292023-04-11保险行业2023-04-21保险行业2023-05-082023-05-302023-06-092023-07-05多元金融行业2023-07-17多元金融行业2023-08-082023-08-182023-09-11

650060005500500045002023-01-0365006000550050004500图16:证券、保险、多元金融行业指数证券（左）数据来源：iFinD，中信建投证券图18:图16:证券、保险、多元金融行业指数证券（左）数据来源：iFinD，中信建投证券图18:证券、保险、多元金融行业超额涨跌幅2023-02-032023-02-162023-03-012023-03-142023-03-272023-04-10保险（右）2023-04-21保险（右）2023-05-092023-05-222023-06-022023-06-152023-06-302023-07-13多元金融（右）2023-07-26多元金融（右）2023-08-082023-08-212023-09-0112501200125012001150110010501000950900 政策研究政策深度报告 政策研究政策深度报告9政策深度报告从我国三大指数走势和交易情况来看，724政治局以来活跃资本市场一揽子政策提升了市场信心，股市出300724820日左右密集政策出台后2-5A6-8A股市场资金走向体现为净流出，724后出现四轮较大规模的资金净流入，整体资金走向方面也出现边际好转。从交易活跃程度来看，1-8A月区间日均换手率相比去年同期出现下降，交易活跃程度相对不足，但存在较明显环比改善。图21:A股市场资金净主动流入 图22:A股每月区间日均换手率5000-500-1,0002023-03-272023-04-042023-03-272023-04-042023-04-132023-04-212023-05-042023-05-122023-05-222023-05-302023-06-072023-06-152023-06-272023-07-052023-07-132023-07-212023-07-312023-08-082023-08-162023-08-242023-09-01

3.63.43.23.02.82.62.42.22022M012022M022022M032022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08资金净主动买入额:A（亿） 区间日均换手率（%）数据来源：证券 数据来源：证券（三）原因分析市场存量博弈明显当前投资者更倾向于谨慎保守的投资策略，持有资金保持观望，市场增量资金不足。产业资本变动方面，1-7-694.6要股东减持数额明显减少。8172.4亿元。外资动向方面，912日北向资金净流入同比略有恢复，累计净流入1361.6亿元，相比去年同期的439.3亿元大幅提升。图23:重要股东净增持市值 图24:北向资金净买入额1501005002023-01-032023-01-132023-01-032023-01-132023-02-012023-02-132023-02-232023-03-072023-03-172023-03-292023-04-112023-04-212023-05-082023-05-182023-05-302023-06-092023-06-212023-07-052023-07-172023-07-272023-08-082023-08-182023-08-30

150010005000-5002022M012022M022022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M082023M09净增持市值(万元)

北向资金净买入额（亿元）数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券政策深度报告图25:沪深市场融资余额 图26:偏股混合型基金发行总规模（亿元）16,00015,50015,00014,50014,0002023-01-032023-01-132023-02-012023-01-032023-01-132023-02-012023-02-132023-02-232023-03-072023-03-172023-03-292023-04-112023-04-212023-05-082023-05-182023-05-302023-06-092023-06-212023-07-052023-07-172023-07-272023-08-082023-08-182023-08-30

120010008006004002002022M012022M022022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08沪深两市:融资余额（亿元）

发行总规模数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券图27:偏股混合型基金发行数量（支） 图28:证券业投资者数量140120100806040202022M012022M022022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M072023M08

23,00022,50022,00021,50021,00020,50020,00019,5002022M012022M022022M032022M012022M022022M032022M042022M052022M062022M072022M082022M092022M102022M112022M122023M012023M022023M032023M042023M052023M062023M07发行数量 期末投资者数量（万人）数据来源：iFinD，证券 数据来源：iFinD，证券145月开始我国沪深市场融资余额进入下降区间，1548514779亿元左右。基金市场方面，349只，同比减1881794.81272.6亿元。83330支；120.4269.1220421-7月累计新增投资者744万人。7-8月数据企稳回升PMI指标出现“Z”型走势。PMIPMI51.949.0，PMI企稳回升，7-8PMI连续两个月止跌回升。从需求侧来看，上85月我国消费继续强势反弹，从6月开始消费增速开始放缓；一季度我国出口显著增长，二季度迅速下降转入负增长，7月出口同比增速止跌，8月出现边际改善。政策深度报告图29:制造业PMI 图30:固定资产投资不含农户完成额累计值及累计同比累计值（万亿元）54 70 14累计值（万亿元）累计同比（%）53 60 12累计同比（%）52 50 1051 40 85049 30 648