英德市房地产市场调研报告

英德市房地产市场调研报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分区域宏观环境分析 3一、清远市概况 3二、清远市经济状况 4三、英德市概况 7四、英德市经济状况 8五、英德市特色产业 9六、英德市土地利用规划 10七、英德市各功能区分布 11第二部分市场环境分析 15一、清远市房地产市场现状 15二、英德市房地产市场分析 16三、英德市房地产市场特征 19四、英德市房地产市场供求分析 21五、未来发展趋势 23六、楼盘个案 24第三部分地块可行性分析 27一、地块位置 27二、地块指标 28三、地块概况 29四、地块S.W.O.T.分析 32第四部分建议 35第一部分区域宏观环境分析一、清远市概况清远市位于广东省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上。南连广州、佛山，北接湖南、广西，东及东北和韶关市交界，西及西南与肇庆市为邻。南北相距约190公里，东西相隔约230公里，边界线共长1200公里。总面积19152.89平方公里，占全省总面积的1/10。清远市清城区：面积927平方千米，人口约60万。英德市：面积5679平方千米，人口108万。连州市：面积2661平方千米，人口52万。佛冈县：面积1302平方千米，人口31万。阳山县：面积3372平方千米，人口53万。清新县：面积2579平方千米，人口70万。连南瑶族自治县：面积1231平方千米，人口16万。连山壮族瑶族自治县：面积1264平方千米，人口11万。二、清远市经济状况1、总体经济实力初步核算,2010年全市实现生产总值(GDP)1112.5亿元,比2005年增长1.9倍,年均增长24%。GDP比上年增长20.8%,其中,第一产业增加值120.0亿元,增长7.2%；第二产业增加值674.3亿元,增长29.0%；第三产业增加值318.2亿元,增长10.3%。三次产业结构由上年的11.8:56.3:31.9调整为10.8:60.6:28.6，即目前还是以工业为主要产业。清远市GDP增长率在2007年达到了顶峰32.9%，由于2008年金融海啸，GDP增长速度有所下调。但过了2009年后，GDP增长速度重新达到20.8%，并以不断加速的趋势发展。2、固定资产投资全社会固定资产投资996.9亿元,比2005年增长3.4倍,年均增长34.5%。投资总额比上年增长18.5%,其中城镇投资621.9亿元,增长41.9%；农村投资375.0亿元,下降7.0%；房地产开发完成投资125.2亿元,增长39.1%。分产业看,第一产业完成投资35.1亿元,增长75.3%；第二产业完成投资495.0亿元,增长25.6%,其中制造业完成投资391.5亿元,增长23.5%；第三产业完成投资466.8亿元,增长9.3%,其中交通邮电通讯业完成投资80.9亿元,下降2.4%。

在房地产开发中,商品房竣工面积240.1万平方米,同比增长24.4%；商品房销售面积326.3万平方米,增长13.0%,其中住宅销售面积306.5万平方米,增长11.6%。商品房销售额136.1亿元,增长38.6%,其中住宅销售额124.6亿元,增长38.6%。3、居民购买力水平城镇居民人均可支配收入15768元,比上年增长10.2%。人均消费性支出10595元,增长7.5%。初步统计全市在岗职工年平均工资32716元，增长15.3%。城镇居民人均现住房总建筑面积30.7平方米，处于全省中等水平。农村居民人均纯收入6386元,增长10%以上。农村居民生活消费人均支出5100元。农村居民人均现有住房总建筑面积30.9平方米。三、英德市概况英德市区英城镇英德市是清远市的县级市，位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州１３８公里，到广州白云机场89公里；北距韶关90公里，全市总面积5671平方公里，人口１０８万，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。英德市区英城镇目前，城区防护体系工程、北江第二大桥、浈阳湖、浈阳路、光明路、茶园路、英州大道的建造基本完成，英德市政府计划用十年时间，将市区范围从19平方米公里发展成为30平方公里，市区人口从15人发展成为50万人的中等城市。四、英德市经济状况1、经济总量初步核算，2010年英德市生产总值为208.60亿元，比上年增长22.5%，位居清远市第二名，紧跟清城区，增速比清远市高1.7个百分点。其中，第一产业增加值31.36亿元，增长9.0%；第二产业增加值108.75亿元，增长38.0%；第三产业增加值68.49亿元，增长8.1%。三次产业增加值占生产总值的比重由上年的16：46：38调整为15：52：33，第二产业比重比上年提高6个百分点，第一、三产业比重分别下降1个百分点和5个百分点。人均生产总值为21017元，增长20.8%。2、固定资产投资全社会固定资产投资195.40亿元，比上年增长23.3%。其中，基础设施完成投资66.32亿元，增长40.5%；城市建设投资18.49亿元，增长5.6%；房产业完成投资9.14亿元，增长22.6%。固定资产投资中，第一产业投资14.28亿元，增长40.5%。第二产业投资88.60亿元，增长9.9%；其中工业投资88.60亿元，增长9.9%。第三产业完成投资92.52亿元，增长36.6%，第三产业发展迅速。3、居民购买力全市在岗职工年平均工资32532元，比上年增长10.5%，在全省处于中等水平。剔除物价因素实际增长6.9%。农民人均纯收入6358元，增长12.8%。农村居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为54.5%，比上年增加2.3个百分点。城镇居民人均可支配收入13366元，增长10.5%。城镇居民家庭恩格尔系数为45.1%。五、英德市特色产业英德是中国红茶之乡。全市现有茶园面积4000公顷，年产优质茶叶3000吨，并有英红、英华、黄陂、红星、含光五大专业茶场，省茶叶科学研究所设在英德。现已形成了以红茶为主，绿茶、大叶青、乌龙茶、普洱茶以及白茶、苦丁茶为辅的多种茶类结构，各种深加工茶和其它花色品种齐全。上世纪六十年代英德红茶被英国女皇指定为皇室用茶。英德是广东水泥之乡。全市拥有储量丰富的优质石灰石资源，据勘测全市石灰石贮量超过６００亿吨，品质好，储量居广东第一。英德是广东省重要的水泥生产基地，水泥工业极其发达，水泥产品质优、量大，久负盛名，远销华南各地和港澳。英德是广东硫铁矿之乡。英德有硫、铁、金、锡、铋、铝、锌、煤、石英砂等39种矿产资源，其中硫矿储量达8000多万吨，储量居广东之最。铁矿3000多万吨，已发现的矿床275处，其中大中型矿床40多处。英德是中国英石之乡。英石为我国四大园林名石之一，具有“皱、瘦、漏、透”四大特点，早在宋代就已名扬四海，相传英德以盛产英石而得名。全市现有数十家英石盆景加工企业，与天然英石、黄腊石等奇石一起，畅销海内外。六、英德市土地利用规划从右图的土地利用规划可以看到建设用地（红色）是以英城镇市区为中心，覆盖至旁边大站镇的很大一部分。而农用地（黄色）则围绕着建设用地来分布，是很典型的“农村包围城市”的格局。其余占据用地规划大多数面积的用地是林业（绿色）。七、英德市各功能区分布英城镇是英德市市区，其它镇是英德市的郊区。英城镇市区基本完成了产业结构转变，主要以第三产业为主尤其是房地产业。以往很有名的水泥厂在近期会搬离到郊区，在市区基本没有工厂。英城镇北部离市区约有2公里处规划了一个工业园，陆续有工厂进驻。英城镇在英德市有着领头羊的地位，它的辐射完全覆盖整个英德市，因此发展潜力非常大。大站镇是与英城镇一水相隔的一个郊区镇。目前主要以第一、二产业为主，第三产业发展缓慢。但由于与英城镇相接，而且临近西江，现政府规划大站镇与英城镇“一河两岸”共同发展。未来行政中心往工业园未来行政中心往工业园新城区商业中心新城区商业中心发展中的第二个商业中心发展中的第二个商业中心新城区新城区滨江公园（一河两岸工程）滨江公园（一河两岸工程）旧城区旧城区往大站镇往大站镇旧城区市集中心旧城区市集中心※英德市以浈阳路为界，浈阳路以北属于新城区，浈阳路以南属于旧城区。※商业中心、行政中心、新楼盘等都在新城区；旧城区的建筑多是平房或两三层的自建房，本地居民居住。※旧城区中心为城南市场和一些个体工商户，主要满足本地居民日常生活用品和肉菜食品为主。※新城区的商业中心以和平中路和建设路为中心，主要的大型商场有和平广场和英州明珠广场（沃尔玛进驻）。※新城区发展中的第二个商业中心在英城镇的西北部，现在那里很多在建或在售的新盘。※未来行政中心将从现在的和平路—建设路商业区搬到英城镇的北部，如今很多政府机关已经搬迁完毕。※英城镇东边滨临西江，政府规划“一河两岸”工程，现在已经完成滨江公园的建设。※市区还存在少量的工厂，如水泥厂、婚纱厂、手袋厂等，但应该在近年会进行搬迁。※市区里面南北分别有浈阳湖和月桂湖。市区以北2公里有一个工业园，现在陆续有企业进驻。第二部分市场环境分析一、清远市房地产市场现状清远市房地产发展较晚，在2000年取消福利分房后商品房市场才得到大力的发展，一时间开发商大幅增加房价上扬速度，特别是2005—2009年清远市房地产开发投资及整体规模保持了较快的发展态势，正成为二、三线城市中新的投资热潮。1、房地产市场迅猛发展截至2011年3月底止，清远市实有房地产开发企业561户，其中内资529户，注册资本41.36亿元，外资32户，投资总额5.61亿美元，注册资本4.29亿美元；实有房地产中介企业（含个体工商户）227户。与清远市中心相靠的的清新县城同样也有较大的提高。2009年清新县房地产开发项目2.5个，同比增长40.12%，建设面积71万平方米，同比增长89.6%，销售面积59万平方米，同比增长23.3%，销售金额4亿元，同比增长42.9%。清远市在投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。基本保持了清远市住宅建设与房地产开发市场继续快速发展的良好态势。2、清远市房价持续升高2009年1月，清远市市区的商品房均价是3259.7元/平方米；7月商品房均价达到4701.6元/平方米，比1月份增长了44.23%；而从2009年至今，清远市房价一直在高位震荡。刚刚过去的2010年第四季度，清远市住宅成交3188套，同比增长49.8%；市区住宅均价4711元/平方米，同比增长接近5成。基于未来清远市的发展规划逐步成熟，房价应该还能保持一定的上升态势。3、房地产发展空间大2010年度，清远市市商品房均价为3255元/平方米，不仅低于全省均价6445元/平方米，也低于全国水平4717元/平方米。因此清远市市场是价格洼地，非常有价格优势，发展空间比较大。4、商品住宅开发比例过大清远市商品住宅开发占主导地位，如2010年住宅投资占房地产开发总投资的80%，办公、商业用房物业等开发投资不活跃，只占到20%。说明了清远市的房地产主要靠外来投资客的投资拉动，存在一定的泡沫和投机成分，在以后的发展中需要关注。二、英德市房地产市场分析1、英德市房地产市场起步时间不长据了解调查，英德市的房地产在2007年开始起步发展。由于2007年全国楼市总体火爆，英德市也迈开了房地产迅速发展的第一步。2007年以前，基本上没有大型房地产开发商到英德市开发房地产，那里的物业主要有当地政府和当地工厂的老板私下建起，楼层不高，普遍在六层以下，两三层最多见。由于没有统筹规划，工厂老板们各自建设，因此建筑风格各异，总体档次偏低。但自2007年房地产业在全国撑起一边天的时候，英德市也同样加入了房地产的投资热。本地老板开始集中进入房地产业，外来的开发商也慢慢进入英德市，房地产业和房地产市场开始了快速的发展。2、英德市房价增长速度与全国平均水平同步2007年以前，英德市商品房均价在1000—1500元/平方米。自2007年以后，英德市房地产出现了增长加速的情况，至2009年，英德市商品房均价上升到了2500元/平方米，至2011年，英德市商品房均价达到3400元/平方米。在五年间，英德市楼价涨了接近两倍。3、英德市房价在广东省内属于较低水平2010年广东省商品房均价为7006元/平方米，广州市商品房均价为12560元/平方米、佛山市为7822元/平方米、汕头市为4330，而英德市在2010年商品房均价仅为2900元/平方米。由此看出，英德市房价的增长速度虽然与全国水平相对，但是它价格仍然比广东省乃至全国都要低，而且低的幅度不少。4、政府机关迁至郊区，让地开发商建房大多数城市发展的模式是：政府在开发区投资大量资金，完善公共基础设施，然后再实行优惠政策，招商引资，最后一个新的建城区诞生。而英德市政府采取了一个非常有特色的城市发展的模式：位于市中心的政府机关用地出让给开发商，政府机关整体往北部开发区搬迁（连原本在市中心的运动场都改为商住用地）。这种模式用在英德市上有着非常好的效果：一来，政府不需要投入大量资金去搞公共基础设施，本来原政府机关的位置配套就十分完善，招商引资就变得非常容易；二来，政府机关集体搬迁到北部开发区，不仅腾出了土地让开发商开发房地产，而且搬迁后利用自身隐形强大行政吸引力，把人流和资金引到北部开发区。自然而然，北部开发区很快因为政府机关的存在、办事人流的增多、消费需求的变大，而变得越来越繁荣。5、商品房开发成为了英德市发展最快的行业英德市近几年发展最快的产业就是房地产业。从英德市的城市面貌看出，农业、工业都让位于房地产的开发，一栋栋商品房在几年间拔地而起，在城区望去，基本都是新楼。而商业及其他配套远远落后于商品房发展的速度，房地产开发尤其是商品房的开发在近几年成为英德市发展最快的行业。三、英德市房地产市场特征1、南北差异较大以浈阳路为界，浈阳路以北是新城区，浈阳路以南是旧城区，几乎所有房地产投资都集中在新城区。因此，新城区商业繁荣，档次较高，有大型商业品牌进驻如沃尔玛等，人流充足，房价增长速度较快。而旧城区基本是英德市本地人居住，建筑均以平房或者两三层自建房为主，底商基本都是小型个体工商户，档次较低，仅满足日常生活需求，但英德市政府方面暂时没有旧城改造的意向。2、交通出行主要靠摩托车英德市公共基础建设跟不上房地产发展速度的又一大表现之一就是公共交通不完善。英德市市区出行的公共交通不是合法的公交车，不是合法的出租车，而是没牌照的摩托车。因为英德市的公交线路少，站点少，公交车数量少，导致公交车在英德市非常不受欢迎，每趟的载客率只有50%左右。而英德市的出租车数量本来就不多，而且扎堆非常严重。在汽车客运站，建设路，和平路中路附近就比较多见，但一到旺地与郊区边界，出租车基本销声匿迹。最后出行的公共交通工具只剩下了无牌经营的摩托车。在私人交通这一方面，摩托车还是主力军，但是私家车的数量近年来开始快速增多，尤其在政府机关的单位附近。3、基本是大户型英德市商品房户型的偏向性非常突出，基本以110—200平方米为主，如龙山庄、翡翡翠银湾、星海家园等，偶尔有个别楼盘的个别几栋是做60—90平方米，如维多利广场。4、全部为毛坯房现在英德市商品房的出品标准是毛坯，在建在售的楼盘基本没有带装修的。可见，英德市房价普遍偏低的原因之一就是全部为毛坯房。5、入户花园、N+1户型较受市场欢迎很多开发商都在“花园”上面做文章，均以入户花园、空中花园为卖点，加快楼盘去货的速度。6、三房、四房较抢手在楼盘调查中发现，英德市最受欢迎的户型是130左右的大三房，140以上的四房次之。而90左右的两房销量最差。7、别墅市场空白在英德市的房地产市场中，别墅项目暂时空白，但从大户型非常受欢迎这种情况分析，别墅市场将会有比较大的需求，可能会是英德市房地产后续发展的一个机会点。8、商业配套速度跟不上与其说商业发展得慢，不如说是英德市商品房住宅发展的速度过快。很多楼盘销售一年多，住宅部分很快就售完，但商品部分就剩下大量余货。很多楼盘的底商就算是出售了，也没多少商家进驻。商业发展的速度明显跟不上商品房的发展。四、英德市房地产市场供求分析1、需求分析英德市普通打工一族的人均收入为1300元/月，不是商品房的主要购买力。主要购买力有以下这些：（1）本地工商户老板本地工商户营业额在近几年增长较大，收入比较客观。（2）公务员随着房地产的不断升温，土地价格也水涨船高，政府靠卖地财政收入增加，公务员的收入也相应提高，从政府机关的停车场可以看出了这一点。（3）其它乡镇生意人从踩盘调查中发现了某些楼盘的意向登记表里面，很多登记购买意向，下定了诚意金的买家很多来自周边乡镇。英德市是他们小赚一笔后洗脚进城的很好选择。（4）外地投资者广佛等地区纷纷出台了限购令，而且主要大型城市的房价早就升到了令人难解接受的地步。处于广东省房价洼地的英德市恰恰就是这些投资者至上之选。而且只要一次性付清，在英德能买多少套就可以买多少套。综合了上面这几张情况，英德市吸引了部分投资者来此买房投资。2、供给分析就英德市市区部分即英城镇来说，近年来非常多的新盘开卖，虽然有部分楼盘销量和销售速度还不错，但总体的供给量实在是太大，需要一段消化时间。而且英德市的楼价如今还比较低，使得不少开发商用各种理由和手段纷纷捂盘，伺机提价，其中凤凰城就是一个很好的例子。小结：英德市市区的开发商集体用捂盘等形式造成房地产市场供不应求的假象，虽然部分楼盘虽然销量不错，但从商品房配套不完善，入住率低，开发商捂盘、房价增幅与当地居民收入增长不匹配，其它产业发展速度跟不上等情况综合分析，这种供不应求应该是暂时的假象，待市场更加成熟后，英德市的供求关系逐渐会趋于稳定。五、未来发展趋势英德市成熟未来发展将会以现在的中心城区为中心，以政府机关的搬