高尔夫球会项目可行性研究报告

南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告2211目录\l“_TOC_250011“第一章总论 1\l“_TOC_250010“一、工程概况 1\l“_TOC_250009“二、工程背景 1\l“_TOC_250008“三、可行性争论报告编制依据 4四、工程主要技术经济指标 5\l“_TOC_250007“其次章工程建设的意义及必要性 7一、改善南京及周边地区投资环境，为地区经济进展做出奉献7\l“_TOC_250006“二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用 8\l“_TOC_250005“三、中国高尔夫体育产业有效进展模式的乐观探究 9第三章市场前景与竞争分析 11一、国内外高尔夫市场现状分析 11二、国内外高尔夫市场进展趋势 13\l“_TOC_250004“三、工程目标市场及市场竞争分析 15第四章工程建设原则及内容 22一、工程总体规划构思原则 22\l“_TOC_250003“二、建设内容及规模 23第五章工程建设条件分析 26一、建设地点和交通环境 26\l“_TOC_250002“二、地质、水文等自然条件 27\l“_TOC_250001“三、根底设施等配套条件 27\l“_TOC_250000“四、其他条件 27第六章工程担当单位及工程组织状况 28一、工程担当单位状况 28二、工程组织机构 31三、工程劳动定员及人员培训 32第七章工程环境保护 34第八章工程建设工期及进度安排 35一、工程建设期 35二、工程建设进度安排 35第九章工程投资估算与资金筹措 38一、工程投资估算 38二、资金来源 40第十章工程经济效益分析与财务评价 41一、分析评价的主要依据及原则 41二、根底数据测算 41三、财务评价 46第十一章工程可行性争论结论 53第一章总论一、工程概况1、工程名称：〔以下简称南京沙河高尔夫球会工程、本工程、工程。2、地理区位：江苏省南京市江宁区科学园。3、工程单位：〔在南京市江宁区科学园注册之中外合作企业，以下简称南京沙河、南京沙河公司、公司、工程公司〕4、工程简介：南京沙河高尔夫球会是南京沙河高尔夫置业基于对中持下，本着进展南京体育、休闲、消遣和旅游产业，带动江宁区高尚18育休闲、消遣和旅游为一体的高尚体育工程。二、工程背景1、行业背景。中美洲有二万六千多个，欧洲有四千多个，日本有二千多个。全球高6500健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。尔夫球以其“绿色、阳光、安康、放松、享受生活”的特征倍受人们的青睐。同时，高尔夫球运动作为一项人类沟通情感、加深了解、增促进体育产业的进展等方面起到了越来越重要的作用。中国的高尔夫球运动随着二十世纪八十年月的改革开放应运而生并且不断进展壮大。目前，中国各地共有约160中60%位于经济兴旺的南方省份，仅广东省目前就有高尔夫球场60多个。伴随着中国经济的快速进展、国际国内经贸往来的日益频繁、运动正在渐渐从高消费的贵族化进展之路步入平民化的一般群众消尔夫市场在快速的增长。2、区域经济背景。从地理区位看，工程地处长江三角洲〔宁沪杭三角〕经济圈、南的实施具有重要的影响。长江三角洲〔宁沪杭三角〕经济圈社会、经济进展概况与趋势。南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告1011长江三角洲经济圈是继珠江三角洲经济圈之后中国最具活力和进展潜力的经济圈。该经济圈以上海为龙头，上海、南京、杭州构成三角核心，加上无锡、苏州、常州等城市，辐射和带动周边地区的经济进展，产业集群效应大，经济要素资源密集，对国内、国际资本和企业具有巨大的吸引力，无论是兴产业，还是传统的三大产业，无和质量、人均国内生产总值、人民生活水平、市场空间和消费力量都在中国首屈一指，并且增长速度迅猛。南京都市圈的概念提出与社会、经济进展趋势。20029包括江苏南京、镇江、扬州、淮安和安徽芜湖、马鞍山、滁州及巢湖圈内城市旅游、根底设施等资源，协同进展产业群体和根底设施等，乐观推行市场一体化，目前处于规划和实施的初级阶段。由于地缘、京经济圈的休闲、旅游产业的协同进展前景宽阔，南京市社会、经济进展概况与趋势省会和长江流域四大中心城市之一，目前全市常住户籍人口553万人。南京市在长江流域具有重要影响力，城市比较优势较为突出：一在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置。二是交通优势，485002010上升，城镇居民可支配收入增长快速，对高质量、高品位的休闲、体是增长快速的市场之一。三、可行性争论报告编制依据1〔其次版；2〔试用版；3、南京沙河高尔夫球会供给的有关工程技术、经济等根底资料和要求；4、南京市国民经济及社会进展的相关统计数据和资料；5、江苏省、南京市相关政府部门对南京沙河高尔夫球会工程的有关批复文件；6、国家、部委及地方有关标准、标准、法规等。四、工程主要技术经济指标经可行性争论、论证和测算，本工程主要技术经济指标如下表：1-1工程主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1占地面积亩1200200362建设期月1620049月3劳动定员人2403.1其中：治理人员人203.2教练及培训人员人203.3工人一般员工人2004建设工程总投资万元160004.1固定资产投资万元116005工程净利润总额万元23339.4106主要经济评价指标全投资税后6.1投资利润率〔静态/年%14.59均〕6.2财务净现值〔I=10%〕万元49976.3内部收益率〔IRR〕%24.926.4投资回收期〔静态〕年3.846.5投资回收期〔动态〕年4.10一、改善南京及周边地区投资环境，为地区经济进展做出奉献城市之一，南京市是中国经济、文化、金融、教育、科技的前沿进展地区和对外开放沟通的重要窗口出更加绚烂的进展前景。高尔夫球会的建设和进展历史已经充分说明他们在所在地区对外招选场所，还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心在中国工作。发区和江宁科学园开发区为重心，以“十五规划”为指针，加大根底WTO具有国际水准的高尔夫体育休闲场所和能完善地与自然环境相结合的园林式会所不仅必要，而且意义重大。明珠，为该地区供给一个集绿化、高尚体育、休闲、消遣、旅游为一体的人为景观社区，并且南京沙河高尔夫球会将“深圳沙河高尔夫”这一在珠江三角洲以及声誉卓著的高尔夫运动品牌有机的延长到长和质量、带动整个地区餐饮、消遣、交通等相关产业经济的进展将会和江宁区地方就业压力作出巨大奉献。二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用1200开发规划中，该片土地属于文化体育教育用地。的宗旨，高度留意生态平衡和自然环境保护，植被掩盖率将达90%以2植被品种，起到美化周边环境、进一步保护生态环境的作用，实现了工程所在土地的生态效益、经济效益、社会效益的均衡进展，同时可了该地区土地资源的综合开发利用。三、中国高尔夫体育产业有效进展模式的乐观探究随着改革开放的深入，体育、旅游、休闲、消遣成为解决温饱以的多元化需求。发动社会力气办体育、走产业化、市场化道路是大势所趋。国家经济构造的调整，也为体育产业启动内需、促进消费、安排就业供给了契机。因此，很多专家学者认为，体育产业是一个具有业的快速进展和壮大。香港裕集合团通过在二十世纪九十年月投资建设深圳夫球会目前已经是中国高尔夫体育产业的进展基地之一，也是集运动、休闲、旅游、度假为一体的多功能、现代化综合社区，形成了以高尔夫为支柱，以旅游业、地产业互动进展，吃、住、娱、购“四要素”齐备的综合体育产业群。趋势的根底上，制定了“以深圳沙河高尔夫球会为平台，立足深圳，面对全国，涵盖高尔夫投资、建设、治理、网络开发和相关产业，塑造以‘沙河’为品牌的高尔夫治理公司，在业内独树一帜，将高尔夫体育产业进展成为集团支柱产业”的战略规划，以打造一个“国内领先、国际一流”的精品连锁高尔夫球会集团作为将来的进展目标。南充分利用长江三角洲社会经济快速进展，南京市经济进展和对外开发、招商引资迅猛推动的有利时机，建设为一个集高尔夫体育运动、休闲、旅游、度假为一体的多功能、现代化的高尚综合社区，成为长江三角洲地区高尔夫体育产业进展的领头羊和核心基地之一。因此，该工程对进一步探究中国高尔夫体育产业规模化、市场化进展的道意义。总之，南京沙河高尔夫球会工程，对带动中国高尔夫体育产业、特色的高尔夫体育产业科学进展模式，具有重要的现实意义和作用，连锁高尔夫球会集团”而言，已具备了进展成为“国内领先、国际一流”的内部条件和外部环境，因此建设该工程是格外必要的。一、国内外高尔夫市场现状分析1、国外高尔夫运动与市场现状。洲及南非，二十世纪初传到亚洲。作为世界三大球类运动之一，高尔400200143151660105805118夫球人口，97个国家或地区有高尔夫球场地。最大的高尔夫球国家20014167432540050020005002026401012101217199614015高尔夫球。高尔夫运动已是全美第五大群众体育运动。与高尔夫运动的蓬勃进展相适应的是世界高尔夫市场的迅猛增501000电视转播权收益，31700600的消费群体。2、中国国内高尔夫运动与市场现状。二十世纪初，高尔夫运动传入中国。1931年，上海成立了高尔夫球玩耍中心。同年，中、英、美商人合办高尔夫球俱乐部，在南京是中国二十世纪八十年月以来改革开放以后的事情。1984年，中国成立后大陆第一家高尔夫球会——广东省中山市温泉高尔夫球会正式开业，随后的十多年中，大小不一、形式各样的高尔夫球会、高尔夫俱乐部得到了蓬勃进展。200113716050〔香港、澳门特别行政区以及台湾省除外。此外圈，大小不一、风格各异的高尔夫球会和球场也层出不穷，快速成为中国高尔夫球界的一支生力军。1985年，中国高尔夫球协会在北京成立，使高尔夫运动走上有19861988年后又开头举办一年一度的“中国女子业余高尔夫球公开赛”。此后，高尔1995办沃尔沃〔VOLVO〕中国公开赛，吸引了世界各地的高水平职业选手一个初级阶段。二、国内外高尔夫市场进展趋势1、国际高尔夫球市场进展趋势。力巨大。目前，在美国，高尔夫球场主要有两种形式：会员制球场和公共球场。前一种完全是私人化的球场，球会一般收费较高，是完全贵族化的消费。这种球会的收入格外固定，同时投入也格外大。另一10，价格低廉，薄利多销。这种格局的美国高尔夫产业每年制造了价产业仍在高速的向前进展，并带动着整个世界盖尔夫市场的进展。2、国内高尔夫球市场进展趋势。化进展的时期，各方面雏形刚刚形成。198419941994199930快速提高，对高尔夫运动的关注日益增加，高尔夫消费者渐渐增多。俱乐部的人员也由外商和港、澳、台同胞占据相当比例，但是也有越3-51002175806—12后，其中消费力量较高者将成为正式球场的会员或非会员。WTO的进程，国际贸易、国际沟通、国际经济合作日益频繁，这些都将促留给公众球场，实行低投入、低收费的做法，吸引更多的人参与这个运动，并且促进这项运动产业化的形成。三、工程目标市场及市场竞争分析1、国内高尔夫球场市场竞争现状。19841984400元，按当时汇率计算，相当于当时一个大学毕业生4主要承受会员制组织形式，根本上靠销售球会会员证〔会籍〕作为主2030的高企和经营观念的保守使得相当一局部高尔夫球场呈现亏损状态。160费者群体锁定太死，市场较为狭窄，大局部只有治理没有经营，还没有进入真正的治理经营和市场竞争阶段。2、南京沙河高尔夫球会目标市场分析。和长江三角洲经济圈，主要的目标消费者人群定位于：南京市现实及潜在的高尔夫运动消费者；南京都市圈现实及潜在的高尔夫运动消费者；长江三角洲〔宁沪杭〕经济圈，主要是无锡、苏州、常州、昆山、杭州等城市以及上海市局部现实与潜在的高尔夫运动消费者；有意在南京市及其周边地区进展投资进展的国外和港澳台投资者中的高尔夫消费者。8000费人群，大约有3-55%—10%以上的速度递增。3、南京沙河高尔夫球会市场竞争态势在国内高尔夫市场快速膨胀的背景下，由于以下一些因素的影南京地区国民经济的快速进展带动了人民生活水平的不断上升，有支付力量的消费需求不断增加，对体育休闲、消遣、旅游、度假的市场需求不断扩大，而高尔夫运动以其集体育、休闲、消遣、旅〔〕随着南京市对外开放的不断深入，以及招商改善地方投资软环境，增加对外商投资者的吸引力具有乐观的意义；在南京市外商投资企业快速增加的背景下，越来越多的外籍高夫球场间续建设和投入运营。目前，包括南京沙河高尔夫球会在内，615之中。南京地区高尔夫球会的比较状况如下表：南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告3-1南京地区高尔夫球会比较18南京禄口高尔夫

南京银杏湖国际高尔

南京太阳岛高尔夫

南京昭名称乡村俱乐部

南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告俱乐部 俱俱乐部进展商 限

南京昭富会员俱乐公司〔台湾〕〔台南京市江宁区横溪镇南京市江宁区谷里镇公司〔台湾〕〔台南京市江宁区横溪镇南京市江宁区谷里镇1南京市溧水县经济技术8南京市珍宝泉旅1081085427位置总洞数开打日期

200312月920041218

2003927

20054

1993前9洞苏格兰圣安得9奥古斯塔特区，总长自然条件较好〔森林、球场自然7500米以上。球场内湖泊相互辉映，但是不详是设计不球道建设随便性较大。护和治理施未按标准建设。19南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告20南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告2221通过对南京地区已经建成开业和正在规划建设的各家高尔夫球争优势和比较优势：地理区位优越，交通条件极为便利，配套根底设施完善。聘请国际一流的设计机构和设计师，依据国际一流、国内领先的理念和水准进展总体规划设计，使球场在设计、有用性、风景美观等方面具有高度的超前性和领先性。以品牌建设为中心，整合香港裕集合团在国内高尔夫市场营治理，向消费者供给一流的效劳，快速建立工程在南京市、南京都市圈和长江三角洲地区的知名度、口碑和品牌。与深圳沙河高尔夫球会、马上建设的北京沙河高尔夫球会4、南京沙河高尔夫球会市场前景推测。经济的前沿地带，厂商云集，人员密集，人民生活水平较高，居民已越多。此外，除了境内消费人群外，在南京市、南京都市圈和长江三沙河高尔夫球会的市场前景将是极其光明的。一、工程总体规划构思原则1、利用地形、融于环境、天地相谐。工程所在地南京市江宁区科学园开发区位于南京市江宁区东南和残疏林地建筑的高尔夫球场绿草茵茵、鲜花盛开、布石点松、栽竹植杉、河川纵横、山丘起伏、果岭叠翠、球道曲折。自然美与人工美我相契、情景交融的境地。2、风格多样、挥杆磨志、挑战自我。观的根底上，依据国际锦标赛标准进展建设。球场将聘请曾获2002年亚洲最正确高尔夫设计师称号的世界知名设计大师尼尔森.哈沃斯设各种国际职业大赛的条件。球场内有的球道地势平坦、草深地凹；有的起伏不定、变化多端；有的河湖横卧、灌木重重；有的沙坑众多、星罗棋布；有的居高临下、视野开阔；有的林木苍郁、美景天成。球富有挑战性的自然竞技场。3、前瞻性原则和国际化原则。南京沙河高尔夫球会的设计将充分遵循前瞻性原则和国际化原南京沙河高尔夫球会真正体会到高尔夫球运动的无限乐趣。二、建设内容及规模南京沙河高尔夫球会建工程的主要建设内容如下：1187218118910-18918181506001200187500有自然的或人工设置的种种障碍，例如：沙坑、草丛、小溪、池塘，——〉地势起伏区或灌木丛——〉障碍区——〉球洞草坪。两洞之间200洞在设置时，三杆洞、四杆洞和五杆洞都分别占具肯定的比例。以常常724洞、410发球台。发球台是一条球道的起点，建成的是一块高出周边草坪的园形或方形草坪，设有两个球状标记。果岭。包括球洞果岭和联系果岭。果岭的草坪经过最细心的修剪，球能在上面无障碍地滚动。草坪。每条球道建成带状、开阔、平展而且起伏顺畅的草坪；草种选用百慕达暖季型草，易于维护保养。球道附属设施、景观。在球道中建成河流湖泊、沙坑、灌木树丛，在球道四周建成长草、深草区和外围的树林等粗糙地带。在休息厅、球场内小卖部等。2、高尔夫球车道。在球场四周建设标准的高尔夫球车道。3、高尔夫球练习场。在球场内建设一个具有502503建设相应的健身房、餐厅等休闲、消遣场所。4、球会会所。建设一个建筑面积约为3000住宿等为一体的多功能球会会所，会所内包括大堂、商店、更衣室、休息间、球车和球包库、中餐厅、西餐厅、会议室等。5150010062500公楼，包括球会办公场所、球会员工宿舍、食堂、商店、草坪设备仓库等设施。71600和会员证〔会籍〕销售中心。4-1：4-1工程建设内容和规模序号序号建设内容建设规模118个标准杆球洞，以及发球台准球车道183高尔夫球练习场34球会会所，包括大堂、商店、更衣室〔休息间、球车和球包库、中西餐厅、高档客房等建筑面积约3000造和装修5停车场15006行政楼25007展现、销售中心1600一、建设地点和交通环境1、建的南京沙河高尔夫球会选址位于南京市江宁区科学园大85公里，与国家级高技术产业园区江宁经济技术开发区隔秦淮河相望，凭借江宁中心区将来进展之势，具备了多重区位优势。工程土地属内无任何建筑物、构筑物，地形略有起伏，内部留有自然湖泊，植被开展高尔夫运动的抱负场所。2、交通便利，通达性好，区位优势明显。南京机场高速大路距104布在球会四周。从球会会所可以直通南京市城区中心、南京禄口国际机场、南京火车站、南京港码头等，其中球会距南京市中心约203010大路可以通过宁沪高速、宁杭高速、宁马高速大路等交通路径，在1-3可以说工程所在地地理位置格外优越。球场内正在规划建设一20一个四通八达的大路网络。同时，球会每天将有多班巴士穿梭于球会至南京市区、南京禄口国际机场等地，交通条件格外便利。二、地质、水文等自然条件建的南京沙河高尔夫球会工程所在地南京市，属于丘陵地带，区与安徽省接壤地处有小面积的红色土壤的地形地貌以中、低丘地形为主，海拔高差较小。工程所在南京市气候属偏南亚热带季风潮湿气候区，雨量充分，四季清楚，年平均气温15.4C1106mm。工程所在地区的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然条件都格外有利于高尔夫球场建设。三、根底设施等配套条件根底设施配套条件格外完善，工程周边依据科学园的统一配套规划，依据九通一平的标准进展市政根底设施配套。1、工程所在地区电力、电信直接与南京市网和江宁区网连接，2002、工程所在区域有自然湖泊一座，地下地上水资源格外丰富，30排放处理网络。四、其他条件面赐予了大力支持。一、工程担当单位状况本工程由“南京沙河高尔夫置业”作为工程实施主体和建设单位具体负责工程承办及建设实施。20037月，董事长曾伟先生。公司主要经营范围为建设、经营治理标准高公司注册资本为1000〔BVI〕出色〔占注册资本比例99%、深圳沙河高尔夫球会〔占注册资本比例为1%、南京江宁科学园进展〔以供给办公场所作为合作条件，公司股权构造见以下图6-1。英属维尔京群岛〔BVI〕出色是由香港裕集合团和〔65%，法人代表曾伟，以下简称裕集合团〕和多伦周密系统〔35%，法人代表章安强〕在英属维尔京群岛〔BVI〕注册成立的投资控股公司。1995合性实业投资集团，主要投资于房地产、休闲体育、高科技和教育等323.721的北京富国广场、深圳沙河高尔夫球会、深圳赛博韦尔软件产业园、棕榈泉中美国际学校、深圳市人一科技进展公司智能交通系统工程50主要包括北京世纪朝阳房地产开发、裕汇商业置地有限公司、深圳沙河高尔夫球会、美中教育产业投资、深深圳沙河高尔夫球会，是由裕集合团通过沙河〔香港〕高尔夫球会〔占权益比例70%〕与深圳石化工业集团〔30%〕合作投资兴办的中外合作企业。公司成立于1993178003置优越，自然风景美丽，与深圳市主要口岸之间的交通便利。球会目2718729场。深圳沙河高尔夫球会建立营业以来，先后连续四年中选“中国十的北京沙河高尔夫球会就是裕集合团在深圳沙河高尔夫球会成功运业的又一鼎力之作。裕集合团作为一家投资遍布中国内地和中国香港以及美国等地的实力雄厚、根底稳固、资源整合力量极强的大型跨国企业，将协同旗下深圳沙河高尔夫球会为南京沙河高尔夫球会工程的顺利运作供给资金、治理、人才、市场营销等方面的多层次、全方位的有力支持，从而推动本工程的顺当实施。南京沙河高尔夫置业的股权构造图如下：6-1南京沙河高尔夫置业股权构造图香港裕集合团香港裕集合团UnitedWinHoldingsLimited法人代表曾伟法人代表章安强65%35%70%权益供给资金，负责经营治理英属维尔京群岛〔BVI〕出色99%1%股权南京沙河高尔夫置业〔工程公司〕30%权益公司〔合作中方〕南京江宁科学园进展二、工程组织机构规规章制度的规定进展运作，经营治理南京沙河高尔夫球会。机构设置力求从简，设立行政人事部、打算财务部、工程一部、工程二部、设备材料部、合同预算部、销售部、企业进展部。公司组织构造6-2。董事会总经理常务副总经理董事会总经理常务副总经理财务总监工工设合销行企计程程备同政业划一二材预售人发财部部料算事展务部部部部部部各部门的职责如下：行政人事部：处理公司日常行政、后勤和人力资源事务；打算财务部：负责公司日常财务核算及其他经济活动。工程一部：负责工程建设工程及球场工程修理事务；工程二部：负责球会草坪的日常维护与治理工作；设备材料部：负责球会工程建设一级球会建成后的设备、材料的选购、招标；合同预算部：负责组织工程建设的合同、文件治理，编制工程资金算打算和决算审核等；销售部：负责球会会员证的销售；三、工程劳动定员及人员培训1、劳动定员。2407-17-1：劳动定员表序号部门名称人员数量〔人〕1总经理12常务副总经理13财务总监14总工程师15总经理助理16治理人员157教练及培训人员2088一般员工〔工人、球童2009总计2402、人员培训。和专业的人员，因此将承受分类别、分层次的培训方法。治理人员除办事程序和运作的根本学问。准，而后再进展专业技术培训。13包括本岗位技能、本公司及当地有关规定要求的根本内容。夫球运动规律及治理要求，英语、日语、韩语等的日常用语会话，中高的业务和治理水平。作。在环境保护方面，工程建设将实行如下举措：1、高植被掩盖率和高绿化率。球场建成后，植被掩盖率和综合90%以上，在不破坏自然环境的根底上，真正建设一个山水园林式的绿色高尔夫球场，充分敬重大自然，敬重原始景观。2、球场建设过程中将完全杜确定环境可能造成无视或者影响环用掌握上，球会将聘请国家从事植被维护的权威专家和高水平的技术工程师，依据国家相关标准的要求，严格掌握农药、化肥的使用品种和剂量，每月定期进展球场内水质的检测。3ISO14001国际环保治理体系及ISO9002ISO14001ISO9002程中。一、工程建设期162003620049二、工程建设进度安排本工程依据总体规划及工程特点，其建设进度分三个阶段：1、立项和可研阶段。第一阶段：工程立项〔编制工程建议书以及工程建议书批复，20036其次阶段：编制可行性争论报告、可行性争论报告批复，200362、初步设计与施工图设计阶段。2003620037施工前的三通一平工作，办好开工前各项手续。3、工程建设阶段。2003年8月 球场主体工程开工；2004年9月 完成工程建设、完成设备购置安装和调试；2004年10月 完成工程的竣工验收。4、工程试营业阶段。2003年8月 工程建设单位南京沙河高尔夫置业工商注册和前期预备工作完成，开头局部人员聘请和前期培训；2004年10月 完成全部工作人员聘请、定编、定岗和岗前培训，球场开头试营业。8-1。南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告工程实施进度序2003工程实施进度序2003200号内容145678910111212345季月月月月月月月月月月月月月月度1工程立项2工程可行性研究3初步设计及施工图设计4施工前预备〔三36通一平及施工手续办理〕5通一平及施工手续办理〕5主体工程开工6工程建设及设备选购、安装、调试7人员分批聘请、培训、上岗8工程完工，开头试营业9工程竣工验收、完成试营业，正式开头营业37南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告4241一、工程投资估算1000建筑工程造价等方面的相关政策、法规等，并结合工程自身的定位、需求等进展整体估算的。投资估算的本位币承受人民币。投资估算主要工程如下：1、工程土地地价款。1200224002、建设工程费。依据南京市当地的建筑工程概算定额，以及相关文件法规的规建筑造价进展估算如下：高尔夫球场核心工程建设费。6000程、地下管网工程、道路工程和绿化工程等。会所及其他配套设施建设工程费8600造价包含了建筑安装工程费〔包括土建工程、给排水工程、强电、弱电工程、暖通工程、通讯工程等费用，以及生产和生活用的办公家4400104003、草坪设备及球车等设备购置费100501200备的购置价格、进口关税和各种手续费以及设备的保管和运杂费等。4、建设工程其他费：15005、其他不行预见开支：50016000中暂不需要工程铺底流淌资金，因此，工程总投资共160009-19-1工程总投资估算表序号工程名称金一建设工程费104001高尔夫球场建设工程费60002会所及其他配套设施费用4400二建设工程其他费15001工程勘察、设计和评估、筹划费14006开办费100三球车、草坪设备等购置费1200四不行预见费500五土地费2400六七工程静态投资合计建设期利息16000八工程总投资16000二、资金来源160006000371000063%。银行贷款资金通过球场用地进展抵押。一、分析评价的主要依据及原则1、依据。原国家进展打算委员会公布的《建设工程经济评价方法与〔其次版；现行国家和地方的有关税、费征收政策和财务会计规章制度；工程企业供给的其他有关资料。2、原则。财务评价遵循稳妥保守、慎重客观的原则，以确保工程经济效益计算的科学与牢靠性；动态分析为主、静态分析为辅原则；定量分析为主、定性分析为辅原则；效益与本钱费用的计算口径全都原则；依据阅历和遵循市场实际相结合的原则，在依据专业测算测算。二、根底数据测算1、收入推测。本工程的收入主要包括三局部：一是高尔夫球会会籍〔会员证〕的消费收入，包括了果岭费、球僮费、球车费、灯光费、租赁费、存包费以及其他消费收入等等；三是会所客房、餐饮、消遣等的收入。会籍销售收入。球场将依据会员俱乐部的形式经营运作，20049181500个。南京沙河公司依据对长江三角洲、南京都市圈和南京市本200435010015244002502515035350262002820032515004.01200410月建成试营业，200511810及高尔夫球场的治理阅历，参照南京已经营业的高尔夫球场经营情况，并结合南京沙河高尔夫球场的实际，开业前三年，推测第一年来20%-3040%左右，60%左右并保持相对稳定。平日和周末平均打球人数推测见下表10-1。球场消费者的平均每人次消费金60080050010-1。10-1球会经营收入推测表金额单位：万元序号年份总人数〔人〕人次/日人均消费球场收入会籍单价销售数量销售收入其他收入合计收入第零年2006500平日6060043815/350750012580634周末10280024第一年20026000平日6060017525/400115050013755周末10280013501其次年20038994平日9060026326350910050012236周末15480066第三年20061080平日12060042428200560050010347周末30080011第四年20061080平日12060042432200640050011148周末30080011第五年20061080平日120600424///50047419周末3008001第六年20161080平日120600424///50047410周末3008001第七年20161080平日120600424///50047411周末3008001第八年20161080平日120600424///50047412周末3008001第九年20161080平日120600424///50047413周末3008001第十年20161080平日120600424///50047414周末30080015601403875--15040105128397300582、经营本钱及费用测算。经营本钱包括球场维护费〔包括草坪维护肥料、农药以及其它用品13%；人员劳务费用，包括工资、福利及保险等，估量人员定编2402000/人的水平576/年；列入经营费用核算；球场经营费用，包括水电费、营业用品、广告费用、修理费、交通通讯费用等，估量为球场经营收入的12%；其中会所等配套设施的经营费用计算在内；治理费用，包括核心治理人员工资、办公费、差旅费、公10%；3%；无形资产〔土地使用权〕120024005048开办费摊销：10011600年、5中暂不予考虑。年度固定资产折旧费用见下表：10-2固定资产折旧测算表固定资产工程原值〔万元〕使用期限〔年〕年折旧率〔%〕年折旧额〔万元〕球场6000204.5270施4400204.5198草坪机械设备、球车等1200518.0216合计116006841限为32004-2006.039%。贷款承受逐年付息，20052006503604〔其45360430215103、税金推测。20%，无城建及教育费附加。30%的所得税率，3%的地方所得税免征。三、财务评价1、根本参数。系数计算而得；11年〔含2004年建设期，从2004年至201410200520142、工程的主要财务指标测算与分析：工程盈利力量分析：工程总投资内部收益率〔IRR〕=24.92%工程累计财务净现值〔NPV〕=4997〔折现率I=10%〕工程静态投资回收期〕+消灭正值的上年累计净现金流量/当年净现金流量=〔4-1〕+1706.6/2012.4=3.84〔含建设期〕工程动态投资回收期〕+消灭正值的上一年度累计净现值确实定值/当年度累计净现值=〔5-1〕+278.35/2556.16=4.10〔含建设期〕工程年平均投资利润率〔会计收益率〕=年平均营业利润/总投资=14.59%工程偿债力量分析：50%，依据工程损益表和现金流量表的测算，工程14202元，可以累计实现净现金流量〔综合考虑资金来源与运用状况，同时1368〕15661的还款保证力量，完全能够到达银行贷款资金的还款要求。24.92%，静态动态〕年内回收，在建成后10233414.59%，财务净现值大于零，说明该工程具有较好的10-4、10-5、10-6。南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告10-4南京沙河高尔夫球会经营本钱、费用测算表序工程名称2004序工程名称200420052006年20072008年2009年20102011年20号一经营本钱57228343551551551551551二经营费用47018151849193719611769155315531人工劳务费1925765765765765765765762会籍销售推广和佣金费用2253452731681920003水电、修理、广告等费用532103165095095095095094固定资产折旧费用0684684684684684468468三治理费用4432331247247247247247248南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告1土地使用权摊销0484848484848482办公、差旅、交通、通讯等各项44175264424424424424424费用3公司开办费0100000000四财务费用60460430200000五营业税金16132750244720682228948948948六合计27885720525350285212374035243524注：1、相关的计算数据依据四舍五入的原则取整数进展计算。2、2004年前9月为建设期，10月开头试营业，人工劳务费按全年1/3核算，经营10-5南京沙河高尔夫球会经营损益测算表工程名称工程名称2004200520062007年2008年2009年2010年2011年2012经营收入80631375112236103411114147414741474149南京沙河高尔夫球会工程可行性争论报告南京沙河高尔夫球