安岳项目发展环境与定位研究报告

尺度市场调查咨询有限公司2012年9月荣新·安岳项目发展环境与定位研究【前言】发展背景尺度对荣新（安岳）的理解||荣新集团在安岳已开发柠都新城一期项目，目前是安岳已入住楼盘中最好楼盘之一；目前在售的柠都新城二期地中海印象仍是目前安岳标杆项目之一。企业在安岳的品牌知名度、美誉度首屈一指。城市运营商、安岳新城繁荣的缔造者安岳新城土地整理的实力运营商安岳首屈一指的品牌开发商荣新集团在安岳已深耕城市多年，不仅是安岳新城区的土地整理商，还是市政基础设施建设等项目的运营商，实力强劲。尺度对两大土地使命的理解||经济效益、品牌效应双丰收考虑地块位置，用地性质等的不同，将现有4个地块分成两部分考虑：1、58-2#地块单独考虑2、61#、62#、65#地块综合考虑两大土地发展目标进一步巩固荣新在安岳的旗舰地位，经济效益与品牌效应双向持续发展，双丰收。本报告需要解决的核心问题包括三大地块的价值判断、拿地风险与机遇评估及其物业发展方向，产品定位等的建议。58-2#地块：整体发展定位三大地块：地块价值判断及发展方向建议包括该地块整体发展策略、物业产品组合、业态分布定位等综合发展思路的梳理及定位。报告行成的过程及调研方式尺度以多年的前期定位经验总结出成熟的、灵活的前期定位工作体系。针对以上背景情况，本案的研究工作主要分为以下三大阶段循序渐进的深入调研、严谨分析，并最终形成此报告。调研方式：实地考察，政府部门走访、深度访谈、调查问卷等。发展环境研究城市宏观态势城市房地产发展态势城市商业发展态势地块开发条件研究需求调研验证定位论证区域显示客群需求及消费习性调研本案潜在客群需求及消费习性调研商家、专业人士深访项目整体发展策略项目整体定位项目产品定位项目目标客户定位各阶段工作方式及成果简介阶段工作执行细明晰基地现场勘察照城市房地产环境调研现场照城市商业环境调研现场照各阶段工作方式及成果简介阶段工作执行细明晰现实问卷：100份区域：柠都新城（70份），奥鑫锦城（30份）潜在问卷：100份区域：东大街、正北街、陀街、柠都广场（60份）、柠都新城售楼部周边（40份）商铺经营者问卷：40-45份区域：餐饮一条街（10-15份），陀街（10份）、奥鑫锦城（10份）、财富商业街（10份）。专业人士深访：名族星城李主管、美林湾、龙郡66销售主管商家深访：黄家1号KTV、6号公馆、炖香园、明豪酒店、图兰朵、鼎香原食府、格莱美KTV柠都新城现实问卷访问工作照华府国际潜在问卷访问工作照正北街商铺经营者问卷访问工作照各阶段工作方式及成果简介阶段工作执行细明晰结合第一、二阶段工作成果，形成项目定位策略及发展方向研判报告纲要【环境篇】【本体篇】【定位篇】【环境篇】PART1

城市宏观发展环境调研PART2城市房地产市场综合分析PART3城市商业发展环境研究PART4本案竞争环境判断城市概述||成渝城市圈腹心地带成都安岳重庆186KM197KM安岳县位于四川盆地中部，行政范围属于资阳市管辖。其西北距成都186公里，东南距重庆197公里，位于成渝经济区腹心和成渝两座特大城市直接连线的中点，扼成都至重庆、川北通川南之要津。城市概述||幅员辽阔，四川人口第一大县幅员：全县幅员面积2700平方公里，辖69个乡镇，926个行政村、35个社区。人口规模：总人口160万，是四川第一人口大县。其中城镇人口20万。安岳经济||经济快速发展近5年，安岳GDP均保持了15%左右的增速，经济快速的稳健的发展。

2011年全县GDP达185.6亿元。数据来源：《安岳统计年鉴2011》产业构成：第一产业占比34%，第二产业占比42%，第三产业占比24%。农业比重较高。柠檬之都：安岳柠檬产量、规模、市场占有率均占全国柠檬的80%以上，素有“中国柠檬看四川，四川柠檬看安岳”的美誉。柠檬是安岳重要的城市名片。数据来源：《安岳统计年鉴2011》安岳经济||农业大县、柠檬之都安岳经济||居民消费水平增长迅速城乡居民消费能力逐年递增，2011年达5855元/人；安岳160万人口中有40多万外出务工人员，他们将大量的财富从外地带回家乡，大大增强的居民消费能力。交通格局||两高速打通安岳对外交通“任督二脉”正在建设当中，今年内即将通车。

对外交通瓶颈的打破，犹如打通了安岳城市发展的任督二脉。使安岳正真意义上在交通层面成为成都至重庆、川北通川南纵横交通县的中心。将极大的提升安岳城市的辐射能力。成都安岳重庆遂宁内江成安渝高速内遂高速内遂高速安岳境内第一条高速公路，今年5月正式通车，打破了安岳多年无高速的尴尬历史成安渝高速交通格局||“一纵一横”格局已成城市东西搅动主干道，连接老城与新城，连接内遂高速。柠都大道已成为城市交通最为重要的道路，是城市交通的命脉。

老城区新城区柠都大道普州大道至内遂高速一纵：普州大道城市南北交通主干道一横：柠都大道城市规划||“大县小城”，城市扩容势在必行“东拓南延”，城市向东向南发展已建成区（老城）规划发展区域（城东新区）规划发展区域（城南新区）东拓南延目前安岳县城建成面积仅21平方公里，建成区域较小，县城拥挤，已不能满足需求，城市扩容迫切。大县小城东拓南延根据最新安岳城市规划，未来安岳城市的主要发展方向是向东、向南发展。城市规划||东拓——城市主要发展方向，再造新城，未来城市的新核心。已建成区（老城）规划发展区域（城东新区）东拓目前位于城东的政府新行政中心已经落成，陆续还将建成包括青少年宫、图书馆、检察院等公共设施、政府机构。目前城东正处于快速建设期。城东规划功能定位根据最新城市规划，定位为综合服务型城市功能片区和安岳的行政中心、文化中心、对外交通枢纽和商贸中心。政府新行政中心东移根据最新城市规划，规划定位为综合服务型城市功能片区和安岳的综合服务中心、旅游服务中心、城市重要居住社区。已建成区（老城）规划发展区域（城南新区）南延城市规划||南延——城市次要发展区域，规划周期较长，建成尚需时日城南规划功能定位建成尚需时日目前位于城南新区的建设尚未正式规模化开展，建设周期在城东之后。城市宏观发展环境总结：安岳客户基数庞大，消费需求旺盛。内外交通体系完善增强城市吸附能力。城东为规划利好，且发展迅速，将成为未来城市核心区域。区域的逐渐成熟承接巨大消费需求。【环境篇】PART1城市宏观发展环境调研PART2

城市房地产市场综合分析PART3城市商业发展环境研究PART4本案竞争环境判断宏观概述||房地产开发投资快速发展安岳近5年房地产投资情况近年来，安岳房地产开发投资增长迅速，特别是近两年呈爆发式增长趋势。安岳房地产市场发展迅速。数据来源：《安岳统计年鉴》宏观概述||还建房将冲击安岳商品房市场2011年，安岳规划并开始建设总量达107万方的还建房项目，其中有50万方左右将进入市场销售。其低价竞争预计将在未来3—5年对安岳商品房市场行成冲击。整体安置区名安置区位置用地面积(亩）拟建设面积（万M2）建设套数估计投资金额（亿）安岳大道北段安置区岳阳镇梓橦村、竹林村、望城村46.917.8514003.74解放村安置区解放村安岳县教师进修与海慧景苑西侧61.1321.6617874.7岳石路东段安置区石桥铺镇石桥村、广惠村27.1710.257952.15贾岛路安置区岳阳镇金花村及石桥铺滴水村42.3112.6410122.65工业大道南延线及柠都大道东延线安置区石桥铺广惠村、烽火村28.7310.58302.21顺城大道及安乐路西段安置区岳阳镇万寿村32.8911.59092.42东井华府安置区岳阳镇奎安村29.18.557301.8福湾上品安置区岳阳镇奎安村58.2214.613453.05合计326.45107.55880822.72供应特征||楼盘众多、同质化明显，竞争激烈项目名称占地面积总建筑面积（平米）容积率物业类型主力面积区间均价(元/㎡)销售率豪森铭家57.2亩13。5万3.5高层+多层80-120平方米3600约60%华府国际26.3亩9。4万4高层84-122平方米3700约65%民族星城114.9亩45万4.2高层77-120平方米3750约90%奥鑫锦城四期104亩30万4.4高层90-110平方米3800尾盘元象岭郡78亩15.3万2.9高层80-124平方米3800约90%尚锦龙郡66130亩26万余3高层77-120平方米3800未开盘美林湾21亩5。6万4高层78-113平方米3600未开盘盛世首座45亩15.1万5高层80-120平方米3800未开盘博凯香榭秀庭40余亩9万余3.5高层+多层80-200平方米3700尾盘新华阳光美典100亩15.5万2.8多层+高层70-140平方米3800约50%柠都新城二期（地中海印象）192亩41.8万3高层+多层+别墅高层：77-135平方米，3800约70%如诗美地45亩24万2多层84—130平方米3800约90%目前安岳已亮相楼盘共有12个左右，楼盘数量较多；在规模、产品形态、主力面积等方面差异不大，同质化较为明显。供应特征||行列式、点式布局为主，规划舒适度不高安岳楼盘整体规划水平一般。行列式、点式布局为主，社区密度较大，整体舒适度不高。民族星城奥鑫锦城盛世首座元象岭郡地中海印象供应特征||中小规模楼盘、中高容积率的高层产品为主，城市化特征明显项目名称占地面积容积率物业类型豪森铭家57.2亩3.5高层+多层华府国际26.3亩4高层民族星城114.9亩4.2高层奥鑫锦城四期104亩4.4高层元象岭郡78亩2.9高层尚锦龙郡66130亩3高层美林湾21亩4高层盛世首座45亩5高层博凯香榭秀庭40余亩3.5高层+多层新华阳光美典100亩2.8多层+高层柠都新城二期（地中海印象）192亩3高层+多层+别墅如诗美地45亩2多层中高容积率，普遍在3.0—5.0之间。在售楼盘中除柠都新城2地中海印象占地192亩规模较大以外，其余楼盘均是占地130亩以下的中小楼盘。规模：中小楼盘为主容积率：普遍在3.0以上物业形态：高层为住除个别楼盘有别墅多层意外，高层产品为绝对主流。供应特征||价格差异不明显，80-120平米户型竞争激烈项目名称主力面积区间均价(元/㎡)豪森铭家80-120平方米3600华府国际84-122平方米3700民族星城77-120平方米3750奥鑫锦城四期90-110平方米3800元象岭郡80-124平方米3800尚锦龙郡6677-120平方米3800美林湾78-113平方米3600盛世首座80-120平方米3800博凯香榭秀庭80-200平方米3700新华阳光美典70-140平方米3800柠都新城二期（地中海印象）77-135平方米3800如诗美地84—130平方米3800各在售楼盘主力面积区间从70-140平米不等，其中80-120平米竞争尤为激烈。供应面积：80-120㎡竞争激烈目前各楼盘成交均价在3600-3800元/平米左右，价格差距不大；整体成交均价在4000元/平米以下，还有较大上涨空间。价格：价格差异不明显，整体成交价格在4000元/㎡以内。需求特征||舒适套二、紧凑套三是需求主力，刚性需求特征明显目前市场接受度较高的产品项目名称套二（㎡）套三（㎡）华府国际80-84103-116民族星城90-105115-118奥鑫锦城四期90-100110元象岭郡8894-115柠都新城二期（地中海印象）77-90104-110尚锦龙郡6677-7999-108美林湾78-83105盛世首座80-90100-120套二产品从77-105㎡不等，主要集中在80-100㎡产品。这类产品舒适度较高。套二：80-100㎡舒适性产品市场接受度高套三户型主力面积从94-120㎡不等，其中以100-110㎡需求较为集中。套三产品由于总价较高，因此更讲求功能性，紧凑设计接受度高。套三：100-110㎡紧凑性产品是市场需求主力客户特征||近郊迁移的改善型刚需为主，主城首置刚需为辅，少量主城首改，投资置业有待激发来源区域职业特征需求特征客户特征解构乡镇居民占70%左右县城居民占30%左右外出务工人员为主城乡公务员、事业单位、私营个体经营者为辅套二多为年轻夫妻或一家三口首次置业，多讲求舒适度。套三客户多为一家三代同住的首置，多讲求功能性。市场板块分布||老城，配套成熟、发展受限；新城，前景利好，发展迅速。普州大道老城板块新城板块新城板块：普州大道以东。近年发展迅速，是城市房地产的热点。以区位为重点考虑因素，安岳房地产市场可分为老城和新城两大板块。老城板块：普州大道以西。城市发展成熟，配套齐全；同时可共开发地块有限，未来发展受限。老城板块||普州大道如诗美地县政府柠都大道老城板块区域认知老城发展成熟，配套齐全，生活方便，但城市面貌愈发破旧，居住环境不佳。同时用地趋于饱和，发展受限。主力户型77-100㎡套二、100-120套三为主客户特征以乡镇的迁移性首置刚需客户为主，占比70%以上；其次为县城的首置客户为辅，占20%多价格均价3800元/㎡左右区域特征在售楼盘较少，且存量已不多。老城区完善的配套是目前最大卖点，但同时居住环境不佳客户抗性较为明显。“卖配套”，供应量日渐日趋减少盛世首座香榭秀庭阳光美典老城板块||典型项目——盛世首座基础指标占地面积45亩建筑面积15.1万㎡容积率5.0建筑风格新古典主义产品形态高层住宅、沿街底商楼层32F总户数1488户型面积83-95套二变套三125套三变套四老城板块||典型项目——盛世首座123户型紧凑实用，赠送面积大可变套三转角飘窗、客厅超大阳台95㎡套二（可变套三）123㎡套三（可变套四）大尺度主卧，大客厅，舒适度高卧室大飘窗，客厅大阳台，增添空间情趣入户花园、空中院馆、大飘窗等多处赠送户型设计紧凑实用，赠送面积大老城板块||典型项目——盛世首座该项目占地仅45亩，规模较小且地块不规则，规划布局受限，先天资质较差。在后天打造上主要通过较好的建筑品质及大赠送的户型设计两方面提升项目竞争力。项目规划点评：先天局限，后天提升去年年底该项目亮相报价高达4600元/㎡，大大超过客户预期，市场反应平平。其产品品质和老城地段还不足以支撑成为安岳第一高价楼盘。目前该项目报价以回落至3800元/㎡左右，未尚正式开盘。项目运营点评：高价受阻新城板块||“卖前景、卖品质”，竞争项目众多普州大道柠都大道柠都新城2地中海印象龙郡66元象岭郡华府国际民族星城奥鑫锦城豪森铭家新城板块区域认知新政务区搬迁强势启动的城东新城区，未来交通方便，将成为城市新中心。目前处于快速发展阶段，是房地产发展热点区域。主力户型77-100㎡套二、100-120套三为主客户特征以乡镇的迁移性首置刚需客户为主，占比70%左右；其次为县城首置、首改客户，占30%价格均价3750元/㎡左右区域特征品质参差不齐，以地中海印象、元象岭郡为代表的较高品质楼盘，市场口碑好。区域发展前景认知度高美林湾新城板块||典型项目——柠都新城2地中海印象基础指标占地面积192亩建筑面积41.86万㎡容积率2.98建筑风格地中海建筑形态多层洋房、高层电梯、临街商业总户数3162面积区间高层78-135主力面积高层90-110㎡新城板块||典型项目——柠都新城2地中海印象景观：功能丰富，节点精致建筑：多层、高层形态多样，地中海风格品质感强近五万㎡的地中海风格园林景观与建筑融合度高。中庭景观泳池，跌水景观、篮球场、儿童乐园、八角亭、中庭广场等组团丰富。高低搭配的建筑布局。多层产品稀缺，高层产品视野开阔。差异化的地中海风格，是目前安岳房地产品质楼盘的代表之作。新城板块||典型项目——柠都新城2地中海印象赠送面积较大，且为功能性赠送，可变一室。明厨明卫，双卫生间配置缺点：单面采光。户型：户型紧凑，功能性赠送空间大104㎡可变套三90.89㎡套二（可变套三)赠送约12㎡且为功能性赠送，可变一室。功能布局合理，干湿分离，动静分区缺点：开间较小。新城板块||典型项目——柠都新城2地中海印象本身规模较大，且是柠都新城大盘延续产品，规模效应明显。高低搭配的产品配置，有比较优势的建筑、园林设计，是安岳品质楼盘的代表。项目规划点评：规模大盘，品质标杆深耕安岳多年柠都新城品牌口碑好，已是安岳的第一品牌。但区域还未成熟的情况下，客户心理距离较远，具有一定抗性。组合推广，行销拓展、活动配合、优惠方式创新等，营销动作领先于其他楼盘。项目运营点评：品牌口碑佳、营销领先城市房地产市场特征总结：供需两旺，市场空间大，竞争激烈。产品同质化严重，有较大提升空间。舒适套二、紧凑套三是市场需求主力。老城卖配套，新城卖品质、卖前景。新城发展迅速，是现在及未来的安岳房地产市场主战场。【环境篇】PART1城市宏观发展环境调研PART2城市房地产市场综合分析PART3

城市商业发展环境研究PART4本案竞争环境判断城市商业发展态势||老城、新城两大商圈老城商圈新城商圈柠都大道东大街普州大道老城商圈位于普州大道以西（不包括东大街）的安岳老城区。主要由由上府街、沱街、正北街、顺城街、大西街等街道构成的城市核心商圈。老城商圈：成熟繁荣、发展受限新城城商圈主要是由东大街、柠都大道沿线的新建成商业构成的带状商圈。目前发展迅速。新城商圈：发展迅速、方兴未艾老城商圈格局||一个中心，一条主轴，两条分支，构成了老城商圈的核心区域上府街正北街顺城街西大街沱街柠都广场北门口一条主轴：由上府街、沱街、正北街三条街道组成安岳商业最为繁华的主轴线。主营：服饰、家电、酒店、超市等一个中心：柠都广场、北门口（万顺电器商业楼）构成了安岳城市商业的中心。主营：百货商场、家电、酒店等两条分支（街道）：顺城街、西大街等街道是核心商圈的重要组成部分主营：餐饮、服饰、生活配套类等老城商圈||业态自然聚集、分布散乱上府街正北街顺城街西大街沱街柠都广场北门口北大街：生活配套类为主，酒店、建材等多类业态均有分布解放街：生活配套类为主，酒店、建材等多类业态均有分布上府街：服装、电器、大型超市、宾馆类等多种业态沱街：服饰类为主正北街：服饰类为主奎星路&茶店子街：建材、家具类为主上府街沱街正北街老城商圈||业态自然聚集、分布散乱上府街正北街顺城街西大街沱街顺城街北段：服饰、生活配套类等多类业态西大街西段及铁西街：餐饮为主西大街东段顺城街中段：服饰为主顺城街南段：生活配套类等多类业态分布外南街：生活配套类等多类业态分布铁西街西大街老城商圈||核心区域租金高企非核心区域与核心区域差异明显上府街正北街顺城街西大街沱街北大街、解放街：40-50元/㎡左右普州大道：30-40元/㎡左右上府街：120-250元/㎡左右沱街：200-300元/㎡左右正北街：180-300元/㎡左右奎星街：100-140元/㎡左右茶店子街：15-50元/㎡左右西大道西段：30-60元/㎡左右西大道东段：180-280元/㎡左右顺城街中段：100-150元/㎡左右铁西街：40-60元/㎡左右顺城街南段：80-120元/㎡左右外南街、海慧璐段：10-30元/㎡左右老城商圈||核心区域租金高企非核心区域与核心区域差异明显上府街正北街顺城街西大街沱街150-300元/㎡区域50-150元/㎡区域50元/㎡以下区域老城商圈核心区域租金高企，最高甚至达300元/㎡以上。核心区域与非核心区域租金差异较大，且递减明显。老城商圈||现有经营场所已无法满足高档次、高品质商业的需求商业物业多为1层或2层的临街底商为主，面积10-200㎡商铺居多。建筑年代较久，环境不佳，阻碍商业档次的提升。集中商业卖场调研||分布于老城商圈核心区域上府街正北街西大街沱街柠都广场万顺电器商业楼名流百货福安超市及万顺电器分布：均分布于上府街、沱街、正北街中轴线上。福安超市&万顺电器形态：地下1F业态：超市、电器规模：3000㎡柠都广场形态：地下1F、地上6F业态：服装、超市、家电、餐饮、酒店等规模：25000㎡左右万顺电器商业楼形态：地上6F业态：服装、电器、酒店、餐饮等规模：15000㎡左右名流百货形态：地上4F业态：服装规模：4000㎡左右柠都广场集中商业卖场调研||基础信息地址建设街商业类型大型商业购物中心建筑面积2.5万㎡左右楼层-1F+6F开业时间2006年左右柠都广场集中商业卖场调研||业态分布-1F超市1F德克士、德盛电脑、服装、钟表、珠宝2F服装、德克士、箱包、家纺3FKTV、电玩、影楼4F餐饮、酒店5F洗浴、美容、酒店6F酒店业态丰富，档次不高包含业态众多，包括主力店——家和购物广场（超市、服装类），次主力店——德克士、德盛电脑。餐饮、休闲娱乐业态也有囊括。但整体规模较小、档次不高，且主力店吸附能力较弱，虽有一站式购物中心的雏形但运营状况：缺乏统一的运营管理，经营现状不温不火除家和购物中心（超市、服装）统一管理运营外，其他商家自行运营。目前整体经营状况一般，人流量有限。柠都广场集中商业卖场调研||体量不足虽其2.5万方的体量在目前安岳已可鹤立鸡群，但在丰富业态组合分配之后，各类业态的体量已相当有限，产生的集聚效应因此不足。档次不高商家档次不高，品质较低，吸附的人群有限，人气不足。运营欠佳没有进行统一的运营管理，无法更有效的产生聚合效应。主力店较弱家和购物广场规模较小，档次不高，品牌较弱。产品形态落后常规的建筑形态，动线组织不利，没有有效聚合人气。柠都广场是目前安岳老城规模最大的大型商业中心，在具有了一站式购物中心的“外形”的情况下却无法真正满足一站式购物需求，原因如下：新名流百货集中商业卖场调研||基础信息地址北门口商业类型百货商场建筑面积4000㎡左右单层面积1000㎡左右楼层4层（地下1层、地上3层）开业时间2012年8月25日新名流百货集中商业卖场调研||业态分布-1F鞋类1F女装2F男装3F童装、内衣、玩具经营业态：中档服装为主受限于整体规模的不足，新名流百货经营业态主要以服装为主，包括女装、男装、童装，附带鞋类业态。知名品牌引入不多，整体档次中等。新名流百货集中商业卖场调研||新名流百货点评：相对规模有优势，集聚效应明显新老名流百货隔街呼应，抱团之后在市场上有一定规模优势，集聚效应明显。绝对规模较小，业态局限4000㎡的规模对于百货来说显然太小，因此其业态相对单一，且各类业态规模显然不足。档次不高，领头羊地位不明显名流百货在目前来说是安岳商业的领头羊之一，但其品牌数量与质量的不足，整体档次的不高，加之本身规模不大，领头羊的地位优势不明显。新名流百货紧邻“老名流百货”而居，是“老名流百货”的扩大与升级。在“老名流百货’受限于较小规模陷入发展瓶颈的状况下，新名流百货开业热销，可见市场对百货类商业的需求空间较大。酒店调研||集中分布于老城上府街正北街西大街沱街主要酒店分布新名豪酒店锦华宾馆安岳宾馆普州大酒店柠都大酒店万顺时尚酒店安岳宾馆、万顺时尚酒店、柠都大酒店、普州大酒店等规模较大、档次较高的、有一定知名度的酒店均分布于老城中心区域。主要酒店均分布于老城核心区域酒店调研||档次较低，品牌酒店空白目前安岳县城酒店众多，但普遍档次较低，星级酒店更是仅有一家安岳宾馆，且仅为三星级。酒店档次较低无星级品牌酒店、也无快捷、商务品牌酒店。品牌酒店市场空白休闲娱乐业态||分布散乱、档次偏低KTV、酒吧、咖啡馆等休闲类商业在安岳较为缺乏；此类业态分布较为散乱，无集中区域；档次偏低，无法满足较高端消费。老城商圈小结业态自然聚集、分布散乱，档次较低。高品质消费需求无法有效满足。租金高企，商铺需求旺盛。无一站式购物中心。酒店档次低端。休闲娱乐商业分布散乱、档次偏低。新城商圈范围||沿柠都大道两侧，呈带状分布。目前仅有财富中心和奥鑫锦城商业以开始营业柠都大道东大街财富中心商业奥鑫锦城商业未营业已营业普州大道新城商圈目前是今年新晋发展起来的全新商圈。范围：主要由东大街、柠都大道两侧新建楼盘商业构成的带状商业区域。现状：柠都新城一期财富中心大型商业街和奥鑫锦城底商已部分营业。其余楼盘商铺暂未开始营业。柠都大道柠都大道沿线商业（阳光郡）新城商圈——奥鑫锦城商业商业形态：沿街底商奥鑫锦城底商，沿街商铺，共3F。业态：餐饮、休闲等到达性较强业态1F以餐饮为主，2F以KTV、茶楼，3F宾馆租金：1F—60元/㎡左右，2F—30元/㎡左右，3F—20元/㎡左右新城商圈——财富中心基础信息总建筑面积55950㎡商业形态独栋商业4F+街区商业3F定位商业中心定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务办公等为一体的一站式消费地车位数量500个（地下停车、地上零时停车）新城商圈——财富中心||丰富的产品组合独栋商业酒店公寓产品配组合独栋商业：共两栋，4层，每层2000㎡，每栋8000㎡。步行街：长280米，3层的商业楼街区商业（底商）：底商1层，沿社区外围分布。酒店：1万方左右，引进商务酒店。公寓：16层，1-3层为商业街区商业（步行街）街区商业（底商）新城商圈——财富中心||业态分布：到达性强的餐饮、休闲业态为主独栋商业：一栋为家具装饰（金喜家），一栋为超市（联合100）+电影院步行街：1F品牌服装，2、3F餐饮、KTV、茶楼等休闲娱乐业态。底商：服饰、生活配套类。金喜家家具装饰城4F：电影院1-3F：联合100超市2、3F：餐饮、KTV、茶楼1F：品牌服饰到达型强的餐饮、休闲娱乐和品牌服饰为主新城商圈——财富中心||统一运营管理类型楼层售价（元/㎡）租金(元/㎡)步行街1F3000040-602F8500303F500020社区底商1F14000-1600020-30运营：统一招商、统一管理，物业价值提升财富中心商业由商业管理公司统一招商、管理，通过品牌商家的进驻、较高的管理水品，现代的营销运营手段，使商业街价格得到提升。已入驻的品牌商家：联合100、雷迪波尔、吴铭火锅等新城商圈——财富中心||小户型公寓需求被激发商业产权小户型公寓从初期无人问津到后期热销作为安岳首例商业产权公寓住宅产品，在面市之初不被市场认可。经过一段时间的发展，该类产品面积小、总价低的投资属性逐渐被市场认可，从初期的无人问津迅速成为市场一大亮点。安岳的投资性购房需求处于长期压抑状态，一旦市场出现较好的投资型产品，投资型购房需求便有效释放。公寓新城商圈——财富中心||目前面临的问题各类业态规模受限，聚合效应未形成为了去化较大的总体量，财富中心的业态规划相对较多，餐饮、服装、超市、家具、电影院、社区配套等多类业态，以致各类业态分别的规模相对不大；且目前招商工作并未完成，入住商家不多，聚合效应还未真正形成。主力店面积设置尴尬作为主力店物业的两栋独立商业，单栋面积8000㎡，单层面积2000㎡。在之前的招商工作中已显现出一定弊端。作为大型主力店物业因单层面积较小等原因达不到商家要求（如人人乐等）；作为出售的产品总面积又过大，致使总价过高，大大增加销售难度。运营战略矛盾变现与溢价产生冲突。“T”形部暂时未售是而统一运营的主要目的是为后期溢价，采用了如免租的优惠政策，以牺牲前期租金的代价换来商业氛围的迅速形成。但外围社区商业部分为了及时回款需即时出售，却因为租金过低而使售价不高。新城商圈——财富中心||总结分析业态经营现状，一冷一热商气不足，起步待发主力店开业激活商气政府搬迁激活人气现状未来已营业的主要业态中餐饮、休闲娱乐这类到达性强的业态经营状况相对较好。服装业态经营状况较差。周边居住人口较少。且主力店未开业吸附外区域消费客群有限，因此人气不足，商业不旺。还处于蓄势待发的岂不阶段。联合一百、电影院即将开业。作为财富中心策动外区域客户进入最主要的主力店将对未来商业发展起到至关重要的作用。政府部门的搬迁将转移一部分消费人群至新城，并衍生出公务消费等偏高端消费需求，对区域人气的提升起到较大作用。起步不易、蓄势待发、前景向好新城商圈商铺售价||柠都大道东大街独立商业1F:300002F:80003F:5000未营业已营业普州大道独立商业1F:220002F:95003F:6800独立商业1F:260002F:9000底商1F:200002F:10000底商1F:220002F:10000售价差别较小柠都大道沿线楼盘的商业物业虽区位位置不近相同，但整体售价差异并不大。创新形态商业高于常规底商独立商业售价高于底商1F售价破“3”，独立商业价值较高新城商圈||随着新行政中心的搬迁，诸多楼盘的陆续入住，柠都大道沿线新商铺的陆续营业，新城商圈的人气、商气将迅速提升类别名称入住、营业时间即将入住的政府单位行政中心待定青少年宫待定检察院待定即将入住的楼盘名族星城已开始交房华府国际2013年柠都星城一期二批次2012年元象岭郡2013年柠都新城二期2013年即将营业的商业名族星城商业2012年华府国际商业2013年元象岭郡商业2013年柠都新城一期二批次商业2013年财富中心商业未营业商业2012年城市商业发展环境总结：老城商圈发展受限，新城商圈迅速发展。老城商业业态丰富但分布散乱，新城商圈以到达性强的餐饮、休闲娱乐业态为主；老城商圈租金高压，新城商圈租金相对较低，商业外溢趋势加速；老城商业档次低，新城商业品质较高；新城商圈未来发展势头迅猛。【环境篇】PART1城市宏观发展环境调研PART2城市房地产市场综合分析PART3城市商业发展环境研究PART4

本案竞争环境判断商业竞争环境||现实竞争与潜在竞争并存58-2地块所在的柠都大道一线商业开发量大、批量入市。本案面临现实竞争项目和潜在竞争项目的双重竞争。现实竞争：名族星城、元象岭郡、华府国际等潜在竞争：民族福座、奥鑫A区、潜在地块等现实竞争对手：元象岭郡现实竞争对手：民族福座商业竞争环境||现实竞争对手——普州大道、柠都大道沿线住区商业柠都大道、普州大道沿线商业主要是以各个楼盘的底商或配套商业为主，体量不大，无纯商业项目。大部分都处于销售期，且销售周期较短，大部分将在2013年入市营业。柠都大道东大街财富中心商业未营业已营业普州大道名族星座商业华府国际商业元象岭郡商业阳光郡商业奥鑫A区商业名称营业时间预估名族星城商业2012年华府国际商业2013年元象岭郡商业2013年柠都新城一期二批次商业2013年财富中心商业未营业商业2012年商业竞争环境||现实竞争对手——普州大道、柠都大道沿线住区商业规模竞争地段竞争业态竞争入市时机竞争58-2地块普州大道、柠都大道沿线住区商业43亩，体量10万方左右单个体量较小无纯商业项目，新城中心主干道两侧新城主要发展区域待定前期无业态规划入市较晚先行入市优势明显有一定优势不在同一时间段业态组合优势普州大道、柠都大道沿线住区商业与本案不属同一竞争层级，参考意义有限。在本案入市前，其已陆续开业，将明显提升区域人气商气，对本案来说是一大利好。本案与其对比商业竞争环境||潜在竞争对手——民族福座占地面积：180亩可能的发展方向：总建筑面积：60万平方米商业总体量：约30万方商业产品组合：写字楼、五星级酒店、公寓、大型集中商业（其中大型超市正在洽谈中）民族福座规划设计方案之一发展背景据了解，民族福座目前已做三套规划设计方案，最终规划未定。目前已将围挡广告出街，以期在市场中实现提前的站位。商业竞争环境||潜在竞争对手——民族福座民族福座规划设计方案之一入市时间判断：预计2-3年以后与民族福座同开发商的民族星城共计45万平米体量，目前还有超过一半的存量未售。在目前民族福座销售情况不佳的状况下，其销售周期拉长，回款放慢，开发商的现金流状况定不会太好，将对新项目民族福座的开发产生直接的影响。因此判断民族福座虽围挡广告已出街，但其开发启动时间将延后，预计会在3年之后启动。定位策略判断：该项目体量较大，规模效应明显，且商住共荣。预计其商业部分将以丰富的业态组合去化大体量商业。五星级酒店（已确定）立势，树形象，拔调性。大型集中商业并拟引入大型超市主力店集聚客群，再以街区商业满足现走量回款。现场围挡商业竞争环境||潜在竞争对手——民族福座规模竞争地段竞争业态竞争入市时机竞争58-2地块民族福座43亩，体量10万方左右180亩，商业体量30万方新城中心，更接近老城新城边缘、稍远本本案待定五星级酒店、写字楼、公寓、内街商业、大型超市明年下半年启动预计3年之后启动先天劣势优势利用先入为主差异竞争本案在规模、入市时间不占优势情况下，需充分发挥地段优势，业态定位需谨慎本案与其对比商业竞争环境||潜在竞争对手——奥鑫A区本案位置：普州大道旁总体量：105041㎡商业总体量：23445㎡商业产品形态：底商裙楼业态规划：暂无商业竞争环境||潜在竞争对手——奥鑫A区较之本案，地段、规模有明显劣势，但其业态规划有差异化特征。区位劣势：奥鑫A区，位于普州大道，区位不如本案。规模劣势：规模仅有23445㎡左右，与本案规模差距较大。产品规划：裙楼商业预期规划为以“电器综合卖场”为主的专业市场，一则承接普州大道专业市场的商业基础，二则填补城市专业市场商业空缺，业态差异化特征明显。奥星A区“回”型商业布局规划图商业竞争环境||潜在竞争对手——奥鑫A区较之本案，地段、规模有明显劣势。区位劣势：奥鑫A区，位于普州大道，区位不如本案。规模劣势：规模仅有23445㎡左右，与本案规模差距较大。产品形态、业态劣势：业态无规划，产品较常规。前期无明确的业态规划，以临街底商裙楼为主。商业竞争环境||产品、业态的竞争所以，本案商业的竞争主要是与民族福座的竞争，且在规模地段等先天素质有所差异的前提之下。本案与民族福座的竞争主要是业态和产品的竞争。58-2地块民族福座VS产品+业态住宅竞争环境新城在售项目较多，本案面临较为激烈的竞争环境。项目名称占地面积总建筑面积（平米）容积率物业类型主力面积区间均价(元/㎡)销售率豪森铭家57.2亩13。5万3.5高层+多层80-120平方米3600约60%华府国际26.3亩9。4万4高层84-122平方米3700约65%民族星城114.9亩45万4.2高层77-120平方米3750约90%奥鑫锦城四期104亩30万4.4高层90-110平方米3800尾盘元象岭郡78亩15.3万2.9高层80-124平方米3800约90%尚锦龙郡66130亩26万余3高层77-120平方米3800未开盘美林湾21亩5。6万4高层78-113平方米3600未开盘住宅竞争环境||典型竞争对手——民族星城基础指标占地面积114.9亩建筑面积45万㎡容积率24.25建筑风格现代建筑形态高层总户数2144主力面积区间75-77两房，91-105三房停车位871个住宅竞争环境||典型竞争对手——民族星城产品打造：高密度，低品质该项目为全高层产品，建筑排布混乱，用地强度较大，楼间距小。现代风格建筑无明显亮点。园林景观常规，除配置泳池外，无更多亮点。项目运营点评：地段较优，口碑不佳做为安岳本土开发商规模大盘，市场认知度较高。依靠兼享新城发展、老城配套的较好地段，得到了市场的认可。但近阶段由于受交房时实际呈现与前期宣传差距较大，造成的市场口碑急剧下降，对销售的销售明显。住宅竞争环境||典型竞争对手——元象岭郡基础指标占地面积78亩建筑面积15.3万㎡容积率2.9建筑风格新古典建筑形态高层17-18F园林风格东南亚主力面积区间80-124物管蜀信物业住宅竞争环境||典型竞争对手——元象岭郡产品打造：安岳品质楼盘代表之一采用安岳唯一的新古典注意建筑风格，立面用材考究，品质感强。园林景观方面采用差异化的东南亚风格，组团、节点设计富有层次，小品富有趣味。是安岳品质楼盘的代表之一项目运营点评：品质出色，现场展示领先在地块先天较长，素质一般的情况下，该项目通过对产品打造的提升，服务的提升（引入较好物管），赢得了市场认可。、同时，其现场售楼部高标准装修，现场展示领先安岳。住宅竞争环境||竞品规划指标及先天条件对比竞品项目先天质素比对项目名称占地面积总建筑面积（平米）容积率区位自然资源开发商品牌华府国际26.3亩9。4万4柠都大道、欧洲大道交汇处无知名度低民族星城114.9亩45万4.2柠都大道、普州大道交汇处无本土大开发商，知名度高，美誉度不高豪森铭家57.2亩13。5万3.5普州大道北段无知名度低元象岭郡78亩15.3万2.9柠都大道侧无企业本身知名度高，新入房地产尚锦龙郡66130亩26万余3普州大道侧河景知名度低美林湾21亩5。6万4普州大道南段无知名度低本案三大地块350亩左右//柠都大道东段无荣新集团安岳第一开发商品牌常规的先天质素对比上，本案在总规模上占据一定优势，且具有良好的品牌基础。但区位条件稍弱。住宅竞争环境||竞品后天质素对比竞品项目后天质素比对项目名称建筑景观特点自身配套主力面积区间华府国际地中海，呈现效果较差地中海风情中庭无84-122平方米民族星城现代风格，呈现效果良好泳池、水景泳池77-120平方米豪森铭家现代，呈现效果一般无明显特色无90-110平方米元象岭郡新古典风格，色彩运用较好2东南亚风格园林、台地景观，层次丰富树种选用较优，儿童乐园、泳池、篮球场80-124平方米尚锦龙郡66现代风格坡地、跌水晨跑道77-120平方米美林湾新古典主义风格万亩精挑苗圃种植无78-113平方米本案三大地块////竟品楼盘后天打造平平，户型面积段差异较小，同质化严重。在产品品质、自身配套等方面，本案有较大提升空间。住宅竞争环境总结品牌竞争规模竞争自身配套竞争建筑竞争景观竞争地段竞争劣势优势提升空间较大提升空间较大提升空间较大优势本案需要提升产品品质，完善自身配套以弱化区位劣势。报告纲要【环境篇】【本体篇】【定位篇】【本体篇】PART1

本案区域（柠都大道沿线）分析PART2本案地块分析本案区域概况||柠都大道沿线——快速崛起的新城核心老城新城柠都大道本案地块本案地块本案目前地处城东新城区柠都大道沿线，距离老城中心仅数百米距离。根据安岳“东拓”发展规划，本案所处区域将成为新城的核心区域，目前正处于高速发展阶段。柠都大道本案地块本案地块本案区域规划||根据规划柠都大道沿线将布局大量商业，将成有机会成为城市新的商业中心。新的政府办公楼选址在本区域且已开始建设，初次之外政务服务中心、检察院、图书馆、青少年宫等市政配套设施也将汇聚于此。“东拓”核心区，城市未来政治、经济新中心新政府办公楼效果图新政府办公楼及市政广场在处于建设中本案区域||外联高速，内达老城的城市交通动脉柠都大道是安岳纵向交通的主干道。东接内遂高速、成安渝高速，是对外交通的最重要道路。西至老城，是新城与老城最主要通道。柠都大道本案地块本案地块至内遂高速，成安渝高速至老城本案区域||未来配套设施完善区域在正处于高速发展中未来配套体系完善。包括政务服务中心、市民休闲广场、图书馆、青少年活动中心、方林中学、南山公园及大规模的商业配套。方林中学（建设中）市民休闲广场（建设中）图书馆及青少年活动中心（建设中）政务中心（建设中）南山公园（建设中）商业配套-财富中心【本体篇】PART1

本案区域（柠都大道沿线）分析PART2

本案地块价值分析58-2#地块区位||新城核心区域的中心地段58-2#地块位于柠都大道南侧，市政广场的斜对面（西南），是新城区核心区域的中心位置，地段优势明显。柠都大道58-2#地块58-2#地块用地指标||体量不小的纯商业地块58-2#用地面积：43.48亩（35亩净用地）用地性质：商业用地容积率：待定建筑密度：待定58-2#地块为纯商业用地，总占地43.48亩，为发展大型商业实现体量支撑。容积率、建筑密度、限高等控规指标并未最终确定，为后期规划留下较大发挥空间。58-2#地块地形地貌||略带“L”的长方形地块，为后期布局带来难题地型：长方形（略带“L”形），宽105米左右，长260米左右。105米95米260米地貌：地块内部目前为待拆迁居民区，无明显可利用资源。地势：地块内部地势较低，凹陷数米，后期可回填、抬升。58-2#地块四至||东、北临路，商业展示面较长南、西临安置房，无展示面西接：元象岭郡和安置房（待建）与安置房无缝联结，商业布局受限市政广场柠都新城一期柠都新城一期阳光郡元象岭郡安置房（待建）安置房（待建）北南公园东西柠都大道规划道路北至：柠都大道及柠都新城阳光郡、市政广场车、人流量大，商气较浓。南靠：安置房（待建）及南山公园与安置房无缝联结，商业布局受限东临：规划道路及柠都新城一期。道路等级较低，人流量不足，商气一般。58-2#地块SWOT分析劣势Weakness：地块不规则，布局难度较大柠都大道一侧临街面较短，商气不易聚集优势Strength：地段优势，新城中心的中心规模优势，纯商业用地，规模较大，有发展大型商业的基础威胁Threat：周边众多的项目的激烈竞争机会Opportunity：快速发展的城东新城区商业价值迅速凸显政府部门搬迁衍生公务消费周边商业陆续营业，楼盘陆续入住，区域人气、商气迅速升温。SWOT61、61、65#地块区位当前：新城边缘，心理距离较远未来：城市门户位置当前：新城边缘61、62、65#地块位于城东新城区边缘地带，离老城相对较远。且新城区为全新的城市拓展区域，处于目前最东边位置的本案更加大了心理距离。未来：城市门户位置随着内遂、成安渝高速的通车，柠都大道成为城市对外交通的动脉。本案嗦出位置将成为进入安岳的桥头堡。柠都大道61、62、65#地块至内遂高速，成安渝高速三宗地块总规模大，且各自规模均不小65#62#61#65#地块：133亩，住宅用地61#地块：70亩，住宅用地62#地块：125亩，商务用地合计：328亩三宗地块合计342亩，规模较大。三地块由规划道路分割，相互独立。对联动规划有一定影响。61、61、65#地块用地指标65#、62#地型规整，利于规划布局；61#异形，不理于规划布局地型：65#、62#地块呈较规整的四边形，利于后期规划布局；61#地块异形，规划布局受限。地貌：经过土地整理之后地块内部平坦、无可利用资源。65#62#61#61、61、65#地块地型地貌周边环境多样1柠都新城2期地中海印象方林中学（在建）265#62#61#7231654北南东西柠都大道安置房（待建）待出让地块待出让地块3456待出让地块7待出让地块61、61、65#地块四至||61#地块与62#地块之间为规划的社区道路，联动规划难度较小；65#地块与61#、62#地块之间是主干道柠都大道，联动规划难度较大。61、62、65#地块发展方向判断||区域居住属性明显区域三大属性：居住、商业、政务居住属性：城东新城内汇聚多个新建楼盘，包括地中海印象、您度新城一期、阳光郡、元象岭郡等，居住社区集中布局，居住属性明显。商业：柠都大道沿线商业聚集，包括财富中心，58-2#地块，社区底商，民族福座等，将会成为新城商业中心，亦是居住区的配套。政务属性：政府新办公楼、政务中心、检察院，是未安岳的政治中心。规划层面：城东为大力发展的城市新区，是未来政治、经济的中心，暂无其他产业或重大项目的布局，65#地块暂无其他发展机会。城市经济层面：安岳是农业大县，作为主要产业的柠檬对专业市场的需求有限；县内工业经济相对发展不足，已有专业市场的市场基础薄弱。区域现状层面：城东新城区处于发展初期，人气不足，良好的商业氛围尚未形成，且65#地块位于新城边缘，发展成熟更需时日。竞争层面：新城商业项目开发量大，如58-2#地块、民族福座等，市场容量有限，再开发大规模商业项目有较大风险。商业、商务发展方向风险较大否定专业市场及其他发展方向61、62、65#地块发展方向判断||锁定住宅发展方向61、62、65#地块发展方向的判断||发展住宅是区域属性的要求：发展住宅有良好的品牌基础：发展住宅是三地块共荣的需求：行政中心坐镇，住宅社区规模分布，商业中心布局，配套设施完善，区域居住价值明显。柠都新城安岳第一住宅社区的市场地位早已树立，口碑好，为后续发展已打下坚实的品牌基础。三大地块相邻分布，同位住宅开避免相互之间的不利影响，且可形成集聚效应。发展住宅是三大地块最好的出路，但从城市用地规划图上显现62#地块为商务用地性质建议：慎重对待62#地块，如若为商务用地性质则不予购置或通过土地变性为住宅用地后再行购置61、62、65#地块SWOT分析劣势Weakness：地块相互独立，联动开发受到一定影响区域稍偏，心理距离较远优势Strength：总用地面积较大，规模优势明显威胁Threat：周边众多的项目的激烈竞争周边潜在地块用地性质不明，恐对居住品质产生影响机会Opportunity：有发展成为城市门户位置的机会随着新城配套逐渐成熟，区位劣势削弱，心理距离拉近的机会有可利用的品牌基础SWOT报告纲要【环境篇】【本体篇】【定位篇】影响定位的关键要素梳理地块发展战略及开发主题定位地块体量配比及业态发展方向建议地块总平布局建议建筑及商气氛围优化建议地块各类物业价格定位地块静态经济效益测算地块开发策略备案58-2＃地块发展定位本案具有升级与改革安岳城市商业现状的显性机会单中心商业格局已无法满足市场庞大的消费需求。城市商业档次偏低，缺乏品质。高档次消费被迫压抑或外溢。常规街铺的商业形式早已不能激发更多的消费产生城市当前商业急需升级，现有商业格局需被打破

要素一||

基于安岳城市商业发展现状要素二||

基于安岳城市商业业态发展格局上府街正北街顺城街西大街沱街柠都广场北门口自然聚集的城市商业业态分布散乱城市商业自然聚集的形成过程导致业态分布较为散乱。多中类型的业态无明晰的规律分布于几条主要的街道上。一站式消费难以实现。城市商业主要由街铺构成当前的安岳城市商业呈现出单中心的局面——以老城区柠都广场、北门口为中心，上府街、沱街、建设街、正北街等几条主要商业街道组成。

城市没有一站式商业，需要便捷的一站式商业本案具有发展安岳城市一站式商业聚点显性机会

要素三||

基于安岳城市商业业态发展水平

本案具有补缺城市商业，引进规模与品质业态的显性机会

通过对安岳老城及新城区当前城市商业的勘察与访问，显现出：缺乏规模与品质化的主力百货购物中心缺乏规模与品质化的大型购物超市缺乏特色与品质化的偏高端休闲娱乐聚点

城市商业发展态势老城商业现状交通规划城市规划城市消费力发展水平较低，已无法满足需求对外高速通达对内便捷城东新城成为未来新政中心、商贸中心消费能力强，高端消费被迫外溢通过对安岳城市规划及未来发展态势的再次梳理，可以看出：安岳老城商业发展受限，新城商业将迅速崛起要素四||

基于安岳城市商业态势本案具有借势区域，发展城市热点商区的显性机会呈带状布局的新城商业，尚未现成规模化的商业中心新城商业带状分布城东新城区现有或即将入市的商业主要沿柠都大道呈带状布局。目前在这个迅速发展的商业带暂以财富中心为中心。本案正处于柠都大道商业带的中点位置本案地理位置优越正处于柠都大道的中点，且紧邻新的行政中心及市政广场。本案要素五||

基于新城区商业规划及发展格局

本案坐拥新城腹地，具有发展新城商业中心的显性机会

产品形态的创新柠都新城独立商业步行街商业在产品形态上的创新得到了市场的认可。本案具有借势和联动“财富中心”人气、商气的显性机会商业运营的领先统一招商、统一管理让财富中心的业态可控、服务到位，为人气、商气的迅速提升产生了巨大作用。当前新城商业的支点在目前已呈现的新城商业中，财富中心作为中心，已经和将要吸引大量人气，市场认可度高。要素六||

基于“财富中心”商业开发背景与地块仅一路之隔的“财富中心商业”正值蓄势待发的阶段

改革升级现状一站式消费聚点借势区域发展抢占城市商业核心区六大机会下的本案联动财富中心补缺商业空白商业发展机会和市场空间显存但，同时亦面临如下三大发展难题难题一||市场商业容量与项目体量的把控难题

优势明显的“高容积率大体量”方向下如何合理分配地块商业体量？难题二||现实与潜在商业业态分布下的本案业态组合难题财富中心业态：中型超市、电影院、家具卖场、中高端餐饮、娱乐、服装。阳光郡、民族星城、元象岭郡等楼盘商业：业态无明确规划。周边商业业态已开始营业的财富中心业态以品牌服装、中高端餐饮为主。其作为荣新在安岳开发的首个大型商业项目，且与本案仅一路之隔，有很好的联动基础，不宜产生正面的竞争。

需充分考虑与财富中心业态的差异化在联动和借势区域商业的同时本案商业业态当怎样合理组合？难题三||潜在主要商业竞盘的战略不可控难题民族福座效果图（未定）与本案的竞争关系：区域竞争：同属新区核心规模竞争：规模大于本案业态竞争：多类业态竞争难免占地面积：180亩总建筑面积：60万平方米商业总体量：约30万方商业产品组合：写字楼、五星级酒店、公寓、大型集中商业（内街商业）通过前期的商业环境调研与深访，可锁定本案未来最主要的竞争楼盘为民族福族项目：正值运作筹备期的该项目商业开发战略及业态组合策略均不明朗

竞盘战略不可控背景下的本案商业应当以怎样的角色和姿态入市？机会难题发展一站式商业地块商业发展机会与市场空间显存抢占新城商业中心联动财富中心高容积率下体量把控业态、体量组合民族福座的强势竞争三大难题的把控决定项目运营风险项目发展机会显存，风险尤在升级与改革城市商业格局补缺城市商业空白借势区域发展小结||影响58-2#地块发展的核心要素影响定位的关键要素梳理地块发展战略及开发主题定位地块体量配比及业态发展方向建议地块总平布局建议建筑及商气氛围优化建议地块各类物业价格定位地块静态经济效益测算地块开发策略备案58-2＃地块发展定位战略一：合理应用弹性的控规空间以商带住58-2#地块控规指标梳理净用地面积：35亩用地性质：商业用地容积率：待定建筑密度：待定……58-2#目前58-2号地块占地面积43.48亩（含代征地），净用地面积约35亩，在其他控规指标不确定的情况下，项目可用体量的跨度及经济指标的空间将非常大。

在此策略背景下：

形成以商带住的物业格局实现项目：土地利用：通过合理的指标取值，实现土地利用的价值最大化。风险规避：避免过于追求体量而导致的商业体量过大，超出市场容量。资金回笼：以住宅物业的开发和销售，平衡商业物业开发和运营的资金需求。在地块利用价值最大化和商业体量风险规避的原则下主力发展商业，住宅体量补齐策略执行要领——合理的地块容积率的选择

4.0的容积率指标取值，符号项目发展区域商业中心的品质和档次需求。此外，结合市场商住楼盘容积率取值趋势，及民族星城项目容积率过高（4.2）而导致滞销的失败经验。无论是战略档次层面、市场趋势层面还是风险控制层面，我司认为：地块容积率为4.0，总体量控制在10万平米以内较合理策略执行要领——合理的商业体量的界定通过上述类比，位于城市新区商气和人气均还不足的本案纯商业体量最大可发展至50000㎡战略二：引进主力店，串联商气以主带次策略执行要领——合理的商业体量的界定58-2#地块控规指标梳理本案业态机会梳理家具建材类大型超市类休闲娱乐类中高端服饰类酒店类家电卖场类本案适合发展品质化的一站式购物、休闲、娱乐商业中心百货商场类餐饮类社区配套类财富中心已有财富中心已有中型超市与财富中心联动升级补充市场呈两极化态势但竞争激烈目的性业态，聚合人气相对较差填补市场空白与财富中心联动不宜发挥商业价值否定待定肯定肯定待定待定肯定肯定待定在此策略背景下：

形成串联区域商业的核心实现项目：填补空白：引进主力百货店（如：成都百货/北京华联等），填补城市商业空白。业态互动：主力百货店的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。档次提升：全面提升老城与新城百货购物类业态的档次与水平。形像标高：契合新城腹地的地理优势，形成安岳城市商业门户聚点和地标。结合城市商业现状水平及空间，需重点：引进主力百货店，带动商气人气策略执行要领引进品牌主力百货确保百货体量规模++设置相关衍生业态+形成真正意义的品质化、一站式城市商业中心实现档次形像提升通过上述主力店引进要领的执行战略四：创新主题概念，塑造地标画龙点睛本案的角色跟随市场的步伐，甘做市场的尾巴追随者效仿市场的成功案例，复制其战术填补市场上没有的空缺，做市场的先锋挑战当前成功的案例，战胜并取代其地位补缺者模仿者挑战者否定肯定否定肯定补缺和战胜市场的引领者基于开发背景和基地条件的项目角色锁定在此策略背景下：

形成独树一帜的地标商业实现项目：差异立市：形成与潜在竞盘商业开发主题上的差异。街区联动：成为连接和升级新城区财富中心商街的头号商业街区。品牌典范：开创荣新商业物业的经典之作，展现开发实力与活力。高调高规格的角色预期之下，还需赋予地块差异化的开发主题和产品亮点策略执行要领打造真正意义的一站式商业+开创前所未有的品质化、主题式首席商业典范通过商业业态与建筑形态的深度融合商业业态上：融入水景元素，让水成为建筑的主体建筑形态上：首席水尚风情商业综合体以水景为载体的升级城市商业的城市商业名片的基于上述定位方向及策略原则，建议本案的开发主题如下：锁定||全案商业发展主题定位位居新城中央的集聚城市最旺人气，最佳商气，最具投资价值产品升级、独具匠心的地标综合体升级、创新的商业建筑形态，更大限度的发挥商业价值，筑就城市前言靓丽风景线业态升级、互补的一站式商业中心更高品质的，一站式消费中心，承接城市中高端消费需求，差异化业态组合与周边商业互补、联动。锁定||全案商业发展主题定位解构‖全案商业发展主题构思KEY1以水为主题的建筑形态创新的差异化商业KEY2城市首屈一指的到达性极强的商业聚场KEY3高品质的城市品质生活聚点首席水尚风情商业综合体首席水尚风情商业综合体独特“水尚”建筑载体和商业平台高品质消费平台与社交圈层将常规点缀性的“水景”演变为建筑的主体,使其纵横交错的融入各商业体之中。形成差异且高品于周边项目的特色品质商区。建立项目不可复制的﹑让人向往的的“现代都市特色商业”……以特色化的建筑形态和差异化的品质、个性业态组合，满足区域未来消费，接纳安岳现有高品质消费，激活激活安岳潜在的高品质消费。水“尚”

风情都“汇”解构‖全案商业发展主题构思以水为建筑主体的特色商业环境纵横交错水系萦绕与建筑相融的与行人互动的与商业相融的参与性极强的观水亲水解构‖全案商业发展主题构思以休闲娱乐商业消费场所百货品质餐饮高品质的精致唯美的业态丰富的聚合力极强娱乐休闲解构‖全案商业发展主题构思占地面积：35000㎡建筑面积：234500㎡业态配比：酒店23%+零售餐饮25.2%+剧场、影院8%+办公11%+公共设施及停车场32.8%营造临水而居的商气氛围纵横交错相融的水景商业有效提升商业档次和差异化特征集“游览、展示、消费”多功能为一体的个性人气聚集场所。发展主题借鉴案例——博多运河城（日本）影响定位的关键要素梳理地块发展战略及开发主题定位地块体量配比及业态发展方向建议地块总平布局建议建筑及商气氛围优化建议地块各类物业价格定位地块静态经济效益测算地块开发策略备案58-2＃地块发展定位58-2#地块体量配比产品形态占地面积（亩）占地面积（m²）建筑基底面积(m²)建筑体量(m²)独立商业（4F）//25005000大型集中商业百货（1-4F）//1125020000主题风情街（1-2F）//75012000主题风情街（3-4F）///8000住宅（26F）///33300公寓（26F）15000总计35289871450093300容积率：4.0，建筑密度：52%按4.0的容积率取值，全案总体量在93300㎡左右，总建筑密度在52%左右，是较为合理的商业用地指标配置可零售的独立商业，确保项目商铺品质与溢价空间的同时，亦可促进资金回笼。共40000㎡的大型集中商业排布，即可满足主力店的进驻，又可产生商业集聚效应。共49300㎡的住宅与公寓物业排布，分摊容积率指标的同时，亦可促进资金回流。确保商业物业顺利开发。主营业态及体量配比类别发展模式业态体量大型集中商业百货引入百货主力店，在安岳市场相对中端的品质商品规模卖场，大规模集聚人气。中大型百货20000㎡主题风情街区商业利用较好的动线组织将人气吸引至地块内部，发挥地块内部商业价值，小面积分割出售，利于销售服饰、餐饮、休闲娱乐20000㎡独立商业独立商业适合较大规模商家入住，是市场认可度较高的产品，可引入次主力店服饰、餐饮、休闲娱乐5000㎡住宅利用纵向发展空间去化较大体量/33300㎡公寓/15000㎡主营业态演绎及体量细化——大型集中商业CITYCENTER城市最佳购物中心百货商场全部销售品牌商品，品牌档次选择在安岳市场上相对档次较高的中端品牌为主。形成一个集规模、档次均在安岳领先的购物中心，成为安岳中高端消费的主要目的地，吸引大量人气。百货百货业态细分档次建议商家体量划分（㎡）珠宝中端品牌珠宝主力商家带动周大生700化妆品中端品牌美宝莲、雅芳1000钟表中高端品牌西铁城、卡西欧700鞋类中端品牌木林森、红蜻蜓2500女装中端品牌女装歌莉娅、红袖5000男装中端品牌男装雅戈尔、七匹狼3000家纺中端家纺博洋家纺2300箱包、皮具中端品牌箱包威豹、啄木鸟800童装中端品牌童装巴拉巴拉2000电器等其他中端/2000合计20000㎡百货业态细化主