鄢陵市市场调研分析报告 2

鄢陵市市场调研分析报告一、鄢陵概况鄢陵位于河南省中部，属于河南省直管县级行政单位，在国家历史文化名城-汉魏故都许昌东，下辖7乡5镇，总面积871.6平方公里，耕地面积92万亩，人口62万人。鄢陵地理位置优越，交通便利。西距国家交通大动脉京广铁路、京港高铁、京港澳高速公路20公里，北距新郑国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速也在鄢陵交汇。附表中文名称鄢陵面积871.6平方千米别名北方花都总人口62万人荣誉北方花都，中国花木第一县城区人口7万人电话区号0374气候条件暖温带季风气候，四季分明邮政区码461200著名景点鄢陵国家花木博览园，花卉园，植物园，腊梅园地理位置河南省中部机场北距郑州新郑国际机场70公里车牌代号豫K火车站东距许昌东高铁站30公里二、调研背景为了有效解决鄢陵市城区专业市场分布零散、规模较小、品种单一的问题，振兴和繁荣鄢陵专业市场，挖掘新的经济增长点，进一步完善鄢陵市市场经济体系，促进鄢陵市的商贸经济和现代物流业的快速健康发展，中国河南鄢陵中原商贸城应运而生。目前该项目处于开发前期，各项工作已有序开展。由于本项目规模庞大，定位于建造中部地区一流的专业型市场，因此，科学合理的业态划分、各业态体量规模的研究对本项目日后的销售、招商、管理及业主的经营有着深远的影响。由此，我们着手对鄢陵市区现有市场概况、业态、规模、进出货渠道等专项内容进行仔细地调查研究。以下为本次调研的详细内容。三、鄢陵市现有市场调研由于鄢陵市区商业分布较为分散、行业较为复杂，以下我们重点对三个行业及一在建商业综合体的现况进行了详细的调研（A）建材类（B）家具类（C）小商品类（D）鼓楼广场（A）建材类一、鄢望路建材一条街1．基本概况该市场目前为鄢陵最大最全的建材市场，形成于2008年，街道呈南北走向。市场商户共计约200户，总经营面积约30000平方米。房屋产权归个人所有，为自由散乱的马路市场。由于没有统一的市场管理，导致了该市场经营环境脏、乱、差，消防隐患较大。整个市场无配套仓储与专业物流区域。2．经营业态整个市场主要以经营陶瓷、地板、卫浴、灯具、橱柜、电器、油漆、墙纸、门业、小五金为主。3．物业形态整个市场为街铺形式，30%的业主划部分经营面积为仓储，形成了前店后仓的模式。4．租金价格该市场的租金价格约为27-30元/月/平方米。房租一年一缴，合同多为一年一签。5.业主成分80%为鄢陵本地人，20%为外地人（如许昌、登封等地）。新建材市场基本概况新建材市场位于金汇大道上，市场已开业5年，经营面积约30000平方米，入驻商户近200家，经营户主要以经营钢材加工为主。门面入驻率较高，无空摊位对外出租。经营业态整个市场主要以经营陶瓷、门业、钢材、小五金行业为主3.物业形态整个市场为街铺形式，有独立的仓储区域及物流区域4租金价格该市场的租金价格约为10-15元/月/平方米。房租一年一缴，合同多为一年一签。（B）家具类一、基本概况鄢陵家具行业无正规统一的大型市场，目前该行业主要由三部分组成a:全友、双虎、掌上明珠等品牌的独立馆b:鑫陵家具城c:鄢陵南关家具广场.其中鑫陵家具城经营面积约6000m2，分三个区域，门口为办公家具，四周为中低档次的套房家具，中间为软体，有蓝邦和怡品源等套房品牌。鄢陵南关家具广场经营面积约为4500m2,分为两个区域，四周为套房，中间软体，广场内的家具为低档次的散货。几个品牌家具独立馆的面积在2500㎡—4000㎡之间。整个鄢陵家具行业产品档次偏低、品牌较少、过于分散，购物极不方便。二、物业形态鑫陵家具城和鄢陵南关家具广场为大棚式结构，由个人承包，再分组给经销商，无配套的仓储物流区域。三、租金价格鑫陵家具城的租金价格为8-12元/m2/月，鄢陵南关家具广场为8-14元/m2/月，独立馆的租金价格在13元/m2/月左右，租金为一月一付，质保金收取一个月至二个月租金不等。（C）小商品类由于小商品行业有十六类之多，现着重挑选了以下3个具有代表性行业作为重点调研对象：a:服装鞋帽，b:皮革箱包，c:土产日杂、日化一、服装鞋帽鄢陵市品牌服装鞋帽店主要集中在西关一条街上，该地区属于鄢陵市老城区核心商圈，地理位置优越，道路宽敞，且品牌店居多，商户共计约有300户。租金价格普遍较高，一间门面房60m2左右，租金价格在90-110元/m2/月。二、皮革箱包鄢陵箱包皮草城该市场位于金汇大道18号，占地800亩，共分四个区域，分别为生产加工基地一区、二区、样品展示大厅及公共生活设施配套区域，其中展厅区域经营面积30000平方米，分为3层，每层10000平方米。一层经营皮革，二层经营箱包，三层经营皮草、名品服饰等。招商政策为第一年租金全免，市场管理费6.8元/m2/月，另需缴纳经营规范保证金100元/平方米，市场统一收银，按5%-22%提点。市场目前处于开业准备期间，预计4月份试营业，招商情况不甚理想，仍有不少空摊位，招商率在50%-60%之间，多为自主贴牌加工产品。三、土产日杂、日化鄢陵日杂、日化行业主要分布在南大街上，该街道为鄢陵最早的商业核心区域，人流量相当密集，长约1公里，商户约700-800家，租金价格60-80元/m2/月，该街道道路经常堵塞，且为单向行驶道，路宽不超过10米，消防隐患很大，据了解市政府也多次下决心要拆除该市场。（D）鼓楼广场项目概况该项目位于鄢陵城市动脉北大街与西大街交汇处，建筑面积共计200000平方米，其中商业经营区域共计70000平方米，分为5层，一层经营珠宝、化妆品、二楼经营品牌女装、三楼经营品牌男装、四楼为餐饮休闲娱乐区域、五楼为奥斯卡电影院。一楼租金180元/m2/月，二楼120元/m2/月，三楼90元/m2/月，四楼60元/m2/月，五楼40元/m2/月，目前该项目住宅区域已开盘，商业经营区仍在招商筹备中，预计2013年6月交房，2014年元旦开业。四．关于本项目定位的分析与研究本项目业态种类的定位通过对鄢陵3个行业中现有市场的详细调研之后，我们对本项目一期经营的业态有了一个初步的想法，下面呈上我们对一期业态种类定位详细的分析研究内容。A:建材类a:现有市场分析市场没有设立专业的仓储区域和物流区域，造成业主日常经营、运输成本增加，同时物流车辆乱停乱放致使市场交通更加拥挤，购物环境每况愈下。市场没有规范的物业管理，也没有统一的营业时间等等。建材行业产品比较笨重，顾客经常会开车来购买东西，而市场没有一个大型的场地专门供顾客停车的地方，造成顾客过来消费没地方停车，很不方便。市场布局不合理，各个业态杂乱无章的分布，没有设立专门的陶瓷区、卫浴区、地板区等等，给顾客购物带来不便。经营铺面都在一层，对经营户和顾客都很方便。b:现有市场经营户心态分析经营户以租赁门面做生意为主，租金价格没有统一的涨跌规则，完全凭房东说的算，造成业主经营成本不断增加，苦不堪言。许多业主想要扩大经营面积，但实际情况却不允许他们这么做，造成业主空间发展上受到限制。还有部分大品牌业主想要换个好一点的位置，也没有相关部门进行协调，只有靠自己去游说，往往得不到自己理想的店铺位置。经营户销售渠道比较狭窄，仅靠零售批发或者老客户光顾，没有多少业主建立自己的网络销售平台或者经常办一些产品发布会之类的。经营户普遍对现有经营状况不满，迫切希望进驻一个正规、专业、配套设施齐全的市场。c:本项目的区位优势本项目位于城南新区，地理位置优越，规模庞大，气势宏伟，道路宽阔，交通便利，且离建材一条街市场非常近，如果做建材行业，还是比较适宜的。综上所述，本项目定位于建材行业，体量在20000平方米左右，从现有行业现状来说可操作性还是非常大的。B：家具类a:现有市场分析鄢陵家具市场分布散乱，无大型统一管理型市场，几大品牌家具独立馆由于开业时间久远，物业环境堪忧，购物环境相当差，好的产品没有一个好的展示平台、每个市场都没有统一的物流和仓储配套，管理制度也不健全，市场老板在节假日营销活动推广上面投入还不是太大。每个家具市场布局都是市场内部周围一圈经营套房，中厅经营沙发或者红木桌椅，经营户经营思路落后，产品卖不上好的价钱。b:现有经营户心态由于目前鄢陵地区每个家具市场规模都不大，品种也不全，顾客买一件称心如意的产品可能要跑好几个家具市场，因此家具行业的老板都想要一起进驻一个体量在2万～3万平方米的大型正规化市场，这样形成规模后，产品齐全了有利于吸引周边市、乡、镇的客户群。综上所述,鄢陵家具行业迫切需要一个正规、上档次的综合性大市场，如本项目定位于家具行业，体量在15000平方米左右，结合行业现状来说可操作性还是非常大的。C:小商品类现有鄢陵小商品行业类似于建材行业，在这就