吉首市地块调研报告

吉首市地块调研报告市场环境1.1基础经济指标2010年吉首市城市GDP总量为71.32亿元，人均GDP为25822元，城市人口29.82万人。2.2城市发展规划吉首市由南北方向呈带状分布，北面为吉首市老市区，南面为乾州新城区。乾州新城于2000年开始开发，是目前吉首市发展的主要方向，目前大量市政机关包括市委市政府已迁入乾州新城，州政府也在规划搬迁。而老城区的发展几乎陷入停滞。2.3房地产开发现状目前吉首市进入开发环节的房地产开发项目共有43个，涉及总开发体量接近600万方。现有项目中进入销售环节的商品住宅项目28个，总开发量接近400万方。现有项目中已投入市场的开发量为200万方左右，其中已销售面积80—100万方左右。其中位于老城区的项目一共11个，其中有3个已进入尾盘期，剩余8个的投放市场面积为70万方左右，整体去化率接近50%，存量面积为35—40万方。2.4项目调研分析采用8个典型项目数据进行分析项目名项目位置项目体量户型面积销售均价去化速度新城花园乾州新区中心位置20万㎡90—150㎡3100元/㎡2008年启动，目前一、二期去化率达到70%，三四期未开世纪山水乾州新区中心位置80万㎡90—140㎡一期1组团3300元/㎡，一期2、3组团3650元/㎡开盘1年多，目前一期20万方左右去化60%—70%财信中心老城区市中心位置25万㎡100—140㎡2期3160元/㎡住宅共2期接近15万方，2008年开盘，目前住宅已进入尾盘山水豪庭老城区东部边缘5.2万㎡100—140㎡2900元/㎡目前开盘两个月，销售状况不理想，去化率不足30%体育星城老城区地块旁边3.1万㎡100—150㎡2900元/㎡住宅27000方共200套，前年开盘，目前尚有10余套一品阳光新老城区交界处3.8万㎡30—130㎡2850元/㎡开盘一年多，去化率50%—60%山水华府老城区西部边缘6.4万㎡100—140㎡2900元/㎡开盘一年，去化率不佳湘西一号老城区火车站旁3.6万㎡90—150㎡3070元/㎡开盘一年多，去化率40%左右九龙山庄乾州新区南部边缘40万㎡100—150㎡2100元/㎡开盘一年多，去化率30%左右目前吉首市商品房主流均价为2900元—3000元/㎡之间，户型需求比较复杂，整体去化速度不佳，项目开发周期普遍较长。其中世纪山水一期整体均价达到3500元/㎡，为目前吉首商品房房价最高盘。九龙山庄因其位置较偏，目前成交均价为2100元/㎡左右，相对主流价格较低。地块条件2.1地块基础数据地块面积44.5亩，容积率5.5，总建筑面积16万㎡左右。地块东西高差3米左右，无拆迁。2.2地块周边环境由于过去10年及目前吉首市政府的城市发展规划重心都在乾州新城，导致地块所在的老城区发展几乎停滞，目前地块周边环境差，缺少完整配套。地块周边居住人群层次较低，有能力改善居住环境者基本都已经搬迁，地块周边的居住人群消费能力差。目前以无经济实力的中老年居民以及租住人群为主。地块所临环城南路无任何商业氛围，而周边消费群体被地块背面的红旗路、武陵路截留。环城南路以车流为主，人流量很小，人气很低。道路东侧有一定量的商铺，空置率很高，并且经营业态以汽车销售及汽车周边产业为主。道路西侧分布小区的开门方向基本全是向西，往红旗路开门。由此导致地块基本无商业价值。地块旁边有一个商品房开发项目体育星城，目前销售均价2900元/㎡，前年开盘，开盘均价为2550元/㎡左右，三年来均价上涨仅为300元/㎡。目前地块周边二手房价格在2100—2400元/㎡之间。2.3地块评估地块处于贫民区，周边环境差，无完整配套，地块基本无商业价值。地块周边二手房及租房需求较大，新建项目