写字楼物业服务规范手册

写字楼物业服务规范写字楼物业服务规范04月

04月写字楼物业服务规范1范畴本原则规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本规定、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。

本原则合用于我市行政区域内写字楼物业服务活动。2规范性引用文献下列文献中的条款通过本原则的引用而成为本原则的条款。但凡注日期的引用文献，其随即全部的修改单（不涉及勘误的内容）或修订版均不合用于本原则，然而，激励根据本原则达成合同的各方研究与否可使用这些文献的最新版本。但凡不注日期的引用文献，其最新版本合用于本原则。

GB5749生活饮用水卫生原则

GB17051二次供水设施卫生规范

GB50034建筑照明设计原则

DL/T596电力设备防止性实验规则

DB51/190四川省水污染物排放原则

建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理方法》

建设部令第156号《都市供水水质管理规定》

卫监督发【】53号《公共场合集中空调通风系统卫生管理方法》

卫生部《公共场合集中空调通风系统卫生规范》

《四川省生活饮用水卫生监督管理方法》

《成都市公共信息标志原则化管理方法》

《成都市物业管理条例》3术语和定义本原则采用下列术语和定义。

3.1

写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

3.2

物业管理

由业主选聘物业服务公司或其它管理人，双方按照物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.3

物业服务承接验收

物业服务公司承接物业时，以确保物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

3.4

客户

接受物业服务的组织或个人。

注：业主、使用人及其它有关方。

3.5

延伸服务

写字楼物业服务公司在前期物业服务合同、物业服务合同商定的服务内容之外，为满足客户个性需求所提供的服务。

3.6

突发性公共事件

在写字楼建筑区划内发生的自然灾害（涉及气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等），事故灾难（涉及各类安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用设施设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫生事件（涉及传染病疫情、群体性不明因素疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其它严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（涉及恐怖攻击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。4基本规定4.1物业服务公司或其它管理人的规定

应符合《成都物业管理条例》的规定。

4.2承接验收

4.2.1按《成都市物业管理条例》中第七十二条执行，并予以备案。

4.2.2移交的物业档案、物业服务档案资料统计清晰，订立了《共用部分物业服务承接验收合同》，对遗留问题的解决进行了商定。

4.3物业服务力量的配备规定

4.3.1应根据写字楼的具体特点、功效定位以及合同的商定，设立对应的机构，配备适宜的服务人员。

4.3.2物业服务人员应获得物业管理职业资格证书或岗位培训合格证书，专业技术、操作人员应获得对应专业技术证书或职业技能资格证书。

4.3.3从业人员接受过有关专业技能的培训，掌握物业管理有关的法律、法规和政策，熟悉物业的基本状况，能对的使用和维护有关专用设施设备。

4.3.4物业服务人员着装统一、规范，佩戴标记，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

4.4物业服务规定

4.4.1制订有切实可行的物业服务方案，有较为完整的服务制度和作业规程，并认真执行。

4.4.2房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行。

4.4.3建筑规划内的环境、秩序符合合同商定的服务原则。

4.4.4实施了“三公开”（公开收费原则、公开服务事项和质量、公开办事流程）。

4.4.5公示24h服务电话。

4.4.6有服务受理、投诉、回访解决程序。

4.4.7物业服务中的有关作业统计完整，可追溯。

4.5档案管理

有较完善的物业服务档案管理制度，档案健全，有专人保管，查阅方便。物业服务档案内容最少应涉及：

——物业竣工验收及物业服务共用部分承接验收档案；

——共用设施设备台帐和管理维修档案；

——客户资料档案；

——物业服务日常管理档案；

——实施物业服务酬金制计费模式的还应有财务档案。

4.6财务管理

4.6.1建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于客户报修、超时空调等延伸服务所产生的费用应单独结算。

4.6.2物业服务费、能耗费、通讯费、杂费、延伸服务收费、车库（场）服务费以及其它费用的缴付原则、时间、方式，严格按照公开的收费制度进行（合同另有商定除外），收费应操作规范。

4.6.3实施酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支状况。

4.7客户满意度

4.7.1应每年开展客户意见调查，调查数不低于客户数量的三分之二，客户对物业服务的满意度不低于合同商定原则。

4.7.2应对调查成果进行分析，并有改善方法。

4.8延伸服务

应在力所能及的范畴内，开展延伸服务。

4.9节能管理

应根据物业的实际状况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

4.10突发性公共事件解决

应对管理服务过程中可能出现的突发性公共事件建立应急预案，组织实施培训、演习、评价和改善，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采用对应方法。

4.11标记管理

应符合《成都市公共信息标志原则化管理方法》的规定。5客户服务应设立总服务台或服务窗口，提供咨询、服务受理、投诉接待、引导等服务。

5.1入驻、迁离服务

客户需入驻和迁离时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完毕有关手续，及时建档、归档。

5.2报修服务

客户报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完毕（预约除外）。维修完毕后应进行回访。

5.3邮件、报刊杂志收发服务

5.3.1对的分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记。

5.3.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收。

5.3.3特快专递、电报等应及时传递的邮件，应在收到邮件后的2h内送达（或告知）收件人（收件人因故不能准时接受的应做好有关统计）。

5.3.4客户迁离本物业后，应为客户提供一种月的邮件保管服务，并极力告知客户领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。

5.4装饰装修管理服务

5.4.1制订装饰装修管理制度，告知客户装饰装修管理的流程、注意事项和严禁行为。

5.4.2订立《装饰装修管理服务合同》，明确有关方的权利和义务，建立客户装饰装修档案。

5.4.3依法、依约收取对应的费用。

5.5投诉解决

5.5.1受理的投诉，核算状况，及时解决并回复。

5.5.2受理的投诉，应在一种工作日内回复，最长不超出三个工作日。

5.5.3涉及依法裁决的投诉，按法律程序解决。

5.5.4受理、处置客户投诉应做好统计。

5.6延伸服务受理

5.6.1对客户提出的延伸服务，应在24h内回复。

5.6.2在提供延伸服务前，应向客户明示延伸服务事项和质量，并与客户商定收费原则。6房屋共用部位、共用设施设备的运行及维护服务6.1房屋共用部位的维护服务

6.1.1建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用状况，告知客户对的使用房屋，恪守房屋安全使用的规范、政策、法规。

6.1.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，定时检查房屋的安全状况，确保使用功效正常，并做好统计。

6.1.3发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范畴的，及时组织修复；属于大、中修范畴的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急状况时，应采用必要的应急方法。

6.2装饰装修的服务

按有关法律、法规的规定制订装饰装修的服务流程。

6.3共用设施设备的运行、维护服务

6.3.1变配电系统

6.3.1.1参考DL/T596有关规定，配合有关部门对共用设施设备进行安全检测。

6.3.1.2低压配电设备每年最少一次全方面停电检修。

6.3.1.3按照规定周期、操作规范对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好统计。

6.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示精确。

6.3.1.5变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。

6.3.1.6直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作规定，最少每年进行一次充、放电实验。

6.3.1.7功率因素自动赔偿装置运行正常，功率因素不低于0.9，电容器容量满足工作规定，无鼓包、漏液等异常状况。

6.3.1.8制订突发事件应急解决程序和临时用电管理方法，明确停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提前告知客户。

6.3.1.9制订配电室人员出入管理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，配备符合规定的消防器材。

6.3.1.10涉及电能的计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。

6.3.2应急供电系统

6.3.2.1定时检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤批示器与否符合规定，水路、油路有无渗漏。

6.3.2.2制订发电机组管理规程，常备不低于4h运行所需的油料，配备符合规定的消防器材。

6.3.2.3定时启动发电机组试机，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度。

6.3.2.4根据设备使用阐明书规定，定时更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液。

6.3.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功效完善，发生停电时能确保向重点设备、区域供电。

6.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术原则，蓄电池无漏液、腐蚀现象。

6.3.2.7定时对应急照明柜进行检查、维护、清洁和切换实验，定时进行蓄电池组充、放电实验。

6.3.2.8制订双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备。

6.3.3给排水系统

6.3.3.1定时检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定时检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合规定，仪表批示精确，无跑、冒、滴、漏现象。

6.3.3.2生活水泵、管道、阀门定时进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定时疏通清掏；排水畅通无堵塞。

6.3.3.3生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。

6.3.3.4雨、污水分离，不得混排，污水排放达成DB51/190。

6.3.3.5制订卫生管理制度，供水管理符合GB17051、《生活饮用水卫生监督管理方法》、《四川省生活饮用水卫生监督管理方法》和《都市供水水质管理规定》的规定。

6.3.3.6二次供水的贮水箱（池）不得同其它用途的贮水设施混用。

6.3.3.7二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供管水人员应每年进行一次健康检查和卫生知识培训，培训合格者方可上岗。

6.3.3.8每六个月应对二次供水水箱（池）进行全方面清洗消毒，水质经有资质的疾病防止控制机构检测，水质要符合GB5749和GB17051的规定。

6.3.3.9制订停水、爆管及水污染等应急解决程序，计划停水按规定提前告知客户。

6.3.3.10水表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。

6.3.3.11未经有关行政主管部门许可，不得私自采用地下水或直接从江河取水。

6.3.4空调系统

6.3.4.1集中空调通风系统应符合国家卫生原则规定。各设施部件应按照《公共场合集中空调通风系统卫生管理方法》及有关规定进行清洗维护。

6.3.4.2设备工作正常、安全装置有效。

6.3.4.3定时巡逻设备运行状态并统计运行参数。

6.3.4.4定时检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年最少清洗、维护保养冷却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。

6.3.4.5定时检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。

6.3.4.6定时对空气解决单元、新风解决单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。

6.3.4.7定时对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，确保系统的用电安全。

6.3.4.8定时对空调循环水进行水质解决和水质分析，确保系统水质符合空调设备的规定。

6.3.4.9定时对风管系统进行清洗消毒，确保空气质量符合卫生部《公共场合集中空调通风系统卫生规范》的规定。

6.3.4.10根据实际状况进行风管系统清洗和空气质量测定，确保空气质量符合卫生部《公共场合集中空调通风系统卫规范》的规定。

6.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。

6.3.4.12按国家有关规定严格控制温度范畴，夏季室内温度不低于26℃，冬季室内温度不高于20℃，定时对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。

6.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统全部设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调节，拟定正常后方能投入运行。

6.3.5锅炉系统

6.3.5.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）

6.3.5.1.1锅炉的使用管理

a）严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，确保锅炉的安全使用。

b）锅炉投入使用前或者投入使用后30后来，应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的明显位置。

c）建立管理机构，管理人员制订多个安全管理制度、操作规程、统计表卡及锅炉的安全技术档案，技术档案涉及：

1）锅炉的设计文献、产品质量合格证明、使用维护阐明等文献以及安装技术文献和资料。

2）特种设备的定时检查和定时自行检查统计。

3）锅炉的日常使用状况统计。

4）锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养统计（重要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每六个月检定一次）。

5）锅炉运行故障和事故统计。

6）锅炉管理人员、操作人员、水质解决人员的安全教育和技能培训统计。

d）每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需及时解决。

e）锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格，获得由国家统一格式的特种作业人员证书，从事对应的作业和管理工作。

f）在锅炉安全检查合格使用期届满前1个月向特种设备检查检测机构提出定时检查规定（在用锅炉定时检查普通每年进行一次外部检查，每两年进行一次内部检查，每六年进行一次水压实验）。

g）未经定时检查或者检查不合格的锅炉，不得继续使用。

h）制订锅炉的事故应急方法和救援预案。

i）锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。

6.3.5.1.2锅炉日常维护保养内容

a）每年对锅炉及附属设备进行一次全方面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查水解决设备并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检查，发现问题及时解决。

b）每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护实验，安全阀自动排气一次。

c）对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次实验。

d）锅炉安全附件及仪表齐全，动作敏捷可靠，其中安全阀需经常启动排气。

e）在额定的流量范畴内，系统各设备不得超压运行。

f）汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

g）蒸汽减压装置输出压力波动在20％之内。

6.3.5.2非承压热水锅炉，参考锅炉管理执行。

6.3.6电梯、自动扶梯

6.3.6.1电梯运行平稳、平层精确、开/关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示屏、内外呼梯控制板外观及功效完好，轿厢内整洁无污染。

6.3.6.2电梯使用单位应根据国家有关法律法规，设立电梯安全管理机构或配备专职的安全管理人员。使用单位必须到本地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制订完善设备管理制度和操作规程，必须聘任持证人员上岗工作，制订电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检查等所需资金的贯彻和使用。

6.3.6.3电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实施封闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于明显方便之处。

6.3.6.4电梯必须通过国家核准的特种设备检查机构定时检查（检查周期为一年），获得安全检查合格标志，并在检查使用期内运行。

6.3.6.4.1电梯运行的基本技术规定：电梯运行平稳、平层精确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功效完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。

6.3.6.4.2自动扶梯运行的基本技术规定：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。

6.3.6.5电梯使用单位应当与获得对应特种设备许可的电梯维修保养单位订立电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当商定维修保养的期限、项目和救援责任等内容。

电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术规定做好日常运行巡检统计，对维修保养单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位最少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作统计上进行签字确认。

6.3.6.6电梯使用单位应规定电梯维修保养单位对电梯及其安全设施最少每15日对电梯进行一次维护保养，确保其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的原则和安全技术规范。

6.3.6.6.1电梯使用单位应规定电梯维修保养单位设立24h维修值班电话，确保接到故障告知后30min赶到现场，采用主动方法消除事故隐患，配合电梯的使用单位采用对的有效的救援办法。

6.3.6.6.2电梯使用单位应规定电梯维修保养单位贯彻维修保养过程中的现场安全防护方法，确保施工安全。应当做好维修保养统计，并归入电梯维修保养档案。

6.3.6.6.3电梯使用单位应规定电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯的使用单位采用有效方法确保电梯安全运行。

6.3.6.7电梯发生故障时，应立刻停止电梯使用，及时告知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全隐患，确保安全可靠使用。

电梯发生事故时，应采用主动有效的应急救援方法，保护好现场，视其状况立刻上报主管单位、质监、安监、公安、房管、建设等政府部门。

6.3.6.8电梯使用单位应当宣传国家有关电梯安全的法律法规，宣传电梯对的使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱惜意识和安全意识。

6.3.6.9电梯机房由专人管理，机房空气温度应保持在5～400C之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范畴内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标记齐全，并挂于显眼方便处。

6.3.7消防系统

6.3.7.1消防系统由含有有关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养。

6.3.7.2工作人员经消防培训考试合格，持证上岗。

6.3.7.3消防设备除检修外，必须处在正常运行状态。

6.3.7.4发生普通性故障，应即时告知专业维修公司在规定时间内达成现场，进行维修；发生重大故障时，物业服务人员应及时采用对应方法应急解决，专业维修保养人员应在30min内达成现场进行抢修。

6.3.7.5监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，准时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖全部系统设备。

6.3.7.6配合专业消防公司制订消防设备年度保养计划，并督促完毕状况。

6.3.7.7消防应急照明、疏散批示标志的应急时间应不不大于90min。

6.3.7.8室内消火栓每月检查一次，确保消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。

6.3.7.9联动控制台工作正常、显示对的，系统误报率不超出3％。

6.3.7.10消防泵每月启动一次，每年保养一次。

6.3.7.11火灾探测器最少每三年进行一次专业清洗。

6.3.7.12消防管道、阀门最少每二年进行一次除锈刷漆。

6.3.7.13确保消防用水的基本储藏，确保火灾时不低于10min的消防灭火用水量。

6.3.7.14消防通道要畅通。

6.3.7.15室外消火栓和消防水泵结合应确保完整好用，并有明显标志。

6.3.7.16建筑灭火器应按有关规定配备，并确保完好有效。

6.3.7.17防排烟系统应确保处在正常运行状态。

6.3.7.18防火门和防火卷帘门应确保完好，含有防火分隔功效。

6.3.7.19门警系统应确保在火灾等紧急状况下，释放全部门警装置，做好疏散门的畅通。

6.3.7.20消防电梯应确保24h运行。

6.3.7.21当主电源断点时，消防备用电源应当能自动投入运转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。

6.3.7.22制订消防应急预案，每年进行一次消防演习。

6.3.8安全防备系统

6.3.8.1系统设立时间、日期精确，摄像机编号有逻辑性。

6.3.8.2矩阵工作正常，线路整洁，分组同时切换标记清晰。

6.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致。

6.3.8.4录像机工作正常，显示精确、整洁。

6.3.8.5录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊规定的参考有关规定。

6.3.8.6摄像机安装牢固，位置对的，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度规定。

6.3.8.7画面分割器工作正常、整洁。

6.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。

6.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。

6.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，敏捷可靠，及时反馈报警信息。

6.3.8.11每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测。

6.3.8.12维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得私自更改安防设立及对主机开盖检测箱内元件。

6.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经授权。

6.3.8.14制订应急解决程序，出现重大安全隐患时应采用必要补救方法。

6.3.8.15每年组织有关人员对安全防备系统进行一次全方面检查，对安全防备方面存在的漏洞、隐患等状况进行限期整治。

6.3.9楼控系统

6.3.9.1服务器及UPS工作正常、通讯正常。

6.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁。

6.3.9.3传感器工作正常，敏捷度适应，通讯正常。

6.3.9.4执行调节器工作正常，状态及反馈信息精确。

6.3.9.5直接数字控制器工作正常，输出信号对的，通讯正常、整洁、线路整洁。

6.3.9.6末端设备工作正常，线路无损，安装牢固。

6.3.9.7执行计算机权限管理规定，不得私自变化计算机设立和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。

6.3.9.8制订应急解决程序，定时对计算机系统数据进行备份。

6.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对。

6.3.9.10建立机房管理制度，控制室机房实施封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合规定的灭火器材。

6.3.10网络通讯

6.3.10.1通信解决机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整洁。

6.3.10.2维护终端工作正常、整洁。

6.3.10.3工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损。

6.3.10.4配线架排线整洁，标记完好，数据齐全。

6.3.10.5光纤配架排线整洁，标记完好，数据齐全。

6.3.10.6插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。

6.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密有关管理制度。

6.3.10.8专人监控核心设备:文献服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等。

6.3.10.9病毒防止：从管理、技术和法律等方面着手，防止病毒侵入。

6.3.10.10实时对服务器数据进行文献备份。

6.3.10.11计算机工程师应用有关软件定时进行观察，发现故障及时统计，并告知软件供应商进行维修。

6.3.11门禁系统

6.3.11.1服务器及UPS工作正常、通讯正常。

6.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁。

6.3.11.3读卡器批示灯完好、工作正常。

6.3.11.4电子门锁工作正常。

6.3.11.5门磁开关工作正常，灵活有效。

6.3.11.6建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设立。

6.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息。

6.3.11.8每六个月对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

6.3.12有线及卫星电视

6.3.12.1卫星天线安装牢固，外观整洁。

6.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁。

6.3.12.3光纤收发机、放大器、分派器工作正常，线路衰减小。

6.3.12.4传输线路正常，图像清晰。

6.3.12.5每六个月检测一次干线及各分支器的输出电频。

6.3.13广播与背景音乐系统

6.3.13.1节目源设备工作正常。

6.3.13.2信号放大及解决设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好。

6.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。

6.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常。

6.3.13.5每季度检测传输电压。

6.3.13.6每六个月进行一次全方面检查与调试。

6.3.14数字会议系统

6.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。

6.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。

6.3.14.3每六个月进行一次全方面检查与调试。

6.3.15停车场管理系统

6.3.15.1服务器及UPS工作正常、通讯正常。

6.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁。

6.3.15.3出入口机工作正常，通讯正常。

6.3.15.4区域及车场车位计数显示屏工作正常、整洁，数据精确。

6.3.15.5图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库。

6.3.15.6电动道闸工作正常、整洁，反映敏捷。

6.3.15.7车辆检测器工作正常。

6.3.15.8执行计算机权限管理规定，不得私自变化计算机设立和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。

6.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际状况的校对，并及时调节区域及车场车位显示屏数据，核对收费数据。

6.3.15.10定时备份系统软件及数据。

6.3.16公共照明系统

6.3.16.1制订公共照明节能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明设计原则》。

6.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。

6.3.16.3每七天一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时解决，确保设备正常运行和安全用电。

6.3.17避雷系统

6.3.17.1每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织客户对重要设施设备进行防雷检测。

6.3.17.2保持避雷系统完整性，不得私自拆除、迁改避雷设施。

6.3.17.3每六个月对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全方面检查，有问题及时解决。

6.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，确保全部机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。

6.3.17.5写字楼建筑物（无特殊计设规定状况下）接地电阻原则：

——3类建筑接地电阻：≤10Ω；

——2类建筑接地电阻：≤4Ω；

——计算机房接地电阻：≤4Ω。

6.3.18高空作业设备

6.3.18.1设备需经有资质的检测机构检查合格，保持安全装置完好并在使用期内安全运行。

6.3.18.2设备操作人员应严格恪守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载。

6.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态确实认。

6.3.18.4吊篮运行平稳，无倾斜。

6.3.18.5设备各仪表批示精确，各类开关动作灵活；通讯设备正常。

6.3.18.6在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其它装置。

6.3.18.7设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定办法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、统计。

6.3.18.8应定时对设备系统进行检查及保养，对提高系统进行全方面测试。去除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其它物质因素。

6.3.19计量检测

6.3.19.1建立计量器具台帐，制订周期检定、校准计划表。

6.3.19.2计量器具按规定进行周期检定、校准。

6.3.19.3按规定周期统计电能表、煤气表、水表等的计量数据，计算能源消耗量，建立数据档案并进行数据分析。

6.3.19.4未经检定合格的计量器具不得投入使用。7秩序维护服务7.1门卫

7.1.1主出入口24h值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，准时到岗，坚守岗位不脱岗。

7.1.2保持个人仪表整洁、门岗周边环境清洁，注意观察人员进出状况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在建筑区划内乱设摊点。

7.1.3对进出写字楼的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通。

7.1.4对外来人员（施工、送货、参观等）实施进出统计，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行具体登记。

7.1.5对物品进出实施分类统计，大件物品进出应进行审验，回绝危险物品进入。

7.2巡逻

7.2.1科学、合理安排巡逻路线，排除多个不安全因素，发现违法、违章行为应及时制止，发现疑点应追查因素，同时告知有关部门。

7.2.2发现疑点应追查因素，同时告知有关部门。

7.2.3巡视中发现异常状况，应立刻告知有关部门并在现场采用必要方法，随时准备启动对应的应急预案。

7.2.4收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时达成，并采用对应方法。

7.2.5对写字楼内设立的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡逻，发现缺失，损坏或不能正常使用等状况，应及时报告并统计。

7.3监控室值守

7.3.1监控设施应24h开通，确保对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控统计。

7.3.2监控中心收到火情、险情及其它异常状况报警信号后，应及时报警，并告知有关人员及时赶到现场进行解决。

7.3.3监控的录入资料应最少保持7天（特殊状况除外）。

7.3.4保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。

7.4车辆停放服务

7.4.1根据实际状况设立行车批示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费原则。

7.4.2秩序维护人员应对进出的各类车辆进行统计，维护交通秩序，确保车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问。

7.4.3收费停放的车库应24h有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等危险物品寄存；避免漏油、漏气车辆进入