关于住宅资本化的思考

关于住宅资本化的思考

1988年下半年，随着“住宅私有化”口号的提出，住宅私有化一直是中国住房改革的指导策略和住宅发展的目标。引起了中国学术界和房地产改革部门的高度重视和关注，对中国房地产的发展产生了重大影响。但一年以后,住宅私有化却突然倍受非议,它在住房制度改革中的应有地位和作用也相应被忽视。在我国现阶段,究竟如何认识住宅私有化在住房改革中的地位和作用?这无疑是我国当前住房改革中亟待回答和反思的一个重要理论问题。本文拟从以下四个方面浅陈陋见。一住宅私有化是住宅私有化的一个组成部分。据外部的考察,其第一阶段最近两年来,人们对住宅私有化的现实意义认识不足,一个重要原因就在于片面理解住宅私有化的含义,即将它简单地理解为住宅出售,特别是片面地理解为贱价出售和补贴出售。因此,要正确认识和估价住宅私有化在当前住房改革中的地位和作用,首先必须理解住宅私有化的完整含义。对此,我们可以从以下几个方面进行简要分析。1.住宅私有化作为一个所有制方面的范畴,是指住宅的一种所有制形式,即住宅的归属为个人所有。也就是私有住房者拥有对住宅的占有、使用、支配的完整权利。住宅作为消费品,它和粮食、衣物等其他消费品一样,可以而且应当归消费者个人所有。恩格斯早就指出:“靠剥夺剥夺者而建立起来的状态,被称为以土地和靠劳动本身生产的生产资料的公有制为基础的个人所有制的恢复。对任何一个懂德语的人来说,这就是,公有制包括土地和其他生产资料,个人所有制包括产品即消费品。”住宅作为消费品,其归属应当为个人所有。2.住宅私有化包含了住宅自有化的内容。住宅私有化就其内容来说,主要包括两种情况,一是住房归居住者个人所有,在这里,住宅的所有权与使用权是绝对统一的;另一情况是住房归私人所有,既可用于自住,又可用于出租,在这里,住宅的所有权和使用权也可以相对分离。目前,我们所说的住宅私有化主要指前者,因而在这种意义上,住宅私有化也就是住宅自有化,但在严格意义上来说,二者还是有明显区别的。可以认为,住宅自有化是住宅私有化的一个组成部分。3.住宅私有化具有多种实现形式。过去一段时间,人们往往把公有住宅出售看成住宅私有化的唯一实现形式,因而对住宅私有化的含义理解不够全面。事实上,就其实现形式来说,住宅私有化除公有住宅出售外,至少还应该包括个人投资建房与合作建房两种形式。另外,接受赠予或奖励,使个人拥有住房,也是住宅私有化的一种实现形式。4.要正确认识住宅商品化与住宅私有化的关系。严格地说,住宅商品化与私有化并不是两个相互对称的范畴。因为住宅商品化是指按照商品经济的原则,进行住宅的生产、流通、分配和消费,讲的是住宅的生产和经营问题;而住宅私有化则是指住宅归消费者个人所有,讲的是住宅的归属和所有权问题。但就其实现形式来说,二者的联系和区别却是相当明显的。一方面,住宅商品化主要通过公有住宅出售和租赁来实现,同时住宅私有化在我国也必须以公有住宅出售为主要形式来实现住房归个人所有,在这里,住宅商品化本身就包含了住宅私有化;另一方面,二者的区别也是相当明显的。这主要表现在两个方面,一是住宅商品化包括了住宅的租赁关系,二是住宅商品化包括了住宅生产、分配、交换和消费的全过程,如住宅建筑设计商品化,建筑劳务商品化等,而住宅私有化则仅仅包括作为建筑产品的住房由公有变为个人所有的过程。二住宅私有化的现实意义重新预算(一)住宅私有化有利于解决住宅费用与改善居民生活结构的关系要正确认识和估价住宅私有化在我国当前住房改革中的地位和作用,首先有必要剖析住宅私有化的一般理论意义。住宅私有化作为解决我国城镇住宅紧张问题的一条重要途径,对于消费者个人来说,不仅满足了自己的住房需要,而且还保存了一笔可观的可以保值的财产;对国家来说,其意义也是相当明显的。主要表现在以下几个方面:1住宅私有化可以使国家和企业迅速收回住宅建设投资,从而加速住宅的再生产过程,形成住宅资金投入与产出的良性循环。据有关资料统计,近几年我国商品房的施工面积大体上是1.5亿平方米,竣工面积约7000万平方米(不含个人投资建筑住宅面积)。假若将这新建的7000万平方米商品房全部出售,若按每平方米平均售价1100元计算(1991年广东省每平方米平均售价为1150元,上海市为2000元),每年仅出售新房就可回收资金770亿元,相当于我国1981—1991年10年全国城镇住宅建设投资总额的1/4多(10年投资总额为2631.5亿元)。另据有人分析,住宅出租,资金周转期约需50年左右,而住宅出售,资金周转期则短得多,即使是分期付款,也只需15年左右。可见,住宅私有化相对住宅租赁来说,更有利于形成住宅资金投入与产出的良性循环。2住宅私有化不仅可以减少国家在出租住宅时每年耗费的大量维修费用,而且可以减少国家的房租补贴支出。据统计,目前国家每年用于住宅的维修管理费共计60多亿元,约占每年国家住宅总投资的1/5(每年总投资约340亿元)。实行住宅私有化,住宅维修、管理归居住者本人负责,国家就可以因此而甩掉这每年60亿元的沉重包袱,同时还可以甩掉每年用于房租的沉重补贴。另外,住宅私有化还可以促使居民从切身利益考虑而更加爱惜住宅,更加注意住宅的维修养护,从而有利于延长住宅的使用年限,因而间接节约国家住宅建设投资。3住宅私有化可以引导居民消费行为和消费基金投向的合理化,从而促进居民消费结构的调整与优化。住宅是人类赖以生存和发展的最基本的生活资料,是居民消费结构中一个重要组成部分,因此,住宅消费应该在职工家庭消费结构中占有相当大的比重。但由于我国长期以来实行低房租高补贴的福利分配住宅制度,导致城镇居民消费结构中“住”的比重太低(还不到1%),消费结构明显不合理。据一些专家学者的考证,世界上相当于我国人均收入的国家,其住宅消费大体上占收入的8.6%,就是在我国农村,住房消费也要占13%以上。要改变上述状况,就必须推行住宅私有化,提高居民住宅消费支出的比重。除上面三点外,住宅私有化还有利于从根本上体现住宅的公平分配原则,即在住房面前人人平等,多住房多出钱,改变过去住房分配中的不合理的多占现象。同时,住宅私有化还可以促使人们逐步树立“住房私有、住房靠自己”的新观念,形成自购、自建住宅的好习惯,从而减轻国家和企业的经济负担。(二)住宅私有化是中国城镇住房制度改革的重要措施住宅私有化作为解决我国城镇住房问题的一条重要途径,在当前我国住房改革中应该占有一席之地。这不仅因为住宅私有化中的住宅出售可以迅速地回收住宅投资,从而在短期内为国家提供一笔相当可观的收入作为住宅建设资金,为加速住宅问题的根本解决提供足够的财力支持,而且还因为住宅私有化中的个人投资建房与合作建房,可以拓宽住宅生产投资渠道,减轻国家与企业在住房问题上的负担,进而加速住宅改革的进程。因为,从住房投资改革来说,其根本目的就是要把现行由国家、企业统包的住房投资体制,转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。因此,从这个意义来说,住宅私有化本身就是住房改革的内容。另外,住宅私有化与我国城镇住房制度改革的基本原则也是相适应的。国务院国发73号文件明确指出:我国城镇住房制度改革必须“坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则。在保持现有建房资金渠道的前提下,增加个人在住宅建设投资中的比重。”⑤上面,我们从理论上分析了住宅私有化作为我国当前房改的一项重要措施而存在的客观必然性。事实上,在我国住房改革的实践中,住宅私有化的地位和作用也是相当明显的。早在1978年,邓小平同志就指出:“解决住房问题能不能路子宽一些,允许私人建房,或者私建公助、分期付款。”同年,中央又明确提出了住宅建设要发挥中央、地方、企业和个人四方面积极性的方针,从而充分肯定了私人购建住房在住宅改革中的地位和积极作用。在这些方针政策的指导下,我国城镇个人投资购建住宅发展较快。据统计,自1979年以来,我国个人投资购、建住宅占整个城镇住宅的比重一直呈上升趋势,1985年达到18.5%,1987年达到21.3%。其中,个人投资建房占全国城镇住房建设投资的比例,从1979年的1.9%,上升到1988年的18%(达到66.9亿元);个人建房竣工面积占全国建房总竣工面积的比例,从1978年的6.4%上升到1988年的30%(达到4035万平方米)⑦。再从住宅出售情况看,据不完全统计,我国目前进行出售公房试点的市、县已达200多个,1989年全国30个省、自治区、直辖市以各种形式向个人出售公房1347.945万平方米,收回个人购房资金19.892亿元⑧。另据广东省建委房地产处统计,从1988年以来,该省城镇个人购买商品房住宅面积占全省城镇商品房销售面积的比重连续4年超过半数,1988—1991年个人购买住宅比重分别为59.6%、56.8%、57.5%和67%。1991年,该省东莞市个人购买住宅的比重高达84.84%(占全省第一)⑨。个人购、建住宅的这种逐年上升趋势,对缓和我国当前住房紧张状况,加速我国住宅改革的进程,起到了积极作用。这同时也说明,在我国现阶段,以住宅私有化作为我国房改的一项重要措施,是完全必要的。三住宅私有化是中国住宅改革的目标模式反思之一:“住宅私有化”能否作为我国当前房改的指导方针?前段时间(主要指1989年),中央曾明确指出以住宅私有化作为我国住房改革的指导方针。这在当时消费需求严重膨胀的特殊情况下,有其存在的客观必要性,因而中央提出以它作为指导方针是可以理解的。因为住宅私有化可以拓广个人货币投向的新领域,有利于回笼货币,稳定市场。那么,在我国现阶段,能否再以“住宅私有化”作为我国当前房改的指导方针呢?回答是否定的。这是因为,住宅私有化是一个长期的过程,它的全面实行和推广,必须具备许多必要条件,如商品经济相当发达、市场机制健全,国家经济发展相对稳定,人均收入较高,有较大的实际支付能力等等。在我国新的住宅经济运行机制尚未建立,各种配套措施根本没有理顺的情况下,如果将它作为我国当前房改的指导方针,显然有点操之过急。而且,以住宅私有化作为指导方针,还与我国住宅改革的实际情况不相适应。因为在我国当前乃至今后相当长一段时间内,住宅租赁仍将是解决我国住房问题的重要途径,因而也是我国住房改革的一项重要措施。因此,若以住宅私有化作为指导方针,事实上也就等于人为地排斥了住宅租赁在当前房改中的应有地位和作用,这与我国当前房改的总目标及基本原则也是明显不相适应的。反思之二:“住宅私有化”能否成为我国房改的目标模式?有同志认为,推行城市住宅私有化的直接目的,就是为了实现“居者有其屋”(有属于自己的住房),亦即改变“住房由国家包”的传统观念,确定住房的商品属性,调动国家、企业和个人三方面的积极性,尤其是建国几十年来从未提出过的“调动个人的积极性”,从而最终解决我国城市居民的居住困难问题。因此,住宅私有化应该成为我国住房制度改革的目标模式。笔者认为,这种观点是值得商榷的。这是因为,最终解决我国城市居民居住困难问题,固然可以用推行住宅私有化的途径去实现,但同时也可以用公有住宅租赁的途径来解决。事实上,迄今为止,世界上还没有任何一个国家通过实施完完全全的住宅私有化来解决居民住房困难问题。即使象英、美、日等经济高度发展的国家和地区,目前不仅存在住宅出租现象,而且还处处存在国家干预的政策和福利制的情况。我国作为一个发展中国家,生产力水平低,人们尚不富裕,租赁住宅更不例外。因此,我国房改的目标模式只能是同时包含了住宅私有化和住宅租赁两方面内容的住宅商品化。反思之三:在我国现阶段,住宅出售与出租,孰主孰次?城市住宅是以出租为主,还是以出售为主,不同的国家也有不同的情况。比如:前东德就是以出租为主(出租占89%),瑞士、波兰也是以出租为主,分别占70%和74%;而匈牙利、新加坡和日本则是以出售为主,分别占64%、81%和62%。在我国现阶段,由于我国幅员辽阔,城市之间、行业之间经济发展水平差异甚大,城市住宅究竟是以出租为主,还是以出售为主,我们不能笼统而定,而是要根据不同城市的具体情况来确定。笔者认为,在沿海一些侨眷较多的中小城市及经济特区城市,由于这些城市私房比重大,居民早已有盖房、买房的习惯,且居民经济条件优越,收入水平高,因而在这些地区则可以以住宅出售为主。相反,在大城市,基于居民的收入水平还普遍不高,现阶段则应以住宅租赁为主。值得指出的是:在我国现阶段住房制度改革中,租、售孰主孰次,并不是一个很重要的问题,现在的关键是要同时重视住宅出租与出售在住房改革中的地位和作用,使租、售两个轮子在商品经济的轨道上同时运转起来。四住宅私有化的实现形式在我国现阶段,正确选择住宅私有化的最佳突破口,对于充分发挥和实现住宅私有化在当前房改中的积极作用,具有重要的意义。从住宅私有化的实现形式来看,可供选择的突破口有个人投资建房、合作建房与住宅出售,其中住宅出售又可分为贱价出售和完全商品价出售(即市场价出售)。为了对住宅私有化突破口进行最佳选择,我们有必要对上述各种实现形式进行比较分析。(一)城镇建造建筑安全在一定条件下,职工自己建房与合作建房是实现住宅私有化的一种比较理想的方式,可以较大程度地满足居民对住宅的不同需求。但值得注意的是我国人口众多,城市土地资源十分有限,个人建房与合作建房只能向郊区发展,这势必带来居住者工作与生活上的许多不方便。另外,从土地利用来看,个人建房与合作建房在客观上导致了城镇土地的不合理占用或浪费。因为个人建房与合作建房都只愿意建小楼或平房,这样比住高楼大厦要方便。于是,城镇建房就不是立体发展而是平面发展,因而占地就比较严重。因此,在我们这样一个人口多、耕地少的国家里,个人建房与合作建房不宜作为我国住宅私有化的最佳突破口。(二)对于住宅商品化目标的认定,财产公司的价值分析前段时间,许多人热衷于公有住宅的“贱价出售”(或称优惠出售、补贴出售),并以此作为住宅私有化的最佳突破口。实践已充分证明,贱价出售住房,不仅达不到使住宅建设资金实现良性循环的目的,而且引发了一系列负效应,归纳起来,主要有四个方面:1、贱价出售住房,实质上是侵吞、私分国家财产,因而使国家蒙受重大损失。如我国1987年出售的632万平方米旧公房,国家本应收回9.5亿元,因价格太低,实际只收回4.3亿元,损失了5亿元。按此计算,如卖出几亿平方米公房,