商业综合体运营管理系统规章制度流程

财富广场运行管理（上半部.分讨论稿）第一部分：物业管理岗位职责物业经理岗位职责——年月日实施职责描述上级主管总经理关联部门招商部版次：第一版物业经理第1页（共1页）物业经理职能描述：1、负责财富广场物业管理。2、熟悉有关物业管理的法规和政策，负责贯彻实施公司各项规章制度。3、制订物业公司年度、月度、周工作计划，准时提交。4、负责检查、监督各项制度、流程的执行状况，认真做好工作检查、抽查。5、对客户的投诉尽量立刻上报解决，避免与客户发生争执。

6、负责检查、监督部门日常工作和维修、安全、消防工作。7、负责部门员工的日常培训工作；营造部员良好的精神面貌和主动向上的工作心态。

8、配合招商部进场装修方案审核、装修过程监督；撤场有关手续办理。9、检查、监督保安部（维修部）、保洁部的日常工作。10、准时报检财富广场电梯维护及中央空调维护、检修。11、突发事件上报、解决。12、直接对总经理负责，协助招商部做好催缴租费及其它临时性工作。物业部负责人阅签：阅签日期：_______年____月_____日水、电维修员岗位职责——年月日实施职责描述上级主管物业经理关联部门招商部版次：第一版水电维修第1页（共1页）水电维修员职能描述：1、准时上下班，不迟到，不早退，因故请假，需经理同意。2、认真执行各项设备维护规程；定时对设施、设备进行全方面巡视、检查，确保设备机房的安全、清洁，发现问题及时上报解决。3、严格恪守操作规程，避免安全事故发生。4、发生突发状况，应快速赶往现场，及时采用应急方法，确保设施、设备运转正常。5、认真完毕公司定时安排的设备大检修任务。6、具体填写工作统计，维修统计，建立设备工作维修档案。7、爱惜设备，节省材料，对日用维修消耗品要认真登记，严禁浪费。8、当设备发生故障影响正常营业时，要快速赶到现场解决，并及时上报物业部经理。9、要亲临现场督察商家展厅装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，做到早发现问题，早解决。10、控制、验收商家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正。11、对门店各展厅的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。12、负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。13、建立商户的装修档案（涉及电气施工图、装修单、装修验收单等商户装修资料）。14、对配电间全部统计资料进行建档保存，涉及停、送电时间统计、高低压配电框电气仪表，交接班工作统计、日常各项巡逻、检修、保养工作统计，季度、年度停电检修工作统计等。15、直接对物业经理负责。水电维修人员阅签：阅签日期：_______年____月_____日保安主管岗位职责——年月日实施职责描述上级主管物业经理关联部门招商部版次：第一版保安主管第1页（共1页）保安部主管岗位职责对财富广场辖区内、外的治安管理、消防安全、车辆管理、停车场负责。熟悉治安管理条例，熟悉安保业务，理解财富广场物业服务各项规章制度，严格管理、做好安全维护工作。坚持“从严规定，精诚护卫”的方针，认真抓好保安队伍建设，熟悉员工心态，指导保安工作，加强班组的凝聚力。如实统计工作中出现的状况及解决状况，每天向经理报告；将安保人员反映的多个信息及时向上级报告。认真做好班组人员考勤，监督班组员工到岗状况，对缺勤的重点岗位要及时采用扑替方法，合理安排岗位，贯彻好工作职责。有组织、有计划的开展军事训练，不停提高全体保安的军事素养与应急反映能力。不定时的查岗，确保保安在工作中始终保持良好的工作状态。掌握保安的心态，注意思想动向，及时做好疏导工作，避免保安部内部发生意外状况。加强日常安全管理，定时检查商厦消防、治安状况。对营业场合可能发生的偷盗、火灾等问题，及时发现和制止，消除安全隐患。熟悉和掌握多个消防设施的操作和性能，做到得心应手。直接对物业经理负责。保安部主管阅签：阅签日期：_______年____月_____日保安员岗位职责——年月日实施职责描述上级主管保安主管关联部门版次：第一版保安员第1页（共1页）保安员岗位职责保安员执勤时必须身穿制服，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。实施24小时值班及巡逻制度，严禁脱岗。作风正派，遵纪遵法，坚守岗位，提高警惕，发现违法行为要果断制止。值岗人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查商厦设施设备安全，发现隐患立刻查明状况，排除险情，及时上报主管并做好统计，确保财富广场安全；执勤过程中要勤巡逻，要目光敏锐，注意发现可疑的人、事、物，防止案件、事故的发生，做到提前防止，排除各类隐患。爱惜财富广场内设施、设备；商厦内一切设施不得随便挪动、乱用。严格恪守上下班时间及值班纪律，对岗位区发生的多个状况要认真解决，并做好具体书面统计。碰到紧急突发性重大事情，要及时报告上级领导，保护好现场。严格执行交接班制度，准时、按规定交接班；对保安主管负责。保安员阅签：阅签日期：_______年____月_____日保洁员岗位职责——年月日实施职责描述上级主管保安主管关联部门版次：第一版保洁员第1页（共1页）保洁员岗位职责1、有高度的责任心，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常状况应及时向上级主管报告。

2、服从领导工作安排，恪守公司工作纪律，不迟到，不早退，不私自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的同意，方才干到休息室休息。

3、承包岗位片区卫生必须达成规定原则，持续3次未达标者，分别予以警告、罚款、辞退的处分。4、保洁人员上班时必须穿着清洁，按规定规定着装，佩戴工作卡，不得在工作场合穿短裤、背心、拖鞋。

5、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别予以罚款并同时辞退;如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。

6、商厦内的垃圾要随时去除干净，不准用扶梯运输垃圾，运输垃圾必须走楼梯通道或货梯。

二、流程、规定

1、公共场合每天清洁2次以上；公共场合地面有脏的地方，随时清理，做到地面、楼梯无灰尘污渍、口痰、垃圾。

2、卫生间清洁每日清扫、冲洗公厕三次以上，确保蹲坑无积物，便池无污垢，洗手盆台面无污渍，镜面无痕迹，地面清洁，厕所无异味。

3、垃圾桶内的垃圾应不超出垃圾桶的三分之二，及时倾倒；垃圾车每次装运垃圾后，及时用水将垃圾箱冲洗干净。

4、每天清、扫、擦拭楼梯及扶手，不留死角，清扫过程中不得污染商户的柜台及商品，清扫过程中动作要规范，做到无尘清扫，湿式作业；玻璃清洁后无污垢。

5、每日清扫商厦门前公共卫生，确保门前无杂物、垃圾。

6、商厦大理石地面每六个月做定时保养一次，例如大理石翻新、地板打蜡等。7、卫生洁具使用时要清洗干净，不使用时要摆放整洁，不得乱扔乱放，确保环境整洁。

8、财富广场各类标记应每七天清洗一次，无污渍、无积尘。

保洁员阅签：阅签日期：_______年____月_____日招商部经理岗位职责——年月日实施职责描述上级主管总经理关联部门物业部版次：第一版招商经理第1页（共1页）招商经理职能描述：全方面负责财富广场招商管理工作，根据招商面积分解任务。筛选目的客户负责市场调查，建立调研信息库，进行品牌储藏、引进工作。收集商户信息，对其经营状况进行分析预测，优化、筛选品牌商。负责拟定财富广场租赁合同；招商政策、合作方式等的制订。负责业务谈判程序并组织实施以及合同变更、合同执行、合同终止。负责财富广场楼面租赁规划布局，拟定招商定位和经营类别，主动招商。定时催缴租费、建立租赁合同档案。协同物业部巡检、按财富广场机房设备、电梯规定时间进行报检工作。协同物业部完毕装修、进场、撤场等流程性工作。直接对总经理负责，协助物业部做好其它临时性工作。招商部负责人阅签：阅签日期：_______年____月_____日第二部分：运行管理重要流程：商家租赁管理流程A、现场租户接待登记可靠棵A、现场租户接待登记当天资料汇总B、拓展新商户当天资料汇总B、拓展新商户录入商户数据库C、筛选有效商户信息 录入商户数据库C、筛选有效商户信息 分类管理D、重点商户信息储藏分类分类管理D、重点商户信息储藏根据业态定位、筛选商户对象根据业态定位、筛选商户对象项目推荐、资料传递、商户看场、与商户达成初步合作意向项目推荐、资料传递、商户看场、与商户达成初步合作意向大型主力商家，公司分管领导参加谈判大型主力商家，公司分管领导参加谈判部门负责人参加谈判进入合作条件谈判程序部门负责人参加谈判进入合作条件谈判程序合作条件测算、评定合作条件测算、评定再次谈判-再次谈判-就合约条件内容进行沟通租赁合同样本内容达成共识租赁合同样本内容达成共识招商部分管领导审批律师审核租赁合同文本内容招商部分管领导审批律师审核租赁合同文本内容签定商铺正式租赁合同，缴纳收取费用 签定商铺正式租赁合同，缴纳收取费用招商部存档，同时编入电子档招商部存档，同时编入电子档1、阐明规范财富广场项目整体招商租赁操作流程，招商工作人员按照规定程序和流程从事租赁工作；建立商家资料档案，录入电子文档、完善项目招商管理资料；规范和确保财富广场项目运行顺畅。2、合用范畴本流程合用于财富广场项目的全程招商租赁工作；合用于招商部招商全过程的执行和跟进工作及商家档案资料的收集与整顿。商家进场管理流程商家进场前装修协商商家进场前装修协商重要涉及内容：拆墙、烟道、上下水设立、强弱电配备（含电表、负荷）及改动、对消防设施的改动、大型机械荷载规定及解决方案、空调系统的选择及外机位置安排、空调管道数量及走线方式等重要涉及内容：拆墙、烟道、上下水设立、强弱电配备（含电表、负荷）及改动、对消防设施的改动、大型机械荷载规定及解决方案、空调系统的选择及外机位置安排、空调管道数量及走线方式等有与否有工程改造内容有与否有工程改造内容招商部与公司物业管理（工程）协商可行性招商部与公司物业管理（工程）协商可行性无无可行确认缴纳租赁可行确认缴纳租赁确保金、首期租金获得书面确认工程改造时间表招商部签发《商家入场确认告知书》招商部签发《商家入场确认告知书》全套租赁资料移交物业部全套租赁资料移交物业部签定商家管理公约、物业管理合同、缴纳物业管理费、装修确保金、水电押金等。签定商家管理公约、物业管理合同、缴纳物业管理费、装修确保金、水电押金等。办理物业管理有关手续办理物业管理有关手续交房（交房原则、钥匙、水电气底数等）交房（交房原则、钥匙、水电气底数等）商家提交装修方案商家提交装修方案{装修平面图，水、电图，装修材料阐明书、外立面及店招布置图、对现有设施的改动图纸（含对主体构造的改动，现有隔墙的拆除，上下水管道的改动，强弱电改动，大型设备设立，消防改造及报建手续）交物业部，签定装修责任书、消防责任书，交纳装修押金、装修管理费、建渣清运费等办理装修进场手续办理装修进场手续获得装修入场许可证获得装修入场许可证入场装修入场装修物业部现场监管并协调物业部现场监管并协调出具装修验收意见书明确与否支持启动开业装修验收出具装修验收意见书明确与否支持启动开业装修验收1、目的商家进场前严格按工作流程进行，避免不必要的纠纷，建立好基础、规范管理平台，快捷的为商家服务。2、合用范畴合用于招商进场的商家、转租商家。3、流程扼要阐明1）商管部统一进行招商，按照公司的制式合同订立《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》；按照流程上报审批，待审批后，商家进场前订立《消防责任书》、《商家公约》和《物业管理服务合同》；收取“物业管理费”，“水电确保金”等。2）根据公司审批后的商家租赁合同，招商部告知商家领取《房屋租赁合同》并向公司财务部门缴纳合同商定的租赁确保金、首期租金；商家凭缴纳款项凭证到招商部，领取《商家入场告知单》；招商部将有关租赁资料复印件及商户资料建档归存。3）商户进场装修前，物业部按流程办理进场商家装修事宜；办理装修许可前商家应交清装修押金、建渣清运费、出入证工本费等事项后签发《准予进场装修许可书》。4）进场时保安检查经营商家与否含有《准予进场装修许可书》，准予商家装修材料和货品设施进场。5、有关文献1）《商铺租赁合同》2）《物业管理合同》3）《消防责任书》4）《装修管理规定》5）《装修验收意见书》6）《×××××-商家入场告知单》7）《准予进场装修许可书》商家退场流程商家提出退场书面申请书商家提出退场书面申请书招商部向公司书面上报商家退场处置方法（按照合同核查商铺状况）招商部向公司书面上报商家退场处置方法（按照合同核查商铺状况）结清费用，财务承认（物业部抄取水表、电表的计量度数，商家签字承认）结清费用，财务承认（物业部抄取水表、电表的计量度数，商家签字承认）公司业务领导审批后与商家签定合同终止合同公司业务领导审批后与商家签定合同终止合同物业部抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家退（转）场告知书》物业部抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家退（转）场告知书》招商部、物业部联合开具出门条，保安凭出门条放行招商部、物业部联合开具出门条，保安凭出门条放行物业部清理商铺卫生并收回商铺物业部清理商铺卫生并收回商铺物业管理公司对店内的设施设备进行检查，上报招商部，待二次租赁物业管理公司对店内的设施设备进行检查，上报招商部，待二次租赁1、目的规范商家的退场行为，完善退场手续，交清商业和物业有关费用，避免公司遭受损失和商家逃费行为。2．合用范畴合用于招商进场的商家，正常租赁期退场或经营不善提前退、转租的商家。3．流程阐明1）招商部、物业管理部联合对商家进行现场运行管理、全方面理解商家日常经营状况，对经营不善有退场征兆商户进行重点监督监管理；物业管理部提前对保安作出预警告知，以防商户偷逃费用，私自撤场。2）监督商家的退场；准时收取商家“物业管理费”和结清“水电费”等；3）根据商家租赁合同，招商部核查商家违约状况并上报公司，及时作好补位招商执行工作。4．工作程序阐明1）招商部督促承租商家就退租房屋租赁一事会商，在双方达成一致意见的基础上由商家提出退场书面申请书；2）招商部向公司书面上报商家退场处置方法（按照合同核查商铺状况）；3）物业部与商家结算清物业有关管理费用。4）招商部监督商家结算租金缴纳等费用，开据《商家退场告知书》并告知现场物业管理部；5）正常状况下，由招商部与商家签定《房屋租赁合同终止合同》；6）物业部抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家转退场告知书》7）招商部根据租赁合同，交费收据，办理商家退场手续，退还确保金，建立退场商家台账档案。5、有关文献1）《房屋租赁合同》2）《商家退场告知书》租金收缴管理流程每月每月25日前招商部与公司财务核对下月（季）租金清单公司财务部开具发票公司财务部开具发票每月每月5号发放商家租金交纳温馨提示函每月每月15号发放商家租金催交告知书每月每月20日发放商家租金催交停电告知书并知会物业管理处商家拖欠租金商家交纳租金商家拖欠租金商家交纳租金物业管理部采用停电、停水等方法财务部收取租金物业管理部采用停电、停水等方法财务部收取租金物业管理部、招商部联合催收商家正常持续经营物业管理部、招商部联合催收商家正常持续经营商家未交纳租金商家交纳租金商家未交纳租金商家交纳租金物业管理处停电财务部收取租金物业管理处停电财务部收取租金抵扣押金后告知商家退场抵扣押金后告知商家退场1．目的规范公司催、缴费日期和商家的租金缴纳行为，确保公司正常的项目年度商户租金收益。2．合用范畴合用于招商进场的商家3．工作职责扼要：1）亲密关注进场商家日常经营状况。2）与公司财务部核对季度商家租金应收清单；3）招商部负责发放3次租金催收告知单。4）物业管理处配合停电等方法协助招商部收取商家租金；4．工作程序1）每月25日与财务核对下月租金应收清单；2）按照规定日期由招商部发放商家租金催交温馨提示函、告知书和停电告知书并知会物业管理部；3）商家不交纳费用，物业管理处负责采用停电、停水等方法；4）物业管理部和招商部联合催收；5）商家仍未交纳，物业管理部继续停电、停水；招商部着手转租工作，告知商家退场。5、有关文献1）《房屋租赁合同》2）《商家退场告知书》3）《租金交纳温馨提示函》4）《商家租金催交告知书》5）《停电告知书》6）《发票》商家日常经营管理流程早：早：09:00-09:30中：12:00-12:30晚：19:00-19:30每日巡场招商部主管、物业管理部主管及有关人等联合巡场；下午下班后来保安巡场。每日巡场招商部主管、物业管理部主管及有关人等联合巡场；下午下班后来保安巡场。商业街区经营环境检查商业街区经营环境检查重要涉及内容：固定资产类例如户外小品、座椅、路灯、绿化等与否有损坏或遗失，地面与否干净，核心岗位上保安与否正常在岗；电梯等设备设施与否运行正常。重要涉及内容：固定资产类例如户外小品、座椅、路灯、绿化等与否有损坏或遗失，地面与否干净，核心岗位上保安与否正常在岗；电梯等设备设施与否运行正常。发现问题，分析问题本源，找到解决方案、快速解决。发现问题，分析问题本源，找到解决方案、快速解决。有无有无已解决已解决未准时开门营业者，电话告知商家，查明因素，备案未解决未准时开门营业者，电话告知商家，查明因素，备案未解决商家店铺开门状况商家店铺开门状况检查商户店内货品陈列、经营环境检查商户店内货品陈列、经营环境及时将问题上报至分管领导谋求解决方案及时将问题上报至分管领导谋求解决方案理解商家近期经营状况，将来经营构想，项目经营建议或意见收集理解商家近期经营状况，将来经营构想，项目经营建议或意见收集检查和督促房租、水电等费用的缴纳检查和督促房租、水电等费用的缴纳解决和协调商户、客户投诉、建议解决和协调商户、客户投诉、建议原则上商业街区内商户统一开门、关店时间；在中后期的实际经营过程，由于消费习惯的差别，商户夜间经营时间可根据实际状况顺延，不作强制规定一定准时关店歇业。原则上商业街区内商户统一开门、关店时间；在中后期的实际经营过程，由于消费习惯的差别，商户夜间经营时间可根据实际状况顺延，不作强制规定一定准时关店歇业。商户店铺关店状况商户店铺关店状况检查商业街区经营环境、常规设备设施完好、户外夜间持续经营设施完好检查商业街区经营环境、常规设备设施完好、户外夜间持续经营设施完好纸质文献物业管理部留档一份、招商部留档一份；今目的当天工作日志于下班前填报。纸质文献物业管理部留档一份、招商部留档一份；今目的当天工作日志于下班前填报。物业部填写当天商户经营管理工作日志物业部填写当天商户经营管理工作日志物业管理部解决商业街区夜间经营环境治消、清洁卫生等管控物业管理部解决商业街区夜间经营环境治消、清洁卫生等管控次日上午10:00前，物业管理部