东海房地产市场分析报告

东海房地产市场分析汇报东海房地产市场的基本状况受一季度国家调控政策影响，上六个月房地产的投资额、施工面积、销售量同比去年均有所减少，但由于楼市泡沫成分较少，政策对东海的影响并不明显，总体发展态势较平稳。上六个月东海县商品房成交状况由上图可以看出：1东海县上六个月成交套数4344套居全市第二，几乎靠近新浦区的全市最高量4366套；2、东海县月均成交量724套，平均每天成交24套；3、东海县成交套型平均均面积80平米。上六个月购房职业构成状况一直以来事业单位公务员、私营业主、金融类从业人员都是购房的主力军，由于他们收入较高且较稳定，因此其房价收入比相对于其他从业人员较低，对房价的承受能力较高，另一方面是对通货膨胀的担忧也促使他们热衷于购置固定资产。上六个月客户购房动机构成状况分析这部分人群的购置动机得知，以改善性居住为主，婚房另一方面，为亲人购置第三，投资升值第四。连房研究人士分析，第二季度国家出台新政，对于70年代的改善性人群冲击很大。此类人群一般都已三世同堂，孩子也到了上学的年龄，这就波及到学区房以及替父母安顿晚年这两个急需处理的问题，但一般这个年龄段的人群也有了一定的经济实力，这部分刚需购房者决断出手，成为增进港城目前成交的主力军。东海房地产市场目前有如下明显特性：首先是在国家宏观调控的大环境下，东海房地产市场价格、销量、促销政策等方面都显得较为安静，没有太大的变化，目前主体价位则在2600——3000元/平米，同比增长而环比持平。这是由于三四线都市对政策的敏感性较低，同步三四线都市房价收入比相对合理，房价的增幅也没有脱离实体经济而产生泡沫的虚高。另一方面是政策虽没有对在售楼盘有较大的影响，但政策上收紧银根的态势对开发商导致了一定心理承担，从而使开发商拿地及动工的积极性减少，在政府保障性住房一时难以到位状况下，这种现象将会导致后期某段时间供不应求，致使价格迅速的提高。最终是目前购房客群重要是某些紧迫型刚性需求及某些对市场乐观人士，尚有许多刚性需求处在压抑状态，伴随这些刚性需求逐渐转化为紧迫型刚性需求，同步房地产政策逐渐实行到位，房地产市场动向变得明朗化，刚性需求将会迅速释放，到达房地产销售的旺季。二、下六个月东海房地产市场预测下六个月楼市供应登记表项目名称产品类型主力户型销售均价总建筑面积项目进度可售面积近期销售状况近期促销政策圣巴巴拉多层住宅待定28008万㎡估计10月份开盘8万㎡正在建售楼处无碧溪·玫瑰园多层，小高层100-130280012万㎡二期估计7月开盘，小高层1万㎡（二期近4万㎡）二期准备销售无美麟·水岸名城小高层90-120300022万三期正在销售5万㎡6月份三期无金陵御花园小高层110-120300012万三期正在销售基本售完无东方体育城多层80-120280043万㎡二期4月份开盘2.5万㎡4月份二期无天一居多层，小高层98-120290010万㎡二期8月开盘6万㎡8月开二期无锦程家园多层100280013万二期估计7月开盘8万㎡7月二期无水印康庭高层12828005万1万㎡无魅力晶都多层，小高层100295012万二期3月开盘2万㎡3月二期无晶和国际小高层，高层13030005万10月开盘二期2万㎡一期售完，二期10月开盘无清源小区多层80-12029001.6万二期6月开1万㎡6月二期无湖滨花园多层，小高层110-13026008万㎡二期7月开盘5万㎡7月接受预定50元/㎡上海名邸别墅，小高层，高层90-12029505万㎡开盘日期未定1万㎡一期售完，无重要竞争楼盘优劣势分析项目名称相对本案优势相对本案劣势瓯龙.圣芭芭拉1、品牌效应，欧龙在东海合计开发量是最大的，著名度较高，口碑很好；2、西班牙风格的纯多层住宅，多层住宅在东海承认度较高；3、项目开发前赴后继，累积客源较丰富。1、在天然环境资源上逊于本案，对西双湖资源的共享率没有本案高；2、根据规划发展趋势，无论是目前还是未来本案相对于圣巴巴拉有近水楼台之优势。东方体育城以多层为主，多层后期的居住成本相对高层小高层较低，其承认度较高，市场拥有率强。楼盘品质定位没有本案高，在高端客群的争夺上逊于本案。上海名邸项目将近竣工，未来准现房销售对客户的吸引力较大1、自然环境资源不如本案，2、周围可享有的配套不如本案，3、规模较小难以做成高品质小区。根据记录状况看，目前及未来可售面积在45万平方米左右，但这样多面积的并不一定都能在下六个月推向市场，根据现场工程进度观测，上述楼盘估计的上市时间很有也许推迟，按照目前平均每天24套的销售速度东海下六个月部分房源有也许现供应紧缺的现象。调控政策出台后来东海上六个月房地产市场的销量长期保持在一种稳定而乐观的水平，表明东海的购房客源是充足的，并且是可持续供应的生活使用型客源。伴随即期部分被压抑的刚性需求逐渐释放，房地产市场的销量将会深入提高，不过该释放影响原因较为复杂，释放的周期和时间节点处在动态的变化之中。此外受销售量的支撑，在销售价格上后期出现价格下跌的也许性很小，同步价格上涨也缺乏足够的市场动力，所如下六个月的房地产市场价格将会维持在目前的水平。三、本案的最佳入市时机分析根据以上的房地产市场数据，以利润与风险为首要制约原因，用市场导向法和资金运转法两个思绪来判断最佳上市时间。首先用市场法来分析：目前的房产调控政策不仅挤出了部分投资客，同步对部分刚性需求也产生了一定的克制作用，伴随都市化进程的发展，客户需求的不停积蓄，这必将在某个时间段产生销售上的“泄洪”效应，如赶在这个节点上开盘必将有事半功倍的效果。但此方案存在诸多风险，第一是这个时间节点较难把握；第二是等待期的投资资金处在负盈利状态，不利于企业资金的运转，企业承担净支出较大；第三是一旦等待时间太长政府大量保障性住房推向市场将会前功尽弃。另一方面从资金运转法来分析：从资金收益的角度让投入资金迅速高效地运转起来，那就意味着需要迅速地开发、施工、销售回款、资金再投入后期开发，以目前稳定的市场需求为资金运转动力。该方案的利好点在于：第一提高资金运用率，减轻企业资金压力；第二不仅能抓住既有的客观客源并且能较精确地理解市场需求便于及时灵活调整营销方略及产品设计，由于该项目体量较大开发周期长，因此销售周期中将会在某时段覆盖整个市场的旺销期，且不用紧张旺销期没有足够的房源；第三是目前东海还是有一定的市场需求量，并且目前开发施工体量较小，后续将会导致对应此时段的上市房源较少，抓住此时上市将是绝好时机。因此提议抓紧时间开发，在10月份争取推出首批房源。根