物业管理公司与社区居所的合作研究浅谈社区居委会与物业管理公司的关系

物业管理公司与社区居所的合作研究浅谈社区居委会与物业管理公司的关系

随着城市转型和城市规划的加快，中国城市化进程不断加快，大量新社区出现。来自不同职业、不同阶层和不同地方的人重新组合。如果这种组合取得成功，对于社会的稳定和安全非常重要。社区管理已成为社会安全团结的最重要环节。同时随着对人们居住权和隐私权的保护,各类小区越来越封闭,小区管理更多依赖于物业管理公司。这使得城市基层社区建设与小区管理两者结合比以往更加紧密,作为社区建设的主要承担者——社区居委会与小区管理的主要承担者——物业管理公司之间的关系也比以往任何时候更加紧密,亲密的沟通与配合已经成为两者关系发展的必然。一、服务职能重叠,居委会与物业公司相互推广应用物业管理公司与社区居委会的工作有着共同的目标,都是要为社区居民创造一个良好的生活和居住环境,只是服务的角度和方法不同。某些工作两者可互相配合,但两者也会产生一些冲突。在计划经济年代的社区里,房管所是为“物”服务的,居委会是为“人”服务的,二者工作范围泾渭分明。目前的物业管理工作提倡“以人为本”,接替房管所工作职能的物业公司除了为“物”服务以外,更多的精力要放在为“人”服务上,这样就造成了物业公司的工作与社区居委会工作交叉,物业公司的服务工作与社区居委会的便民服务“争地盘、争服务对象”。职能范围重叠导致居委会与物管公司职责不清。许多社区的环境卫生工作由社区居委会负责,但小区的环境卫生具体由物业公司管理,社区居委会和物业公司之间缺乏协调就容易出现纠纷。例如广东某居委会告物业公司一案就是集中表现:长期以来,社区居委会承担了小区的垃圾清运工作,但物业公司进驻小区后,又同业主委员会签订《物业管理委托合同》,承担垃圾清运工作。物业公司虽然在合同中承诺承担垃圾清运,但并没有做具体工作,只是收取居民所交纳卫生费,最后社区居委会胜诉。这个案件说明社区居委会和物业公司在某些服务职能上有重叠。经济利益的冲突使社区居委会和物业公司相互插手或各自为政,有些社区居委会不要物业公司,自己成立“物管会”代行管理;小区出了事故,社区居委会与物业公司之间相互推诿。有的街道办事处直接组建各类服务公司,强制高价承接物业公司以外的业务,社区居委会利用办公用房、违章搭建搞创收,与物业管理规章相抵触。追逐利益,造成角色错位、权力越位。物业管理的出现,有助于社区居委会从日常众多的繁杂事务中解脱出来,使社区居委会可集中精力抓好宣传党和政府的政策,管好计划生育,调解民事纠纷,搞好民主选举,抓好精神文明建设等社会性事务,同时,对物业管理也可实行有效监督,协助专业队伍提高社区管理水平。二、理顺关系,明确职责,形成合力笔者认为,解决这二者矛盾应采取以街道办事处对辖区内物业管理统一协调管理为中心,社区居委会、物业管理委员会、物业公司“三合一”的管理模式。“三合一”模式有以下几点好处:1、就地取材,降低物业管理收费水平。目前中国物业管理费和居民家庭收入比远远高过国外水平,将社区居委会、物业管理委员会、物业公司“三合一”,由社区居委会牵头承担物业管理工作,不需要给任何人上缴利润,也不需要给政府纳税,可以大幅度减轻居民负担。2、就地取材,解决居民失业负担。大量的下岗职工待业在家,而物业公司是劳动密集型产业,需要大量的人员,如何让两者结合起来,某些城市做了积极的尝试,如大连,让本社区下岗职工参与到社区的物业管理之中来。另如很多物业公司将外包的保安、保洁等工作交给本地下岗职工担任,或由家务负担重的在职妇女承担,这样可以使很多家庭不用再请保姆或小时工,大大减轻了居民的负担。当然,“三合一”模式也有着不可避免的缺点,首先不利于政府职能与企业职能分开,社区居委会虽然是群众性自治组织,但在街道办事处的指导下工作,没有经济利益。如果“三合一”,则与经济利益挂钩,与政府各级企业脱钩的大形式不符。剥夺了业主选拔物业管理公司的权利,业主如果对社区居委会不满意,很难再次选择。在管理中还应注意明确各自的定位,社区居委会和物业公司的业务相互配合,互相支持。目前,一些城市已经对两者明确定位,如京国土房管物758号文件《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》中明确指出:居住区物业管理纳入社区建设应当坚持以下基本原则:1、居民自治与行政管理相结合;2、物业管理业主自主管理与社区自治相结合;3、物业管理企业服务与社区建设相结合;4、“条专块统”,各司其职。物业公司与社区居委会两者职责明确需要做好以下几方面的工作:1、街道办事处应根据文件精神结合辖区的实际情况,研究制订具体的方案和措施,各方面都要积极配合,给予支持,积极推动居民自治进程,增强居民的凝聚力,这样可以在一定程度上解决社区内的下岗失业现象。2、要明确社区居委会是社区管理主体,物业公司是经济性管理主体,各自承担义务,各自履行职责,避免物业管理机构与社区居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。一般说来,物业管理公司只能根据广大业主的委托管理好社区的物业,不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而社区居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的作用,另一方面又要配合、监督物业管理公司的工作,但不要代替其进行具体业务。要规范社区居委会的经济行为,严格限制其搞经营创收,促进社区公共事务协作。当社区的居民以合同的形式授权物业公司从事社区经营性服务后,社区居委会从事的社区经营性服务就应当终止。3、要保护物业公司的合法权益,在遵守《企业法》和行业规章、切实履行合同的情况下,不应迫使物业公司承办政府交给的工作,不应增加物业公司的负担,对重叠、交叉事务应充分协商。4、建立社区综合管理新模式,物业公司与社区居委会各司其职,各负其责,形成互相协调、互相补充的局面,共同管理好小区。建立契约机制。物业管理公司与社区居委会应建立协议关系,协定双方的权益划分,社区居委会不直接介入与物业管理范围相重叠的公共事务。深圳市的成功经验是:首先,将社区居委会与物业管理的职能划分界限,避免交叉。在居住小区内,物业管理委员会要管理和使用好维修基金,审定物业管理提出的年度维修、管理计划,并监督执行。物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。社区居委会则将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作上来,还社区居委会社区居民自我管理的本来面目。另外,政府从政策和资金上保证新建小区