城市综合体开发模式价值总结

Word版本，下载可自由编辑城市综合体开发模式价值总结“城市综合体”开发模式的价值总结

20**年“城市综合体”概念在国内迅速蔓延，万达商业地产（所谓的第三代产品“城市综合体”）疯狂的在全国各地开疆拓土，一举成为国内“城市综合体”的领军代表。“城市综合体”的产生，为城市价值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影响力，为大型城市改造项目和大型商业地产经营项目带来了全新的价值精神和经营价值观。笔者深入的考察和学习国外的大型城市综合体项目的开发经验与教训的吸取，对“城市综合体”的开发功能价值总结了以下几点：

一、“城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑

所谓“城市综合体”，是满足城市综合经济需要的开放型建筑。他将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活的三项以上功能在空间结构和交通组织上进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互补充的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

二、“城市综合体”是城市价值增长的需求

首先，规模较大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色；其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。

从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济价值的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产；另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。

“城市综合体”开发模式为城市带来的价值

“城市综合体”除了经济效益外，社会效益也非常突出。

一是，创造大量就业，培育巨额税源。

.-物业经理人

当前中国的就业形势非常紧张，一个“城市综合体”依据不同规模可以创造数千到上万个左右稳定的就业岗位，上缴的税金不但数额巨大，而且稳定。

二是，带动一个城市地区的经济发展。

由于“城市综合体”包含多种业态，包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼，可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期，极大地增强了商家的持续经营能力。

三是，在城市建设方面起到巨大示范作用。

精美的外观、多种形态的构筑物、周边的环境绿化、交通规划等方面都无疑给城市带来新的面貌。

“城市综合体”开发模式为项目带来的价值：

1、城市综合体带来人流，物流，资金流的快速集中，解决物业价值的提升问题

在城市价值决定房地产价值的同时，房地产价值也将直接影响城市价值的提升。“城市综合体”选择有价值的城市和区域以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理过程。这一过程的直接结果就是将城市价值通过人流，物流，资金流的渠道实现快速集中，解决的是实现物业价值的提升问题。

2、城市综合体以开放式街区的商业规划，在空间结构和交通组织上解决物业价值的均好性问题

“城市综合体”这种新型商业地产开发模式在完善城市功能，提升城市价值的同时，以她“开放式街区”的商业规划在空间结构和交通组织上为大型商业地产带来了“物业价值均好性”的优势，解决的是单一物业规模面积过大而带来的招商和经营难题的问题。

从某种意义上来讲：真正的“城市综合体”他就像人体的构造，拥有完整的自我循环和淘汰系统，很少或不会出现招商和经营的难题。

3、城市综合体通过观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造解决顾客停留的问题

“城市综合体”以城中之城的交通组织和功能规划在“一站式”服务的基础之上，通过对观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造。在为消费者带来身心和感官愉悦的同时，解决的是顾客停留的问题。

4、城市综合体全功能规划的不夜城特征创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产持续经营的问题

商务交流是现代城市的主要功能，他决定着城市人流、资金、信息和物流的方向，而顾客欲望是促进城市人流、资金、信息和物流的*。“城市综合体”的“全功能规划”所带来的不夜城特征为消费顾客创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产的持续经营的问题。

篇2：国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点

国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点

城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：

一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则

城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：

1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配置商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。

3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。

4、符合“投资共赢”的原则：城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。

三、把项目开发的程序做对

城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。

由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。

项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。

1、做对投资运营的程序。土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。

2、做对开发运营的程序。城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配置好的商业综合体部分实现“订单式

”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直接导致产品无法使用。

3、做对商业运营的程序。城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安