10月石家庄房地产市场调研总结报告

石家庄市场调研报告工程开展部2021-11-03目录一、城市概况二、板块分析三、需求特点四、企业分析五、结论与建议城市概况城市概况在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部新区和滨河新区三个组团，是未来规划建设的重点。新华区桥西区长安区裕华区开发区桥东区正定鹿泉调研区域划分新华区区域特点位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网兴旺，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。新华区最大的优势在于区域内的居住气氛浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。在售工程分布新华区案名均价建筑面积容积率建筑形式百盛朗庭42001.93.6高层、小高层板楼柏林怡园3350403.5高层板楼北岸杰座36003.22.37高层板楼北郡39001003高层、小高层板楼碧水秀城37005.42高层碧水阳光2880322.5高层东湖苑38004.62.7高层板楼法兰克福风情3280132.2高层、小高层板楼，多层洋房富源公馆41606

小高层观水文苑4520302小高层和谐家园4100104.4高层板楼宏基花园广场35005.72小高层汇特虹49002.34.8高层坚果纯时代34001.92.35小高层金海华府54000.5

高层锦绣乾城3800242.63高层柳源华庭275052.5高层明珠北苑380018.33高层板楼明珠花苑4000362.4多层、小高层尚品雅筑360034.9高层塔楼盛世天骄6200402.5高层天山新公爵90008.32多层洋房、高层板楼万佳金凯园57802.74.2高层维C时尚广场42002.2

小高层西城盛世320053小高层香林庭院4500

多层、高层幸福里42007.83.5高层御江南2200483.2高层中阳信和水岸4600122.47高层、小高层自由立方43001.5

高层在售工程统计新华区典型工程-天山新公爵新华区定位高端，在核心城区主推洋房类产品

以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格典型工程-盛世天骄新华区位于河北科技大学旧址，主打文化主题、学院派风格

以BLOCK街区理念进行整体规划价格分布规律根本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。水上公园周边工程较为密集，但特色不明显。本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对时机较大。以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内工程分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的开展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。新华区区域小结桥西区区域特点桥西区区域特点桥西区在售工程分布案名均价建筑面积容积率建筑形式良东花园27003.21.6多层熙园410082.9高层西引利390043.24高层晟地丽江2600282.5高层、小高层闻喜小区4000211.8多层、小高层宫园20092300

小高层板楼新友合康城55004.22.7高层西城公馆30506.93.1高层百年华府3800213.3高层KOMA国际花园5100/4800253.36多层、高层翰林观天下39801005高层盛景御花园40005.82.5高层37度3650143.6高层开达十六号430081.2多层天伦锦城3390622.46高层翰林源545032.6高层燕都紫阁4700184高层板楼金玉城3200

2.3高层橄榄城

102.3高层顺美华庭36502.463.6高层联邦名都5400135高层翰林福邸498052.6高层金世界中央新城57001002.4高层尹泰花园2660

2.5小高层板楼唐宁官邸

80

高层万象天成5000173.4高层百度空间540033.7高层在水一方50004.43.12小高层蓝岛书香苑3700/290033多层、高层板楼优盘500042.36高层碧水蓝湾3200303.3小高层板点结合容园45004.53.5高层志诚华府4200253.3高层白金公馆46001.73高层西美花城3800203.5高层西城印象3800362.53高层龙城国际46003.53.5高层金正缔景城7200902.9高层春江花月6200252.33高层板楼瑞嘉名邸259053.9高层桥西区在售工程统计桥西区典型工程-金正缔景城一环边的核心位置销售价格7200，比周边工程高出2000元左右整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高是城中村改造工程的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄工程，形成欧式风格、高容积率的产品线桥西区典型工程-春江花月位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素以高层板楼围合联排别墅，提升了工程整体档次均价6200桥西区典型工程-西美花城位于南二三环之间属于中等规模、短平快操作的工程均价3800桥西区区域小结价格分布特征：一环附近5000左右，最高7000以上；二环附近4000左右，二环三环之间2500-3000工程数量众多，总体供给量较大，市场活泼属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛开发企业较为集中，土地资源竞争比较剧烈桥东区区域特点在售工程分布桥东区案名均价建筑面积容积率建筑形式阿尔卡迪亚6300863.48高层滨江尚城国际68001203.8高层城市中坚

46高层都市怡景300031多层、小高层伽蓝美城65002.96.6高层高远丽都56004.33高层国瑞城4500752.4高层海光苑450054.8高层板楼汇隆公馆54001.46高层璟郡5300182.8多层、高层凯旋城3400302高层天滋嘉园6000503.3高层中基礼域7000603.8高层中天世都6300325.26高层中央时区5400133.9高层紫晶天域6000133高层在售工程统计桥东区桥东区典型工程-阿尔卡迪亚荣盛进入石家庄市场的第一个工程占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档社区，由25栋南北通透的板楼和一栋五星级酒店组成分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅区域小结桥东区目前在售工程主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的价格分布特征：一环以内6000-7000，一环二环之间4500-5000地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大二环以内土地价值高，但供给有限北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的开展潜力长安区长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。区域特点谈固国瑞城4600桐兴园4500领秀城4850紫玉名苑4500罗兰新城3300金桥水岸4100剑桥春雨6500亲亲荷院4500盛世春天3400尚北新城2000尚乘源4400悦澜湾1980康馨雅苑2500锦城3870翰玉门庭3200金碧园4360书香华苑4800建华旺角4200筑境4900怡情雅居3500钻石广场5200北城国际4300和平时光4800在售工程分布长安区案名均价建筑面积容积率建筑形式谈固国瑞城46001573高层桐兴园450011.61.4多层领秀城4850503高层紫玉名苑450011.32.87高层罗兰新城3300123.4高层金桥水岸4100303.1高层剑桥春雨6500502.8高层亲亲荷院4500431.68多层盛世春天3400602.54高层、小高层尚北新城2000601.1多层桃源小镇

531多层、别墅尚乘源4400153高层悦澜湾19802372.8多层、小高层、高层康馨雅苑250082多层锦城3870304.1高层翰玉门庭3200303.5高层金碧园43605.43.5高层书香华苑4800262高层、小高层建华旺角42000.71.6多层筑境490052.6高层怡情雅居350064高层钻石广场5200153高层和平时光4800232.65高层、小高层北城国际4300803.3高层在售工程统计长安区典型工程-剑桥春雨长安区号称精装修，价格在本区域属最高之列，但装修水平一般典型工程-谈固国瑞城长安区在石家庄的第二个国瑞城工程规模庞大，总计157万平米典型工程-和平时光长安区北京城建在石家庄的首个工程加拿大BDCL规划设计园林及水系有独特风格区域小结长安区大局部工程分布在二环以内，均价集中在4000-5000区间；二环外的工程规模较大，但售价不高；整体价格水平在各城区中最低工程总规模到达1019万平米，在各城区中居首位石家庄“CBD〞位于本区内，商务型产品有较好市场根底区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善，并有较大规模的土地供给入市由于现有工程水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存在较大时机点裕华区区域特点联邦东方明珠5900藏龙福地4500维多利亚时代4800裕馨城5000南岭小区2370风气水郡3550晶彩2900万达广场7500金域蓝湾4500西美第五大道8500美景东方4800芝兰明仕4200丽日青城3900世奥湾5500尚东绿洲4600路劲蓝郡6500众美凤凰城4280国大全城5000碧水青园4900摩卡小镇4720中城星月湖3600公园首府4800碧溪尊苑4200在售工程分布裕华区案名均价建筑面积容积率建筑形式联邦东方明珠5900463.3高层藏龙福地4500753高层维多利亚时代4800423.5高层裕馨城5000182.5高层、小高层南岭小区2370242.5多层、高层风尚水郡3550352.6高层晶彩290063.2高层万达广场75001003.3高层金域蓝湾4500203高层西美第五大道8500503高层美景东方4800192.7多层、小高层、高层芝兰明仕4200163.7高层丽日青城390082.25多层、小高层世奥湾5500602.8高层、小高层尚东绿洲4600253.5高层路劲蓝郡6500181.7高层、小高层众美凤凰城42801403.5高层国大全城5000401.62高层、小高层碧水青园4900172.5板塔结合摩卡小镇472081.8多层中城星月湖3600384高层碧溪尊苑4200202.6高层公园首府4800232.38高层、小高层在售工程统计裕华区典型工程-西美第五大道裕华区规模大、容积率高

以精装修、高科技住宅作为卖点，整体档次很高典型工程-路劲蓝郡裕华区二环内仅有的低密度社区

前期以联排别墅提升地块价值，带动后期高密度产品销售区域小结裕华区大局部工程集中在二环以内，均价集中在4500-5000区间；二环外工程3000-4000；整体加权均价5149，仅次于桥东区供给工程多，总量到达848万平米，仅次于长安区本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD〞的趋势，相应的土地价格也会水涨船高市场根底较好，价值水平已开掘到一定高度，竞争剧烈，对产品和营销能力要求较高开发区区域特点位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后者在东三环外、藁城境内；高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套相对齐全，城市面貌较好；经开区以加工制造业为主，整体形象和开展状况较差。开发区17009万1.6多层板楼28004万3高层板塔26002万3高层板楼285039万4.8高层塔楼390023万3.5高层板楼29505.4万2.8高层板楼33007.2万2.8高层板楼285020万2.2高层板楼253012万4高层塔楼，高层、小高层板楼440050万2多层洋房，高层、小高层板楼450020万4高层、小高层板楼在售工程分布开发区典型工程-天山水榭花都峰尚是水榭花都最后推出的中小户型产品，位于整个社区北侧，总建筑面积约20万平米，由7-32层8栋板楼和3栋塔楼组成，以高层为主，风格现代时尚。

峰尚户型面积跨度为38-140平米，主力为80-90平米二居。开发区典型工程-天山水榭花都开发商：河北置业房地产开发总建筑面积：50万平米建筑形式：多层电梯洋房，板式小高层，高层建筑风格：现代、简约、稳重户型范围：50-350平米，主力户型73-126平米目前根本售完，后期均价4400元/平米开发区典型工程-珠峰国际花园目前主要住宅工程集中在高新区偏主城区一侧，主力售价4000-5000元/平米；多数工程属于尾盘阶段，实际在售量小，新开工程数量有限；客户除少量园区内工作者及当地原住居民外，大局部来自城区；高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源，应重点关注。开发区区域小结正定区域特点

紧邻市区正北，交通便利，区位优势明显；

国家历史文化名城，人文资源丰富，旅游业是一大支柱；

近年来小商品批发和物流业成为主力产业。正定300028.8万2.9高层板楼380015万4高层板楼39004万5高层板楼26006万3高层板楼35004万2.5高层、小高层板楼36005万1.5多层板楼在售工程分布正定典型工程-达诺现代城正定区域高密度住宅的代表，相对市区典型工程来说那么缺乏特色住宅市场主流均价为3000-4000元/平米；在售面积少，而现有工程后期供给量较大；目前主力购房群体为正定当地客户，城区客户所占比例约为30%；随着正定与主城区的逐步融合，较有价值的土地资源将集中在二者之间的滹太新区一带，适合开展第九园系列的生态人文低密度住宅，应重点关注。正定区域小结鹿泉区域特点

位于市区正西，紧邻三环路，交通条件较好；

是主城区通往西部生态带和风景名胜区的必经之地，生态资源丰富。鹿泉200080万1.6多层板楼，联排别墅260018万3.6高层、小高层板楼26003.5万1.5多层板楼218016万3高层板楼310077万2.27高层、小高层板楼26005万1.6多层板楼28002.3万3.5高层板楼230050万5高层塔楼、板塔220045万4高层板塔在售工程分布鹿泉典型工程-盛泽果岭湾邓智仁亲自操盘

位于西三环外，紧邻主城区

总规模77万平米，产品形态丰富，社区规划及景观较有特色

样板组团做了商业街，具备良好的形象展示性鹿泉典型工程-西山庭院位于西三环外，鹿泉上庄镇

以洋房为主力产品，强调了中式风格，较为契合西部地区的生态环境特色在售住宅工程主要集中在鹿泉城区和西三环外两个片区，价格水平集中在2000-3000元/平米；在售量较大，潜在供给充足；由于价格优势明显，城区客户成为购置主力，普遍到达70%左右；此区域应主要关注临近西三环、交通便利、根本配套较好的土地资源，西南三环外的西部山前区版块有望成为下一个热点。鹿泉区域小结各区域比照区域规模总量加权容积率加权均价新华区4752.813940桥西区8142.834143桥东区5173.455881长安区10192.663502裕华区8483.025149开发区1913.173494正定623.163289鹿泉5152.482668合计44412.874157全市在售工程总量约4441万平米，其中长安区因地域较广，总量最大；桥东区地处核心城区，工程容积率最高；全市加权均价为4157元/平米，与官方统计的今年1-9月市区新建商品住房均价4133元/平米根本吻合；桥东区是价格最高的区域，其次为裕华区。需求特点资料来源：石家庄市房地产业协会2021年4月发布的?城市房地产需求蓝皮书?住宅局部市场结论年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体，而未来三年的需求总量最高可以到达1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。城中村改造所产生的供给量，将是未来三年省会住宅供给的重要组成局部。未来三年住宅市场呈现供求根本平衡态势。购房目的职业构成需求特点改善型需求所占比例超过被访者半数

购房主体为收入水平不高的一般工薪阶层意向面积意向价格需求面积以中小户型为主，舒适性需求尚未成为主流消费者对价格承受度不高，与供给市场主力价位存在较大落差需求特点意向区域配套关注度裕华区最受购房者青睐，一枝独秀

教育配套获得的关注度最高，遥遥领先需求特点企业分析本地开发商卓达：1993年创立，目前以房地产业为龙头，涵盖旅游、教育、高科技等多个领域，普及全国多个地区，推广造城理念；目前在石家庄的在售工程有太阳城、盛世春天、假日公馆等。天山：从石家庄高新区建筑施工队起步的民营企业，1998年进入房地产开发领域，开发过的工程涵盖多种物业类型，普及京津冀地区；目前石家庄在售工程有水榭花都〔峰尚〕、新公爵〔2007年单价“地王〞〕、新伯爵等。众美：从广告传媒业起步，2001年进入房地产开发领域，目前开发的工程为凤凰城，是2007年总价“地王〞；近期方案将集团总部迁往北京，开始全国扩张。西美：以商贸起步，业务领域涵盖酒店、写字楼、餐饮、百货等；第五大道、西美花城是其仅有的两个住宅工程，充分借鉴了其自身开发经营公建类物业的成功经验，在定位、设计、营销和物业管理等方面都比较到位。本地开发商开元：1994年成立，从开发区做汽贸起家，业务领域综合，房地产只是其中一局部；开发过开元科技公寓、先天下购物广场，目前在开发的工程有剑桥春雨和开元环球中心。安联：成立于2002年，发轫于教育地产，逐渐专注于住宅地产开展，在全国范围开发水晶、洋房、蓝海、印象四大系列产品，关注中产阶级成长，以现代主义风格的简约作品，强调舒适、均好；目前除石家庄外已进入唐山、郑州；石家庄在售工程有星朗、大城小院。帝华：业务领域为钢铁和房地产两大局部，房地产工程分布在石家庄鹿泉以及河南省假设干城市；石家庄在售工程有帝华南苑、西部峰景。上述企业中，天山和安联是以房地产为主业、产品系列比较清晰、开发水平较高、市场反响较好的两家，可作为典型标杆企业进行研究。其它企业那么属于在我司操作具体工程时可能会与其工程形成竞争关系。企业分析外