同致行洛阳升龙西小屯项目xxxx年营销执行报告8ppt

谨呈：升龙集团洛阳房地产开发有限公司[2010]-ZZTZH-01版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。升龙·洛阳西小屯项目2010年年度营销执行报告竞争格局——洛阳已形成以涧西区南昌路、西工区王城大道为主的高端住宅居住板块，南昌路沿线开发规模相对成熟，已奠定在洛阳市场的江湖地位，王城大道沿线未开发土地较多，升龙项目的开发建设，将提升王城大道整体板块的价值，与南昌路板块“并驾齐驱”升龙项目处于西工片区核心位置，南临王城公园，北接纱厂西路，距离西工商业中心王府井仅500米，项目客户圈层范围广泛。目前，项目区域内在售大型高端楼盘较少，为本项目的开发提供了很好的发展契机；但区域内王城大道沿线未来2年内将有大型项目投放市场，给本项目未来的开发带来了直接的竞争压力。项目区域及市场状况建业·世纪华阳陇海铁路洛阳西站邙岭路机场路衡山路中州西路建设路武汉路景华路西苑路联盟路瀛洲路华山路天津路牡丹公园牡丹广场太原路孙辛路中夏路延安路长江路九都路中州中路南昌路洛河路河洛路洛龙风景游览区洛宜公路古城路洛龙路古洛渠胜利渠焦柳铁路洛阳南站苗圃王城公园芳华路棉纺路凯旋路西工体育场市委市政府解放路解放路唐宫路中州东路九都东路定鼎路洛阳站春都路道南东路环城北路北盟路人民路白马寺路焦柳铁路陇海铁路启明路洛河顺驰城3期中泰·世纪花城五期东方今典阳光·双溪布洛奥体花城建业·高尔夫花园泉舜·财富中心3期恒大·绿洲建业·一号城邦2期隆安·上阳华府曼哈顿广场智杰·亚秀丽都香榭里·黎明香港城建业·世纪华阳项目地块住总定鼎路项目区讲位秃交吹通储—碧—项奸目远位妹于咏洛经阳腿西笔工修区没核墙心跃地梳段昏，惯是朽洛渣阳气西崇工米区繁首轻席条大支型寺城昼市顽综祸合利体跳项晕目霜，有够机研会压为营洛理阳者未西来宝城略市纸文纠明暮发规展伸做放形盐象冷代楼言，软是旷洛笔阳甘未备来段城铅市率主裂干卖道御物捏业谊、翅休天闲匆生拔态蓄居有住暑物抄业地块开发条件与价值纱厂路唐宫路中州路王城大道王城公园本案洛阳机场王府井商圈第二人民医院项键目垒四蛛至还：项消目鼻东歼临裁王颜城之大洁道擦，琴西怠靠垄涧起河详，目南蛾依手王散城握公荷园偶，岗北嘱接扩纱盛厂敬路英，锤雄美踞您城绣市雅中肌央稍繁尿华券领螺地漫；项雅目纱区触位：纸项跳目梁位少于两洛冶阳嫁西须工肌区淡核道心旷板樱块禁，径毗浩邻搏王掏城良大罪道膀和册中托州冒路董。睡中山州自路铲是劈燕贯唯穿梦洛竖阳窑东蛮西靠的牲交锁通简主躺干驰道买，酬连至接墨老巧城慢区劲和孝涧密西摄区俩；民王联城住大攻道逮是言洛乱阳帜南系北混的雅交妇通牛主轨干搅道如，内连询接伪洛月阳景新苦老能城够区杜；燃项饺目犁区疑位袭的撕路蝴网动通赤达格，菊交秋通秩便约利折，娃区叛位基先树天泼优被越头性艇明宋显清。项帝目做交良通：垫项局目烘距煤离白洛捕阳们长混途提客技运失中棋心魔站样、利洛讯阳真汽择车柔站费及胳洛华阳倘火滤车侮站墓仅音需替5振分爷钟登车公程斧，岛距维离极飞章机亏场绳仅闸需榨1知0氏分超钟帮车竭程评，眨距冠离今洛吧南榴郑办西联铁裕路灶火掩车婆站郑仅杜需勿1拉5亦分晃钟岸车化程单，悉交番通专极使其恶便泰利延。连辨霍码高商速条、妨王丹城穷大探道顶、令中训州须路须等兔主拒要智道袖路眠直炒通喘洛织阳嫂九艘县述六拼区内；王券城馋大狂道诊既借是览洛伍阳脊的绘几膛何啊中箩轴咬，疤也演是须城惧市旷发碌展夏中慰轴避；洛听河卧以牲北轻西室工泪区衫域脖稀币有睛的封土纤地导资遮源穴、仰成气熟柴的厌生胸活仍配理套剂设际施握提缸升秩了许项偶目友的无开会发焰价盛值柄；地块开发条件与价值资雾源意环誓境—判—匹拥咽有签洛争阳亚市泳最旋大先的男综向合揭性狼公更园施—学—王逐城税公售园，帜是合洛吨阳喇名过符脊其折实校的城决市闹中尚心愈公涝园爽辐豪射读物旋业，彼自冤身蹈也算是蛙俯罚瞰忽洛乌阳逃城沙市押景并观塔的腿绝辟版界物熔业闷；酸周剖边罚生课活底配谨套传成稼熟许，唇优亩越记的壶居窜住投条将件嘴不壳言诸而煮喻王盒城栽公侧园派：王毁城诵公街园旅位谜于内洛迟阳沟市说中构心他，泻坐螺落淹在支洛狡阳叫市矿中探州罪路宜北载侧李，卷洛槐阳邻博刑物扑馆邪西润的族东杠周全王搬城魂遗液址可上避。庄地呢跨原涧轨河刘两杏岸闷，共中荣间透仿愚玉唉拱决桥贿相韵连扣，跟占坦地抹一建千敬零卸八模十两亩回，腹是党全蒙国园唯百一腹的应遗赵址闪公全园择，快也应是饱洛士阳扛市率最答大待的农综活合贵性存公杯园乏，衡为洽河织南烟省约最掘大挑的昂综穗合汽性皱公居园锡。顶是得洛致阳血观叶光赴、捕文羡化鸭交锻流表、忌休仇闲弱娱学乐父的笋最房诚佳鸦去逆处阴。市验政违配承套蜜：学授校：阁十党九阳中歉、在十室八摧中房诚、期十产六内中堡、终白舰马车小惨学邪遍谜布棚周高边应；商宗场：乐王友府掀井摊、星新嘉都辽汇宽、犹新油银雨泰蝴应鸦有娇尽记有撤；超乔市：忠王户府幻玉井残、鸡家晚乐向福冤、洒华既润域万莲家习；金吐融：蛇中微国且银金行曾、俯建练行级、盼工稳行倍、映农宇行声等果；医各院：岁洛拿阳膝市全第搞二傅人殖民绝医拒院界；王城公园王府井十九中新都汇新银泰华润万家启运示游—闭—项租目榆属脏于菌洛梁阳警核盟心死地伶段修稀熔缺购的挂高故端拿大遗盘队物贝业愿、绵城纽奉市缺中易心烦公糖园氧辐火射背物县业嫁、股城模市哪交运通舅主钢干笨道建物吓业浮，狡周次边处休纽奉闲免资显源淹、引景刑观帮资升源淡、级配斯套抓资丈源胞无燃以崖伦至比寨，泡未酱来虏区出域天发错展克前班景贞优另越疾，愈升谷值钉潜夸力贸无从限彼。综侧合求来彩看倍，冒项沃目蝇优挺越掠的脏先凡天接性剃优糠势披将忧承羞担坟区承域伟及棉城讨市涝未泉来奶文宇明皇发左展菠居架住查的士标税杆享，剩提桑升袍区新域悟综抖合销居坡住鸣价匪值每的今功性能姓。用屈地抖战裙略览—毕—阀品促牌糖扛拾鼎狱，崇资章源壶造液势俭，认创跟建枣一高流姨，问打败造安唯趋一以惭项悠目以“切整旧合灭区兵域口资锁源壁、诵提广升毁区嗽域忍价棚值父”撕的虎功推能透发瞎展售为隶诱其因凶，产借锡助内品量牌链力唤量耗，扯最击大院化溜整承合中发药挥券项子目雄优虾势府，登通渡过启多械元梯化编地邮产赛运财作籍模敞式嚷，疾创匙建切唯痰一货性劈燕，么同刘时凳以革一娱流蓝产寄品键影俯响摧中数原灶及晓洛全阳旷市不场地块开发条件与价值品牌扛鼎品牌开发的实力与服务通过地产运营城市版块品牌旗下的高端客户网络……资源造势景观优势的最强发力外部资源的功能嫁接产品组合的功能互补……创建一流一流的物业开发理念一流的项目运营水准一流的运作团队组合……打造唯一创新化的产品设置现代化的风情与品质洛阳城心首席国际人居建筑作品……项目SWOT分析；项永目贤优兔势祥(晴S瓶t撑r放e糊n河g猎t惠h询)虫—陵—区帖位初、皇交竖通认、数配垄套芬、赚景菠观需、启地爽势振平孩坦胸、析临艰路增面持开惹阔糊、样规蛋模似庞陵大说、注业果态办丰招富悲等音多富种驴资艘源嫌的态整究合地季理仓区叔位淡：项杨目烈地兽块勤东班临宗王逝城魂大近道天，惰西锁靠问涧摄河稠，求南劈燕接虽纱激厂饿路熟，律北傍依乡丰中采州崇路穿，卧中苹州怒路樱横苏穿跨洛引阳政东慕西毫，摧王住城藏大劣道扛纵写贯不洛狡阳滴南蜂北砍，日雄艺踞阵城骄市稳中脱央每繁猜华搁领盘地虹，摸地睛段丽区阀位略优本势特不膀言共而怕喻懂；交伙通量路券网服：中辰州冈路饺、洗王乏城涛大伍道苹、早唐贼宫哭路蜜、绸纱培厂经路机四拿条竭道雾路鲜环拘绕扇，营几声十届条艳公铃交督线震路怠在卫此麦穿兼梭描，千距情离略高迹速披公位路辰、乌飞乡丰机许场喊、挤火勇车穷站撑均酿在海1烫5典分信钟区车捎程事，究交奶通咬便斤利沃，的路样网唇通废达识，央使球得掀本该项尼目氧具铃备梢先删天料性很的陕交篮通川优拔势蜻；配带套赌完炮善馆：项危目腊周缸边板银剥行贝金疯融历系望统灿遍清布蛙、凉高略端僻写参字眨楼筹、送酒始店某林炎立妇，亭为症项忧目风片泳区鼠增残添滚了腹商吩业盲氛展围炭；景验观猎资野源苏：项勤目哗地赢块烛西厨南梢侧谋直型面至王竭城舍公筋园眼和瞧涧翼河疾，视开穗阔怖的活景北观趣视助野鞭，舌先球天兆的投休杨闲惭资副源或，敲有匠利射于段提量升驰项躺目僚的跌品兵质举；地践势跃平摆坦卷、身临为街则面怠广汽：项互目规地听块侨地摸势睁平叙坦脖，妥东海侧盯沿介王叙城伞大央道眨将堪近体1微公舍里坛，欠临倦路塌面肚开济阔饲，坟后皮期识开戒发耍建鸦设槽易腊于四展己示继项译目摄的落形喉象绳；规倍模哲庞雕大宫、竿业宅态裂丰适富话：项辛目腰建陈面东百磁万钟平抄方击米岂，盾集贼合渡住饶宅澡、贷商讨业投、俩写访字园楼稀、匆酒敞店渐式姑公痰寓陷等副多华元佛业吊态金于鼠一志体票，烟后设期孕各雾种小物纪业照形赏态耳可留以应形旅成妙互秆补听关裳系戏，焦共矩享宣客污户鸟资绑源烘。项目SWOT分析；项溪目眯劣堡势煌(叔W锅e壶a养k供n貌e播s旦s胳)地—守—地粒块掩狭照长用、彼容怪积无率币大廊、哨商测业师体旬量瓜大陵、甜周围边絮商糖业屯氛误围稼不长成伏熟饥、获企帝业垄品恭牌良需隙要封重此塑地索块鸽狭治长据，极容醉积幕率撑大赢：项难目袖地肆块蚕呈陕窄对长永状哗，拐整幼体怠方销位前偏听向援于渗西猴南森方搜，上按迎照构目渡前稼的冠建休筑坦布势局嘱后雕期婆沿勿街蜡的育楼庸体元采舍光服可玻能焰会罩受父影歼响盘；嫩项乎目厉的烂整福体碎容寒积摊率辅为悄5方.刺3阔，愈居专住岔舒晶适棕度施较枣之季周勉边锦项权目急相惕对和较垮低软；噪丛音梢因暗素卵：地矛块化东踏侧沉临取街仆面励大记，滋马皆路包噪壶音简可估能箱会史对你后冷期孙的歇销妖售透造盆成锯一纺定涝的辩影鉴响读；项楼目劝周勿边缘瑞商家业隙氛隔围耕较膀差稀：项犬目障目晋前拼为果城殖中筹村始，名东忽侧众王够城裙大从道巴车白流槽较参大来，愁人滤气怨不尖聚私集摩；帖南猪侧鞠王细城评公岗园匙和百西民侧桨的漏涧含河刑隔壶断云了败商浪业将人潮气辽，往北揪侧滚纱飞厂裤路如商江气扛不互聚富集饼，搭整幸体虽来蹦讲予，滥项躁目蜂商此业耍氛虑围痕差沸，幼后番期湿需骗要折长闻期呀的嚼运旨营同“翅培辱育装”糊；商赖业谣体为量奔大阶，粱后掌期控运凯作刑风挥险叨大阀：项谁目茎商港业诸建炎筑景面性积捎约斧3欺5哀万较平艺方假米壁，过投磁入陷运阅营袜后撞需怠要碎众斑多祸品录牌怎商理家后来绪支夸持连项午目水的葛“惯成著长概”遮，圈新色建仰商早业麦项值目将培单育寒成描熟滩需扭要瞧时赌间宾，夺品奶牌牵商古家叠短懒期纳的毫利泪益候与部商床圈结氛繁围嫩培材养挎的认周着期馒存适在逼一宝定窄的帆差呈距乡丰，烧对蠢于低项恨目吸日春后侨的滥运课营沉存倦在瞎一槽定浅的赵风谋险阁；企施业伸品毫牌尝需抢要殖塑悲造坦：升吓龙纤集法团乓在未郑煤州启拥毕有桑较前高辟的创知骡名循度行，符由绝于乐首盘次缸进稍入翻洛债阳月市辜场润，努企叔业毯品民牌确需中要姨重办新爬塑心造取。项目SWOT分析；项露目兄机筹会膝(斥O芦p竖p劈燕o漫r淘t层u架n编i帽t邻y贵)暖—猫—市话场纱空孙白活、奏政辜策堡扶奇持壳、衬旅纳游滋带千动磁、邪品抽牌赶运垂营市留场垮供祥需双：洛吸阳必楼荡市牌在蚂经好历付了真0猪9麻年设新侦一宫轮比“仗抢桐房梁潮逼”羽的红冲繁击蓄下睛，字0拣9烦年愿下柏半链年疗市丙场慢出粮现葡供阔不彩应汇求寇的附现膛象鸦，再西滨工眼版趴块据一概直灶是回房粥地哥产脑开兄发游热炸点沃，豆对近于泉升羡龙应项胶目斯的茫推案出岗是界一续个羽良罗好哗的爆时炭机两；政傅策普扶晴持逐：根赛据幻玉洛故阳牧市生政蛛府却的宾商敲业贫“柳一魄核挡两拼翼果”岭的株商泉业服规潮划傲，纳“悄一徒核付”西：峰指碗西岗工乔区蛇商隐业该中府心哪，苍有僚利予的稻政圈策武支匹撑辞为挪项述目请未缴来盼商供业骨的姨发遗展税提尽供万了饿保炉障童；旅沙游润带发动妙：洛狂阳抚作般为我“梨九起朝烧古短都探”壮，效洛脑阳怠市锻政孙府南也包提醒出管了千“鼠旅碗游闲强府市滴”符的沈口鸽号膨，惰旅公游腾业宿也新是桃拉晌动封洛圆阳膊经铁济幼发察展紧的咱重映要陵支葬柱傲产刺业悬之晃一阶。兔王驻城隐公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恭级宪复政合泻地汪产属头性踪蝶定涌位腥—辩—作恰为洛蜡阳欲首勤席姻国喷际座人黎居丙复越合网地巾产而、“舒洛著阳末城数市书形内象疑名日片妹”歪的倒综芝合膜体孙项电目，砖我嫩司辰认吨为灾项卷目牛的宋属桌性暮定雪位劳是蹦—仅—同吼致倘行迅思膜考市场指引区域走势规划导向竞争发展品牌谋略物业价值交锋在即战略决胜平台高起重装上阵洛阳中央生活圈版块运动改善性居住规模化大盘城市价值运营者区域核心级复合地产高级

居住功能——满足最初层的、居住要求，产品功能单一

环境、安全——生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）；文化风情——生活理念（国际的、品质的、现代的）；市淋场绞定义位厅—胡—作侍为捎洛价阳墨中策央谊生兽活弦圈仰的惨都秩会世级崇复股合概地蝇产兰项组目阀，娇项款目浩的营开避发朵定自位拒将与整全体侨偏乞重微于中哭高露档升层帖次我射们症在浪造饼“妻B佩M承W费”肿汽梁车饭，衫从前3皂系锡到巧7炼系幼，虽赶然抢配帐置绿不熊同夕，宏但渐我竟们腿始区终蹈坚吉持泥品遍质永！项目整体定位策略功暮能宇定嚼位—迎—项辣目怀做浑为蛮“洛划阳弃中尊央予生孙活刺圈”革的票高尽端悔物构业饮，粒具仗备任“中俘央及级”减物太业吗的唇特运质霞，喝在巾此白基薪础午上见，城结贤合由项剂目覆整座体晶的塘发置展左价排值晴，嚷项梦目烧亦搞具虏备4种脑发毫展捡功榆能项目整体定位策略购臂物树功禽能餐洋饮严功怕能娱读乐橡功慰能文遣化斩功钞能体礼验若功调能产躺品赏功督能运冻动叔功功能景旗观强功站能会仓所贪功菜能教税育斗功拍能国狮际摊住支区主栗题陆商堆业国艰际冈街逗区企院业鄙中湿心体琴验残功刃能休悼闲艰功臂能美锁食惜功智能育歌乐肠功地能资芹讯地功沾能办睛公悟功邻能商蜡务独功偏能社献交美功接能金桨融废功残能会我议好功意能2同但致定行支思钓考项营目田整矮体饿定艺位狂战钥略晃体玻系项目属性定位项目产品分析项目客户定位项目价格定位项目形象定位项目开发定位思考地块占地面积建筑面积容积率户型面积区间开发套数套数配比建筑面积建面配比住宅商业A地块89826265875359003.36准两房53-6395033.3%53458.8020.1%小两房69-701324.6%9170.043.4%两房82-8336812.9%30452.4411.5%小三房110-11145015.8%49645.6218.7%中三房118-12854119.0%66365.2425.0%大三房131-13634312.0%45714.5317.2%四房168-168662.3%11068.204.2%小计

301775

2850100.0%265875100.0%B地块29961120132594625.99公寓44-5162437.5%28003.9223.3%791046.3%7901.926.6%一房41.41046.3%4305.63.6%准两房60-6320812.5%12338.5610.3%小两房72-761046.3%7460.966.2%两房83-831046.3%8614.327.2%小三房111-1111046.3%11499.289.6%中三房118-12818210.9%22297.6018.6%大三房133-1401307.8%17710.1614.7%小计

179594

1664100.0%120132100.0%C地块643732347241055745.29准两房54-5682633.3%45933.5019.6%两房83-832108.5%17394.307.4%小三房111-11161624.9%68111.1229.0%中三房118-12847619.2%56872.2024.2%大三房133-13635014.1%46413.1419.8%小计

340298

2478100.0%234724100.0%合计184160821667

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启动区营销策略重犹大公工堪程馆与罢营壳销牢节籍点2务0宜1王1被年线2析月辅底馒完腔成仁启劝动军区幕住券宅出产互品功整娇体疲销核售惨率6拌0咏%，姓商值业凳销匹售孤率3土5所%以配上样，B在地级块西小考户吸型厚公爪寓落销体售溪率7挠5慌%以处上状，伟实错现李销宏售醋额1柱2亿徐元3月6月9月12月2010年2011年时间轴线4.8市区临时售楼部开放9.5启动区首批房源开盘7.10产品推介暨联盟商家签约会3月7.18启动区首批房源公开认筹9.23启动区二批房源入市10.10启动区首批商业认筹10.31启动区首批商业开盘10.24启动区二批房源认筹11.7B地块公寓认筹11.28B地块公寓开盘12.12启动区二批房源开盘8.28售房部、景观示范区对外开放启动区营销策略2宇0霸1罢0墓年2缎0侵1考1泽年1见、矩临纹时映售哑房立部拘包赛装男、穷开似放闸；2复、上区俯域雹炒锡作羊、墓户前外在发欣布卷、遇形省象协树屋立绵、甚认套筹内开饱盘远物猾料蓬筹墨备这；项谁目虫炒宵作础、蒸户蝴外炸发腾布谈、垄信潮息刮传采递欣、身开坑盘遭物施料彩筹篮备这等偶；阶营段拳划择分销伙售杂目项标前领期侨物两料货筹区备帐阶搬段营尸销严执典行1同月筹垫备及阶径段4增月7烦月9搞月1渔1月月3榜月市屑场带预塘热购阶滩段公运开挤认榆筹未阶障段强金销铸阶副段持岔续讲热锅销朋阶聪段工戴程挂进独度营陈销遣节革点1梦、4承月夏8港日逮临怀时脉售驳房薪部蒸开闹放；2骑、火5据月袄份枯报摊纸妨广励告矛出扛街队；1鄙、7惠月汁1决0滔日谈产步品亡推男介滨暨付联管盟草商脆家誓签袭约淋会；2倚、7语月鸦1鹅8薪日鞠启拌动缘瑞区受首衣批脾房肯源危公蛮开鼠认萍筹；3辟、8凑月蝇2勒8堵日羞售郑房懒部必、络景瞧观吹示燥范训区余对洽