南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销报告

谨呈：边城房地产有限公司2011.8南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销报告上大学了：学长们免费，独我们交费。毕业了：学长们包分配，我们自行解决。工作了：用人单位要我轻收入、重经验。结婚了：好不容易买了一套房，却收到了“安徽移动欢迎您”。结论：80后，杯具80后的囧境生活当讲今磨流陡行拌语：表卡遍奴扬、喂房刻奴闯、殖孩之奴泰、遭车棕奴警都句是顷在除说沈我芦们8扇0后牛。8足0后灾的生减活沉描欺述结近论丢：8什0后密的极生淡活共中烫缺腹乏旧“舟大啄牌硬”改向变知！惧改迫变轻！我帅们香的墙目滤标艰就吵是老：印要响让8吴0后壳生违活僚时词尚堪、墓品斯质谱！我但不百要呢过属海惧萍堂的谊“弯蜗辜居脉”菜生刮活烈，苦我项不朗要柏买端了法房灾子挤然述后量只茧能秃顿丑顿箭煮录泡换面武，幅我堆不疗要铃每僵挤业车捕的茶时子间伍比让上参班坛的洗还虏要滩长…粒…我文要督可目以令有劈燕闲傍的辉时平候鹅看呈场环电言影找，狱可止以滥去袖星潮巴走克抱坐射坐封，因可眠以尊去苗马总尔股代珍夫逮放恒松萌一茅下叉，征可班以欲拥呜有则一醋两呜个l差v之宾类裕的牙包辉包蔑，朋可妇以…捎…生沸活详，损只侍要途我僚想线，纵都党可杜以锹尝喷试造一驰下香！原葡点跟：昨都债市释、普时笼尚倡、j留u剂s脑t懒c盐o广o谋l继!2陷0丧1渣0年7月3政0日边社城顺房环地至产袍经顽过1孝3轮竞跃价以3详.完4颈5亿辆元拍团得插白过云朗亭虹地拉块楼引面其地胖价6翅0孤0屿3元/平哄米白封云横亭蛙地亲块益将档会岩成赖为献课给8岸0后泽的瞒城良市殖小贫公付馆【壹】W垂H险Y大烤豪艘宅V拔S小泻公匪馆满宁城湖皆烧是折“检大仙豪贼宅徒”唯获我猫独摩是轻“客小洽公括馆庙”为妖什袭么止？攀为科什尿么逝？楚为效什谢么赠？2挖0乖1拦0年4月1宏7日错国臣务俩院规出融台赵新棍“仅国串十平条深”疗，6月4日州，霉严浸厉果二瓣套产房纳认剥定苦标挠准映出暂台系，予国报家幕连获续扯出探台耀房唐产碍新枪政鞭，市叼场蛾成坦交倘缩诸减周，城市疫场惰低缩慧靡不味做炕政斥策堆的挖炮贪灰堵，扬瞄办准算刚查需理任由兽一隔：牙政亏策大背棍景主振城乘、霉奥修体摆已鞋经示遍次布狂豪搜宅俯，蚕我弯们狭该垫去施抢斧这扰杯煎羹相吗鲜？理矮由扛二贡：春市棕场影背历景且美看抗江尖湖母，拣哪列些抛大堡佬疮在礼说抗话本踩案中伸海汁凤清凰寸熙煎岸2怜.弱3原-坏3万南甩京情国净际叫广匠场3屈-姐3柏.柄6万天逐正稻桃蕉源3些-菊3溪.峰5万仁颗恒陵江胀湾率城2锁.功3万融储侨蔬玫默瑰所纪2辰.雷5万世乖茂荡外击滩防花蚕园2魂.再3万皇副册爽晶督华2万城场开下御极园3表.赌3万都毒市吓羲陪和3效.背5万整雁体皮市邀场—墓—南袖京誓主违城直已爆经墨被宫高要端玩公尤寓臭所蹄占娃据荣，仇缺洞乏量真枝正蜜的春贴土近件刚嗽需讨的辫项绪目随汉着奔销两售锯的朱加睁速味，劫资有金据回横笼姓加顶快缘瑞，丧规抢模蜘房哀企滴掀尺起刘了访新贱一殿轮彼的盐土践地拣储望备絮扩局张拥，庭以猪华挨润矛、锣保夺利塔为典代渗表闻的辜央筝企滨族龟进俭驻它南附京隔，第地是王枣纪荒录等被墙不蒜断其刷剑新真，福各毛区骨域闷楼服面脏地缠价夏均饭创声新析高雄；本盯案据正赵值软主输城息供迹应束放把量纠的毫时替期件，爱且垦将举面栗对鞋众烈多烤主轰城软品丛牌抛、撒规茶模姓兼磁备暮的赵高塑端费项鼻目舅，遥需嫌要交应艳避季开讯竞杏争膜的唐锋筋芒畜，城以撤差顿异佩化投突挨出扛自脊身校的苗性腾价毙比声优单势建。整泪体蒸市狸场—醒—主部城筐高警端忍住岔宅止物诱业桃将镰进漂入件白论热辽化僻竞托争土地编号地块位置区属出让面积(m2)容积率(≤)成交时间楼面地价（元/M2）摘牌单位NO.2010G20下关区白云亭路以南下关15123.83.82010.7.306003南京边城房地产NO.2010G18栖霞区北苑西路栖霞53489.92.22010.6.16628中电熊猫置业NO.2010G13东至凯旋路；西至规划绿地；北至仙林大道栖霞97396.21.22010.5.76032朗诗集团NO.2010G08江宁开发区内环路以南江宁22327.522010.4.136449银城地产NO.2009G75雨花台风景区内西南侧雨花49219.21.12010.01.0815977长发都市NO.2009G67马群中山门大街以北栖霞66570.501地块≤1.702地块≤2.42009年12月17日10780招商局地产NO.2009G51苍山路以西地块建邺41295.52.32009年10月20日8212金基通产NO.2009G46所街7号地块建邺81703.73.42009年9月25日7992华润地产NO.2009G34金沙江东街以南，庐山路以东地块建邺95804.62.22009年9月8日7553保利房地产NO.2009G45所街一、二、三组地块建邺20166.522009年9月25日7488金基通产NO.2009G30江东北路88号地块下关9275.71.62009年8月11日7142苏宁环球NO.2009G20兴隆大街以南（河西中部49号）建邺35764.82.12009年7月17日7003天正集团NO.2009G52马群大庄6号地块栖霞214443.71.22009年10月20日6956保利房地产世锹茂枝滨闪江顾新晓城锋狐尚俱国松际灯公逼寓天稼正域桃紫源触府下老关秩区防已求经恢形渣成兔滨赢江蒙、坡迈洪皋觉桥甚、糖尧英化拣门家三督大缘瑞区虑域获板垒块助；滨球江卧板晨块谣正耕在版成阴为希高嗓端盾住齿宅背聚曾集萍区区乳域震市体场—星—依欧托属长冠江萄、妹小霸桃鲜园贿，礼本骨区树域涉正遵在彻成茂为彩高草端望居预住椒区项目总建（㎡）容积率已售（㎡）待售（㎡）均价（元/平米）主力产品备注润开华府33397.322.479982539919000三房二厅两卫121.82-126.27㎡下半年推出80-120平方米房源世茂外滩新城15000002.89385000111000023000173-186㎡3房2厅2卫，44.5%预计未来开盘2011-01推出450套左右价格未定天正桃源350001.4890002600026000328-545㎡4房2厅4卫、15.9%255-516㎡跃层、15.9%未来一个月将推出02栋，价格未定大发凯宏隽府37778.91.393500027701900082-110㎡2房2厅，39.69%110-143㎡3房2厅，47.47%/阅江广场240002.820000400015000精装修小户型37.91-83.96㎡/璞邸19348.92.0019348.9未知78㎡的两房、约108㎡和123㎡的三房133平方米，172多平方米，200多平方米的跃层预计8月下旬开盘价格预计2万以上/平方米区厨域博市渠场—查—本榜项位目风周史边注未供来乒住炸宅婚建扰面该总军计速供哀应仪量膊约1野1帖9万逝㎡悼，牧而作其茫中行世号贸蚁外艺滩垦新黎城牢就插有1逗1迷1万狮㎡贴，杰其冬余旧则另都瘦是虎小脑体除量市项程目扣为浅主遍，斩且置在现售常项驶目落都碎以环大限户还型侧为琴主洁要宇供赖应禾产喜品土地编号项目名称土地属性土地现状容积率(≤)总建面(万㎡)成交价格(万元)楼面地价(元/㎡)受让方NO.2007G39汇杰长江国际二类居住施工阶段2.830.971355004375（毛地）交通置业NO.2007G04下关区黄家圩41－1号地块住宅；办公；商业全部开工1.443.9184004723.39上海华欧房产NO.2007G14建宁路市场地块办公；商业未开工土地平整3.79.5295003105.26南京玉朗地产NO.2009G31紫金新河二村162项目二类居住用地未开发1.31.45100006891.58南京紫金NO.2007G116复地新都国际住宅；商业未开工土地平整1.69301750005825.22复地集团NO.2010G20本项目商住混合用地未开发3.85.74345006003南京边城注闪：相表必中或所极列垄为液下汽关爽区箩潜旋在塞供部应百项崖目碗，凤淡盒蓝贺色点底预色赶的凝为截本岛项朱目域周输边傲项岁目区赖域房诚市钱场—外—本酷项痒目珠周喉边邀潜脆在搭项客目梳拿留地麻成倦本匀均催较颗高芹，兵可采以左预垮计绩未酿来刊都营将跑走懂豪代宅春路响线豪评宅仅是过占制据套优画越礼资瓦源尽的蜜房令子例，南允京织则持是康个生不穗缺验资风源弟的源城丛市我扁们算有申这紫样确的稿资蛇源灰吗贸？群潜雄进逐源鹿姻，宰想康分统一夸杯巩羹驰，讯难理塑由防二气：饱市升场鸭背吸景我叹有翠什拥么跃？求我欲拿还什蚂么帆和央大坑佬缩慧拼丽？棋我典能读脱旗颖叫而稀出可吗匙？理农由春三弦：顾项伴目登背闸景自咸我亦审螺视蜻，仙看挪我序有吃何肚法桂宝传洗统锈居朴住鼻区快，返交瞧通台便筑捷形、基商约业狠配杯套因齐懒全宗孝地郑士和殊中敬路赖高剂架白古云铅亭庭副缓食府品曾中之心联螺华斩超赵市青顺莲网酒弓家黄距家性云丘诊傻所快凉捷爱酒牌店成昂熟筋社体区加车分匙项“＋”白索云注亭戴宾咱馆农真业割银朴行距遮离跳大巾型致超慈市涉直鼓线茄距公离呼在1验.下5梯-呢2公折里铅之帝间将只会岔改疗造摩为瓶公帝安馋局杰并震整丈体坑出烟新白欣云咬亭假集奥团栋将疗统欧一哥拆滔迁跃至敏江偷宁地释块逮周具边胃有天一壶些帝沿促街阔底堂商菠，仪业群态轨以谅餐贡饮申、鬼小屋百推货盏、汗社迷区兄服比务格店粘为惭主救，型租消金惠为3敏-缎4元/平衔方/天长竖江第成塘为检南号京桥城购市挨发益展预新柴的叫主摧轴你之爽一未；盼城驴市俯不爆再谎是午背让江柳发保展佳，拐而私是扶面数江额发遗展卖；南纲京谅从款“病秦连淮锯河陈时妹代愚”桥走裕向垄“厨长皆江适时辩代翼”偏，杜实云行索“僻跨疑江辱发吹展屿”炕，册下医关罩由蛙主跟城谦区欧的圾边短缘订转崇变颜为昼大纳南嘴京幸的朽中刷心绸区恶域灶之抓一区洽域躲政哄府狭政探策苦的照倾眼斜裹、勺良粱好美的罗投择资喜环想境串等标规桶划逗利捞好氧促勿进影了跟下秤关秧向阔大纯南厚京患中壳心艰区问域顷的洁转涌变区类政誉府惰开傲发愧的垂决距心涂及蛾整毯合居社职会光一剂切梁相蛋关裹资娱源谈；省侍市绕区险政击府腊对锤区牵域预定惩位跑的铃支跌持邻及彼政凶策从的热倾选斜板；市润区户政决府愤基悲础尊建江设激的秧投私资偿及疗土玻地殊资前源源的洽整妖合档；良盒好糠的绸投偷资资环营境尿，庭优江惠君的宋投些资刷政姐策仙，敌进赶行开市帖场峰性争招沸商完。下屯关休区炮规葡划现利盛好价：规帆划世利缎好加么分无项“＋”区前域珠高语档慢社邪区躺云朴集岩，阵区帜域位高测端商住凉区敲氛逗围谦浓够厚世析茂完滨留江必新马城锋短尚祸国岛际蓄公拔寓本哪区炼域字在凭售俩的蚂高扩端掩项烛目近众突多滤，量主袭要盗依妄托职长碗江折、折小兰桃仙园刺等洞自脸然仙、站公妹园企、蓄生规态垮景问观哥资图源腰。天兽正随桃牲源疼府汇常杰灵长祥江肚国拾际整甩体症氛哀围加粗分讨项“＋”区仍域何形育象怨破泉旧尾凌吧乱枯，挎老池城怒改沉造辫正吵在炭启啊动胀，甜短扎期航内列彻层底贤改程善关可侍能末较波小区愧域芳形雨象起破璃旧念凌白乱颗，晓老轧城许改究造善正述在扫启议动指，辛短侮期稿内劳区艳域瞒形江象响落阳后区乓域仙抗犁性减催分杰项“－”项捎目拿北术侧刻和裙东淘侧星有隆高径压易线烤贯桨穿首，萄影嘱响度项萍目茶居邪住构舒腊适府度讨，竿给忧地照块蜘的犁整舒体绞规摇划寇带卡来毫难混度黄。地谁块皇内鲁部骆高孔压避线忧贯烤穿赶给爷地奴块霉整鲁体凡规铅划愈带惕来宽难用度先闪天偶硬陪伤减蚁分呼项“－”项柱目辨西角侧灾高浸架冰给扰项晴目眯带荒来功一前定狗的遗噪核音乓的狭不桑利赛影械响环萝境暂不揭佳减消分萌项“－”主要建筑经济技术指标用地面积15240平米建筑面积57470.44平米容积率3.8建筑高度≤100米绿地率≥30%建筑密度≤35%建筑性质住宅混合用地楼面地价6003元/平米出让年限住宅70年，商业40年净胳占蚕地僚面伶积北约1扑.捎5朽2品4万脊㎡做，健占量地愉规裹模泪较壳小帅。总员体僵较败为贞规灿整贴，系内偿部芳地默形榆平滥坦默。基角地蔬内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蓄客期

爆破期

实销期形掉象猴期堪：起元步扒阶旗段息，纪广盖告辈投捉入堪不材需材频淹繁蝴，棵户剃外气大啦牌势、捆围重墙妄广喘告柏为钢主虹；蓄篮客元期膨：积多累庭客矛户梳，姿准情备燥开故盘贝的庙重该要意期祥，蜡户食外炸大艇牌萌、抢围气墙腐、学小爪众杠通塌路爆为顾主腿；爆剑破哨期胞：最魔后穷阶屑段象，教广堵告咽投再入消力造度还明幅显议增遣强软，俘户办外鼻、嫩围在墙逃、云小典众为通美路帽为爱主猫；实继销执期湖：销闷售都阶棍段悉，沫围坑墙底、筹广巡寿播裤、贫报小广士、棍小呜众轿通缝路踩为届主雷。媒母体港投茅放聚分菜阶牛段百策仓略公割寓崇竞瓜争傻导婶向组型骂价栗格哀评抚估揉表根唐据滩市过场汤竞丛争赢比倚较冻法执则时，犬综疑合钱以涝上柿的臣数摄据贤：洋本滔案钟公穴寓融目懂前蓬推泪算津均习价者为1脊8移2别9智0元/兰㎡判别标准权重润开华府世茂外滩新城大发凯宏隽府拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数地理区位20%0.90.1810.20.90.18地块自身条件20%10.20.50.10.90.18交通15%0.90.1351.10.1650.90.135配套15%0.90.1351.10.1650.90.135人文资源5%10.0510.04510.05景观资源5%10.050.60.030.90.045容积率10%0.90.090.90.090.80.08建筑规模10%1.10.110.50.051.10.11总计100%

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1.13

0.56折扣价格预估价格35000395508988050330目渠前氏下古关菊商高铺想租倾金状价嚷格口平五均方为3拌~绸4元/平滴米·天巩，卫按绞照6钞%的非回撞报厕率惨计容算亩，轿售开价久为2芹1竭2骆5趟2元/志㎡项目