XX蝴蝶谷营销执行案

保利·公园198蝴蝶谷营销执行案写在前面——蝴蝶谷营销执行案解题思路市惧场栋研敏究推肉广援回卷顾销霜售跳总搭结客额户刘分鹿析产茄品蛋解烈读核领心省课割题营哗销喉策却略执暗行祖方亿案目兆录第滔一划部颠分械：晌审疗时·度顶势知圆彼整秃体问市凳场猎及旦竞糊品累概塘况知搂己推献广感回估顾销堪售蚕总华结蝴拍蝶嗽谷倍产哑品颤解处读郁吧金研香类谷陈成合交广客栏户罚分脂析第妻二朴部棕分含：赛谋脏定·后宽动蝴蜘蝶泽谷脂营哲销崭策边略目冠标核罩心敲课恒题解勇决肌方泽案蝴愁蝶数谷宪营遥销跌执将行弃方提案推留广灰执迅行销窝售事执里行审拉时·度疗势知摊彼保福利·公恨园1巩9德8蝴踢蝶激谷丙营霞销狂执卫行请案回诉暖进嫂入0爪9年旷，霞中闹国栋房册产尽市犹场绸迎挎来火意腰料泰之贩外朵的窝“漆小岗阳泊春浑”洋；0券8年够积弟压明的效刚贫需恳在0垄9年缴初雹骤掘然确释贿放积，钻春源节忧后浅成母交径屡鸭创怕新发高撑；而虹根筋据甲世携家棋数管据俘统魄计闻，5月被开会始幸之屠后晃的德市洞场苦销贴售吊正倍在胃逐苹渐功放衡缓魂。功而徐下缸行臂关抚键痕因吐素虑是8刺0宏-敲9扎0脸㎡生帽存臭型和产刑品镰供叮应贺不窗足须；银祸行妥政待策麻松仔绑嫁带懒来锦楼决市芬春斧天禽；知掏彼—矩—市混场舍背惰景之售宏健观芬市防场牌：竿回圆暖颈；齿通单胀通把胀表距象拦：2婆0瓣0予9年洒，柳保单持惹经资济甘平饺稳穷较俭快趴发链展框、蔬促稼进脾经和济教结俗构萄转避型区升牧级警在秤中壶国雪宏努观虚调麦控叶中食的皮重必要蜻性板提堆高投；2姑0扮0祥9年出的屑财储政验政唱策员安漆排由比0束8年剧更柄加裳积偏极厚；2朴0毕0缝9年昨中沿国绵货构币泥流梳动堂性障局姐面苗存版在殿较曲大劲不语确救定剩性慌；随李之琴而潜来前的过竿度城宽止松津的盟货丈币论政斩策什带弊来商越交来嘱越颠大镜的彻通恩胀村压嚷力找，招投喝资垃保间值傲成喂为遍最庭佳障选告择也。结红论壶：在杆宏恶观大政篮策洒的亮引意导锣下茶，侨刚黑需墓将村会雀持妻续石释促放宏畜观散经怠济板的洞持蚂续伟恶薪化暖带创来供的舅通配胀席压其力沾将拴会渐迫亿使网更厚多越的硬资尾金中流圆向变固繁定缘瑞资步产鹅投幸资蝴选蝶咽谷制竞腿品编圈禾定待原妹则同莲质杀品郊牌林；规省模偏相里近诞；产删品酸形训态丛类疤似滤。在时这晚几限条岂原促则辞的药基安础泛上宅，邪我坡们茂圈酬定别如萄下泻几蕉个御竞纠品麓悄山点国么际箱社倘区夏（逝翠校云很岭摘组颤团始）华什侨曾城偿（2犬0栗8区追）中忌海伯国驱际鉴社感区舍（下央符墅高）蔚上蓝龙卡幕地锯亚知巴彼—匪—市茧场离背掌景掘之尾竞域品案概嚷况竞掌品妻概革况—榆—麓宿山园国允际峰社室区开发商万华房产总占地面积2600亩（住宅）总建面122万方（别墅42万方/麓镇80万方）容积率0.7（别墅0.5/麓镇0.82）绿化率60%产品形态独栋；叠拼；洋房面积区间独栋192-500；叠拼211-238总户数2190配套高尔夫；商业小镇车位比别墅1：2；洋房1：1.67在粥售浸产社品翠俱云伪岭矿别买墅即叛将浩推轻售6月皇中守下牧旬方将皆推怎出扁香圆怡貌林6台6套篇、风面慈积耐：2遍1逃2复-跃2肺4奇5平筝米趴、捡总涌价3闻2荣0同-迹4柏5特0万荐的内组免院着式钥独钻栋护；7、8月啊份欣推鲜出香黑水钻谣山蜘庄灵独财栋序产宝品开盘时间物业形态总套数面积区间总面积销售情况翠云岭2009.3.8独栋53301-35610962（含地下室）销售46套（125、106、108、101、97、93、77栋未售）2009.4.1独栋56301-35612738（含地下室）销售54套（5、135栋未售）P傅S碗:所渣有描数勤据乌来消自牢房决管岭局规备金案化数表据捧，鹅数菊据喘收没集已时心间根截戴至忽与2鞠0博0烈9年6月5日慰晚2益3：0白0竞冷品唇概爹况—磁—华结侨德城总套数共45栋；208套一期占地面积137亩总建面52000㎡容积率0.52产品形态联排；双拼；独栋面积区间联排210-310㎡；双拼380-400㎡；独栋460-480㎡优惠政策一次性付款优惠：4%；按揭优惠：1%开盘时间2009年4月28日均价15000元/㎡物管费联排3.5元/平米·月；双拼、独栋4元/平米·月开盘时间5885

2009年4月28日

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2009年5月16号

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合计售65套/共88套可售已售P串S拾:所是有赚数饱据就来孟自晴房慈管上局别备心案烟数圣据投，坚数樱据姨收棵集服时述间采截劫至给与2逮0蒸0辟9年6月5日另晚2财3：0速0竞后品牛概负况—乞—中技海波国尊际穗社祸区一期总套数77套第一批次推出套数14套（4套双拼，10套联排）一期占地面积56亩容积率一期容积率0.55产品形态双拼、联排面积区间联排260平米双拼320平米（均不含地下室面积）优惠政策中海会银卡会员优惠0.5%现有物料央墅户型图开盘时间未定价格区间集中式联排：300-400万/套庭院式联排：500万/套起双拼别墅：700-800万/套物管费3-4元/平方米（销售说辞）中瓦海这国单际诉社霞区万鸟劈燕瞰免图碧林林庭叠院林溪美墅林汀别墅央墅一期橙郡蓝岸中吼海亦国冶际秀社彻区—溪—央踏墅罚销扎售控情饱况预售证号开盘时间1234558132009年3月14日2#123457952009年3月7日6#12345#123454#123451#11011121314合计售11套/共29套可售已售P化S得:所书有锋数铲据哨来隐自浆房港管驴局剥备仍案坑数晶据李，壶数倡据束收爷集剥时泥间愉截福至祸与2辨0歌0圣9年6月5日喊晚2毁3：0晴0竞主品央概趴况—畜—蔚果蓝启卡耽地饭亚侍（乳东诸岸捕定少制嫌别看墅薪）总套数1100户东岸定制别墅18套占地面积589亩总建面290000㎡容积率0.65产品形态叠拼面积区间280-304㎡优惠政策开盘时间2009年5月16日价格区间180万起物管费3元/平方米·月蔚耕蓝纷卡完地露亚窗总等平途图2期1期3期在预售示二沸期汇（格主腐推司叠竿拼册部景分鲁）叠发拼搏别轨墅联眯排扑别痒墅双洲拼厚别险墅独泄栋爆别资墅蔚备蓝段卡群地锡亚—娱—东至岸抽定唱制宽别旋墅绣销埋售敏情加况90092009年3月31日45#1-11-21-31-42-12-22-32-444#1-11-21-31-42-12-22-32-42-52-6可售已售P津S允:所群有许数刘据平来棉自困房吓管商局坚备渣案弟数秋据检，麦数演据包收唤集详时绵间往截腊至积与2劫0域0盟9年6月5日直晚2抗3：0谈0竞颜品每与览本挎案冶对煌比项目保利·蝴蝶谷华侨城·208区中海·央墅麓山·翠云岭蔚蓝·东岸优势198项目中最佳地块，公园环保，景观效果极佳，大环境优势明显大社区，未来配套齐全，拥有游乐场等城市设施低密度大社区，周边无干扰低密，高尔夫位于南延线不足位于城北，区域认可度低三环外，无公交，周边环境差三环外，公交线路少，现阶段配套少南延线终端广场东侧，距市中心较远地块相对较小，资源不足土地属性评级★★★★★★★★★★★★★★★★★★

优势产品线齐全，一线高尔夫，千亩公园景观。独特英伦风格别墅产品线齐全，面积适中，依托园区内水景景观社区成熟品牌成熟，高尔夫景观，自然缓坡细节精致不足楼间距较近与高层非分区管理，社区不纯粹产品线相对单一，密度大，景观资源差产品线单一（纯独栋）景观资源差产品力评级★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

主流总价区间270万-500万480万-600万580万-720万350万-450万230万-300万总价评级★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★结钩论浆：与循目觉前粱市检场融供骑应榜的醒别径墅窝产驱品努相繁比制，塑蝴雕蝶句谷缓无擦论俭在锯产盯品敏形个态普、餐面湖积横区寒间燥、内价渐格完等筒方仆面李，祥都别难以以歼形惨成抗差司异悲化亏优专势上；蝴瞒蝶纳谷虏的把竞归争敏对澡手茧们数在毁推引广屯、丢推高售墙的顾节逼点剖上许都万走碎在秀前举面树，猛并垮且黎取耻得泽了慢较盐好喂的邪销今售迫成誓绩指和喇较裕高记的兴市亿场蚀口稠碑苦；在轧于划对欠手愈的齐竞赞争进中嚷，痕如凡何上发踪蝶现圣自续身雅的明差缩慧异才化密竞扯争穿优肠势桂，算以株及填尽紧快掠的顾加猫入内到遥别汗墅四客引户统的束争愿夺花战纳中恒，联是岗破改题庄的做关比键雄。知土己保谈利·公项园1歇9度8蝴偏蝶舅谷乡丰营谱销吩执嫌行朵案惊动成都抢滩城北惊艳全国占领成都立足成都辐射全国知夕己—帐—营球销缎策砖略效回章顾项鞭目验整纪体具营去销墙策确略实停现胖保形利·公讲园1脊9杰8项巡寿目6把0嘴0诸0亩剪的离大茶盘带形分象尊，9洞M拣i服n炭i－G驱O某L谎F球辟场乓呈买现累；局决部机公址园嗓呈看现秧；部暖分赴商拌业宅配盈套雨呈械现截；五考星映级样酒格店微动春工右。我疮们摩做语到刘了蝇！惊艳全国占领成都项谋目颜回旋顾保嚷利·公累园1途9厌8项磁目叶于2印0秃0雾8年6月狮正蛇式驼启六动质；利中用防丰诊富激的浩大享型绵现踩场峰活超动辛“刚踩绞热漠”晒城桃北祝；2烦0伤0雷8年1植0月术开夹盘裳逆洽市供热傍销悔，览造域就碗成领都菠楼鞠市厅的钢一灭个序“垫神纺话咐”滑；知扎己—幸—营昌销覆策增略花回旱顾·销达售交总皮结前跑期捐推通出整摄体水销妙售欲进产度活回疗顾推售节点10.4开盘10.2411.53.143.284.194.245.16推货电梯350825513664203136叠拼243双拼8商铺6839销售电梯08年共329套09年到6月6日共508套，剩余223套叠拼08年共153套，剩余90套09年到6月6日82套，剩余8套双拼8售罄商铺6839价格电梯420043004400叠拼7500（均价）7650（均价）7800（均价）双拼13000685商铺60009000销售额合计08年开盘销售，年度合同总销售额约4.2亿；09年1月-6月总销售额约为4.8亿2店0炊0险8年2且0挑0酷9年郁包金纠香壤谷缘瑞销张售息总扣结销售速度排名房源范围套均总价集中销售时间11、2、3街中心园林处7、8街1街182万；2街160万；3街193万；7街210万；8街495万2008年10月4日-11日25街外街208万2008年10月下旬到11月中上旬3上叠180万-210万均价195万2009年3月中下旬到4月中下旬46街及5街内街6街198万；5街178万2009年4月中下旬到5月初53街西街183万滞销

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