中原-东莞中信商业广场营销策划报告

世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛!

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城市高尔夫401200-140015%外籍;60%白领;10%的二奶;15%个体工商户家电、游泳池、篮球场等家政服务/10元/小时博客公寓39(复式)2000职业经理人、白领、SOHO族游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓球

国泰名苑30-401000-1200白领、SOHO族游泳池、沐足家政服务15元/小时元美广场36-45900-1500白领、个体工商户家电齐全

鸿福广场35-451000-1500白领、个体工商户1-3层裙楼商业配套、会所

新中银35600-900白领(80%)、个体户网球、篮球、游泳池、综合商场

丽阳时代401000-1500白领、外籍、个体工商户游泳池、乒乓球等

河畔广场351100-1300白领、SOHO族家电齐全

国泰公寓421000-120070%公寓,15%二奶,15%个体工商户现代会议室、健康会所

怡丰都会广场451100-1300白领、SOHO族家电齐全

中信新天地30900-1200职业经理人、白领、个体工商户幼儿园

第一国际401200-1400白领、外籍、职业经理人、个体工商户家电齐全

东泰花园约40900白领、个体工商户家电齐全

东派莞搏市棕房见屋同租呢赁拼市汽场陈分某析东抢莞齐公贝寓为租聋金航水凝平提高胜，循对殿售灰价隐产监生公强置有伶力食的搏支伤撑租给赁通市给场勉旺城盛梳，描空期置睛成著本狗降亏低借，舱使趴公梅寓疼的较投叠资畏客排队命伍旋不冤断想装览大另腹一拳方劈燕面谅，葬公淋寓雄的级附踢加旗值悲挖敢掘舞不披够锁，墓服千务锋严束重俭不油足东跑莞逢高肤端界租羡客桑集掩中洪区绪域项目租金水平装修租客租赁卖点金月湾5000元3房/7000元4房豪装欧美人,大型企业的职业经理人成熟配套、酒吧街、社区环境。物业管理新世界花园5000元2房/8000元4房豪装欧美,台客东城中心2000-3000元3房精装港台丽阳时代白领租金低，近公交站地王广场3500-4500元3房精装韩国,台湾,高技术人才沃尔玛、早期租赁东湖花园、区域熟悉东湖花园2500-3000元3房精装欧美居多外匆籍搂人磁士港训台夕客蒜户高懒端锯技碑术嫩人兆士职帆业系经钉理找人白旁领东手莞窄高面端辽租器赁盛客垦户东窜莞张高茶端列租铺客打特反征傅分咽析东莞高端租赁客户

重点集中区域关注点特点支付能力（元/月）租金来源外籍人士东城中心、金月湾、新世界花园、城市高尔夫1.看重小区园林;2.更倾向于多层住宅;3.对配套要求高以家庭为单位租房，需求户型偏大6000-8000公司支付港台人士金月湾、东湖花园、地王广场1.在乎装修风格,偏好于简洁风格;2.房间景观面;3.会所配套;以家庭为单位,租赁户型以1房2房为主5000-6000公司支付职业经理人东泰花园、星河传说、景湖春晓、阳光奥园1.在乎小区品牌形象;2.看重物业管理;3.档次\服务\身份体现以高档酒店式公寓为主2000-3000个人支付白领东泰花园、丽阳时代1.装修\家电;2.小区配套;3.租金水平单身公寓为主800-1500个人支付商务人士星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓4000-5000公司支付阶段性专家星级酒店、第一国际、博客公寓、城市高尔夫公寓1.商务便利;2.配套;3.中心区或景观资源丰富单身公寓5000-6000公司支付特情征热：至对洽租婶金李敏架感茎度泄低脆；晚关惠注怎小核区前内悟外公配疑套锦；节便节利牙的枕交胀通叠；对偿会连所宿要般求漠高隶；醋良性好袋的岩物裙业专管另理锯；摩身臂份亮和烧地即位吓对排等服沫务镰向伪酒莲店浸看烦齐2他拳山且之秤石发汇达托国烟家唉公门寓鸡的含发微展公粪寓盾起轮源叨于颜二狗战奖工菠棚早布期摇公怪寓持往灵往奔分酬布狠在命充强满愈活灿力党的角城倚市陆、疫跟分国慕际惯交阶往嚷和易区厚域椅交辟往泰的秒中露心泛城忧市或中冒心违（隐旧料金膏山兼/谅纽勿约烛/羊东认京窜/蜂大捉阪锐）丘，件交呼通阁接术驳庄点随鞠着秆市拴场证的张发仍展督和范社或会鱼的足进凯步装，腊公股寓蜂市处场党开蛮始垄出糕现村细私分带，理出滚现同了涛商边务迷公塌寓婶＼献老院年仿公称寓费＼霞教遵授束公践寓脏＼缩慧渡漆假亮公心寓深等在互大怒城显市盛，普商括务骨公电寓贪往系往遗都览与量城予市辫商园业孕中多心照或锦者忽是堂旅要游鄙度每假删区搜，竟或予者兵是颜高漂级舌写誓字溜楼术和掉酒史店扮的满组垫成巧部闸分搭，晕而漆这眯些保区肺域拨往却往泄都浑是吧交尸通取非册常晒方挣便目桥前撒，界在夜美迟国婆和添日间本互，更一洗些梢优渠质瘦公鼠寓颜价愉格孕甚裕至乎超扯过屋别起墅高狼档笑的拆公喜寓内大质部袋分矮采恋用聚的拾是迷酒摄店亲式针管骨理肯本尼停迪当夫捎人境之将死公寓类型特征商务型公寓高贸中心、文、娱、体、商集中地区、服务良好渡假型公寓景观丰富、交通便利、服务良好白领公寓配套成熟，交通便利，租金较低专家公寓配套成熟，交通便利，有品味、服务良好老年公寓僻静、环境较好、服务公走寓袍的桥发译展僻均品属默交窑通铺导攻向窃型浙，白并膜引垮入索酒虑店渡管柿理芳服训务租客需求交通便利配套成熟会所身份和地位良好物管发达国家经验引入酒店管理贴身物管片区特性国际花园城市中心的中心会展中心文体中心交通抠纽睿智高薪人群聚集中心大社区公寓市场同质化严重；供给量过大；避开与中信九号公寓的直面竞争本拒项拒目霉应叔开逃发禽酒嘉店浑式叨商抓服带公煎寓三开种肉发葱展限方划向纤的觉比竖较发展方向性质特点销售优缺点对发展商分类产权式酒店私人酒店返租后,由酒店统一经营,售后返租省心，不成套使用率低，业主不负责出租经营，持房能力差营运时间长时权酒店纯产权酒店养老型酒店度假村时值度假型酒店酒店式商服公寓含商服功能的公寓酒店式服务,公寓式管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，价格提升有空间纯投资型小户居住一般性物业管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，但价格提升有难度酒春店伙式溜公镜寓种对翼本宅项巷目态的搂价铁值魂拉吵升正空扑间谈更眨大３客悔户像定凡位典语型毙楼符盘偶客荣户郊构图成曼茅哈割顿茫时博代未蒙来冲世仅界变二华期怡由丰巴昌杂盛欢大摔厦都袜市趟阳笔光尚滑书轰苑国狸泰盖名稠苑香揭槟胡时驴代葛园花摄样就年恭华城锹区示投贝资辜客镇倒区翅投丸资字客外露地塞投腊资孝客白怪领伐过估渡产素业扯升棍级兰，棕白鸽领禾阶劲层诵快热速错成框长良，拾两难地虹居或住塔空替间迅受醒到假重莫视随;本身地隐客裕户皱投区资蔬热棍情沫高必涨贞，婶大骑多消属页持戏有雅性浙投甚资跨盒区红域原投件资夕明蜂显挑,绿外瓶地调来座莞崖投秒资和现爬象庭逐仆渐猴凸蛛显欣.典懂型祖楼塌盘锈客答户趋分顽析物业名称置业目的客户构成精英名都约七成投资袁屋村居民购买作为投资元美广场约八成投资周边元美村本地居民用来投资，年情白领自住城市假日六成自住，四成投资个体户占30％、白领占24％、公务员占12％鸿福广场八成投资，二成自住元美村本地人为投资客，年轻白领外来人口自住中信新天地投资和自住约各一半本地村民用来投资，外来人口为自住阳光大厦七成自住，三成投资周边写字楼办公人员自住，机关事业单位人员投资昌盛大厦七成投资，三成自住本村人结婚置业，以低价吸引了中心区的不少白领曼哈顿广场投资八成，二成自住附近村民及东城、南城投资客。外来白领投资未来世界花园投资四成，六成自住外来白领，公务员，投资客尚书苑投资七成，自住三成本地居民、公务员、同行人士香缤时代园投资六成，自住四成公务员、投资客户、外来白领都市阳光公寓投资八成，二成自住投资客，厚街部分投资客中波小设户驱型滔:栋投检资碰为府主牙,标投男资畏自序住药比秩-民-充6挽:迈4文;公冒寓锻产际品磁:懂绝写大鄙部咐分谦投某资袋,撤投疮资伶自梁住博比惨—阔7疯：柔3购厕房阳客冠户叉以许本屠地佩居却民练\给公阀务振员梯\茎个断体贿工耕商故户务\他白摩领同为勇主更,皮以洽镇构区捕和捉外勺来认投阻资先客首为推铺东泳莞鞋小需户伤型冻公违寓变购葱买勿客略户纪构何成数抓据鄙来睁源牺：躁东系湖吵花做园则、脏香革缤友时太代啊、崇尚忌书稿苑垒,拨3伙0珠0拍0孙份修问尽券区域职业特征置业目的比例镇区白领过渡自住3.6%城镇常往来的经常人士投资2.9%镇区富裕居民投资4.5%公务员投资6.7%城区白领过渡自住19.3%经营者自住,SOHO13.2%本地富裕居民投资26.0%港台人士过渡自住,SOHO4.6%公务员投资11.0%深圳投资客投资8.0%-粮-继-远-房诚以城揪区本弓地哈富轿裕识居辩民态投羽资皮\箱白泼领蹦过坊渡僻居帮住竭\休经良营村者旨为喷主众,-堪-湾-您-以适城桶区框公谊务舞员瘦\尊镇猾区屿客寄户办投施资石及金深暑圳猴客芹户抚为宽铺客协户怀定副位核赠心研客衫户析层重拌点庆客胶户醉层游侨离撇客每户覆层六镰大模核衰心第客触户中即信顿追畜随匹客朴户本罢地习富教裕玩居唉民中义心樱区忧工兄作嗓的苗职管业桥经光理染人城羞区馒S您O毯H肉O膀族公客务葬员白绑领重蹲点丽客刻户港度台浴人弊士镇智区斧富类裕岸居唱民镇览区家公除务色员偶勒得姐客毅户深杏圳蛾投舱资捐客外货籍渐人临士六任大群核狱心私客办户妻特浩征惑描吵述中辅信看追乎随穷客谁户(旷投脂资候)城闪区豪S嘴O售H个O妨族(脏自他用著)本慌地肚富狡裕德居住民(吐投床资捡)购押置援过找中士信狠物酱业去,元认局同室中私信才品辉牌弃和抗经哪营未理者念盾,吃具瓣有今较做强恭的梳投浆资品实忠力畅,代对记中仿心管区酸的朋发稻展晨充纠满挠信更心多妥次规置毛业逝,边多福处右收稍租耗,傍有创较口强们的座支赏付观能缠力歪,炊对电投着资黎的挨理躬解专是烂长泪期寨持键有木物宋业么并杂获智得会稳葛定毛的即现辜金尚流好般跟笨风谋,屿易幕引仇导躬,混置防业摄以耽眼远见散为酸准演,咳购依房宫时锣讲尺究茄性鞠价邮比看搏中伪中钻心情区唐的削发崭展们,城膊长障型将的轻小待企风业呜(窄贸赏易炊公忍司爹\技律岗师嗽\悟广唱告近公融司委\斤礼治品语公锅司潜)警需荐要忌工药作既区设形禾象傍;方姐便朽商除务障往笔来山工奖作命;戚对移商樱服猛要肌求演高挠;对航会醒所芒和样配怨套隙要拨求喊高公俭务猫员(棋投阔资茫)白穗领(除过挡渡限型吵自耳住津)中服心根区诱工瞎作古的呢职细业巨经廊理地人(转过貌渡冷型芦自腥住滨)年兔龄学在催3砖0掀-桨4镜0陪岁追,薪苍金辰水帐平宅高倡,掉事垒业死有梨成额,押阶抹层皇感苦强注导重宾环芹境驼,挖需昂要翼良熊好闸的火商临服门业物务负,细提节忍能被体士现杜尊缎贵撕,绝与挤身遵份钻相阁对现技用太于赢自矿住辽,紧再感跟杯据斤工痛作沙的滨调接动个情锯况墨,得选纽奉择汁出撒售年斥龄哗在叫2栏5列-但3谦5乳岁银,薪裁金寨水卖平突较树高愉,刊工由作抓压敞力拢大仇,乱生套活逃节挂奏骑快芦,避有捆主铜见辩,核事亦业劈燕处虾于雨上激升锤期笼,考对纽奉未星来本充纺满度信掌心笼,股看窃准酒中骂心仆区耕的亚发创展注觉重躲环巩境恩,精需勿要注良捷好贡的接服段务耳,见滔证型了废中到心槽区券的而发貌展妇和询房躺价刘的照上助涨谨,错对努中滚心袜区馋未亮来依充葬满勇信目心认前同悄项割目龟的驴定誉位拦,玻对毫高灵端球使桌用违客鼻户润有森信烂心相诵信跪中梁信溉的碧实裙力有仗大锁量勉的毒灰拒色菜收职入主和仔闲适散女资午金六域大附使巡寿用川客正户律需茶求嚼分越析目标使用客户个性要求点公建部分服务白领MORNINGCALL豪华的酒店式大堂公建部分上档装修可视对讲智能化系统稳重成熟的立面豪华(或精)装修集中供暖\中央空调\中央供水\直饮水网络入户景观\品位设计名符其实的星级酒店式管理餐饮咖啡厅,茶厅干洗会所(游泳池\健身房\运动房)代定车定票家政服务免费指路VOD点播…….城区SOHO族商务功能职业经理人商务功能\财经信息港台人士商务功能\双语服务外籍人士商务功能\双语服务阶段性专家商务功能\双语服务产爹品荷建谜议4缘绘于卡市太场衬竞苦争缘六于画使叹用耽客驾户驳的占需港求剃（烛在撒外圆面传章额节波中舟略腹）需趁要贴提助高贷产塔品乳的踩性委价伸比增文强闸项其目畜的捧首桌创告性刺和末空悔间解的毁灵怖活圾性在嚷功论能外上挎，要顷在蓬一仇般利小基户泡型据项怨目苦的漏基犁础纵上揉加饶以开提杯高掉和休完漫善在吧视受觉西效躺果斑上寇，与莫一斯般听项低目项形筝成袭档故次菜差妖异在凤精凤神碑层能面傻上惑，在灭潜革移抓默机化蚀中坑体透现护“宇公吵园兰生凳活丝式”亭理债念润，眠并服得堪到港客联户喉的迹高影度治认部同产伶品笼附雹加抱值产这品正性缓价瘦比恶挖抵掘凸耗窗入胖户才花贯园户渐型逝舒楼适卫性怕提伞升宽余厅链设共计伙多困面米采姓光莲空鼠间可猴变衬空唇间户仔型键功丝式能西弹俭性功队能丑空冠间幻玉预姓留弧鸽形桃凸女窗练、刃落永地摊凸进窗内激花伞园转战角跪阳猾台绢、迅超怒宽夸阳茧台阳篇台花米架公、咽空片调艇板可娱拆累卸W远I塞N韵Z叙I活P共户等型形姻象并及品案转名5酒胜店妈式仰商压务辫公镰寓项目：六大特征区位：六大中心市场：六大问题客户：六大核心租客：六大组成国际：交通导向的公寓开发模式TOD唤导提向宰模栗式若下加的言TOP烟公穴寓Tr坟a镰n途s醉i势tOr漂i花e宿n演t斯e垦dDe楚v否e焦l缝o炼p述m原e听n关t幼，冠即插交四通警导坚向培性交开握发技,扣以蹲交型通糠枢勿纽拣结期合轻商循业傲服唐务鸟和像其魂他酷公帜共亮活巩动碍场井所情为棵中肥心臭，已以锹步宏行撒距材离夜为锄半堵径拣的框居长住厅单姑元吵为喜基套础惯，督以博公终共窃交乡丰通浴线酷路杀为狸纽衔带珠组驴织谎居歪住板生铁活筛用赠地扫的区模阔式医。6T叉O华P:刺顶烧级扣,旱代志表管档兔次穿和毫高浓度6着:体与现膜项如目毫需拳要席打厉造碌的帝6范大坐价凤值歌体毫系公坊寓秀:项疗目贞的邀户贝型踪蝶特揪征中信·TOP6T炉O滤P翅公晨寓炎,鬼城扔市应中戚央蚁,浪繁打华肚之叉上目蛮的宰:提伶升评区扯域池价商值特,很形溪成奔片声区鸽关激注途医径欣:挖侨掘烈C另B鼓D膝价绑值束,知放讲大冠C镜B厉D扁影桐响引允入榴T眼O店D袍导陕向毕的砌城些市针发程展抗模躁式菌展敞示院未斯来觉城伟市灭发签展佣方目向画和斯魅夫力每垂座倒城粉市顽只姐有予一蛋个算C凯B狭DC悦B场D殊永士远勉属度于智T掏O然P龟族T杜O耻D填将悔使黑C省B裹D砌更耳加越C端B行DT求O痒P骑公直寓烘,冷属漂于影C区B无D轻陈轨育提颤速门C蛾B鼠D3竿0辛0粥亿装投夏资且精拐装棵C桥B脖D升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