酒店装修改造项目投资分析报告

--10-酒店二期装修改造工程投资分析报告集团房地产治理中心日期：20235提 要第一局部 ××酒店装修改造工程说明其次局部 工程市场环境分析第三局部 算与财务效益分析一、投资估算〔一〕参数依据〔二〕投资估算〔一〕收入测算〔二〕本钱分析〔三〕损益分析务现金流量分析第四局部 评价结果第一局部××酒店装修改造工程说明×××集团自20235手进展重装修改造建设，目前已改造完成的工程有：××主营业楼、附楼梅园海鲜餐厅及主楼外景观、停车场改造工程，已累计投入装修改造工程5000目前××酒店急待其次期改造工程，包括临街两幢宿舍楼改造成商务客房、八幢别墅小楼的装修改造、××桑拿房两侧××所属用地的建筑装饰工程等四项工程。本报告即针对××酒店上述二期改造工程进展投资分析及财务效益评价。其次局部工程的市场环境分析一、长安镇酒店行业的市场根底东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成局部，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣GDP际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，为中国经济最为兴盛的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。东莞地区外资兴盛，外商投资企业，尤其是台商企业在全国最为发达，东莞台商企业是广州、深圳台商企业之和，众多的外来投资企业造就了东莞地区兴盛的酒店、消遣业，成为东莞酒店行业深厚的市场根底。2023项 目生产值工业总产值进出口总额外币存款实际利用外资全市财政总收入城乡居民储蓄存款余额居民人均可支配收入

经 济 值21484410733405300035.233017202288596732023生产总值1337428万元东莞第一税收162094万元东莞第一出口388215万元东莞第一83发区稍大，总人口1303,5万人，外来人口120多万。长安镇产业构成主要由模具、机械、五金、电子行业的制造业组成，8330002023业，主要从事制造业。长安镇是东莞市工厂密集度最大的镇区，众多的外资企业是长安镇酒店效劳行业稳定的市场根底，是形成长安产业链的最为重要一环。长安镇城市建设规划是东莞市所辖镇中最为合理的镇，市容市貌排在各镇之首。兴盛的镇区经济、狭小的地域范围，众多的工厂及大量的外企治理人员，优良的市镇环境，营造了长安镇商务酒店行业的强有力的市场根底。二、长安酒店行业的市场现状及市场分布1337~8长安镇酒店行业是东莞市辖区内酒店行业收费最高的镇区，超过东莞市区及其它各镇，平均开房率亦好于其它镇，全镇酒店年综合平均开房率均超过8.5成，少数在9成以上。以下是长安镇上星级酒店客房数量及收费状况。3000405元/间。长安镇星级酒店市场状况一览表酒店名称星级房间数量房间单价〔实分布地区长安国际酒店五星400598CBD莲花山庄五星400100624/间；莲花山旁海悦酒店五星40070500/间；莞长路旁长安酒店四星280480/间；CBD××酒店三星230140360/间；CBD乌沙酒店三星60380/间乌沙村华禧酒店四星230380/间107金沙亚都酒三星280365/间沙头村凯莱酒店四星165398/间107嘉年华酒店三星80330/间乌沙村帝盈酒店三星160330/间厦边村亚都酒店准三120398/间CBD东怡酒店准三70318/间咸西村东豪酒店二星80270/间CBD合计3000标间平均房价405三、同类可比工程比较及本工程的优势1、 地理位置优势假设从位置看，本工程同类可比酒店有国际酒店、海悦酒店、长安酒店、亚都酒店、东怡酒店、东豪酒店。除国际酒店外，本工程在上述酒店中处于相对优势，应当为长安镇商业中心区最正确商务酒店位置：三条主要城市商业道路交汇处；马上形成的商业中心区；周边地势最高处，有居高临下的感觉，地势优越；腹地宽阔，后有大型停车场配套。2、品牌优势××酒店为长安最老的酒店之一，自建立之初即拥有三星级品牌，当时为长安最好的酒店，在东莞市及深圳相当一些地区拥有广泛知名度，长安人家喻户晓。3、经营优势势；假设与乌沙等工业区内的酒店相比，本工程拥有确定环境、繁华及便利的区位优势；假设该工程按四星级的标准装修，房价按乌沙等工业区内四星级酒店标准收费，则本工程在长安镇酒店业中拥有相当强的竞争力。第三局部投资估算与财务效益评价一、投资估算〔一〕参数依据××酒店临莲峰路两幢宿舍楼5884.7M28653.5M22768.8M21500M26753.5M2〔80〕400M2八幢别墅客房7200M21501204039M2〔夜总会工程〕总规划用地4039M210000M23600M2两层消遣夜总会用房6400M2，卡拉OK包房65间201500M21900M26000M2其中功能包括会议厅、健身用房、体育用房、酒店办公用房〔二〕投资测算××酒店临街两幢宿舍楼的改造〔具体见下表〕表一 ××酒店贵宾楼装修改造投资估算表序号改造工程名称单位数量计价单价(元)合计(万元)备注一撤除运走M2建筑面积5000一项15旧物补偿二加建底层钢混土建M2950M2900/M2271.585包根底首层钢构加建1219M2500/M261首层幕墙1750M2380/M266.510主楼钢混加建600M2600/M236主楼砖混墙体一项18三排水改道M2130M500M2一项1500/M2593575客房装修间807/间560包家具外墙玻璃幕M22700M2330/M290电梯台230/台60空调M26600M2一项65消防M26600M2一项35强弱电一项25四热水园景四层一项一项25155五招牌灯饰不行预见费一项1050六建设利息万元1000/年5.8%58/年七静态总投资1286.5不含利息八动态总投资1402.5含两年××酒店八幢别墅楼改造工程7200M21850/M27200×1850=1332RMB4039M210000M2800/M2800RMB其中消遣经营用房面积按6400M22200/M26400×2200=1408RMB2208RMB1900M26000M2〔1〕800/M2480RMB〔2〕1300/M26000×1300=780RMB1260RMB造价合计表二 ××酒店二期改造工程投资估算表造价合计序号工程名称数量单价(元/M2)备注(万元)一临街商务贵宾楼8653.5M2一项1286.5二八幢别墅楼装修7200M218501332三夜总会工程10000M2800/M22208四配套综合楼建设6000M2800/M21260静态投资合计6086.5动态总投资4000贷款计息6.372%(两年计)6596.26两年利息共509.76二、财务效益评价〔一〕收入测算临街商务贵宾楼收入测算表三 收入测算表收入工程收入工程底层商铺单 价数 量160/M2/月50/M2/月1500M2452M2计价标准、依据年租金总 价28827商务套房480/天357.5453.6普单房合380/天280/天计4057.5一年计价410.437.8别墅楼收入测算120480，8480×120×30×12×0.8=1658.9RMB夜总会工程收入测算65OK20OK〔房费+酒水〕12008钟点房按每天消费600元/间计，9成开房率则 卡拉OK房年收入2246万元RMB345.6RMB2591.6RMB配套综合楼收入此工程收入可按正常写字楼出租价计算，年收入价值按月租80元/M26000×80×12=576RMB以上四项合计为××酒店二期改造工程的年综合收入。具体见下表表四 ××酒店二期改造后年收入测算表收入工程单价数量计价标准年总收入480/间8653.5M212081216.81658.9夜总会1200/间6582591.6多功能楼年80/M2/月收入总计6000M25766043.3〔二〕本钱分析营业税费酒店行业计征5%的营业税及相关约0.8%的附加税费，预征2%营7.8%。本钱测算表五 年总本钱测算表序号费用工程/依据金额备注一税费6043.3471.377.8%计二治理费、人员工资6043.3664.7611%计三水、电、燃料6043.3664.7611%计四低值易耗品6043.3483.448%计五财务费用4000254.886.372%合计年总本钱2539.21〔三〕损益分析表四年损益分析表序号项目金额〔万元〕备注一营业收入6043.3工期改造四项总收益二经营本钱2284.33不含税费三税金471.37含营业税及附加、所得税四税后净利润3287.6税后纯利〔四〕财务现金流量分析序号工程运营期现金流入、流出(万元)序号工程运营期现金流入、流出(万元)一二现金流入现金流出建设/装修投资经营本钱第一年6043.38842.26086.52284.33其次年6043.32755.7第三年6043.32755.7备注2284.332284.33静态投资含利息税 费471.37471.37471.37三净现金流量-2804.93287.63287.6四累计净现金流量-2804.9482.73770.31.85〔自竣工开张之日起计时〕1(五)资金筹措与还款打算该工程动态总投资6596.26万元，建设资金酬措的方式为：自 筹 2596.26万元金融机构借款 4000万元1年，自借款之日开