伟业顾问北京亦庄北岸销售执行报告

亦庄·北岸销售执行报告序言感谢力迅各位领导给予我们继续深化方案的机会，此次报告我们通过更加深入的研究与探讨，在之前初步方案的基础之上，形成整体销售策略，并针对操盘各个环节的销售执行加以分析论证，总结并形成以下方案成果，希望能对贵司有新的帮助与启发。此刻我们信心满怀，已做好一切战前准备，箭在弦上正蓄势待发，我们坚信通过我们共同的协作与努力，终将携手共进使命必达！一档、眯项智目业体茄整朝体挪完娇成纲销眠售犁目捉标三录、促推系盘俘策框略1苹、拳销舞控沾策跑略2项、中销炎售赴周催期兰划挠分3聚、顺项毅目卖组呀团狗划挡分4或、宋推微盘捐次还序四涛、封入尝市萄策延略1备、李入代市郊时丧机班选支取2庆、察入速市佩产互品寻选腹择3读、片入途市饺价盖格莫制鸦定二巴、纪价挖格傻策颈略1喝、劳定陡价参策隔略2旧、拖1知2厉#展楼借定坟价网说赖明3暴、末调秋价溪策叨略慈及点原阶则五班、锐销租售山排诉期击及今销眠售匀计湾划六酸、染销顾售手部救团蒜队喝组我建1剃、懒人瓶员勺框畅架2茶、绞人贤员膨招狐聘锯计屡划七忽、除销撤售友保矿障1颠、见销连售俊培蒸训保计堆划2鞠、衡客俊户染服及务载保性证榨体银系3队、拣销铸售妨管埋理九额、怖风吼险农控肤制十指、均开巡寿盘彻前寒准谷备迹工橡作八锅、芝销隶售而流序程1艺、冤接铅电环流荣程2很、秩接室访址流准程3具、疏认须购蜂流统程4柔、等签卡约剂流衡程目凤标产贿品每类段型唤：栽1组1冤栋厦住佳宅落、柜1庄栋协酒臣店添式巩公孕寓总短用碗地作面卫积旦：笼6尤0垂3施5捐3恒.向9语2档平鉴方暖米总钱建非设横用喘地窄面米积哲：恐4纠9片9核0汉3熄.副3叛6炎平尸方另米总冬建蹄筑延面晋积冬：舍1渗3楼2钥6环2膨7驶平析方甚米住育宅钥总蔬建得筑潮面猜积冤：披1抽1价万叛平律方病米摇(店暂梯定门)容男积凳率棒：龙2堤.窑2绿拖化秀率圾：福3扁0肢.塑4促7妇%建祝筑州单协体桂数黑量雁及碧层声数普：棋1令2站栋趴，徒1前2虚-绕1辞5逝层捎板俗楼户旅型度面月积绩：越3缝5装-拾1把6斗2攀平责方岁米主纯力界户舟型执面怎积别：墓8掘4带.用5雾1旺-调8录8看.熊3推9肿平议方萌米总梢户成数碍：邻1疏3并6煎7咏套项除目落基麻本酒信稿息葱回颠顾项烘目债体可整岭体映完驻成吸销彼售高目州标整法体稿销跑售舰周观期虑共扣计1谣5个颈月（游2本0是0轮7窑年春6索月依—厕—茎2决0执0宾8熔年睬8废月右）总滚建窄筑削面猫积1列1万简平药米实典现捷整烘体唉均旺价7亩1危0胳0元荐/嘉平印米实盏现讨总茧销蹲金订额7黎.暴8亿它元（援现渐参羽考唉楼叛座础为档1倡2派栋暗楼怕,着共拳计菊1召1蹲万漠平旋米志,车总认销绿金寺额陆是围7饶.贡8愈亿右元剥）整决体塘销末售蛇目引标项盏目剥体慈整兄体耻完定成花销别售让目赠标价该格列制休定赠方霞法此霉次钳我踏们麻将颂对外本锅项载目蒜的赠各趴楼侦栋佩可颈实瘦现堆均滑价箱采农用任加序权术法冻进吉行穴预唯判仅。杀根饿据没本筹项陡目虽特角点苍，扣我舞们半将纱选最择位忆置状、旺景快观卖、厦视仗野眨、狗噪粗音慰、脏锅领炉碧房根、峰高吴压请线增、小标夹准交层蛾设耽计作酬为序加暗权净因搅子开对严各凑楼摊栋某进愉行洪分馅析珠。位棕置景膝观视疯野噪浇音锅伐炉仅房高甜压接线标立准传层袍设柴计判叶别翻标嘱准在联小惹区废中疲位打置纪，慎以小及转是显否龙临倒市众政骆路遍与美小枪区掠出闯入黄口梯等景邮观沸优疼劣认以幸及挺景坏观查面昼大伴小确(板因鱼实食际洪园竞林球设翻计致未购定浮，剪因居此最暂时丸按死之很前繁园遍林众规附划的来输所孤有挖楼哑作守景沾观叙权斗值顽)周垫边缓楼宽间多距饿的腊大接小惊、距视喜野勇开乱阔穴性道讨路础、气停躬车辫场滤、吸车躺库烦与挽小讨区扔出赠入漠口希等群对灿楼自座雨的严噪坛音榴影吹响距我离润锅佣炉诱房宇的码远吐近捉与梳视份觉幸感渐观距唱离您高鹿压唯线恒的也远市近标洗准咱层臭设捆计哪合冤理薪性加布权宋因呜子1耍5赌%1仅5蚕%1茎0壳%1臣5兔%1遥5糠%1肚0怪%2钉0湿%权方重价偏格禾策尖略悉－定傍价爆策胳略1#1靠#滴楼洽：C扛类激户牢型位析于墨小斑区鞭最转北腥端量、掏东斑北乳面差紧凡靠立旧脑头令路胶，蒜位桶置慰良路好烤；拥两有拍南梅面副大龙面遵积次园么林刃，叔景除观我效荒果箩较榴好贺；与啦南处面拿楼匀座日楼批间稠距嗽约穗6械7屯米泄，断视舟野墙较渐开惜阔勿；东杨侧脆旧塘头避路则属氧次拿干捡道量，柿来清往粮车鸟辆痰较航少热，展噪姐音侄影霞响元较嘉小赛；距妨离浙锅约炉橡房顶和接高番压年线穴最赢远矛。各幼楼洒座棚解京析价寒格奥策季略示－定爱价膊策肾略2#位柴于逢1阁#举东脖南奋侧筛，归东蚊北泊面右紧嗓靠桃旧作头慎路劫，湿位形置榴优哪越成；南厉面嘉与蹲西雁面朽均确有邪良闯好窗的与园解林涨景制观尾，访效续果坚较嘴好精；与疏南令面袍楼认座勇楼仇间毯距践约映5倘8佳米更，疗视蓝野敢开疗阔卖；东坏北窑侧榴紧啦邻标旧厚头帖路梅与缘瑞地艳下诉车艘库倾入壮口财，保存艺在卵一窜定弟噪村音绕影委响页；远挖离饭锅涛炉肺房棵和源高姓压崭线辈。价膜格种策维略穴－定太价虽策陕略各到楼恭座趣解木析2量#凭楼泄：C缝类槐户基型3#位趴于呢小匠区火沿阴旧握头福路轿部状分努，索社炎区居入珠口邮北壁侧触，晚位崇置卡一伤般而；南迎面朗与暂西携面妄均柴有奔良愁好叉的洞园造林葡景拒观辛，价效兄果身较准好爸；与素南模面悔楼拔座表楼夕间兄距予约脾5签3族米乳，辈视碌野秤开真阔皱；东樱侧芽邻毫旧丽头绍路摸与猜社吩小株区傍入舅口醉，怕存壮在档一但定用噪航音尝影均响占；远精离栏锅粗炉夹房座和同高尸压冲线烛。价款格携策塔略列－定为价俊策铜略各记楼澡座洋解充析3凡#会楼白：C括类屠户兰型4#位迫于夺小浊区俭沿流旧旦头志路遍部鹅分块，哀社纱区凯入歌口瓣南抹侧盐，界位而置族一贼般锦；南归面柏与兔西视面佣均胶有秋良寇好扇的迎园市林裕景王观制，痛效颗果赠较湿好炉；与替南悼面哈楼观座既楼砖间叉距洋约腊7福4恋米庸，快视锹野维较氧开兽阔漫；东街侧剪邻刺旧葡头念路奴，鸭西屿单饺元盼北狐向枕面档对姥小队区意入文口张，株存伐在山一推定纪噪尊音堆影判响贩；远立离深锅赵炉位房材和凶高烈压振线菊。价荒格福策个略泼－定皂价恩策讯略各极楼童座疫解迎析4浆#昌楼搂：C觉类歼户横型5#位嫩于旁小烂区猜沿虏旧卵头吵路愁部竖分盗最免南蝴端柴，播位志置车良楼好麦；仅尚西咬面抽与敢部库分付南催面四有写园表林级景撤观背，千效治果枪一洪般疗；与箭南壁面尘楼添座既楼陡间团距纽奉约净5棚8呢米翻，跑视乐野怒开临阔炸；邻忽近局旧誓头他路算与感五演环缺路顷，料噪真音歪影但响溉较矿大哨；远胆离殃锅块炉茂房鲜，捧但件邻葱近毁高互压谷线醋。价磨格保策腰略蠢－定自价鸦策糠略各采楼逼座殃解见析5霉#券楼广：C躺类倡户贷型位引于智小涝区僚西质侧秃，豪位笔置暂优证越篮；北晋面泰、述东构面倘以夕及搜部侦分其南侍面缘瑞均宜有徒园互林上景眼观绢，帝效融果孤较原好祖；南签北俯楼争间愈距价分吨别午约稀为势6邻7税米蹦和说5嫌3筒米学，棚视徒野麦开继阔震；远妇离役锅系炉艘房瞎和随高帜压贝线衰。6#价狸格乘策翼略少－定厦价尾策活略各怜楼淘座拜解平析6悉#露楼抽：B婚类足户筹型精反品窑资惠料衫网蓝（曲h骡t振t鸣p笔:矮/艰/朴w所w继w北.演c质n炼s武h读u基.嚷c欠n炭）怖专棵业顾提摆供礼企贫管瓜培背训淋资齿料倍繁讯伪易批-脾w迷w氧w妖.怨p惩x姐y曲i变.毫n沃e爆t位设于扁小摘区沿中愤心心部惰分腾，然位禾置郑极劳佳冬；四泄面促均筋有赌园动林刮，移景花观券极徐为左丰按富点；与勾北孙面拢楼颤座猎楼闲间杆距哗约泄5仓8耻米鼓，治视题野拾开讲阔帖；远化离守锅兽炉喝房瞧和镰高路压厨线拜；7#价呜格绑策抚略工－定欲价湖策敌略各量楼经座量解唤析7覆#志楼肆：A档类藏户叠型位土于特小吉区梳西硬南杨侧唇，湖位赤置损优悄越英；仅惑东蠢面铜与抖部百分悔北芹面犹有体园脱林假，镰景朱观营效醉果皂一梅般辽；与幻玉北核面安楼扣座友楼庭间贯距豆约居5泥3返米遮，尚视轨野孤开萍阔宝；远肯离赴锅守炉义房闯和帆高施压赖线泄；8#价摆格穴策脾略嚼－定笑价释策罚略各著楼如座埋解碰析8肉#折楼殿：A单类珍户啦型位林于碧小逐区映中布部判南摔侧权，女位烂置大优裕越慎；拥姿有州北栽面薄与肢部鞠分军东之面蜡、钥西纯面勒园荷林事景蓬观下，行效馋果准良间好颤；与叔北跨面凯楼鹅座绿楼这间络距召约促5映3欢米庄，萌视田野故开鸡阔债；南敲向秧直纵面霜锅汤炉灰房今，定有望一贫定敞噪脾音答影王响范，蚂客秋户娘会梯有感一反定砍抗矛性孝；远脑离亮高削压促线丛。9#价搞格驾策脏略臭－定做价铅策订略各蛛楼埋座斩解史析9政#类楼咬：A坛类脸户情型位亲于椅小裙区讯最地东奔南询端让，艺位罩置港一脾般纲；仅诸北葡面班有泰部家分匠园喘林科景扬观雄，射效悉果叙一掩般饲；与凶北添面介楼张座拳楼仗间厘距逮约史5名8备米金，卡视拴野绸开浴阔礼；远窗离展锅问炉膊房足，之但疫邻义近善高葱压蚂线同。10#价匆格菌策尖略妻－定袭价创策急略各壳楼嫂座汪解件析1跑0姿#雾楼盆：A岁类仆户殃型位约于爪小真区膝最号南冲端较，无位廊置宜一争般脆；拥纲有止北越面鞭大柳面洗积利园霜林腾，身景旦观姨效叉果猫良燃好坦；与座北垃面咏楼谊座诉楼染间娃距四约掠7贿4深米循，剖但纹西持面进与畏烟持囱争距凭离蛛较葵近裤，锁视己野贩开衰阔订；远俗离典高文压插线拾，把但猛邻昼近披锅趟炉凳房林。11#价狼格啦策盟略多－定垫价阳策信略各诵楼扰座赤解搜析1伤1睛#宴楼剂：B难类侦户粥型各骄楼释座宿价惭格题制组定加权因子全重系数1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼8#楼9#楼10#楼11#楼分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值分值权值位置15%81.291.3571.0571.0581.291.35101.591.3591.3571.0571.05景观15%91.3591.3591.3591.3571.0591.35101.571.0581.271.0581.2视野10%90.980.880.890.980.880.880.880.880.880.880.8噪音15%91.3581.281.281.271.0591.3591.3581.281.271.0581.2锅炉房15%91.3591.3591.3591.3591.3591.3591.3591.3571.0591.3571.05高压线10%90.990.990.990.970.790.990.990.990.970.790.9标准层设计20%91.891.891.891.891.881.681.681.681.681.681.6权值和100%

8.85

8.75

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8.55

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7.6

7.8价受格负策巾略乡丰－定畜价负策从略单价系数=总面积×总均价（1#权值1#面积+……+11#权值11#面积）××各楼栋均价=单价系数各楼栋加权值×各蚕楼搭座苹价竿格谱制费定楼号1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼8#楼9#楼10#楼11#楼12#楼权值和8.858.758.458.557.958.798.258.17.67.8-面积10156.8710112.410156.8710135.3210117.329542.267657.917633.437659.627659.629856.088893.24面积比9%9%9%9%9%9%7%7%7%7%9%8%均价7438.987354.927102.757186.816682.477312.89377565.066934.646808.566388.276556.397525价爪格梯策庆略偿－定汽价撑策摧略单抵套智价告格迎制减定本题项掀目肆单蜜套妥价轰格奶运讽用馅市弦场逆比膛较屑法悼，室采耽用冷加繁权史定盲价笔的绑手侄法缠，叙充佣分添考锁虑住同连层技价痛差蛾及纽奉楼扔层悲差繁的循影挡响梁，扰对倒每闻套编房弄屋剃分肾别顶定窑价。因扣现烂在岩无雄图步测砌面包积妄以岗及扰园云林寄景龄观弯未哲定已，邻因袄此灭无召法字确冶定驳每亿套锯价防格价具格殿策币略膊－定晚价耻策族略价罢格皇定似位纷依岭据由捎于茫1见2当#昏楼嗽户碍型主面聚积价，调产四品现类每型走与胁项虏目障其蚂他坡楼掩座材差酱异申性赛较若大瓦，挪因忘此惊无晴法薄采华用健与消其争他晶楼墓座乘同效样族加卷权吹值刚定营价渡法肆，陕因单该烦楼唉座照产沈品袜类冒型刺与垒亦瞎庄戏区允域腥内详在集售血项钓目梳有蜘较萍大唤重什叠破，秒受词市惰场速变弃动燃较淹大肿，让故虹我钳司分采留用屿市遭场教比便较帆法玩来债制割定悦本孩楼梁座抽价档格四。选利项棕原们则结孔合猎周罚边迅项症目豆的葱地讲理绞位呀置撒、码产芹品哨类韵型炎等过因粥素陵综京合峰考灭察宰，丙我奖们盗选昏择农以吴下绣项双目妹进拴行添加挪权岂平耳均含计摄算银：国甜融落国及际构、砌荣史晶患丽翅都价尚格培策轮略状－1省2盖#躲楼因定菜价诸说捕明1贫2渐#罗楼印均宰价劝确波定N椅O塞.壳2琴权纵重较计辩算序号加权因素权重系数国融国际荣晶丽都本案k得分加权值得分加权值得分加权值1开发商品牌5%90.4590.4590.452项目位置10%90.990.980.83道路交通15%91.3591.3581.24产权20%61.261.291.85项目规模15%81.281.291.356园林景观5%60.360.390.457周边配套10%90.990.970.78周边环境10%90.990.980.89社区配套10%90.990.980.8加权值和（X）100%

8.1

8.1

8.35价苍格生策忘略啄－1督2但#俗楼券定伪价糖说火明N蝴O炊.艰3岁加俊权奸计唯价项苏目爬的认实吃际语市梯场听价览格存推昏导凑：PE=每(辞X茫E利/够X耽A四×柳P横A×桶QA)鄙+录(沾X彻E抄/呜X欠B蒸×刻P蜘B×镇QB)婆+讯(煮X域E灵/狗X勺C琴×越P谱C×蜡QC)户+惯(女X引E充/山X镜D汁×建P折D萄×脖QD)争=7非5陶2跃5说秋明叔：1警、希XA、坛XB、慎XC、体XD、裁XE是善各夺项柔目葵加匀权养值薪和朽；2法、嫁项饮目创权宾重贿（胖Q典）差是爹参手考委项规目榜与也本香案斧的搏可伴比磁性巴系孔数垦。3弹、挺P斥是晨项转目呢的酸实念际趁市驴场废均扩价左.项目名称加权值和市场均价（毛坯）权重系数国融国际8.1750080%荣晶丽都8.1650020%本案（12#楼）8.357525

合计24.55

100%1住2辰#此楼聚均北价鸦确溉定价忍格睡策劝略殖－1醉2乳#列楼简定鲜价化说挣明毛然坯叉销脉售引均观价挖不较低躬于7成5翠2小5挥元咐/围建搁筑逝平穴米价奸格交策奖略树－1辱2庄#候楼逗定烧价泼说贤明经调过龄对锄周肚边遍区棍域腰项鹊目券综颤合懒比鸡较象，雷运漆用淡加助权粥平锹均概法习，母结书合鸽本暴案倾销砖售统销吹售庭均冲价含，闷我匪们郊认胶为棒1辟2联#喉楼弹：价格升幅周期阶段累计销售面积每达到项目可售面积的20%，价格普涨一次；或到重要工程节点时，价格普涨；推出产品出现市场空档时，价格普涨。价格升幅比例每次普涨最大调整幅度不超过3%。价格技术调整1、开盘期低价入市，使认购及开盘期价位具备市场竞争力、冲击力。2、后期根据工程节点、营销策略及销售进度等逐步调整价格。3、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉——“嬴、赚”效应。4、刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期销售形成有力支持。5、当项目局面打开、已被市场接受，再根据市场反馈及销售情况调价。低价入市引起市场关注、吸引区域以外的购房者；小幅频涨造成客户追涨态势从而有效的保证开发商利益最大化。销售承接调袭价殊原险则价浪格灭策谎略特－调糠价吸策电略纲及忽原劣则价絮格咸调回整挡依绢据永市搂场僻反窑映大、泳客亿户柏积户累魂量顶、期销矩售闷进献度婶等铺因皱素伤，卷配尤合样工牲程碗时优间僚节驰点扎、穷营蔑销周策耳略柜等玩进长展鸡情欧况座调毕整抱。价扛格称调口整初实增行劫快改频镜次先小礼步愿微愚调茅，竹对步畅赏销委户形型烘实问行局上废浮息、扰减役少滚优幻玉惠帆等弯措象施测，杀既再控细制做畅宅销编户蓝型过的把销台售践速润度私，内又露带克动燃滞户销碌户吃型傲，晌提蓝高绿利偏润燥率暑。牙对仓滞血销先户砖型承下损调密价渐格滚或珍加凤大谱优狡惠旦，降提功高侵产粒品刮性庄价返比陷，叮充用分粉刺档激笼客素户龟需袍求壤，奸促心进阔销由售予回箭款述。在神同疼一甜销纹售推周姑期遮内姓，保每凳次证价辜格何调掀整盟幅速度画不枯宜届过怎大相，尚否业则歌将养不趁利扬于少客怖户滔的瓶积坑累拒、总老跪客疼户竟推努荐唉新篇客希户赤，倍特蔑别贸对带项露目兽后示期句销海售葱影优响灵较絮大那。价票格到调奏整么不涨仅文仅扩以价调叠价哀为自主景，幕还仍要晚充宪分潜运导用促优拼惠吓措布施脆，端以凯不割同右的块折屑扣姻点黑及觉优望惠绍控侵制难价灯格始。价逃格点策毯略灰－调坚价誓策次略澡及变原吐则调异价取依池据销葵售扇周东期弱划骑分项淹目劲组估团望划度分销骑控糊策泳略推扬盘么次死序三.推盘策略

根玩据规区众域轰市系场步供景应蹦关似系倚，恐密溉切吉监印控畏竞师争祸项汗目词推拦盘嫂及爽销认售牙情龄况博，紫及再时跌调间整设推调盘垒策堵略述抢亭占播市症场

根栗据玻竞嫂争斜对兵手锐阶血段院性挎推客盘鞋变也化

根者据裙项辱目日自虚身念产题品逝类融型捕及祸单棍套加面篇积匠配查比

根梅据挺各佳楼历栋惹及匠户膨型乔销愁售曲速零度覆，尸根闹据该客酬户老需析求恳，滩针皱对葵热砍销专户迟型及境滞雕销轮户脸型悟，貌灵杆活神运其用仗价提格纹杠瓜杆冲及珍优怨惠辰措混施瓜，粪达属到胃挤俊压延销售扩，摄促项进界成讲交需的度目叨的

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培训内容销帮售幻玉保注障谷－销脸售姨培姨训请计蒸划第二部分：专项培训进入销售现场后：一、销售流程1、接电、接访流程2、认购、签约流程3、销控流程4、贷款办理流程5、入住流程二、各类销售表格的应用与填写例如：业务日报表、折扣审批单、退款审批单、更名审批单、合同审批单、退、换房申请单等。（此项内容将根据不同项目的具体操作情况或原有流程进行培训）三、规章制度1、公司行政制度2、各岗位职责，权利及薪金待遇3、员工工作守则及奖惩制度4、销售部日常工作管理细则5、销售部业务认定制度培训内容销逝售谣保歇障况－销而售慎培趋训效计炮划四、开盘前入职考核凡入职的销售人员须参加岗前培训，培训期满后，参加入职考核，考核成绩及综合考评合格人员依据公司行政部相关管理规定办理入职手续。岗前考核分为四部分：1、专业知识部分、计算部分实行百分制闭卷考核2、工程图纸应用、实行图纸结合沙盘模拟操作考核3、接电、接待、销讲流程实行模拟操作考核4、培训期间的出勤情况及学习态度的综合考评五、考核1、笔试（房地产基础知识、法律法规、本项目销售流程）2、口试（沙盘讲解、周边区域项目概况、每种户型解析）培