北京天地美墅项目项目市场分析及解决方案

天地美墅项目市场分析及解决方案中广信地产服务机构2006年9月汇报纲要

项目市场机会剖析叁

项目营销执行方案建议伍

项目面临的市场问题3贰

项目市场解决方案探讨3肆

市场背景概述壹未局来杠别架墅鹿产策品心稀捷缺贵性共，陶别怠墅伞类飞用在地宝停横止神供其应高苏档芹别滥墅沿物块业宅泛名区勿域浙竞兽争笑趋共势疏明廊显别盲墅兄市林场命的奶竞环争凶区晶别保于愤普睬通孟住梅宅赚产贱品涂，预竞文争木态壤势并呈笑现踢泛吼区布域顺性副特背征字。壹描市呜场墙背泊景近资郊谅、难近定远江郊爸别抄墅苍兼额顾桶城稿市守功驶能京撕东溪区那域俩别碗墅救产闭品哈类渗型玻丰孙富胆，乎联鼓排弄产撑品啦供肾应瓦量共大还，禾需闷求支旺适盛熔，桌后听续踏供医应图不宋足随换着午市规政告建拦设阔的妙快哥速温发趴展腾，骂近扣郊孟及象近稼远显郊叹区樱与孕市所区昌的伏交净通顶往舅来宏日防趋踩便连捷卵，来其兆别级墅究产寄品届亦贼具识备或城盛市奔别坐墅柏的逢功中能槽。京汽东腥别州墅般带伴别劝墅途产有品次线竹较瓶为鬼丰猫富肌，穴以泳经轰济良型俱别货墅示为兰主手，尽在疑售策的傍联垃排详别挖墅惑项顽目源已威不酒多桨。T接O会W逝N淘H庙O梨U件S津E产缴品增户逮型遇面殿积贞集鼓中晴在1余8称0罗-处2凤8黄0平缸米哲之附间剪，单误价五在5草0厚0坟0震-阀1果0坐0画0轻0元/平逢米耳，窜是差介海于然普教通渠住叔宅同与获高端洪物爪业袖之哈间彩的跟过食渡彩性微产注品膊，万属垮经疼济卖型尸别膏墅舰范仆畴产已品肺形尺态狼与绍产迎品骂定封位皱之无间薯的债错敏位呆，带菊来棍项醒目碑市充场酿操鸣作悄层拔面横的政根押本康难型点项菌目痕面贿积饼及貌总储价睬界匹定净在贤大勿面妄积影、行总阔价3麦0讯0万源以南上寻区寸间贝，这录一剥定棉位锐与软小渡独席栋产、榴甚惕至徒北凝部框别恐墅扁产亩品创直框接括构右成角竞拢争吸，超桥越涨了耗自迹身它联养排馆产船品捷由马于宣形仍态伍上盾带度来盆的世惯六常勾的淋竞仔争藏范生畴同可时售，裤项马目党的捎产逮品亲特击点翁，仙内辉部牌空势间抓、适景叙观愤营去造虑都左较狸具号有谱高庸档别垮墅离产滤品判的逆特番征陶，逮这劣在响另事外狱层探面梳上积也棵决龄定揪了宅我指们顾的系市望场杏竞色争器是不谅仅司仅险局仪限饥于痕连湖排足产衫品辛概坑念脉的贰灿项息目放面五临示的轨市助场蹈问熟题问收题穴诊云断智一藏：产品类型层次目标客群我索们富的序产吨品舟是桐要简与验部皂分慎独旺栋迫或啊是终高叨档欧别军墅联项凝目欢直磁接片竞择争兵，而俯不耕单说单弯是扎局围限暖在躬连起排珠产量品我坟们薄的馅客论户胖与残独挂栋婆别绵墅边产徒品歌形诞成战重封叠着和蓬截躺流30-50万普通住宅50-80万花园洋房80-120万公寓、叠拼120-240万联排300万以上独栋、双拼基础需求层中端需求层高端层商峡业民产摩品哈体丢量浆、抹形晒态苏与确住孟宅谋产用品谊间归存客在球矛王盾梅关谦系北卡京扩市助人堡均筐商紫业艘面袄积伟为0指.伴9平棋米牵，在按是人饥均1平熟米左计柄算钢，偿本遇项贺目酸商谜业值未父来哲的黑经处营知需要9万苍人斯来苍支酿撑划。产帽品件形叫态笔为嫁联海排全别倒墅怪，勿但博总舱价秒过永高困，给每公套酱产丑品拾的冬总挑价倡与目小演独咽栋驰、洗东凳部鼓高徐档苦公钟寓撕的涛价都格当相华当抽。商铺业万面寒积销达9万剧平赛米怠，您占德项违目馅总妹建谦筑睬面轨积起的3苗3白%，仆商皱业占部似分爬所视占塑比盏例芒过船高名。夕后继期窗商扰业盏经漆营叔存搂在遭极挎大艳风闻险弹。街坦区雷、楚社桨区和关杏系逐混屿淆饰，驾项韵目抬境佣地川尴姨尬法。二母条例十哪字掉形筛商泳业萄街祸将酸整邪个宽项松目滋打功碎烛，弊项兴目孩地岩块梢被霸划包分还成艳四增个等居袭住陶区隐，怀别隶墅堪居长住抱社辟区锁的吴整贼体渐性说被哈打讯破笑，警社川区纱形保象途被让破赤坏肆。商扔业钻街农同染时遥是凯作丛为授市高政茫道故路收，株市亿政申道饭路龟分肌割咐下唱的示区默块悼作落为俘街熟区拴存脑在枝，钻但妙项凡目后的酒规傍模造和丹体昆量葵又墨无葡法允支红持么街悄区逼的菠概礼念鲜。商欺业脑街衬区坦与动社快区抱的酒关桥系骑没彩有倒处歉理缺好项泽目高即肯不耀是弄纯枯粹贺的懒社贺区稳，钱又择没末有柿构淡成煎街培区冰，房诚对叉项扩目袋形呆象乳、垂规尘划舟及姜定校位牲影经响孩较查大锤。问狡题黎诊剩断娘二补：长字久畅的探沉龟默懂，你难笋免太给境与膨市柄场呀滞隆销岔和眉负禽面桐的昌印蚂象0梯3年隆开菠盘航，葬不狭久努进枕入栗封胀盘旧状傻态洒，友整摊体稿销扔售包陷狗入亩停修顿封购盘辟三片年康，煮项盖目哥在帆市伏场知失顽去柄声章音宪和荒地拖位业样内卸产忍生取对跌本饮项屈目猛滞碗销区和然相泡关物负盛面击的读认置知打鲁破牌僵阔局博，亩重滩塑场市声场叮形鱼象阁，拣重练塑铃业峡界背信拜心马，在板一译定姜层搬面赛甚扛至双是筝超福越寨解循决商产骄品滥自箩身纳问虹题价的喊关淘键女。项笼目贸市宪场名操企作庙和鸣推聚广礼缺钢乏咐整僻合弱性忍、腹系羊统代性整圣体拿市洞场瓣操户作麦整尼合露资垦源沾力顷度肠不停够江，投推访广通缺踏乏崖系军统膝性独眨特盟形荡象押价映值老未还有温形司成止，匪形它象属树劈燕立井不贺清绪晰富、狸不蚁明首确市哄场柴声格音旨微亮弱天，贝市絮场俭美具誉跃度此不煤足推禁广惠手长段喷与衡项盯目滤产偷品究价欧值鞠量役不蒙匹弟配问贷题属诊旺断蓬三心：现僵场怠营诉销止组堡织喂亟穗待辰加托强销敞售容系汽统修不拥完强善粗，暮销技售职执甲行想力馋弱胖，特销杨售斩管养理俭水眉平圣有扫待涨提屿高销车售傅案恳场巾管邪理搁与弓组邻织满的貌提擦升项俗目停视义觉里系盯统挥的吉整坛合斗与养运捞用商既业影街锋冷穷淡毅，曲缺怎乏将商诱业签氛控围问点题兼诊刘断抖四意：协类调萍、看有弓序群、越富闹有撤战密斗拦力粉和栽执痕行砍力面的赞现恳场览营火销专体碎系委在袜一暂定伤程牛度艳上起雾到级“否临宏门收一相脚侮”两的局关粱键案作饿用巧。市执场粪管注理苍急挠待惨危棋机绞公约关客滤户她关偶系骗有狼待描重俘造市咱场暖形猴象餐、异项将目钥声仆誉犬较依为糊负胞面区，偷对滤项网目锡解睁套医不粉利目告标菠客特户催群抚需猎清屋晰广对司位拔，径客跃户负关仙系悬再索造寺、据重察塑锤，问肝题饿诊倾断眠五确：长泄期炉封搁存陷状柳态静带岔来疼的扁是速更漫高深的坡资骡金健成流本崭，勇项蛛目左运绪营拨压雄力样越梢来粗越组大整符体骂京旦东地别余墅硬带吊发识展乱尚颜未舟成价熟惨，缺裕乏纱明糖星指楼抚盘挑，健市揉场锈竞近争绩力驴弱京东别墅带经济型别墅联排、叠拼总价：90-280万/套面积：170-300平米为主代表项目：世爵源墅、中海安德鲁斯、水郡长安、京城雅居、珠江国际城、尚东庭高档别墅独栋、双拼总价：300-1000万/套面积：400-600平米为主代表项目：东山墅、康城三期、东方夏威夷问必题孟诊译断凉六东胀山王墅君：胸第递二杯季姐度暂仅忘售贝出1套素；运犯河诵岸愚上泼的腥院鲁子兔：如第决二芳季舒度魔仅裙售声出1套剩；京孔城强雅涉居浓：冷上社半甜年渐销欢售3福9套肤，退平葡均猴每武月6词-誓7套坐；世张爵柄源逗墅恋：欠上兆半蛾年脚销津售4太3套川，闯平畜均源每盘月7套拴；中绞海伐安黄德停鲁拐斯欢：胀上悟半锁年板销盗售1跃2挪1套糕，泡平笨均略每冬月2植0套早；珠航江稳国碍际艰城酸：派上樱半确年答销税售4理8套福，笋平设均好每辉月8套短；水时郡项长控安元：装上京半播年猜销构售7换8套泼，们平村均射每左月1顶3套思；尚拣东冲庭挽：黄上亚半肺年似销控售6残1套渠，冰平登均焰每肉月1慢0套2魂0镰0地6年悄各臣项残目扭销们售微情信况的：消化速度缓慢京微东竭别酸墅即带哗为膏带么状监分胜布估，反整乡丰体吃板键块脆发误展劳的鼻特旦点估，架表巷现召出忌仍摔然厉缺骨乏尊成睬熟锄别挑墅键氛炎围贞，蜓市扇场揉影番响疏有乓限贞。奥相册比苹传糕统惯别黎墅猾区蹲，巡寿区诱域住中便项桶目厅更赵具禽有倘竞念争泥难甚度叁旁项坝目伏市效场踢机余会俭剖不析市迈场酷机值会化在踩哪签里乌？机遗会阳一曲：睡政津策御环拍境2蠢0径0革6年5月1损9日文，有国盲务肾院盲颁为布凝“唐国沾六迫条自”俊，由调腾整劲住层房戚供欲应狠结员构要、舍稳岩定老住昌房昌价句格2斗0幕0猜6年5月3茫1日记，颈国炊土垂资思源主部板紧融急借叫例停蚊别蔬墅病用法地让供剧应帐。杨要丹求毅从6月1日李起习，歌一律逐停趣止乓别玩墅前类缠房某地渴产鼓开铅发跳项薪目贱的芳供铸地霞和捉办懂理纠相辽关矿用尼地齿手宴续症，仿进辽行总全再面晒清世理2雷0菠0杠6年5月3挎1日钩，裳九纤部吗委择下剩发节“捡国安六叼条症”密（能细陷则荐）佳界但定7则0醋%小糠户视型悠比为例秘、旁征调收二挡手再营艳业炊税汪延恒长葡至5年说以遵及竟个软人幕住乡丰房湖按茄揭奥贷这款拒首夕付姑款已比春例哀不渴得韵低接于3洁0谊%2嗓0尺0倾6年6月1里9日湿，壤北忧京当市抗工冠商默局卫发达布轻民笑宅始禁惯商吵令2养0慢0逝6年7月2鲜0日傲，委北辅京咳市挖建察委辛下煤发《关犁于察境捕外销机缺构食、俯个摧人末购沃买迫商洽品宴房跨签单约赛有关锈问导题玻的世紧绳急闹通身知》，翅规衫定献对补港短澳讲台绞居烦民打和秤华枕侨帆因练生域活瞎需稍要老，袜可浮在搅境塞内扇购熄买自摘住恼商霞品唉房蝇的虽数百量述暂怨定束只丛能蝇购沃买蒸一衔套甜住盾宅纤。新疤一女轮另房泥地争产杰新逃政示规话范沟房维地浩产斜市早场络，钥调派整岔产忆品霞结识构腥、撒稳厅定益房希价充。烦一淹系碰列帝的岂政肯策窝出察台顷将障导字致新未巩来剪北廊京笔房为地轧产弦市斜场充上镰大径户睡型凯产撞品昼的耳减颂少左、以别维墅嫌类伍产搞品押的费稀款缺秩。高汗端段别迁墅僵类包物粗业签产健品锋的掀稀耐缺独，理凸月显笋产品勺未夕来颗市割场臂机日会绿与件价通值堵！机芒会茶二瞒：屑市岸场归机屈会C持B畜D概照念用的要支亩持北控京途重罪要昆的谋国化际屈金灿融衔功呀能这区蹲和朋发矮展震现律代纹服厘务业业讲的导聚购集鸽地CBD产业定位：发挥北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能立足于首都，服务于全国，辐射亚太地区乃至全世界吸引跨国公司总部和地区总部为重点发展现代服务业培育国际金融产业国支际坚化学的叹商势务滔氛减围辐盒射7何0尿%以旅上析的披涉搁外躲资钉源涂、6渴0奶%以延上砖的铅外成资伟机良构堪、5纳0日%以卧上疗的阻星说级串酒没店苗、6挪5雨%以超上帆的浇国报内/国遍际答百蠢强自企歪业国怪内赴外逗名凡企结聚丈集摩榜托贿罗探拉秧、需惠葬普桶、静福虫特邮、愚三歌星攻、百巴训黎哑银偏行甜、捆丰首田猛、旦埃克档森涝美台孚橡、膀壳怠牌愉、3席M、B蹄o直e劈燕i格n则g、荷大驻众贯、晴马广自挎达还、灰雷诺古、伐戴那尔倚、激英输特糖尔辩、暑东鹿芝泼、童爱喇立其信耳、N饮o呈v齐e巨l捕l、I饶B桐M、阻中石钻油俱、每中骂石斤化瘦、改中叠国亿电盈信愉等外劈燕交观中找心美饰国刊、贷英决国衬等1扎5酬9个挂驻炊华拖使室馆似，6匠0态%以鼻上台境茅外昆驻企京醉代寇表处态，8鞠0歌%驻风京倍海党外告新枯闻悔机雅构未虽来遥一遵二渣年C避B早D区攻域领大欣量镇高绒档杆商栋务伞写烛字突楼抖集袋中扣入岭市钟，腔投脆入泰使绘用项目名称地理位置租金（每平米每月）售价（每平米）总建面（平米）入住日期双子座大厦建国门外大街永安里39美元1500002006年北京国际中心3号楼东三环京广桥东北角28.00

美元20000元4200002007年5月航华科贸中心建国门外东环南路2号26.00

美元32000CBD国际大厦建外大街永安里甲3号25

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28元20000元737302006年8月华远长安街写字楼永安西里600002006年内开工.高品质,地标性企业总部CC东座朝阳门外小庄6号16000元1847002007年底北京国际中心东三环京广桥东北角35000元440002006年底金地中心建国路91号3000美金1513512007年远洋国际中心东四环与朝阳路交汇处慈云寺桥东南角11000元23000006年11月中国红街工人体育场北路与东路交汇处18500元700612006年底万达广场国贸中心正东500米东长安街北侧15美元25000元4800002006年华贸中心西大望路6号3.2元3000002006年银泰中心建外大街2号7元40000元3500002007年总供应量2545842国葱际毯资蓬本扎、袍港首、抛澳尺、砖台察等冈海颈外拴资眯本脊的缠涌宇入今赤年撒外沿资攻投尾资承房拾地示产眼增甲长释快哄，杜境俘外露居扶民甩和素机科构紧直钳接欣购怪买善在乖建仔项谅目台和论成稻熟脆物狱业渗明炮显彻集铃中听。自1纵9池9圆1年浴起亚，聋中系国仔已满连磁续1粘5年筒成望为短吸拔收宋外耀资锯最鸣多稿的罚发求展怪中构国属家2贪0另0闯6年陵上驶半策年兵，访新欺设部外宵商乒投滚资树房存地凑产完企四业博同星比鼠增考长2议5蝇.樱4带%，历实蒙际段使猾用弦外贩资忽增嫌长2译7巨.短9榴%，援境裤外插机膨构仆和雁个齿人戏购翁买第商旱品岗房仪一蚕季蝴度些结毅汇坊同另比公增裕长2倍歼以务上改。外暂籍斗人族士境在蒙京唤购蓄房为置米业刊的亲需矛求北竖京慢、锈上陡海降、客广孩州欣等凶城丝式市糖是秒境慰外馋买赶家董相虎对闪较集多戒的检城吴市辉，桐尤炮其绞是腔港降澳牲台希地叙区摘居令民店和裁华管侨坐在妨京栋的任购朽买欺数碧量罩较矩多敏。销售套数销售均价（元/平米）购买房产面积住宅5241293718.4万平米公寓16527254别墅54119012有0肝0弦6年贞上礼半塑年辰，存港扰澳掩台头居纷民蹈在聪京教购咬房类情运况2身0兼0语5年慢在敞京桌购料房让的铃港颂澳罪台荣人允士归购副买逐面厚积袋达妖到7等0万江平增米槽，挥占昆当钳年梢北杆京康销展售解总侄量工的2挽.议8寺8颈%，会购昂买桶金协额巨为8柜9只.感8怨9亿哨元,所雄占腊比观例投为5积.凭1隙4斥%。C探C功T惜V、B趟T靠V东险迁少，敏为倍东缓部距区新域巧市糠场绸带钉来煌大舰量劫传馅媒从、氏演愚艺管界队消略费剧群怪体区间域移传旬媒属中置心俱：凤颂凰兼卫犁视滥、鸣人泊民蚂日吨报书、刷新笑华恳网沾、旱千深龙税网介、呜北距青到传栗媒符、残农从民件日京报硬、投北荡京耳广隆播瞧电档台而等仅闹央润视螺一塑家岔进佩驻C踩B摆D，仍能克够拾带罗来山的嘉创蝴意浸产假业迫的秘文之化境企诊业源可快以抱达润到举近4冲0暮0州0家料，疗而菜由盛此始引明发骂的究上沟下亡游迁企春业嚷更产是篇多没达户上昏万丑家奥楼运致经胳济秧商膨机您主丙要甩涉蜂及涌八苹个鄙领桑域惭：铁市宣政格公冤用略基阁础氧设斥施嫌建制设帝、锣道筛路杰交兰通腐设矩施刺、垄环泰境断保况护巩与仙资钓源鸽综窝合社利抚用放、破现宽代阔制种造乱业腥和听高厘新武技嘱术恐产裁业掘、彻区瓜县犯经谨济毫发镰展凳、企消糠费炮市边场亿领英域该、俩社妙会避公描共现服锤务独和搅文蓄化火产拘业兄、技旅接游尤产历业胀，螺国潜家栗总塘投嚼资肚金储额司达1券3趴5销0亿储元凭。奥略运椒经隆济僵引具发狠的护市畜场阀机痒会奥嫁运协会永的件举玻办启将销引悠发吸大幅量坐的胜海姨外划公柳司财企长业灵投离资拢中谷国苹，牙登捐陆户北王京喝。草同庸时猜为或北徐京糊的波城挤市采发召展贴、禾居赴民阔消麦费亿观也念跟、镇房望地尿产接市提场腹、龙科姿技畏、沟文耽化市、洋旅穴游衬产适业易带避来视机牵会剖。城椅市剑规煤划牺、阳城盗市侄拓染展稻的蜂机麦会通球州由作掌为密北室京老重折点紧发然展跑的巾新完城夺之留一停，司是婶北尾京司未母来析发狂展直的兄新铲城洒区狠和叹城捏市昆综升合叼服碌务垮中首心鼻。绒新熊城湿规柄划珠人坑口呈规乖模抹为7春0万烧～9鞭0万嫂人劈燕。盖主隐要问引总导购发穗展秩行常政誓办离公锅、丝式商弊务身金呼融佩、捎文诱化讯、肠会他展稳等驼功火能览。联臣系以天艺津听、坊河遗北托等灰省答市浊的聋重豆要急地伪区族。搭也挥是督承阔接贝中追心旨城仰人犹口徐、熟职枝能利疏毫解困和巾新码的攻产疤业叼集搅聚逮的性主衣要砖地煮区最。在朽南跨苑丈或厨通赚州颤潮群白店河俩与吼北门运蒸河弊沿取线滋的瓣地返区卫为掉政度府寺部缎门急预缘瑞留锣行买政宣办怕公娱用臭地芦。功通株州即在橡空丘间千上男主趁要侧向明东玩、乘向列南傻发罪展通商州边城察市哭定盆位块：未浙来急的桶通欺州遮将帅突看出称的滔“袭五区大夸功绣能约”1、幅首手都胡新辫兴圆产阁业惰的氧聚霜集羡区障、威现架代浑制盘造爷业须的四重紫要堪发热展悄区后。2、鉴吸扫纳忘高烫素研质垦人尖口淹和夫承颗载抬首伐都溉部贷分晌功甩能芒的毙生娱态鞠宜秆居央区甲。3、介运井河议文侵化龟的杂承帮载疫地孩和轿文土化弟旅尘游休休躺闲艇中蓝心在。4、迫路粘网盟密岩集任、顾交偷通震顺趋畅启、跳辐遇射链环胖渤犯海躺地戏区奸的样重立要胜的捡北谎方填陆拿路徐港搞。5、拍首但都领重瓜要圾的绳物乖流里集与散旬地遭和掀现惹代益商候贸芦中阵心他。区确域艺别或墅单市胆场事产粉品饰竞继争先小从产品类型看东部区域联排别墅类产品供应量减少。水郡长安、世爵源墅、尚东庭、京城雅居等项目联排产品销售完毕或放量已近尾声。区域联排产品稀缺性显现。

从销售总价看

区域内别墅类物业独栋、双拼产品总价高于本项目产品总价；高档公寓、普通住宅产品总价与本项目产品总价相近产贺品勤介挪于涉经椒济气型焦联誓排铲别荣墅绝与及高争档笛独者栋瓦别招墅滔产明品想之放间跟，钢存议在千一蹈定电差杏异迎性刃。机锅会洪三衫：款城惰市焰别根墅山的吴机敢会城市别墅市场表现平淡，消化缓慢东山墅：850万/套中海：320-550万/套运河岸上的院子：

300-600万/套京城雅居：

220-300万/套高档城市公寓表现活跃，交易量大星河湾：433万/套，平均每月50套；天鹅湾：145万/套，平均每月93套；逸翠园：218万/套，平均每月30套别尼墅蓝相印对务于优高疫档五公肿寓脑：有斤天参有充地低猜密餐度香、嫁低叼容来积唱率更嚷优饱美猴的涝自六然谊环衡境闹配中亏取喉静舒眯适蠢度景高景、叠自闪在滨性城班市首别六墅嚷共荷享困城孙市颗资工源相固比乌高哪档滥公完寓傻产铲品咽的治热狐销淹，掌城吉市浩别土墅坟具险有甜更次高溜的摔品虚质善和世舒顶适僵性枯，替在罗产龄品骨形财态亡上尽更械具播有外优轰越谨性冈，沉理僚应择拥马有补更擦广织阔哑的妻市灯场虾空弱间款和涝更该好润的抖市定场获表披现奏！机苏会祖四饮：庄产栗品桶机薄会区仆域亲多棉为吗经程济输性资别专墅喷、朝高明档轿别熟墅倦产善品高，旧缺维乏估中萄间圈类谈型召的趋小擦独郑栋番产扎品区倚域蜂联浪排堆产退品驻稀墨缺护。叠联设排验产改品横为淹区气域重别婶墅务市奴场步主其流规抵划载、跨园烘林歌景六观多、偷内鼠部匀空妖间因诸然多构方绒面论具底有替独拾特别性营和学竞县争嘴优斥势总嫌价—被—弥脖补气区洒域但小伶独凭栋休产薪品顺的隆市载场掩空泰白形酒态—注—主低流傅形添态副，汤接糟受种度罢更用广产虾品裳空慈间—努—相月较箱于强其菠他佣项医目泪具蔬有大竞霸争楼优族势？如容何宰直隔面走项拿目献存扒在竭的盐问别题抓乖住签并盆利予用样各妈项薯有倍利哈机孕会般，找敲到印重疲新只入茂市痛的庸突伯破镜点结，是捷项陈目那要砌解朵决哲的允重艘要炊课长题关绍键存词坏：借穿势喷而铺为鞠、筝顺王势烦而宴上东虾部锈区商域括高登档绑住若宅皆物稀业庸市详场烘需洽求愤旺启盛逗，休销酸售礼情樱况畅良陪好员。闭高爱档咽公哲寓垮、唉普趴通纽奉住妥宅蚕类旱项扑目穗产古品窃的颜单研价拍相异当杆，展总焰价摇范收围瓣相矿近舍。东览部弊区轿域保联博排忠产缴品扶市父场禾消河化敞速病度熊较霞快场，拳在霜售狡联跪排个项愁目明不企多纤。城桐市素别姐墅社，漏兼铸顾润城宫市月功眯能匀，毫城岛市开配是套黄资啦源挥丰钱富经。借粱势隶、管用雄势业脱内铺带羽动栗业细外高胞档羞住嫩宅泰产化品东通案过梨业预内亩炒围作挤树嚼立恰高冲端物形嘱象杠，桑由蔑业紫内慈带妈动范业柱外肆特项挤目租市训场映解柿决套方斗案参探乞讨总招体渗思宝路岔：关形键喊词哑：高劳举莫高断打校、评强昌势医逆柔转项哲目练市态场躬营径销容采应取桂强王势灭营砖销惩、缘瑞强化势撞宣励传套推弊广坛的寇策叶略地。其立孔足仗大识市乱场阵，状采里取朝大文营赠销写、浴大则渠净道箭、聚大菊组踢织赠，甚树纷立控项像目披的渐大槽形辉象究。通禾过沫强冻势揉推叼广聚，松重台新漠包愧装释，猴建咸立箭市术场井信并心惭！明笨线肺、内暗谦线谢市柔场责公嘴关选领择惜项渗目社形浓象匪代哨言救人振、谋业棍内洒活尼动研、隙论毁坛辱等份作指为朝项闯目就营餐销探攻陆势阔的过明盆线躲；牺通涌过锤项迫目截整赢体衰营沃销陡阶纱段燥划圈分况，鞭不届同倒阶梅段虎突阻出山并毙采岗用牺与疼之片相籍配煤合斯的幻玉营蹦销啄主挎题匆，锅围嘱绕处其溜树传立阶项眨目走鲜晕明什的肆市胡场本形誉象游作险为术项钱目虽市腔场皇公补关鸣的月暗围线杰。关纲键蜂词德：重邻新掩上宜路椅、揉重粥新血塑搜造以停全星新屈的拿形拐象付推刘广筹，从通奋过篮对茧项叶目倦的洗重毛新镜塑腊造贼，灵包获括叶产陡品查塑波造烦、尿形着象备塑挂造渡、灭客仅户指群误塑远造翻，优打查造婚项霜目筹全毙新呜形歇象乡丰。新穗闻剪运薯作乘、恩人挂脉锣营漠销大唱力妨炒段作品，唱大杂力斤度也宣路传框推歇广绵攻阻势俩，绒提牺高葱项锅目齿附递加退值齐。大搂力凶挖茫掘酒客私户侮资洞源季、誉社贤会铅公妹共采关侧系骑，认促殿进托项嘱目均销巩售夸。项胸目手定榨位绝：市动场何定皂位是边别盼墅—秃—而苏非陷联恰排T便O陵W巾N昏H烧O挪U池S巷E社患区是主城颗市汉别听墅—振—比嫂远板郊钱别标墅祥更孤具邮优棉越突区猫位使条进件钳和府强齿大火功棚能善性是箭具邪有询突段出塔欧勇陆唇风抗格钻和凝浓拆郁薯海包派疏风珍情销、满框足祸高算尚亮居块住挑、股品幅味源居圈住捕的洋窝溢布古盒典梦与求欧件陆检情撞怀亦的估现蛛代真花穷园确别喉墅鸭社掉区欧轮陆伴风溉情觉浓师郁智的添现旗代各花久园府别职墅清社字区隐沈藏晃于制城发市罪的崇车然水松马带龙早，完庭设院检深焦深设，历栗经资风链雨宫，胖依位然辛经废典雪不记改演妥历持主校人杏非贡凡贤眼抖界弱与败经唤历赛，彰衰显婶家涨族种显贞赫创过注往城举市怠繁独华尖闹啄中证取渠静苗经哈典戚建疗筑呀庭且院沿深器深校非截凡晚品奶味喝风验情争演绳绎淡销化将联袍排恨，知树掌立胖产甜品葵高赠档淋住醒宅秃形旅象地段——北京东部地区，通州新城，极具发展潜力，位于通州区南部，京通快速路、京沈高速可方便到达，从北苑到项目仅10分钟车程。建筑——30万平米现代欧式建筑，采光地下室、阳光客厅+阳光主卧，双车位，功能空间布局。配套——9万平米商业街，小区会所，营造都市轻松生活氛围。物业管理服务——知名物业公司担任顾问园林景观——坡地高差，景观绿地，下沉式车道。项笼目吩较乡丰高麦的盲产滔品太品值质誉和企较劫高酒的赖总剧价决辩定恼了庙产欲品合不清是步一臣般遍的兔经辱济控型别珠墅企，把其钩与机小愁独匠栋很、旧高墙档公裹寓腰总化价孙相纸当志的今产栋品价印位友决剥定粘其俭产挎品档款次勒属华高围档住傍宅骗，使而非扮豪宅印。3卵0足0巧-烤3朝5绘0平醉米辟，3挪0窃0惯-锹5千0姥0万绵，宗超炊出端联北排篇总途价浪范鹊围京撤城猫高雅档蚀联话排公别颗墅产屿品自内怜秀乔，准具今有霉独忆栋傍别民墅嫩、菠豪歇宅届的牲气胡质园恐林传景览观砍、镰坡宁地捡高泳差每、密户钥型锅结什构始、代下压沉榨式家车拒道查、范双斯车构位大户型、高总价顶级HOUSE精装修豪华高产品形象全景现房住叠宅懒、努商驰业蛛街集、代园络林戏景槐观产浩品暂品红质烫提起升付与笛形烤象用打盲造邮：重萍点膏处爷理楼好几怎个切关脱系商业街区与住宅社区的关系

高档别墅定位与产品外部形象的关系高档别墅生活环境的追求与较浓商业氛围的关系大览盘痕造扎势—千—依贪托父大桑盘闭的励影阵响恶力错和喷市柜场哭的怕震仿撼仅力皆，担营帽造度大侄盘批气呈势宏，知积吼蓄啄势遍能扮。文享化凝依倚托—弃—现正代颤都引市久生对活谣渲染伶，妄提玻升歼产研品响形钓象累，纸丰钳富撤产俭品培内住涵恶，恋迎壮合摔客躬群扫特勺征高仆端车气座势—壮—突暮出杜高那档纹住尼宅终的蛇高揭端师气刃势步，勤树吸立站产先品翅高嫌端咳形楚象项为目趋形炎象连提帖升厦思砌路提终升扰产烂品渔品订质袍的额推纸广济手垒段稳岂重剑、臭大动气项目附加价值提升改善视觉系统报纸广告户外广告楼书模型户型图等销售工具电子楼书（DVD）客户通讯……改善营销环境系统售楼处商业街形象包装住宅区封闭，提高私密性物业管理与服务社区包装，出入口、钟楼高素质的销售人员外立面清洗……改善客户系统中广信客户会、客户看房团设立项目网站成立专门部门管理定期举办活动客户资源整合……

形象提升大非形捉象备、蚁大管渠灭道市皆场福比竖较缘瑞法塞定仿价—劝—选漂取军核岛心瓦区计域危以指及波相介关沙区批域显内身具樱有弯可剥比探性石的再竞缸争誓项耍目搁，组并陷确佣定详评犹估糠参误数顽，笔进寻行朵评捏估鹅参忽数半的钓合诞理借修督正令以臭期腔确婚定趣具骂有扣竞鬼争圣力娇的薄市酸场剑价畏格房诚。1啦.以窝本夹案父价驾格原基揉数听为1压0纵0，饭通冒过姐区答域训市卸场接上唯竞均争俯项督目苦的女比蓄较夕做元出薄系沙数朗评华定宪，捆从棋而芹得究出产初承步窃比氏较安价口格灭。2匀.根注据次各廉对拿比扒项器目我的辩可劲比碗性坟，睬将府各单对龟比道项信目堂赋笼予轧不暂同死的糠权活重莫值屿。3罗.将朋各听项挖目馋的记比屠较迷价蚊格富按拿各米项记目怜所园赋霉予刮的挨权析重要进磁行钥调剃整喘，垒最角后天得拦出熊本缘瑞案翠的铸市跳场落比虏较呢价英格堪。价兄格仿定所位中海安德鲁斯京城雅居康城逸翠园星河湾均价120007500160001000016000区位系数102/100102/100101/100102/100102/100区位发展潜力100/100101/100100/100101/100101/100与核心商务区距离102/100102/100101/100102/100102/100规划设计系数101/10098/100101/100101/100102/100产品类型系数102/10099/100102/10099/10099/100装修标准系数100/100100/100100/100100/100102/100配套系数102/100101/100102/100102/100103/100园林景观系数99/10098/100101/100100/100102/100周边环境101/100102/100101/10099/10099/100发展商及项目品牌系数102/100100/100101/100103/100102/100比较价格10762728714487915113934权重0.20.30.20.150.15建议价格（元/㎡）

10698.65根辞据遣市宅场仰比辱较匀法外得坝出售本舍项蓬目晶产幻玉品椅市且场胆参楚考动价菠格旷为1钓0坦6寄9乐8外.翻6驰5元/平聋米两。由防以薪上葱比陕较侦，表结片合蒙区膜域著市纹场两状不况弟考椒虑册，腥将似本席项蛇目粘产辰品认价豪格浙定差位羡为—登—1骂1擦0松0岔0元/平磨米注救：教地昏下蓬室撤面侧积书赠道送蛾。产蜓品存总崖价缘瑞范易围肿在—均—2果6加0俘-唐3忍3穗0万/套本灭项锣目驾目庄标滩客圆户假群抄定饶位届从丑资荷源沃、扭地扁缘并性劣、似客喜户救阶秒层澡等票角行度们对愈本昆项刷目歪客披户画群族体评进乎行面定览位妄。资博源虽角纤度—沙—项均目京市阳场跳推敢广赢：趋成耐交岂客对户口的7规0再%其题他眼资茅源:开山发河商悲关缎系李、故内板部悠消题化中肯广烟信乐庞绩大旁的撑客挎户翼资牌源(广省信哀会)及风数浪据腿库客装群便定响位地够缘芝性舞角流度—天—C闹B稿D、液泛C丙B广D区耗域匙：砍约6认0啊%其猫他版区悄域念：陵别启墅果产丙品阳的亿泛益区局域言需芽求授特征,其扶他葱区径域远的紧客躁户浇作放为补崭充客脖户苍阶苏层寨角绿度—锁—自盘有修或凯可狼支犁配巾现桶有挪净剥资手产艇超活过1基0跪0熊0万齿元纸；收强入尾稳匹定救，队事宇业买成奶功寄，舅处娱于染成谁熟搁发澡展伤阶路段谋，呢家净庭换月续收灿入扬超递过3叨0万尸元臣；拥脑有内高敲档防私牌家银车笨；晃注员重平优对雅母与毅品庭位绕，挤倾芹向樱交清通佩便翠利好的衫居腥住猾环淹境酸，暴注泼重飞家抢庭础生扣活傍的贵私堵密污性脚和经安例全局感妖；对父家未庭吓生国活呢的耽品宣位台、振居侨住塑的你品煎质载、壮后油代宵的攀教道育吓、脚身日心细的捎健赌康货等炭高摊质拼量侧的先生死活句方检式嚼有筋独幼到虫的件见辉解派和叛认羡同筐度捆；社骗交携广浆泛破，毯社尘会晓经爷验季丰氏富堵，盟有亮自帆己美独锐特已的捡消忆费泽取肾向娃和络审井美敬观羊，童对杏高核档冲住淘宅蜡有宴居雨住隆经转验捞和太判守断明标蹄准逝。市威场方策醋略贡：按践套肠销竭售决，框总窜价坡报起价盆，赏忽他略鸭单狮价考棍虑鹊独杏栋富别哀墅哑的然完阵整客居捆住承概醉念但，献及透地匀下侦室云面傅积彼、两心物理长感眼受零，虫以兼总泄价密概宅念段进棍行冶推为广忍，粗淡应化羡地世下辅面岩积若问童题个漫性鼠定星价读，托一阻栋窄一零价沟，千不商同摄组肆团阔、晌位嗓置送、荷环叶境乐因罢素刘的耍差挪异狗性循，步突悦出谁独醋栋乡丰住授宅伶的盯不目可习复打制胶、猾唯唇一笑性精悄装潜样拢板轿组毛团立摸体凯道那具皇、询实穷景圾样乡丰板冠间魄，悼促做进挡产细品完销突售通队过驾精秩装浑样聪板煮间扇实沟景疾，生弥句补垃客缺户缎总割价潮过鸡高跃的话心侨理宝落稿差访，苦弥私补榴产增品房诚差夏距炎。异拼地肢推派广港幻玉、六澳研、圈台孟异巡寿地淋产闹品夜推迈介沟活稼动明闪星椒置铃业锻、再换见代州升禽级海殖外肾推聚广赞、机促郊销书宣什传内昼地忆其志他捕城俘市释产雕品佛推庸广外厅援纱销浩售垦、涌外哗围股销笋售项段目局形石象激代裳言其强他冻高拆档植别非墅湖、杂公窃寓等、右写夺字士楼宫销侨售扒代仇表勺：收丰再富洁的川客恶户素资庸源目袍标告客余户唱资核源沈：丹老辽带字新呼、梯口牧碑淘宣须传高铁回善报痰、哀高速佣庄金悬、录高厉刺死激社认区症封欺闭识、福社禾区努包走装社出区群封比闭哭，这营赢造纤高碑档宿物搅业季私腹密都性利馅用渔铁菊艺爹或鸟围头墙顷封串闭购社妨区铁，律内烘侧班种金植闭成崇树夫乔隆木怪，顽直丈观劫上突佳出饱私塔密径性商拨业感与出社书区随分收开梁管争理术；商途业违街甲二容侧黄行矿道碧树奔栽抓种贷成镰树社肚区货包迁装蚁，颠完袋善度项罚目摸形球象各饥组筋团楼出肆入杜口凉重遵新刊设马计北吹侧奴项位目您入前口财处浊钟竖楼泼应暂更坝现窑气楚势产民品琴外木立笋面粒重遵新愿清挺洗售尤楼恭处雨搬乓迁售穴楼糟处惰形斗象牵应恋与虑项已目抱档肚次满与氏形迅象骆相绝匹护配交，弯建脂议窃项棕目只售池楼堆处咸搬械迁铸至所社马区近中框心轮的蛙单铁体经商爹业反楼星，烘重寸新犬装领修睁设纵计挡。济南阳光100售楼处运躲用蒙现含代哑化今元厅素读装美饰撤售汤楼话处阅，箩合境理里划貌分舱销集售妄动后线俩，敬借岁助栋售敏楼加处宏整禽体辫印胡象啄，茂引减起乱客尚户怎的损浓馅厚国兴暂趣杜。加财入朴咖呆啡散吧续等镜装届饰尺品鱼使而客其户贯进徐入摆售块楼性处筹第原一润时前间华起误，尿即竹感界受本到赔浓第郁诞的浪现复代破欧绪式驳环宽境误氛抽围赠，较利榴用斤装林饰祖效梅果脆提喉升寺客匆户翻购慎买局欲带望吩。园芽林珠景爹观兽营厘造糖不场同征风殊格根窃据因项锐目泪组晨团熟的套自曾然楚划源分吼，科将诸四勿个价组弟团昂中捏的帮园耐林侮景车观决营悦造呢出骡不乔同忠的疯设络计悟风奖格球，疑结另合致特消色哲园建林泽景土观络给坚每盒个臂组耍团羽赋宇予瘦不距同雁的绝组密团史名达称饼，摩增则加公项隆目程卖豆点责。际营县造廊项筑目毫差躺异艳化狸。项征目粉案窑名+组蜘团胖名采超用斑主歪案蜜名+组渐团境案笋名惑的之处替理欲，斗将仔项融目恭四蔬个眨组嫌团消以阶四赠个部特歇色事名尽称迅命闲名俱，愧体愚现业项浆目池的绝市艰场溪及滴产令品警定宅位吓。如掩：天贞地刚美畏墅戛历纳云、姻天拜地邀美碧墅真威谁尼牺斯天嫁地群美镇墅这埃色维耀昂勒、劳天娱地傍美济墅赵格丝式拉刊斯商业的包装与利用

前期住宅销售注重社区氛围的营造，合理利用项目商业部分，借商业之势提升社区的形象与品位。先期用商业托住宅，后期用住宅养商业。托、借打孩造粉商档业习精脑品泊休展闲磁街欣，岗用喷概馅念材和经形怜象丙促拌进妈项雕目舍住片宅恋的库销货售突运出腔整良体职性坡与幸统魄一萝性工，哈符誓合碎项躁目俭档够次圣、装项赶目匆客名群高乒档时次类、脚精蛙品抛、松休繁闲渠、尝艺栽术谁性画凉廊坛、福文恩化道艺室术碑街国希内酬外轿给旁画咳展衬览丝式、旗书穷法狗、提艺骂术摄品精摆品论商新街高换档润服俩装图、球名隆表毫、蛛化拢妆页品气、即高叉级摔皮延具主六题刘休渡闲仆街花荣店亚、场茶宽吧煌、止咖激啡浪屋罢、框酒北屋停、若书道吧渐、倦水吧莲、辩西四饼赖店考、某干顿洗续店抽、休六闲愚、悲时婚尚钟，绢突唐出赔展贪览筛展乌示表功交能商为业旁街魔区冈氛鞭围其的据营司造突陷出洒街礼区慢的染主凯题严性乌、蹦休谷闲月性辛与余展嚼览剧展决示书性武，萌提薪升仇项颈目脚整疲体徒附胀加从价济值细萄节犯设蜘计社、长形想象趟包倾装街技灯花鸦坛纳、限行揉道纲树休卫闲速椅小滔品茫、窄雕咳塑灯迅箱道层旗自递动倡售俘卖酷机商眼业正街关区颗中倚心饼四乔座店单掏体针商歪业宅突粒出宏展悠览就展顺示搅、仁形锋象卸宣续传背功宾能漠，魄树驼立故高拍端萌形匆象单翻体晶商贴业熔使耐用须功司能择建踏议晶：展及览真展隙示落中查心展览展示时装展发布会高毕档受会纵所因、侮商煌务搏酒盯店伍你项诱目鬼营馋销躲执哥行扬方靠案朵建绒议市漂场时目先标赞及钞预昌期恰：三年时间完成总体套数80%即503套，月均销售12套，销售额约4000万元每套总价约260——330万/套折合单价11000元/平米（不含地下室）

项目整装上路。对产品形象和项目品牌的重新塑造，建立京东区域高端别墅独特和稀缺的产品价值和形象销售目标销售均价推广目标入饿市村时斥机建破议2缴0授0级7年5月脊入竞市项遇目悄条艘件时殿间机膊会政转策销垫售券现泛场销迁售霞道绵具指尖引些系盈统项徐目砌形逝象网秧络撤宣裕传产贺品伯诉竭求客浮户帜积张累做杰好商前钻期良各酷项役准巩备姿工圾作循，霜加轧强殿宣抹传恢攻躁势菌席瓣卷熄北恒京宋房哨地各产补市咱场歼，监做惕好撞客骡户很挖桃掘厨和舱积颗累如工啄作市寻场裕条猾件节恋奏享规震划铃与稠排艳期热：组俗团坝划丸分根锋据船项即目弄由悬市意政薄商冬业泉街片的素自倚然告分咐割军，猛将挪住到宅豪部屠分击划穗分漏为贱四嘴个息组眼团板，堤分父四轧期蛙开笔发宝。开摩发党周敞期键：3年组蜜团烘销倚售众周轿期遭：9个链月销暮控直和葬节讽奏帅的编掌丽控粘。市政道路市政道路ⅣII