公租房调查报告公租房调查报告

南京公共租赁房的调查分析与建议InvestigativeAnalysis&SuggestiononPublicRental

HousingofNanjingCity调查背景及目的公共租赁房一次第一次显现于2020年3月5日温家宝总理所做的政府工作报告中，其中提出要踊跃进展公共租赁住房，在2020年3月11日住房与城乡建设部新闻公布会上，住建部副部长齐骥指出，公共租赁房归政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能经受的价钱向新就业职工出租。2020年末，南京市区非农业户籍人口万人，人口密度超过1215人每平方千米，列上海、广州、北京以后的全国第四位。外来务工人员占22%左右，大学生占10%左右。这些特点使南京市解决中低收入群体的住房问题成了一项亟待解决的重大民生问题。公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各类社会主体通过新建或其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部份。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者经受起的价钱，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。新职工的时期性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也急需改善，公共租赁住房是解决夹心层群体住房困难的一个产品，是知足城市中等偏下收入家庭大体需求的重要举措其对城市留住人材，提高竞争力有较大作用。本文以南京市公租房的实地调查为依据，分析公租房设计和具体实施手腕中存在问题，并从制度标准、融资、租金水平、选址、配套设施建设等方面提出建议。一、南京市公共租赁住房建设概况在2020年8月11日，江苏出台《关于大力进展公共租赁住房指导意见》明确江苏省公共租赁住房的保障对象是家庭人均收入在本地城市人都可支配收入80%左右，具体条件由城市人民政府确信；新就业人员是指大中专学历、工作不满5年并在城市有稳固职业的人员；外来务工人员是指在城市有稳固职业，并在就业地居住必然年限的非就业地户籍的人员，于同年，8月19日开展公共租赁住房设计竞赛，9月10日南京首个大规模公共租赁住房小区设计方案出炉。历经3年多的建设，于2021年9月开始慢慢将南京岱山、上坊、花岗、丁家庄四大保障房片区即将交付老百姓手中，四大片区保障房项目总用地面积约6平方千米，总建筑面积约966万平方米，其中保障房地块总建筑面积835万m2。建成甫京常住人口地区分布甫京常住人口地区分布I'liiiiiiiiiiiniiiiiiiv^:zI'liiiiiiiiiiiniiiiiiiv^:z1地区人口数地区人口数（人j比重（％）全市合计KOJ4fiBO1(303.15商下区6()2031752秦推区O5BJJ15.C77建邺区426S)9H5.34豉樓区S2JBO7410.32下关区4451175.56浦口区71029B注d7栖蛊区6445()38.05雨孔台区391ZE®4.89江宁医114562B14.31六合区55岀E1L44滦水县4213235.26高淳直41772^}5.2Z后可提供各类保障性住房万套。南京市是我国住房保障工作做得较好的城市之一，其住房保障工作计划合理、目标明确、规章层次清楚，信息公布，工作开展顺利。2021年新动工5040套，大体建成9510套。补陆家庭类型存补戟占房屋粗金比，补站建谦面枳上卩肛取得廉粗住房其物配羽毀繽的爲低歸虧“95V両會粘目住房实蚀疽鼬前箕他動90树50平■方茱J取得廉超俚殊丽曬金补站资格的理70V人均別4A1泗元及以下的其悽虧旳和人掩月哌入在12W祁不含:忙t丄眈元〔含）以下的苴弛家感卢25^60平方籽对勺月收入在疲。丢不含恥LtQ収元箪、以下的其施家廃”一1盼注；本市城市甌械为寒庭人均问股入皿金城木耀租住尿窗庖收入准入标准为人均月蚣藏元期尸“中対崗丨属产二实地调研调研方式采取了访谈法和发放调查问卷两种形式，调研小组将进行三次访谈，对象为公共租赁住房小区的物业治理人员，和小区的两户，来访谈家庭大体情形、住宅大体评判、户型改造意见和计划布局。，・户>.rtUdMfttmiiwsfiH.ITTJ公共租赁住房小区的物业治理人员，和小区的两户，来访谈家庭大体情形、住宅大体评判、户型改造意见和计划布局。，・户>.rtUdMfttmiiwsfiH.ITTJ■庖■ATc.aA-ari.A.LHdl.W•H.I4I穴申萼«.iCMIMliRHATTi^-ft.'.JTFfair-k^*-h.TAR实地调研对象本次调研对象为：江宁民心公寓位于江宁区九龙湖板块，占地61亩，建筑面积13万平方米，包括6幢高层住宅1800套和配套效劳用房。小区共有5种套型，面积从41平方米到61平方米不等。作房间内部装修一新，大体生活设施一应俱全，真正实现了拎包入住。小区周围的配套设施齐全；交通超级便利。民心公寓公共租赁住房租金标准为11元/平方米/月。统计分析方式本文运用了静态比较分析方式和分组分析方式，其中着重于运用分组分析方式，不管是采纳了两种调研方式及对象；仍是在设计调查问卷是用年龄、身份、收入、区域将调研对象的分组。三、调查分析市民对公共租赁住房的大体熟悉绝大部份人明白公共租赁住房的存在，人们对公共租赁住房知晓率很高。图一您对公共租赁房了解吗■非常了解■非常了解■了解一点■根本不知道公共租赁住房改善民众的居住条件。tzt—'公共租赁住房改善民众的居住条件。tzt—'数据显示：在公共租赁住房能给民众居住条件带来的众多转变中，最为突出的要数它低于住房市场租金的价钱比例高达88%，这说明人们选择住房的首要考虑因素是价钱条件；其他公共租赁住房能给民众带来转变的比例都超过50%。申请公共租赁住房的条件限制很多，不容易达到申请要求。

图3：您觉得没享受公租房的原因?■■图3：您觉得没享受公租房的原因？业口—*■数据显示：在众多的限制条件中，排在首位的限制条件是轮候家庭太多，比例为72%，这是要紧限制条件，物以稀为贵；第二是申请条件太苛刻，其限制条件多，具有南京市市区常住户口满5年；家庭人均年收入低于上一年度城镇居民人都可支配收入80%的家庭；人均住房建筑面积在15平方米以下。不容易申请，这是我国大体国情和经济条件决定的，需要做的只是宣传好。让真正需要的人踊跃申请。大部份以为公共租赁住房最大的受益者是并非需要的群体，第二才是那些真正需要公共租赁住房的人群。图4：您觉得公租房最大的受益者是?■图■图4：您觉得公租房最大的受益者是？业F-tt—*■数据显示：公共以为公共租赁住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，这在所有的受益者中比例最大，第二才是那些真正需要公共租赁住房的人群，这在必然程度上挖苦了社会黑暗的现实，人们对社会不公的不满。人们对公共租赁住房的选择要紧取决于其配套设施的建设和它是不是交通方便。配套设施建筑质量套型结构房屋面积地理位置租金水平配套设施建筑质量套型结构房屋面积地理位置租金水平tzt—'数据显示：配套设施，地理位置，套型结构是人们选择的要紧考虑因素，比例都过了60%，其中因为各个公共租赁住房的性价比差不多，因此租金水平不是要紧因素，其中配套设施高达78%。我国能够考虑将现有土地贮存变成这种公共租赁住房贮存，到一按时期也可卖出，而这些租房住户有了必然能力也可买进，那就需要它在选址和配套设施的知足上大体上和商品房一致。大部份表示会选择公共租赁住房居住。

图6：您是否会选择公租房租住?图6：您是否会选择公租房租住?■会■不会业口—*■数据显示：有81%的人表示会选择公共租赁住房租住，只有19%表示可不能选择公共租赁住房租住，按我国城镇化进展速度，30%的城镇人口都需要必然的住房保障，申请公共租赁住房不易达到的因素之一，申请的人多，房源少，供求矛盾怎家了人们申请的困难。因此政府仍是要踊跃筹集资金和房源，并成立公布透明的平台和轮候制度。公租房的面积和户型有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。有44%的人选择2室2厅，42%选择2室一厅，8%选择单套间，选择1室1厅有5%，选择3室1厅的仅为1%。

您愿意选择的面积?■■您愿意选择的户型?您愿意选择的户型?■2室2厅■您愿意选择的户型?■2室2厅■2室1厅■3室1厅■1室1厅■单套间数据分析：在建设公租房时30到50平米，户型选择上2室2厅和2室1厅是最优选择，可是在条件许可的情形下，能够少量建设在面积上少于30平米，多于50平米；户型上的1室一厅和单套间，因为多样化，才能尽可能知足需求和提高效用。公租房的租金水平和交通有78%的人以为能够同意到市区公共交通车程在40分钟之内，只有22%的人能够同意40分钟以上的车程。有40%的人以为租金为同类衡宇的50%-60%，41%的以为租金为同类衡宇的60%-70%，10%的人以为50%以下，只有9%的以为应是70%以上。

您觉得可以接受的租金水平?■您觉得可以接受的租金水■您觉得可以接受的租金水平？数据分析：关于租金水平，大多数政府估量只能承担到50%-70%，至于租金建议，后文有详细论述；交通时刻就提出了选址问题，既然要建公租房这一社会公益性项目，就要以人为本，选较好地段。民心公寓的整体中意度整体中意度是对住宅大体的评判，其为建筑类包括室内装修的改善意向、计划布局和物业治理不同选项的统计。

■建筑类不满意■规划类不满意■物业类不满意图7：民心公寓总体满意度■建筑类不满意■规划类不满意■物业类不满意■建筑类满意■规划类满意■物业类满意■建筑类一般■规划类一般■物业类一般业口—*■数据显示：整体看民心公寓的中意度为45%，在不中意的项目中，物业和计划设计占的比例较高，民心公寓最不中意的排序为周围餐饮和娱乐设施太少，楼板和门窗缝隔音成效差，阳台面积不够，最中意的排序为交通方便，朝向和采光均较好。无疑，物业治理模式是保障房后期应考虑的首要问题。四、关于公租房的建议增强公共租赁住房建设计划，整体的散布，用地规模，配建比例，配套设施，总之要成立起标准的体系。加大公共租赁住房的投放力度，打破户籍限度，使之没有城乡不同性住房的主体力量，采取多方式的融资，因公共租赁住房其福利性的特点，决定其与一样商品房价值取向性的不同，尤其体此刻公共租赁住房开发建设进程中融资渠道的单一化专门是当前依托于财政拨款社会保障等纯政策性资金的投入，使得融资进程呆滞化、僵硬化。国际上，此刻有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地产证券化、住房保障税、委托，联合租赁模式、项目融资等，我国应财政拨款成立公共租赁住房专项资金，从住房公积金中提取适当比例转化成住房风险基金，成立公益基金，引入房地产信托业务，市场化融资，成立资金循环系统。从群众需求动身来计划选址和配套，成立可持续性的混合社区，高度重视公共租赁住房的基础配套建设，真正方便居民。能够与中高级商品房混建，配套商业、文化、医疗设备，幸免产生城市“贫民窟”。形成持续性的贫民文化循环。公共租赁住房租金设置，公共租赁住房租金水平，因由本地政府统筹考虑住房市场租金水平和供给对象的支付能力，但实践中，以市场价为基准，在香港，定价标准就成立了市民收入联动机制，即市民家庭年收入与公共租赁住房年租金有必然倍数。2011年南京市4D平方米左右小户型房屋租金情.；兄連位：元）城区茗武区白下区舂淮区建輕厳楼胚下关区栖畫区1745175014681495156014101374城區雨旋台区■江宁区六台区浦口区傲811抚4T5620哄上数協由南京解家市场研究部统计成立科学的准入门坎和退出机制，并增强监管。五、结语公共租赁住房计划建设是当前我国城市化进展面临的一大问题，我国保障性住房建设长期滞后，新加坡已知足了80%的人口居住问题，香港30%的贫困家庭也实现了有住房，2020年，正式发布了关于加速进展公共租赁房的指导意见，