重信路商业街策略定位报告课件

重信路商业街策略定位报告课件1CONTENT目录一、商业街概况二、西安商业地产发展论述三、玉祥门商圈发展论述四、玉祥门商业供求结构分析五、商圈租金分析六、商业街业态定位七、项目优劣势分析八、商业街定位依据九、商业街租金决定因素十、项目租金定价十一、西安商铺价格定价决定因素十二、商业街价格定位十三、招商策略CONTENT目录2重信路商业街策略定位报告课件3重信路商业街策略定位报告课件4商业街概况一、重信路商业街商业街全长365米,规划宽度20米，北接西站街，南到大庆路，东临海纳新北区汽配城，西靠蔚蓝印象。商业街为二层临街商铺，总建筑面积约5000余平米，共28户，整体为汉唐建筑风格。商业街概况5二、西安商业地产发展论述1、从2001年起，商业地产稳中趋旺，并奠定了市场快速发展的坚实基础。这几年来，西安的整体经济运行良好，国内生产总值年增长率一直处于高升状态，居民对消费品的需求逐年上升。伴随着老皇城“复古”规划，曲江旅游会展、高新经济产业、北城政府的北迁、未央高新经济产业、长安教育区、浐灞旅游会展、西咸一体化等各大区域产业的快速发展及政府的大力投资，西安商业地产迎来发展黄金期，呈现遍地开花的局面。二、西安商业地产发展论述6从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际·城市传说；向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街；百盛广场、金鹰购物广场、海星购物广场等其它四面八方各区域大中型、专业商城遍地开花、呈现出迅速发展的黄金局面。从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街，到西大街以时代盛典、7城市的大力发张，商业的遍地开花，国内外知名百货及投资商大量入驻，居民消费水平的提高等几方面奠定了-西安商业快速发展的坚实市场基础，西安的商业用房市场进入稳中趋旺之势。城市的大力发张，商业的遍地开花，国内外知名百货及投资商大量入82、商铺的价格变化趋势十分明显，增长较快，并显出了较强的增值保值能力。从下表可以看出商铺价格逐年升高，而且增长幅度较大，同时商铺价格的增值率远高于住宅价格增值率。商铺显出了较强的增值保值能力。2、商铺的价格变化趋势十分明显，增长较快，并显出了较强的增值9重信路商业街策略定位报告课件10在持续增长的几个点上，增幅稍缓的区间是2001～2002年。2002～2004年，商铺的价格升幅斜率明显加大，价格也从2002年的5977元/平方米升到7385元/平方米，而2004～2007年价格升幅斜率更加明显加大，价格也从2004年的7385元/平方米飙升到11533元/平方米，08年因金融风暴，价格与07年想比增幅较低，但从09年开始，政府利好政策的释放及市场商铺投资的保值心理，商铺投资又进入了小阳春阶段。在持续增长的几个点上，增幅稍缓的区间是2001～2002年。11三、玉祥门商圈发展论述伴随着玉祥门商圈产业及居住环境的升级，玉祥门商圈的商业价值及居住价值将凸显，并会有极大的增长。三、玉祥门商圈发展论述12产业提升城市价值，随着机电市场、汽配城的拆迁、改造、提升和相关配套的快速发展，人口扩容、消费升级，区域价值及发展速度将进一步加快。产业提升城市价值，随着机电市场、汽配城的拆迁、改造、提升和相13同时潘家村的整体改造也加速了区域发展的进度。另该区域因临大庆路，其道路的绿化林带可以在一定程度上提升周边的居住环境质量，另外往东可到达环城西苑，区域环境也加大住宅地产的开发力度，现状上该区域周边房地产开发也较活跃，除蔚蓝系列外，汉杰风尚、华豪丽都等新盘也不少。可以预见商业、住宅地产和城市发展将互相促进，快速发展。同时潘家村的整体改造也加速了区域发展的进度。另该区域因临大庆14综上所诉，伴随着产业升级、城市提速、人口扩容、消费提升、房地产的开发，区域的商业价值及居住价值将凸显，并会有极大的增长。综上所诉，伴随着产业升级、城市提速、人口扩容、消费提升、房地15四、玉祥门商业供求结构分析从对调研数据及现场走访来看，区域商业供需结构极不平衡。从几大主要需求来看，中高档餐饮市场供需差距大，为当前市场主需业态。四、玉祥门商业供求结构分析16重信路商业街策略定位报告课件17从目前市场需求来看，主要分为三大部分一、汽配城、机电市场需求二、服务于汽配、机电市场的配套需求；三、服务于区域市民消费的生活及娱乐需求从目前市场需求来看，主要分为三大部分18重信路商业街策略定位报告课件19从市场来看，汽配城和机电市场，局部已出现空置和租金下调，说明市场已饱和。而服务于汽配、机电市场的配套商业业态供需极不平衡，且供需空间差距大，其中最突出的是餐饮、商务休闲娱乐业态。从市场来看，汽配城和机电市场，局部已出现空置和租金下调，说明20具体表现为：一、餐饮、商务休闲娱乐供应规模与30万平米的汽配、机电商城、五十万的工作人员的庞大需求相比，差距极大；二、现周边大多数餐饮店，单体规模小、形象差，与商业商务需求、城市形象差距大，急需改善。具体表现为：21从服务于区域市民的餐饮、服装、医药、美容、百货、超市等业态来看，服装市场已饱和，从石榴花服装市场看，一层租金均价仅六十元，空置率达10%、且商城人气较冷落，说明服装市场已饱和。中高档餐饮相比社区规模供给较小，无法满足市民的品质消费和以后居民向上转移的消费需求。从服务于区域市民的餐饮、服装、医药、美容、百货、超市等业态来22五、区域周边的综合租金水平了解项目商圈综合租金水平和不同业态的租金定价，便于我们明确业态定位和确定招商底价。为了便于比较，我们都以所有商铺的一层租价作为参考价。五、区域周边的综合租金水平23序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注1、奥迪汽配80平米70元/平方米汽配简装2、上海大众90平米70元/平方米汽配简装3、统一润滑油40平米80元/平米润滑油简装4、捷达王60平方米75元/平方米汽配简装5、南京依维柯60平方米75元/平方米汽配简装西站路汽车配件商铺租金均价75元/平方米(以上只选取典型商铺做一分析,详细调研表附后。此调研从东到西,注重商铺品质并采取间隔调研)序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注124序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注1、沙县小吃70平方米80元/平方米餐饮简装西站路2、好口福面庄60平方米85元/平方米餐饮简装西站路3、平价川菜70平方米80元/平方米餐饮简装西站路4、湖南土菜馆100平方米80元/平方米餐饮简装大庆路南5、清真伊家泡馍70平方米85元/平方米餐饮简装大庆路南商圈餐饮商铺租金均价80元/平方米序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注125重信路商业街策略定位报告课件26序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注1、天朗蔚蓝机电80000平方米一层租金73元/平方米大规模机电交易2、海纳汽配商城80000平方米一层租金75元/平方米品牌汽配2009年10月入驻机电、汽配商城一层租金均价75元/平方米序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注127序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注1、石榴花商场60元/平方米服装简装经营状态惨淡2、双星专卖98平方米临街75元/平方米鞋、服饰简装汉杰枫尚底商3、英雄本色98平方米临街75元/平方米烟酒简装汉杰枫尚底商4、干洗店60平米75元/平方米简装蔚蓝底商裙楼底商及其它百货业态均价75元/平方米序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况备注128重信路商业街策略定位报告课件29从以上分析中我们可以看出，商圈整体定价应在75元/平方米，餐饮店铺租金稍高，一因稀缺，二是店面都相对较好，价格也较高一点；整个商圈定价和商铺的面积、品质都有关系。从以上分析中我们可以看出，商圈整体定价应在75元/平方米，餐30六、商业街业态定位商业街整体业态定位：餐饮美食第一街主要经营业态：餐饮美食为主，商务休闲功能配套的业态组合餐饮美食店:中餐店（如阿瓦山寨风波庄毛公湘菜）、各类品牌特色店（如干锅居香辣虾塘坝鱼等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店、西餐店等。商务休闲店：以咖啡吧、茶秀为主的休闲店六、商业街业态定位31七、商业街定位依据（1）从前面分析中，我们知道中高档餐饮市场供需差距大，为当前市场主需业态。（2）餐饮业市场发展前景广阔：中国历来有“民以食为天，百业餐饮为王”的传统，餐饮业作为我国第三产业中的重要支柱产业，呈现出高速发展势头。再看西安，其餐饮业空前繁荣，庞大的消费市场已产生了无限商机。七、商业街定位依据32（3）餐饮业成长迅速，效益好，租金高：餐饮业受经济变化影响较小，只要经营有特色、服务水平高，就会迅速成长起来，而且租金水平高，会持续快速的实现盈利。（4）具备鲜明主题的餐饮经营特色，容易成行成市，经营得旺，更高体现商业的物业价值（3）餐饮业成长迅速，效益好，租金高：餐饮业受经济变化影响较33八、项目优劣势分析优势分析：1、项目处于玉祥门核心商圈，是区域发展最先辐射受惠的地方，项目增值投资潜力大（配图）2、汉唐建筑风格形象，可以提升项目档次及租金价位3、主题餐饮特色街的定位，除辐射周边区域外，也会辐射整个城西，成为西城首席美食街，经营时间越长价值越大，且餐饮店租期长，租价每年增长稳定。4、规模经营可以形成集群效应，提升上街影响力八、项目优劣势分析34劣势分析:1、区域没有与项目品质相近的餐饮店，对于餐饮的经营效益情况，没有直观的比较和概念，租金定价也无参照系，增加了经营客户对租金比较考虑时间。2、项目现周边区域，环境较差，直接影响项目档次、租金的提升和经营客户对此区域的价格认知，前期招商应对商圈的消费能力加大说服力度。劣势分析:35机会分析：1、中高档餐饮定位在区域业态上的明显差别化，和辐射整个西城的特色主题，可以增加对现在和未来的想象和预期，为项目招商及租金提升奠定了空间。2、西城中高档次的餐饮铺位供应较少，我们项目上市正好可以填补此一需求空缺，释放久已想在西城投资的餐饮店，并可以制定稀缺租价。机会分析：36威胁分析：潘家村整体拆迁改造，此一庞大的消费群体的迁移将直接影响我们项目经营商的信心。我们可以着重强调机电、汽车配件的消费力，项目的稀缺性和辐射西城的消费潜力，并指出潘家村的主要租房客户也是以上两大群体。大唐通易坊110元/平方米的餐饮招商，其区域价值和成熟的经营环境，直接对项目产生竞争威胁，另110元/平方米也形成了我们项目招商租金的顶线。威胁分析：37重信路商业街策略定位报告课件38九、商业街租金决定因素

影响商铺定价的因素主要有:区域周边的综合租金水平商铺的建筑品质及风格特色主题特色的号召力市场消费容量、规模及发展趋势其它区域相同餐饮经营业态的经营情况及租金我们的招商策略及在招商过程中给经营客户的信心。九、商业街租金决定因素39十、租金定价十、租金定价40序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况区域1、兴善寺东街临街商铺120-300平米240元

/平方餐饮一二层毛坯小寨商圈2、兴善寺西街南临街商铺100-400平米90元—150元

/平方餐饮一二层毛坯小寨商圈1、对商业街的定价主要由主题特色和经营信心来定从上面的表中可以看出，同在小寨商圈，餐饮定位，租价确相差100元，可以看出主要是商户对餐饮经营的信心。兴善寺东街临街商铺是明确的主题餐饮街，另商户以前在那里经营过，效益可以，所以这次重新包装推出后，租价比以前高了60元

/平方。所以租金定价，和前期招商策略密不可分。序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态装修情况区域141租金定价主要影响因素项目商圈周边综合租价74%项目品质8%项目主题8%经营信心10%租金定价主要影响因素项目商圈周边项目品质8%项目主题8%经营42可以看出我们项目的基本起租价商铺起租价=2X综合租价/74%X8%+综合租价=100元商铺最高价=2X综合租价/74%X8%+综合租价/74%X10%+综合租价=110元。可以看出我们项目的基本起租价43序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态区域1、名典咖啡200平方米一层65元/平方米二层55元/平方米休闲咖啡11军临街商铺沣滈路189号2、兰桂坊KTV180平方米一层70元/平方米二层60元/平方米3、湖南土菜160平方米一层90元/平方米二层80元/平方米餐饮沣滈路延光厂4、布衣瓦寨180平方米一层80元/平方米二层75元/平方米沣滈路延光厂西城其它区域餐饮及临街二层铺调研二层租金定价序号项目名称商业面积租金（月

/平方建面）业态区域1、名典咖44重信路商业街策略定位报告课件45从西城其它区域餐饮两层临街商铺的定价，我们知道市场的对二层商铺的租金定价，一般认知为比一层少十元，所以二层租金起租价为90元，最高价为100元西城其它区域餐饮及临街二层铺调研。从西城其它区域餐饮两层临街商铺的定价，我们知道市场的对二层商464、项目租金综合定价项目起租价=（一层起租价+二层起租价）/2=95元/平方米项目最高价=（一层起租价+二层起租价）/2=105元/平方米4、项目租金综合定价47十一、西安商铺价格定价决定因素

我们针对各个西安各大区域的临街商铺和住宅的调研分析，和底商和住宅的价格分析，我们看出住址和商铺没有必然联系，商铺的价格主要由市场可预期的租金决定。（西安各大区域临街商铺和住宅调研表附后）十一、西安商铺价格定价决定因素48十二、商业街价格定位现市场普遍认同以十年租金的回报作为商铺的投资价格现以租金不变为基数计算商铺价格商铺价格保守价=项目起租价X12X10=11400元/平方米商铺价格可调价=项目起租最高价X12X10=12600元/平方米十二、商业街价格定位49十三、