论我国房地产税现状及改革建议

摘要：改革开放以来，我国经济快速发展。然而，在社会发展的背后，却存在着诸多民生方面的问题，住房问题就是我国民生问题中的首要问题。在当今社会，房产价格与价值的严重背离使得百姓陷入到住房困难问题之中。虽然我国也采取诸多措施对房价进行调整，但房价的持续上涨令人民不堪重负，由此引发的各种社会问题日益凸显。因此，关于房地产征税问题成为社会关注的热点。然而在我国的房地产市场，房地产税这种看似有效的调节方式在市场面前的作用微乎其微，也未能起到稳定房价的作用。虽然政策也在不断调整，但在多次的房地产税改革后房价仍然持续攀升。在种种现象的背后，表明未来中国房地产税的改革是必须的，全面的。论文在对我国房地产税有关概念及理论进行研究的基础上，探究房地产税的现状，并对我国房地产税改革历程及现状进行分析，针对目前房地产征税过程中存在的问题进行分析，并为未来我国房地产税的改革提出建议。关键词：房地产税收税制改革不动产调节税目录引言……………………1一、房地产税概论……………………1（一）房地产税的概念……………1（二）房地产税的作用……………11、深化财税体制改革……………………12、突破“土地财政”困局的需要………23、调节分配、促进公平的需要…………24、促进房地产市场健康发展的需要……2（三）征收房地产税的利弊……………………2二、我国房地产税的现状……………3（一）计费依据不科学……………3（二）房地产税种类繁多…………3（三）征税制度的不完善…………4（四）房产登记信息不全面………4三、改革我国房地产税的建议………4（一）制定科学合理的计税依据…………………4（二）房地产税目及税收体系的重构……………4（三）征管体制改革………………5（四）实现全面房产登记…………5总结…………………6参考文献…………7致谢词………………8引言无论何时，住房作为容身之所都是人们生活中不可或缺的，从另一方面中国人根深蒂固的思想中可以看到，房子也是人们对于权力和地位象征产生的一种认同。房子作为固定资产也是衡量整个家庭及个人经济状况的重要因素，购置房屋成为人们生活的重要保障，由此也能让更多的人产生安全感。在现代社会，随着经济的发展，房价的高居不下也成为社会关注的热点问题。为了进一步改善社会民生，提高人们的住房水平，政府也不断出台新的政策来抑制房价，稳定整个房地产市场。房地产税的征收作为一种直接快速的方式，对于抑制房价起着重要作用，但是就我国发展实际来看，正是由于房地产征收过程中存在的一些问题使得房地产税难以真正发挥作用。下文将主要就房地产税相关政策、房地产税征收过程中存在的问题进行分析，最终对于我国未来房地产税收制度改革提出建议。房地产税概论房地产税的概念房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"增值税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"企业所得税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"个人所得税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"房产税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"城镇土地使用税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"城市房地产税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"印花税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"土地增值税、投资方向调节税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"契税、\t"/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%A8%8E/_blank"耕地占用税等也称作广义的房地产税。狭义的房地产税是指房地产保有环节的相关税收。在我国现在执行的税制下，在房地产保有环节有关的税收种类主要是房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税是对拥有或使用房屋、土地的纳税人按年征收的保有税。房地产税的作用从我国房地产税收制度的发展历程看，社会在不断发展，我国的房地产税收制度也不断变化。征收房地产税对于房地产市场稳定具有重要作用，具体来说，主要表现在以下方面：1、深化财税体制改革我国从上世纪九十年代开始，在全国范围内实行分税制财政管理体制。在经过近30年的发展后，虽然分税制改革对于调整规范房地产市场起到一定作用，但也存在着一些问题，在事权和财权上管理的不规范及相关部门管理的不到位都是影响房地产市场的重要因素。建立起全面事权和支出责任相适应的制度，才能够进一步满足社会公共需要。因此，政府和财政必须协调好效率和公平的关系。征收房地产税，有利于促进我国整个财税制度的完善，在为社会提供更加健全的公共服务、满足公众需求的同时，促进整个市场体系和制度的不断完善。同时，随着结构性减税和“营改增”的全面完成，我国地方政府主体税种缺失，地方财政对中央财政高度依赖，所以需要新的税种以补充地方财政，完善财政体系，也能成为地方独立的财政收入来源。房地产税正是具有课税对象相对固定、税收收入稳定等特点成为地方财政补充的重要来源，也能使地方政府集中财力更好的实现社会公平和效率共同发展。2、突破“土地财政”困局的需要从我国目前很多省市来看，地方政府在财政上过多依靠于土地财政，由此也产生很多社会矛盾和问题。上世纪九十年代我国分税制度改革的不彻底等问题也导致地方政府不得不承担更多事权，加剧了地方财政的压力，与此同时，政府盲目追求GDP指数的提升而不断进行扩张式基础建设，也使得地方财政更加吃力。一些地方政府为了弥补财政支出的缺口，开始不断提高土地出让金，虽然采用这种办法使得地方财政压力得到一定程度的缓解，但地方财政对土地出让收入的依赖程度也越来越高。在很多地方，土地出让金成为地方政府财政收入的支柱。从土地出让金的本质上看，其就是人们为了获取土地的使用权而交给政府的地租，采用一次性收集就是将土地未来使用年限的地租都一次性预收了，因此对于地方财政来说，一次性收集后后期很难再继续收，因此出现了地方政府虚假繁荣的现象。随着房地产市场的成熟和可利用土地资源的减少，土地出让金也必然会减少，因此房地产税征收将成为稳定政府收入的一大重要来源，也能够避免对于土地出让金的过渡依赖，政府财政收入格局也能实现一定程度的转型。3、调节分配、促进公平的需要现阶段，效率与公平问题一直是社会关注的热点问题。近年来，贫富差距日益扩大，成为影响社会稳定的主要因素。在经济发展和家庭收入增长的背后，越来越多的高收入家庭开始将房地产作为一种投资，房地产市场热度只增不减。房地产成为居民存量财富的主要表现形式之一。因此，针对房地产中的这部分财富开征房地产税，可以在一定程度上起到缩小居民收入差距，促进社会公平，进而在一定程度上维护社会的相对稳定。4、促进房地产市场健康发展的需要近年来，我国房地产市场迅速发展，由此也带动了包括建筑业、金融保险业、机械制造业等行业的不断发展，从而也促进了整个国民经济的繁荣。但从另一方面看，房地产市场过热也会对未来我国经济发展带来一定的不利影响，过渡依赖房地产市场，一旦房地产市场衰落，则会给整个国民经济带来重创。目前，在繁荣的房地产市场背后，已经凸显出很多问题：住房供需结构的不合理，保障性住房不足等问题显现出来。征收房地产税，完善相关政策，能够帮助房地产市场更加健康的发展，进一步调节供需之间的平衡，达到最大化利用资源的目的，抑制投资需求。征收房地产税的利弊征收房地产税的利：首先，房地产税的征收能够严厉打击炒房现象。现今的房地产成为开发商和投资商获取暴利的重要手段，刚性需求者实在增加单基本上是比较均衡的递增，而投机性需求则是呈现阶梯式的递增，递增速率远比真正的有效需求快的多，因此造成一些地方政府背后导演，前台开发商和炒房者表演的一出房价上涨大戏。很多人也由此背负沉重的购房压力。房产税的征收能够提高炒房者炒房的成本，借用征收房地产税，增加炒房的风险和陈本，也能有效抑制一部分人炒房。其次，征收房地产税能够弱化房地产投资属性，进一步还原房地产的居住功能属性。征收房地产税后，那些多买房屋占用公共资源的人会进一步考虑和确定房产税负，使得借房投资的人进一步减少。再次，征收房地产税也能在一定程度上有效抑制房价，进一步打破房价过高的现状。最后，征收房地产税能够促进房地产市场的健康发展。房地产产业在国民经济发展中起着至关重要的作用，征收房地产税，能够进一步规范诸如收费不合理等问题，降低建设开发的成本，对于广大民众来说，也能进一步降低购房的门槛，促进经济的回暖。征收房地产税的弊端：地方政府征收房地产税，更多的是为了稳定房地产市场。在现实中，却出现很多地方政府将征收房地产税作为增加财政收入的工具，在税种制度和体系不完善的情况下盲目拆东墙补西墙，甚至出现挪用房地产税去解决地方财政上的漏洞。房地产税的征收本应该在最大程度上用于改善地方公用设施、改善社区医疗、教育条件，但是地方政府在征收过程中的不当行为会引起地方的不稳定，也会对后期的征税工作开展制造阻碍，此外，这种征税方式也是得地方居民的生活负担加重，更加剧了社会贫富差距和社会中的不稳定因素。我国房地产税的现状计费依据不科学我国现行的房地产税征收主要是根据房屋的计税余值或租金收入，在现实中，这一依据也并不科学。最初制定该收费依据，也是在我国处于计划经济时代条件是下所制定，是符合当时实际的政策，但是随着我国社会的飞速发展，这一制度并未能与时俱进，得到有效的改进，现在继续实行该收费依据，已经完全不符合我国的实际。随着我国社会经济的发展，城市化的速度加快，城市人口快速增加，逐渐导致住房紧张。继续采用现行的计税依据，则会加大进城务工人员的购房压力，不利于整个社会的稳定和谐。现行的计费依据还会导致炒房热，出现更多的偷税漏税及非法出租等问题。房地产税种类繁多在当前，我国房地产税征收中还存在税目繁多，重复征税现象严重问题，这也是房地产税征收中存在的一大隐患。当下我国房地产税目中共包含11个税种，并且税种之间交错重叠，这导致房地产税的征收缺乏客观性。根据我国的税法，房地产税的征收包含地价，即对于土地需要征收房产税和土地使用税，这一做法缺乏合理性。此外，还存在一些具体问题，例如对需要转让房地产产权且纳税的人，依据我国税法，要向其交易收入全部或差额计征营业税或增值税，又要就增值部分交纳土地增值税，不仅如此，该增值收入还属于个人所得税中财产转让所得的课税对象，因此针对该税源还要征收个人所得税。又如，在房地产交易环节中，承受方既需要对产权转移数据上所载金额缴纳印花税，又要就该交易金额缴纳契税。征税制度的不完善除了上述问题外，我国房地产税征收中还存在的问题是税收制度及体系的不完善。在税种的设置上，由于受各种主客观因素的影响，包括遗产税等还未被纳入到税收体系之中，此外，对于一些个人购买多处房产的现象也缺乏必要财产类税种加以调节，这也成为房地产价格失控和社会财富分配不均的重要症因。此外，我国现行的政策中，我国房地产税的征收中对于以法律规定继承取得的房产等，大多都实行免征的政策，这样不仅导致了部分税款的流失，同时也无法调节财富的逐代积累，最终不利于税负公平的实现。房产登记信息不全面做好房产登记工作时保证房地产征税工作开展的基础。在实际政策执行过程中，我国居民居民房产信息登记不全面，导致后续很多工作存在问题。究其主要原因，其一是居民对于房屋所属权及自身权利维护方面意识淡薄，因此，很多居民并未重视这项工作，另一方面，房产信息登记不全面的重要原因在于房产投机者故意不报或虚报等，这也与政府制度管理方面工作相关。因此，对于这项工作，必须意识到登记的重要性，政府也应该加大房产登记重要性的宣传，对于一些房产投机者必须采取严厉措施。改革我国房地产税的建议制定科学合理的计税依据我国现行的房产税计税依据是被实践所证明的不符合当前实际和需要的不科学的计税依据，为进一步体现我国税收的公平性，更大程度发挥房地产税在促进社会公平和抑制房价等方面的作用，需要结合我国现阶段社会发展实际和对于国外相关制度进行研究，制定出符合当前实际的具有中国特色的计税依据。政府在制定计税依据时，必须考虑两个方面的因素，首先是税收对于未来政府财政收入的贡献，其次还必须考虑到公民对于住房的实际需求，让利于民，体现效率和公平的原则。住房问题时保障和改善社会民生的重点问题，政府必须利用好税收这个杠杆，促进我国房地产市场的稳定和可持续发展。房地产税目及税收体系的重构针对目前我国房地产税征收中存在的税目繁多、税种设置不科学等问题，可以从以下两个方面出发，首先是撤并税种。对于目前房地产税目中具体设置和政策进行重新划定，同时对于相关税种进行改革，避免重复征税的现象，必须全面认清现行房地产税收体系结构弊端。，针对目前房地产税系税种有限杂乱，亟需结合房地产市场价格、社会发展需求和客观经济形势等变化，进行重复交叉税种的撤并；其次是对于个别税种进行改革，可以借鉴和学习一些发达国家更为先进的房地产税收结构，结合当前居民消费实际和贫富分化差距及政府财政分配需要等问题，增设与房地产保有环节相关的税种，如不动产保有税和遗产赠与税等，并同时对土地使用税和房产税征收范围、税率及征收办法等加以必要调整。征管体制改革从总体看，必须对于税收征管体制作出相应的调整，加快规范遗产税征税问题，对于个人拥有多户房产的情况也必须制定相应的管理办法。此外，通过在社区设立代缴业务等也能有效实现税收的有效征收。我国现行的房地产税征收制度必须随着社会的发展而做出调整，随着房地产税系重构和税制要素调整，必然会对现行房地产税征管体制带来新的挑战，客观需要其作出相应调整完善和革新，包括实施代理制和入户式等征收方式，也包括大数据平台的查实征收管理方式等。实现全面房产登记开展房产登记工作是房地产税征收工作的基础，全面落实并实行国内房地产实名登记政策，不断加大对于房地产登记意识的宣传，能够在一定程度上促进房地产信息登记工作的开展，也能得出更加科学全面的数据。促进税务部门对居民的房产信息进行核查和监督，降低了房产税征收的难度，也能抑制“炒房热”现象，另外采用我国目前的互联网技术手段，这一方法的实施难度也较低，有较大的可行性。总结房地产是我国国民经济发展的支柱性产业，在促进整个国民经济迸发新的活力方面发挥着重要作用。同时，房地产也是关系到整个社会民生的重要问题。当前我国房地产市场的虚假繁荣、房价的一路高升成为社会民生问题。房地产税的征收在一定程度上能起到积极的调节作用，对于整个市场的稳定起到推动作用。综合目前我国实行的房地产税政策，其中也存在着诸多问题，从未来发展看，税收制度也必须不断与时俱进，同时，政府在制定政策时，也必须能够就目前中存在的或者已经暴露出来的征税问题作出及时的调整和改革，只有建立起更加科学合理的税收体系和制度，规范整个流程，才能真正发挥房地产税征收的作用，真正发挥其在保障和改善民生，缩小贫富差距，稳定社会秩序等方面的作用。参考文献：[1]张斌展地产税改革要有顶层设计扣．税收调研与科研，2014（2）：2-3．[2]张学诞．我国房地产税立法中的几个重要问题研究［Ｊ］.公共财政研究2015年第4期，24-32.[3]刘成奎.我国房产税税制优化研巧-基于公平与财政收入视角.税务与经济，2012年第6期：88-98.[4]常世巧，了群.论