世联-江苏常州中亿项目营销诊断报告-ppt

2005.7.122007.世联地产顾问有限公司2006/12/12常州－发现城市价值高地常州中亿项目营销诊断报告上海世联房地产顾问有限公司2008/1/22谨呈：常州富都经济发展有限公司谨呈：常州中亿房地产开发有限公司本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明2目扒标3回上笼浙资程金讨，布快稠速洲去开化品箩牌奖提洽升持烟续爸销装售项倘目鲜目担标赶界采定2础0雁0命8敬年霞资填金奇回悄笼咐5南亿蛋元辫，吨剩乞余两体朝量糟去坦化配8数0唤%阶，铲即扩8势.帽8扬万妖方甲什方困对喘项柴目个目臣标绘的旧界阀定糕：我位司健对凡项浓目准目突标裙下皱的祸理励解犬：4项眉目举目签标城分裙解0躺8群年牛2撒月0盐8播年铸5哲月0极8币年东8炒月0追8签年件1够2涨月4确9赵套月谎均辟1听6词套4赏1杀6覆套月南均旅1你0们4登套3撕1获0棚套月歇均奇6畅2漆套5掠亿懂元耽回悉款笨8奥.衫8宵万鲜平范米2奔1刑#堂楼轮不研计奏不丧在解本曲次呆回乏款碑范黑围实灿现驰销卷售侄9雀5甜%余惠量弱房回鬼款关：突1芒.奋8所亿嗓元新胶推件房炉源回犁款碧：逆3是.走2厌亿僚元实柴现结销着售碗9攻5平%销钱售涂速捐度刮7祖0厕套镇/雄月市玩场放平矛均华销宇售片速浴度补5锈0宇套键/雨月比神目僵前汁市醒场荡去补化每速柱度戒快忠4阻4忍%5现适状菊和誓问昨题6璞鲁丽周湾银垦河惠湾怀石德毕苑香弯江翅华忘廷秋后水诸云扁庐本孔案城杀市芳中叉心酸，迫高守尚航住答宅投聚僵集士区7项欺目围属怀性易：躬城跨市算高张端伐物托业虎、聪成盐熟弯聚崭居巷区项来目敬四色至刚周革边荡情知况寺：坟交黎通案便古捷庭、狱配榨套窑齐肝全时瞎代古购厨物蛛中匠心第商五滤中别学第稿四槽人守民泳医悔院项猾目秆现楚状怀愿德应路愁路怨况8总袄建抽筑业面是积种2后8痒0睁0倡0致0扶平烟方镜米居渡住竹总吹户痒数匪1毒9近5榨5苹户容届积疏率椅2歉.吉0产月品耐：淹9余5圈-罢1寨0煎5愧平丝式米牲，嫩1纺2属3丛-私1缸2饺9驶平馋米绿躬化年率约4肥0东%停芒车召位姓1究2战4芒3据个物猜业笼费冻1拴元剂/躲平雅米尾/明月经刚济篇指尼标分汗三协期登开谅发互,单目难前猾销茄售础为迷第售二迎期1234567891农01皮11纱21东期稠房欢源1驴-鹿6好#缘瑞楼壳已飘于评1麦1集月兆2张8牧日垒交嫂付在结售吓2喝期乞房相源妇，盈共标3谅0马0材余裁套1盼61坡51赏41盆32寸12嫌8榨万泄平扒米阅。念大敏盘犬。所三嫩期纷开希发摊。眯1甩2望3兴-佛1括2斯9艘平帝米嘱市墨场美主控流双产垃品90蛙8产年别本透项每目贴新纸推退货幕量蓬盘求点执：宗新他房活源返主缓力秤区踪蝶间俘：痛1种2殃0认-剑1亚4猎0侨平淡米楼号面积区间套数1340-96平米30014120-1401908015801680合计540存量房1193-9620%（10套）124-12535%（17套）14345%（22套）129611%（21套）101-10513%（24套）123-12945%（83套）14710%（19套）16021%（39套）总计7751婚0户承型诞优殿势椒：转喂角亚飘目窗幼；入买户企花醉园户貌型楼优链势戴：南索北疑通谷透需；双盼卧茧朝锈南耳；奇数层户系型乓优王势乘：增积加吼北拆向站阳等台眯；四严卧枪朝航南嫌；偶数层新炭房膀源督主局力评：筋1明3神0遥-芹1完4渐0罪平丢米夫产缎品权力铜强蒙，质南秧北着通突透颂，侦户唉型虑创佣新1犯1本犁项巴目棋资隆源炎优终势穷盘技点胃：城侮市迎核老心香地勇段中卖等踏规槽模第型贡大扫盘照；全弟太贴阳闷能滴社康区叉；5梢0富0甩米厚京臭杭普大起运处河涝；阳需光解车添库各；底环层丸架容空浮；稀快缺访性包捕容蛾性领位先歉性资匠源作性人蚀性荡化创耀新剂性1额20柄5羽年东1虚1爹月首蕉次哥开令盘1脾1魔月井：抽1掌#孝2蝇#垦3取#最6拘#筹，4们0闻0喂余钢套纲，虎4木6迹0匆0丈元盒/毁平它米1割2多月菠：坚4饭#亲、闸5它#芹、垫7荷#既，4纽奉0炸0热余偿套研，矮4甜8泼0枪0错元记/陆平捡米2稼月晕共调消摘化暮7丈0善%0导6汇年倘底惭推谨盘8因#雪、殿9雄#脊、鸣1奇0弄#亲楼扩，2浑0歌0男余厅套貌5逢3际0沸0水元阳/来平白米当叼月幅消登化虫5岸0兰%0辆6流年父底0鹊7胞年瓜8怠月0宿7符年胞8邪月千推霜盘1培1威#皂、要1连2弱#俘，豪3变3磁6检套骄.5姥4宰0拐0湿元维/低平西米当五月芦去引化毁7煤0御套0欣8悉年锁1难月截绍至都目埋前壮，鲜1缝1顺#斯、录1之2报#剩凤余茂2扶7乎9烫套刻，梯前斤期舅余励量舱1租0毁0厕余咬套影，总愿计盏剩拿余舅4排0演0是套5虽个绵月就消关化构2浮0哥%入校伙0第7贯年傻1文0棒月0管7谋年屿1再0纱月洲交快房况前阵后荡问顷题灰显念现逢—饥—去般化绣速闷度羞极印速驾下伏降平均70套/月平均3套/月交赛房赌前仪后柳，销解售拆受星阻伶，原池因彼何戏在棍？1谣30帐8宪年栽，薪新棉推缩慧货佩量艺如级何床衔秘接湾？项组目考属屠性敢：1刃.易城材市父中宇心辨，假高垮尚败住征宅央聚锅集栋区址；化2馋.坚3哪0共万尖。商三搁期伏开搞发甲。贡市宰场翻主组力忘户桑型淋区掩段姐：无1团2独0掘-台1寒3狠0隔平扔米清；项光目姜卖棋点惰：3浑.棍全农太渴阳尼能器。庆5容0粒0竟米龙古毒运质河怕。鞋阳闭光装车苍库婶。疏底勾层盘架版空疏；项饺目渣目筐前怕遇奇到炮的匪销维售伞瓶央颈雁：4桌.段0怖7警年狐1促0离月筒交豪房参前婆后哭问鸣题殃显惠现持—甩—南去江化皂速辛度枪极神速链下虏降射。现贿状各册位炒同裤仁悼:我喉们斑的做核仅心防问践题览？1情1雀＃兼、效1确2羡＃更销塞售扫受揉阻颠的抽原询因酒？7稿/坚3踏1乒/芒2魄0找2躺31拉4问旁题翼下笛的爆思饼考7志/升3哀1溉/症2泰0欠2灵31烈5Q搁1娘:造菠成补1革1尚＃意、济1嘴2观＃屑销荐售羡受柔阻坛的絮原脆因急是场什损么长？PA剪R袍T璃-庙1项白目皇当枕前罗问茂题珍诊叫断1愤6诊乳断机1锁-周危左机炮事苍件耍和怕客杏户然口军碑交筒房呜前御客鞭户膜语伴录兄：我鞋买尺这搂里萌的止房励子圈主经要冷还假是牢图地议段售好，仍而绒且确这祸个楼脑盘西也巾比夏较条大，烘各澡方影面肃都边有色保勇障有白太钻阳世能啊祝！积多母方身便穗啊肤，细又兽环早保作又卡节野能殖，帆在租常建州扶还当没颠有商这趋样垮的膀房躬子楼改底买下讯的架酸空雷层拥做冠得帐比珠较仆好，喂让贸我瓶们馋这另些从业确主知也签有彼了园更走多爷可背以迅活便动因的莫空痕间交扬房吹后妹业抢主镰语借录井：开好发亏商叹给迈我棍们匠装驾的免是护防讨火奔门丽而摇不柜是福防盐盗飘门说兄话班不转算跌话明！奴我林们庭就忘不游买串他适们裁的尝房院子鹅了为！买脸的级时津候划说威得摊好事听闯，虑送羞太份阳趟能恭，悲结脉果璃把季那奏么问大泥件形的湾东识西留放趣到叫我笨朝烧南立的摆阳秆台界上眼，剑又疯难刻看迅又热占剥地纯方匀，糊至继少京也盒应胁该争包着装杯一绳下困！诚这信耽度般下廊降巾、爆客逢户轻口杀碑迫差规棚划碰道怕路短现狮在他还证未传通狼！1屑7诊抖断过1坑-浸危涨机汽事荒件雕和犬客拢户汪口宗碑事圣件星回租顾添一彼：役规全划活道各路厕未救兑菌现事亭件摩回跑顾欺二零：摧防窜盗弱门剧变迫成雾防遵盗巩火事使件花回计顾涨三的：塑工聚程题质疤量阁问移题事校件朱回能顾劳四倡：翻业乐主俭集清体去上剩门鞭闹屈事恩!脊砸的场张!病拉陈横腐幅学!事熊件碑回射顾筋五卸：抬堵泡截使诚叠意匙客缎户记上铺门蒸及担购亚买浆行划为棵!购市房警前汤后宋“脱货疗不赞对划版正”筛是客核食心恳关中键业肆主痒客恰户奥失钉去鞠信书心诚怠信排危房诚机1刮8开斜盘步后应7坏0宗%抹的伐消浇化银，蓝货买量亏一期直筹不型充令足合，场导揭致0旗6全年猜的春一六整乳年进都肺没酬有颗可桶售傅房臂源；0震5细年待1规1供月盒-爱0蜂6婚年凑1糊2叠月煎，桨涨馅幅河为珍1肿5弟.起2款%池；价奸格晌高殃于绘片耐区罩其趋它声个彼案设1痰5妻%罢；0旅7乞年摧初执至劝今皇，核涨插幅熄为赔3数.嗓7醋%基；当详前岗价或格菜与挎片长区希其励它滨个尘案兵相移当邻；0项5股年袖-洽0项6阳年拴的帝价兼格厚涨滔幅搁明秘显订，0慌7集年取至哨0喉8娘年陶价乱格绿仅术是阀微芝涨势！0冈5印年久1期1医月开亏盘0诸5绝年筹1比1皆月扩：原4晒6考0仪0敌元唯/拜平止米1腥#练2某#微3巡寿#辫6队#耽楼况，科4逐0蹄0雹余弯套0楚5监年恩1感2缺月欢：污4风8友0灰0午元管/饱平构米4型#川、模5限#惩、辨7备#穷，蜡4跳0致0主余发套2临月记共璃消暴化若7姓0膛%推父盘0哗6丝式年岸底粒：捎5钥3杜0乏0权元翼/红平负米8门#棵、练9踏#里、撒1嫂0厕#继楼蠢，低2撕0王0封余约套当戒月裁消赤化慕：遥5顺0稍%0妨6转年段底0研7制年牵8拘月推血盘0栋7忽年胸8吼月超：崇5见4攀0慎0姥元涝/容平次米1惨1日#孕、慈1厉2鹿#贡，姨3汪0间0蒙余蔑套开是盘研当尽日忧7忽0满套0池8好年投1视月目雪前摇消廉化耻2等0惩%入孩伙0绒7喘年激1槐0救月工烫程突进腊度粗没诵跟死上导冰致敞开王盘么热慌销幅后膀一伟年拉内再无秤货傲量喘推慈出诊敬断关2览-黎推帽售集安旋排解和根价报格千策竿略？1扎9分踪蝶析蓬：1织1啦#师楼资去店化笨情档况鸽较旗好亚，戒但贝丙弹单仅元（职西辱向拔）1雀4蜘3羽平焦米尝的乔户鄙型辽存谈在注滞哈销避现选象川，搜与棍东钩向例单披元湿价沃差批不剖明术显荡（来总愁价骨仅码差列2肾万瓦元皆）罚，定由价贼有勇偏毁差。1况2斤#胖楼默去寒化黎情裂况稳差逮，们滞焦销燥户数型山：涛1堡6机0宫、躲1啊2舰3肚、音1奥2横8爹平短米臣，伟其颂中阴1遵6症0会平立米手仅地做礼成斑了毙三外间馆房训，屠功顾能抬不楼足橡。祸1另2检3董-回1枪2毛8川平施米掘，五该贡户年型窄产搜品再结腹构编较旺差猫，福采秘光梢面天少欺，初浪胜费腿面自积绵。1联1万#敢、找1悦2墓#雕楼惧资禽源峡不丑同夫，滴楼队差扔未莲拉借开珠；东鲜西言向袜单仙位歼水寒平茅差拳价奋定慕价调失爽误窗；诊镜断挖2良-拨推魂售见安溉排封和艳价壮格亚策贪略2弦0诊覆断饥3萝-交价由值资传诵递嚼和的推隐广佩渠驶道项来目伤核腾心农卖鱼点解传划递旅不垂清悬晰谷，霸没骑有强形及成风独咳特仔且律差殃异勾化虏的今价减值科体鞭系2价12蛇2活守动虾聚铁焦援：柿客毕户霸的事定晶期透维别护贴活拘动突少窄，顽且骑未誉与失销辱售徐的混关活键予节听点送捆洋绑0豪5唤年洽1岩1年月开彼盘0湿5犯年共1泼1艘月码：贡4徒6甘0赞0帖元泥/雀平距米1浩#提2项#励3粗#浓6滋#卷楼吉，德4斑0诉0询余盏套0运5匀年漆1步2破月督：苦4挺8叠0贪0睁元禁/滥平繁米4罩#扰、度5西#砍、女7俭#颠，置4写0庙0歪余贿套2物月顷共词消井化葬7最0祸%推骡盘0码6晴年迅底麻：购5乐3毁0宽0友元对/纷平乞米8宣#很、故9魄#速、胡1稻0歌#血楼芦，泳2塘0屈0茫余匹套当乘月搞消目化烟：姜5惑0茄%0复6千年校底0将7叉年议8躺月推答盘0扎7店年繁8御月咱：太5车4尽0现0袋元练/袭平戚米1榴1奸#姓、钉1执2牙#沃，咳3饱0企0寸余姿套开案盘也当会日笼7抹0怨套0碍8要年伏1满月目文前响消政化圆2象0朱%推雨广忧：谱名国人级剪仙彩推扩广害：捷百访名般琴杰童剖锣析而：项颂目义的忠推礼广产活丽动台较悲少花，稠仅叛在夺开笨盘槽当吧日格会虽有鸟造疏势贸活衣动金！客贫户季维社护慎活矛动挥缺串失螺！入名伙诊皮断谣3役-时价趁值祖传选递塞和薄推太广草渠娃道2个32姓0乏0粉5振-寺2自0落0跳7盗年彻主吵要颗推借广尊通重路堡：2货0有0沉6伐-规2昨0吨0绪7着年或常振州良房丑产苏网淋全粗年著广碧告2红0徐0休5桥-念至绩今旦户乐外越高奴炮推售广舅通雀路蓬单连一习，睛渗卖透侮力咽不恶强战，妹直偏达即率贤低从束近烂阶甩段修0迟7搂年钟6栗-仆9缘瑞月茄的踪蝶客菊户钩上方门钱来日源扩渠居道掀统轰计贱显之示闹,户安外牙、情老哀带械新泪是偿客铃户汤门弓的脚最贱主卵要洗的笛因忽素牺，著其骆次乡丰是意路颜过耻、回日唐报边、妥网怨络届戒此没，之我愧司浑认户为枯：户主外镜、价老碍带润新是齐下胶阶庭段聚的平推湖广绒重攀点档通怕路港，巩激固现柳场到阵榜地（坊路盏过苏）训、网举络，加碗强启摩示浑：乒推画广青至暗今订，泡本钱项啦目诸的短最择有迈效随的委客迟户爱渠僻道免一肚直析被射忽遗略卡—炉—仙老咏带吸新甩！诊挤断苏3袖-廉价灰值霜传眨递烛和近推积广和渠循道2境4诊舒断鼻4铜-尿营道销毯展椒示现孤场踩展嫌示框不些足烧；猪可循展健示廊区歉域布弱芽，迎无绍阵邀地贡包洁装佳，脆无蜓样舞板敏段萌（示房枪）围孝墙高爹炮社碎区沙谋盘再模缴型控忆台案枯场2上5诊比断植结怖果1制、仇交傍房羽“辨货固不柔对那版献”客押户盗口灰碑映下完降2右、环0刘6塞年晌一情整盟年稠，饭没闪有疼充佣足写销郑售蛋货叔量悲，在工罢程侵节耍奏谦未锯把岔控珍好3芬、艰开叠花削图灾不防匀时，趋水辛平首、叮垂己直师价星差阁未进拉胸开修；4叼、恶项屡目捎的炭价纱值抓卖时点芹传盘递继模奸糊亚；5传、始营搬销烂活炉动诸少公；6察、华推璃广迁渠道道亏通蜜路第单瘦一洒；7粗、舰营偷销沸展忽示卫较亡弱拔，馋不互能斯与呀城饭市木核烂心研、撑高加端蜻物芹业驰产讨生形联有想诚配信贡危聚机肯！内连部离操盏作注体静系申问泊题完枯全踩可饿以用解胳决2至6PA绸R粪T尊-蚂2问讽题汉思请考嚼下并的疾机捉会1摆.渣宏椒观派大吉势2奋.贤竞如争煮分恶析3估.赞客足户积分型析4俩.顷本风体衫价猫值2股70棋8涂年泄的溜宏耀观拴形昌势卸—骡—泄政异策栗从顺紧尺、剩银胳根犹紧载缩寒、萍房诉贷贵从亦严0含7物宏填观凉调鸡控虾重孤要售手己段常：1其0贡次硬提角高近准袋备顽金仪率7言次甘加慌息增股值潮税雕出皂台物雪权屋法教草睁案旬出隙台颁分布摩《保外晴商胶投灯资姻产六业锡指溪导闲目牵录痕》第律二左套症首洒付霞四传成叹，丙贷制款在利浩率宋1趣.运1搁倍发店布外《编关枪于伶加鄙大隶闲半置繁土锯地桐处件置氏力祥度恶的蜻通阵知贫》发继布锁《誉招辱标堂拍异卖控挂经牌上出绍让险国俊有惯建计设寺用员地种使拒用顷权早规钓定诸》现菌象赢：房立价踪蝶持挨续闸大暂幅耕上狼涨地宜价土上慈涨只，助地区王蔬频故频倚出椒现投制资造活周跃宏买观暗调松控侄原慨因辽：抑静制岭房邀价虾过求快给增照长衬，统稳宇定声房沙价调灾控技措丙施门：打库击嗽“雅供捆方鸭”桃（凑限皂价拿/翅处盗置描闲并置榨土啊地姨/剩增腿值侍税选/纷提狂高邀拿舌地卵条附件致）打诊击辫“慎买蕉方宜”乎（面提柜高感第级二趁套需房第首先付琴比溉至鸦四圆成易，傍贷慢款正利帜率广不熄低维于录基取准往利谊率距1愈.攀1掌倍垫/值以情户触为吧单炮位雹确嚼定侦购屯房风套南数猛）宏旬观前政锋策2举8开寇发钢商段：—喊—雅再踪蝶次把面弃临纠洗约牌面苗对眨银欧行毙的搁紧抵缩停银暗根毯，摘视忧现暂金涨为怨王支，贷加迈大捎放盲量市额场慰：—恭—厦出遣现禽拐递点销设售滴速糕度爪减察缓朋，贷市板场脏可发能缘瑞进稻入没较遗长影时各间佣横庭盘绘调级整供胡应卵量送和漠成脚交乒量霞均门出妙现与萎圆缩客展户会：—杯—同持裹续谊观滨望改散善挑性钞需奋求瞎被杏遏问制急，扭市斗场表观屡望灯氛踢围妥浓朱厚投岗资脑客存被舌挤留压患，借比栗例恢下默降宏须观喇调必控州的说结梢果探—侄—眠将断出棍现短三化类陵现中象宏誓观狮政浅策2恋9常源州涉房弊地测产荒市惠场找自绸2援0尼0热1扁年托以个来苦，突供田需榴基桶本乔保镰持帐平兽衡鞭，狭0辰6最年题市歼场祸呈植现授量泪增药价氧涨惯的术局梁面吃，降0房诚7真年并常捧州孔房尼地置产棒市宁场妇呈冰稳亏步央上捕升鸦趋烦势0钩3挂、冠0宏4局年继常项州痒房杯地铅产寒供愤需耽两畅旺慎；略在趋高艰增劣长脑的拦投环资商驱姻动暂下川，馒0爸5爆年当竣闪工左面柏积谎加栽大脱，鹅市暗场恳出洋现凳供敞求饲差束距胁，融0财6聋年通受迈政劳策孙调袋控顷影电响壮，爽空赢置俘面良积液下丑降族，讽市胞场揭呈斧现释量厨增庄价慈涨腾局弹面0壮6蜡年从奥开办发社投蒙资卡情济况询看饮常标州抚房尽地曲产彻市戚场夸处交于储上云升每阶青段住宅竣工面积(万m2)住宅预/销售面积(万m2)销售/竣工面积(万m2)2001169.51162.40.962002226.73223.820.992003190.56170.480.892004192.83186.050.962005439.25351.270.82006397.8479.41.2近饲年璃来花常臂州无市俊区但商位品什房叨竣霸工闻和惯销鸭售搂面着积全窄市其房炊地确产宫开筛发秆投隆资鼠(那亿糟元床)2倒9究.猫93拾2闯.渡1片74宏1汽.底0恼25触2梢.祖7欢89原7舒.愈91队1习4雹.榨2喝72柜0膜0尖02牵0锋0叼12颗0脾0魂22州0缘瑞0唇32刃0刺0冈42训0乞0拣5异常基本正常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标房拳地舱产极市悲场星预画警出预甩报愚指贿标肚体孕系宏令观雷政惰策3危0常接州茄房膊地闲产长市伴场钟平技稳潜发宽展宏龟观吗政嫁策银俘根夹缩涨紧吸，替开宿发园商丈会慨面拆临怠新思一沿轮坛洗老牌荡，跟对较市孟场洋具戒有消一望定趋的台打耽压亲性城宇市求外龟扩寇发烈展棕，陡供嗽应峡量支进碗一究步违放李大闷；部叠分病刚和性谣需毒求伙受渔到飞一柄定千影袍响嚷；中控心弓城叉区赶由巴于凭不糟可符复委制电性触受袭政双策核因瓜素拿影介响考较逗小傻；整签体丹而钳言叮，湖常胞州标受驱宏朽观荒调燃控仍政恭策迹影覆响涌力差小3棕1P胜O黄I宇N档T青.模1绝目对肾的赞城诵市夹核凑心完版程图完忙善吹的雹配顶套沾：南扑大矩街侍商踩圈慈、喜文烦化除宫撒商隐圈道、撑晋宅陵拌中勇路蔑美坦食灶街闲、腥人头民礼公芳园猛…饶…便嘱捷身的效交挤通：联面动具两沾翼羊、袜辐伏射时全黄城予。P时O容I和N喂T贱.晴2承境载猜悠份久段历攻史国、招珍另藏殊浓两郁左文竞化运墓河：千做年腰运骄河潜景菠观单，集品圆味奖古灰今驰沧棵桑男与申厚确重刺感贪。前调后储北症岸镰：常锡州破文稻脉劣所优系演，慢感腐受害东粥坡梨豪塘放半情材怀巧，党与显文贺人独雅逝士抵为贵邻数。红暮梅驶公轻园驶、河天械宁奖寺绑：最咽古俯老啄的女建背筑蜡，闻城某市胀历牙史换文只化舟发桥源疤地年。城宝市熔中揭心翻区P薄O荣I鬼N望T闪.险3常老州屿人蛇心饲目珍中梁的朗高衣端量片舟区价微格升标哄杆胶：高津价睁等游于绘高妖端肥，大市嘉中绵心敌楼毒盘巷以渔其谋价郑格骄赢珠得亦地佛位呢。羞一神系唯列访相退对歼高瞧价淘住街宅戴的而纷困纷爬出出现证，矮自磁然童成效就修高顷端滑片朽区姑。置捆业外倾仙向淹地斩：市伙中县心捆外累围缸区瓶域竞客滋户释有糠向千市坡中诉心碗置恐业华倾途向贩。竞伶争希分密析3怠2P污O毅I患N笑T螺.蛮1隶隆属己城粉西遗板览块鸡，着城李市备中幅心效圈劳外锅扩钟赖楼堤区完慰善念的柴配五套老：时阵代晃超铸市驶购渠物兆中膜心厦、辞亚花西搅亚栏影肉视安、泳怀棕德栗桥图至亚劳宽动躬西颜路兔餐偷饮舟一失条旬街便悄捷壤的叨交窗通：十夏几凭条肃公晓交饲线宏路求，垃四惠通察八严达P御O办I颠N俯T崇.谦2区戴域裙认甲可达度请较言高无沾价幅格木标蜜杆：板佳块粒主狼力优价森格读5唉4帐0金0淋-犬5承7邮0英0显元抹/伏平津米区新域饼认狠可碑度旋高：绝得大抄部驱分侦客诊户漠认趁为原区员域揪靠叠近度城格区雅，察生玻活武机佩能绿、两教射育投配鲜套愤完僻善装，锁是细“拖物纱有迁所烈值季”重的债生捷活戒区竞析争晨分迈析3淘3璞线丽批湾翡镇翠扰湾银击河墓湾怀遣德泉苑香庸江唐华从廷河连阳连花废苑秋霸水咳云版庐本娃案售勿价骄：畜5活3到6仔0唐（宁平惑层韵）挖-香5现8宏6衫0增（凉错绝层片）产棋品皱：爪高从层恳、死小膜高聚层两、秧别连墅主销力冲面始积随：盖9懂8羊、掩8释6买、薄1贿2昼4栗平占米项着目锄优鼓势俭：话运削河宝景购观禾资咏源售欢价替：驰5哨8鹅0据0快元罪/残平枪米产厕品菌：员高引层角、剪小并高珠层主骡力裙面秃积名：你1障0闯4车-您1终0可8绢、使1临2耀5币-禽1迅3顾3知平才米项锅目通优跳势辅：画产辈品牛创刷新稀（纺跃团层嫩送驼面令积波）售册价轻：恶5满8疯0仙0肢元核/洲平隙米产少品展：瞎高膊层耕、剥小男高蹲层主刃力搅面笋积术：伏9晒5敏-乘1肠0赶5脊平奥米添、钞1视2艰3流-融1交2械9桥平流米项悼目善优凉势元：劲地开段帜、俭（霜常孕州墓唯僻一观）篇全刃太涌阳川能允社设区售淡价误：讯5其3录0遗0付-换5衡8鸣0沙0迷元宴/午平东米产开品籍：溉高落层长、挑小眨高漏层肥、轿别熊墅主冰力侦面票积点：法9稳8繁、订1榜2陈0片-钞1叛3背3秃平领米项朽目举优纷势放：早大搂盘丸、剧商旁业群教撤育词配野套洞资毯源区串域疫内剩不公存腐在弃领库袖今楼椒盘侍，她号错召挑力驶不煤强慌；杜且童产钟品滴具顷相腔似虚性福，难市道场竞谨争侍明头显竞词争掏分临析3刘4项目地址钟楼区西仓街35号物业类型普通住宅

TOWNHOUSE高层、小高层、别墅（一梯四户）体量15万平方米容积率2配套南大街商业圈户型比例一期共推出544套，3种户型86平米占25%；98平米占50%；124平米占25%价格平层5360元/平米，错层5860元/平米销售状况2007年11月17日开盘，目前销售近50%，98平米户型去化状况最好，86平米和124平米户型去化速度相当。客户以周边原住民为主、市区、少量城北12351号、5号楼全为错层（98平米户型）2号、3号楼中间为86平米户型，两侧124平米户型后续待推在售核省心岗价掩值龟点羞：雀中侦心把区绵域鲁+任常厨州分唯奖一脏运沿河逆：尚京灾杭序大博运己河未断来秩规慌划瞧京筋杭宵大枯运版河黑为问景拜观帝河猪，外生午态芝景植观寺资决源迟价怕值璞义丽庭湾不崖纯忍粹贿，秃配士套攀少3蹄5B徐2离户姨型萍（庄平执层炉）怒：8富6闸平还米心，镇三缠房钉二穴厅笔一掩卫户猪型冰特愈点较：独抓立批空肉中荒花爷园榴（缘瑞计笼一喉半摇面茄积持）笔，出起患居目室宗、极客凑厅战全汪朝杠南痕设岭计A登2尚户霜型蚁（厦错赛层周）隔：9昼8杆平陈米定，帽三尚房给二捞厅使二型卫户块型捉特勉点历：错戴层辱设装计辛，映3捡.碍9取米絮挑真高任客猾厅组，在弧愉形族景电观贵窗池，警独怪有恶三落室六朝室南扔设蛾计冒；错京层饥赠简送跟，猫约幕1础8洋平皮米B亭1嗓户选型状（论平寻层榨）：1轧2郑4抓平呀米咐，腾三侍房籍二旱厅桥二券卫户炸型馒特龟点轨：大幼面对宽金客屠厅键（退4有.某2性米彻）亩；病入淋户胃花矿园翼、炒空纳中掀花烟园孙同窝时功享懂有挥（吉均顷算诉一掠半令面晚积衫）产葛品忧特华色汪：弱错布层缩慧产欲品附弯送良1膀0伯-短2剪0钩平晶米辽的夸入恳户床花烦园董、外空酿中贫花危园璞鼻丽沈湾3浮6三犬房怎1破2疏8㎡本蜂项妈目璞琴丽闹湾三梳房蹲1扇2穷4㎡户胆型趋点冻对脚点篇分虏析本紧项录目速产权品营优伟劣程势振分裂析兰：优苦势当：双祥卧示朝氧南动痕静孝分付区登明涌显厨亡房持带排生捐活意阳悠台劣打势拉：无馅配蝴送夹面兰积南公北训不丢通罩透户庄型净呈我长踏条誓型胡，内浪背费蹈面谅积璞辈丽犁湾震项叉目辉产疲品吼优京劣誓势腐分玩析异：优林势煤：双尽卧屯朝绢南1菠8艇0投度枯观痕景户牛型锁方滤正蓄，臂房汪间贴通垮透配捧送凤2绘0肿平滔米剑面披积蝇（遥入气户雕花越园谁、示空余中循花嫩园赶）劣饼势蹄：客清厅哀朝扰西诱且朴厨择房寸无侧生凤活小阳流台3继7项目地址钟楼区怀德南路95号物业类型高层、小高层、别墅（一梯四户）体量总共38万平方米容积率1.7配套大卖场，自身规划学校、商业、会所。户型比例二期新推3幢楼，共304户。88平米户型占23%；98.6平米户型占38.5%，130平米户型占38.5%价格5300-5800元/平米销售状况2007年12月28日开盘，目前去化率30%左右客户周边原住民、市区、外地商人、台湾、少量新北客户一期二期待推在售核察心车价窑值毅点降：叨核耳心栏地奔段盛+旱成勾熟做配丑套称+具高临品言质见规稿划香捞江拥华州庭私电密组性址不学高3端8三黄房获1技2送8㎡本往项歉目126㎡香符江荡华时庭本蜜项皇目考产帽品攀优驾劣或势岛分浩析啊：优垦势叉：双铅卧跪朝傅南动粗静沫分搂区榜明监显厨泥房孩带科生征活戚阳苏台劣剥势饶：无饰配惹送棉面押积南嗽北牧不症通纤透户赛型怎呈际长舟条掩型纺，斜浪垂费滋面虑积香颜江移华茫庭物产傻品锁优陵劣樱势宗分录析攻：优霜势辈：双条卧霸朝撤南户斥型备方播正干缠湿置分枪区控明份显劣辨势非：入顿户裙处错面疏积详浪熊费瓦较拼多厨帐房轿外技无刮独剥立侵生挑活岸阳袜台藏。户迷型脱点胞对渠点石分舰析3境9项目地址钟楼区勤业玫瑰苑小区对面物业类型高层、小高层（2幢小高层，5幢高层，一梯四户）体量总共6.8万平方米容积率2.2配套幼儿园、中小学；区域小市场户型比例104-108平米，占总套数50%125-133平米，占总套数50%价格5800元/平米销售状况2007年1月1日开盘，前期推出448套房源剩3套（顶层）。该盘目前还剩最后一幢小高层，共48套房源，08年3月推出客户周边原住民、市区、外地生意人5项细目刚核菌心祖价蚊值迟点团：搁产端品笋面轿积岩附耳送垄（餐约情2扔5布-断4赞0债平气米自）料+猜跃域层株设匹计翡幼翠都湾规处模帖小寸，骆缺侄个趟性4述0B1:104平米A2:105平米C2:125平米C1:125平米1齐0率4辱-甘1恩0贪8排平废米顷户谋型判赠失送川面补积悠1今9仅-删2积2迁平苦米1孩2舅5谢-讯1访3歇3寨平左米蒸户摆型绒赠控送咳面禾积设4蜘1重平烫米产暮品浴特凑色躬：耳跃呼层内设神计唤，成为沙3浸.水9胁米裁挑逮高燃客跳厅骑，肤南送向龟大庄开境间翡航翠肿湾4踏1C2:125平米C1:125平米三萌房算1浮2布8㎡本荷项妇目翡为翠钓湾本猫项哲目肆产绝品朝优氏劣劣势抱分折析涨：优违势死：双运卧矮朝敞南动收静退分烈区抢明顶显厨嘉房盗带亩生篇活截阳船台劣趟势短：无漠配缝送剃面投积南膀北孤不永通车透户恭型牲呈摘长和条诵型费，屈浪洞费腊面想积翡嘉翠笔湾栗产尘品悠优洁劣笼势删分分析馋：优帅势动：全席跃辣层湿设饰计赠约送寨面壤积渡高搜达橡4具0粪平叫米3思.盲9土米芦挑大高劣管势：干次湿缎分播区辜效俘果辜不位佳疮（垮厨喜房盒与齿客护厅宽）4杂2楼局盘家名喘称时精间涛轴07年2月07年4月07年6月07年8月07年10月07年12月08年2月香杨江话华央廷二碰期璞单丽饼湾翡摘翠钱湾2挨0惨0蚁8伟年钱3滔月推娇最眯后袋4染8泥套0幼7聚年拍1晶1侵月困1嫌7羞日严新腔开企盘早第节一护批蓄推弃出影5宏4牛4泉套配，进去软化众率孤5侄0拜%讽，超月让均慕6位8越套0传7墓年昨1填月炮-笨0疼8舞年步1松月父，症共暮推罩出击4忆4柄8木套剩芹余夸3辉套梨，叶去稻化时率属9肆9酸%进，吊月朱均建3彩7绑套2仪0魂0把7再年震1哪2像月晓2捎8球二件期奋开帮盘示，洋第演一嫂批推记出宣3膜0逮4权户产，战去席化但率厘3景0恨%娃，蹲9唇0吨套堂/获月有此后饭续无跟后选续有踪蝶后剩续周战边妹竞撇争龙虽毒明休显盗，片但桑是须中厚心顿区抄域捏及右资晋源唤稀餐缺词，圣不信可佳复夏制济性据的汤优皱势沿凸傻现修，耍故基受驴政缺策苦打定压腿力铺小计，制去葵化袍情咽况可良枪好竞故争哀分迟析4它3楼盘名称售楼处样板房工地包装园林展示香江华庭√————√璞丽湾√√√——翡翠湾√——√——本项目√——————展疑示摇包眠装趁水琴平裤高广于业本负项质目对，仙但嗓都坦处唇在选初准级言营张销郊阶匆段还，撑未杰能钉形以成液价云值返上或的的认爆知崇与氏引桃导4奔4常卸州衡高商端微物洽业爷营序销较处她于壤产寨品镜营蠢销督阶沟段形象定位核心价值主张璞丽湾运河上的公馆中心区域、京杭运河景观香江华庭高端住宅社区核心地段、成熟地段、高品质规划翡翠湾公园·水岸·艺墅家产品面积附送、跃层设计关闹键句词裤：秧地腥段骆、金配黑套定、炒产荒品4秆5翡翠湾跃层产品规模小缺个性本睡项毕目定相戚对嫌市班场答的亡竞城争舰优俩势城急市妻高医端宜住目宅膛的旧特赌征相魔对叉市较场尖竞取争满的堡优两势香江华庭地段价值配套全密度较高私密性不高楼盘价值点缺点璞丽湾京杭运河组团景观规模小配套少中避大论规岸模纯时粹城去市伸高载端尤社翼区4赢6常档州朗市棋各雁板卧块耕客遮户课构魄成规：拍本暴地好客老户休为烧主叠，校辅抄有稻外授地肚人区域核心竞争力区域客户基本特征主力客户客户需求驱动新北区（高速以北）未来大规划、价格低城市化水平不高，当地拆迁量较大，由大的企业和专业市场带来的外来人口聚集效应很强当地改善居住条件的居民（包括拆迁户）、外来人口（一般打工和高级打工者）区域化特征明显、对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小活动半径小看好未来大规划新北区高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟，环境好外来人口主要导入区。购房人群包括市中心向外搬迁的工厂带来的人口、行政中心北移带来的人口、本地拆迁户、由高新区发达的产业吸引而来的人口，以及市区内看中新区环境而外迁的人口泛公务员、高新企业管理人员、当地老居民小户型产品因满足在新北工作的白领需求而受青睐，投资者较多，看好升值空间大市区客户追求更高的居住品质和环境，主动郊区化周边乡镇居民拆迁后换房老城区区域成熟、优势明显老城区商业成熟，人口集中，对周边区域吸引力强主要购房人群是：因为习惯和生活圈子而不愿离开的；依赖市中心教育、医疗和商业配套的；老城区外有购买力、渴望城市化泛公务员、工薪阶层、小私营业主公务员收入高且稳定，还有大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强武进区乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中基本是以武进当地居民消化为主，有少量市区客户外溢和投资是个相对封闭和独立的区域市场小私营业主小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活客骄户挨分宿析4乓7常尽州比市会典货型塑楼万盘次客评户挠特输征初分团析区域楼盘主要客户特征城北府翰苑客户以区域附近为主，很多泛公务员，是相对高端的客户，对新北区认同，对新城品牌认可。很多是新城以往的老客户怀德名园95%的常州客户、个别江阴人；公务员和在附近工业园区上班的较多，企业职工买的户型稍小，也有拆迁户；看中项目的小区氛围、环境和规模奥林匹克花园周边地区客户、拆迁户、市区在当地工作的、老客户介绍的，也有部分投资。当时项目的低价吸引和规模效应滨江明珠城三室主要是30~40岁客户购买，两室年轻人多；周围镇上小私营业主、小老板、单位搬迁到附近的人。价格不高，看中这个区域的大规划，以及为了工作便利老城香江华庭周边原住民、市区、外地商人、台湾、少量城北客户，换房的比较多，为儿子、老人买房，当地居民由于居住习惯就地换房翡翠湾周边原住民、市区、外地生意人，年轻的、老年的都有，少量婚房客户。璞丽湾以周边原住民为主，市区以及少量的城北客户构成，而且老带新的现象很多。中意宝地本区域原住民、武进、市区及少量新北客户构成，且老带新现象居多。城南新城公馆以武进当地湖塘为主，私营小老板居多，还有乡镇政府人员；市区客户较少，新北区基本没有；只有极少数的温州人来投资，约1％。新城品牌号召力，别墅产品的稀缺和大规模社区的规划设计。御城以湖塘客户为主，市中心区也很多，新北区少。香港开发商的实力，看中小区规模和配套，户型的创新（送夹层和小茶室）城域南伏主烧要勺客晒户念构衔成止：对7捷5纵%贯武迷进骗当潮地蒙客悟户吃，轰2苏0观%完市垃中考区怖心乎客堤户抹，5泊%随的差温垫州志客痒户城四北序主情要收客起户围构轻成斜：迹5茧0虾%牧市嗓区母客恨户歇（口地手缘朵性荒）元，税3刻0哨%咱外矩地策客啊户2献0嘴%陵新霜北拾区宋客粱户客孕户梨分倍析4乘8购买动机购买力客户来源客户组成驱动要素特征总结自住型首次置业40-50万有工作生活缘的区域客户小白领企业职员城市感(配套)总价(面积、单价）首次置业刚性需求，选择项目多考虑距离工作地点的远近对单价和总价较敏感，采用按揭，财富积累不多，首付依靠父母对市区的心理依赖度高；大多会选择离市区近的区域换房置业（第一居所）50-70万市区客户周边市区客户本区域客户中层管理者公务员企业职工地段配套（教育及商业）居住环境家庭生命周期发生变化，多为3口之家工作稳定步入正轨，处于较快的职业上升期，开始关注家庭规划不愿脱离之前的工作生活圈，选择项目多考虑距离工作地点的时间距离；注重生活品质；希望拥有自己的生活空间，同时又很享受与朋友一起聚会、畅谈的快乐时光；多半考虑子女入学情况。养老置业70万及以上本区域客户公务员配套居住环境空巢家庭，退休养老看重居住环境和配套完善度投资型第二居所兼投资50-80万市区客户外地客户公务员外地商人，中等企业主海外客户（台湾）居住环境升值潜力一般在市区有房，做第二居所，兼投资看重居住环境，一般会购买地段较好的小区房对配套要求不高，对居住环境和投资潜力要求非常高对圈层感充满向往，注重身份标签城姓区绪客揪户夸置昼业按动尝机派：似改堪善锈居靠住摩型笨的吴刚发性昼需狂求贸居归多绳，追认棍可胆楼辞盘拴地捆段奸及架品归质常宋州站有坡工参作采生艺活骄缘它的犬客板户乒，便年对龄晨在当2涉6纪-旷3颗0毙岁殖左技右镇；购车房心驱秒动任因电素掩—底—功地俭段妇、傍配分套宗、赖总首价挽及京居农住仅环宅境彻，恳要青有陶城碑市箩感有集实灾力丢的渔本夫区夸域蚁客腐户污，挡白显领孤、震公帆务粪员蛋、躬企考业狐中桌层滨、盐私糠营劝业散主转，叶年险龄痰：赶3枕5津-兄5羡0氧岁购姓房涉驱姻动读因爪素条—侄—摔对灶地权段论及帝配拘套燥敏帖感糊，守有眯老凭带掏新恳现毒象阻（茄听要朋享友蕉介兆绍帅）经肉济衰基纠础乔稳骆固耻的款实坑力颈派葡购薄房寸者宽，理年筋龄该在今3货5傅-糠4炭5窗岁吩左欣右炕，购纱房股驱率动惨因压素休—疫—菠重恨楼律盘腥升叛值钢潜灭力僵、臭居棵住榴环位境恭、出重武品森味递乐赵于骑被出贴甜标船签4蚁9购买动机购买力客户来源客户组成主要购买楼盘类型自住型首次置业40-50万有工作生活缘的区域客户小白领企业职员在常州工作的区域客，一般会选择离工作地点近的板块购房，中小型私企、周边市区、区域周边工业园区及本区域内的基本都有涉及：一般以私企一般职员为主一般购地段、配套（教育）较好的小区房，均价在5000-5300元/m2左右，面积在50-80M2左右换房置业（第一居所）50-70万市区客户周边市区客户本区域客户中层管理者公务员企业职工私营业主区政府、事业单位及区域原住民的基本都有涉及：一般以私企中层员工、公务员、私营业主为主；市区中心区域是本区域客户的首选；居住氛围最浓的滨盛片区也有一定的吸引力；区政府片区的配套和地铁规划较有优势均价在5500左右；面积在90M2左右及120平米左右的都有涉及养老置业70万及以上本区域客户公务员私营业主居住环境及地段较好的小区为多一般购配套齐全的小区房，均价在5500-5800左右，面积在110－140M2为主投资型第二居所兼投资50-80万市区客户外地客户公务员外地商人，中等企业主海外客户（台湾）一般购买市中心区较边缘但有景观资源的楼盘（如璞丽湾）均价5700左右，面积在90-120M2本培区组域拘客循户筒构万成莫结鉴构曲：7蚀0咸%疫本壮区弯域砍原石住倚民主、塔2金0蕉%策市陵中辜心迎区驱客硬户色、宵8始%悲外蒜地懒客席户用、眨2浆%顿台甲湾狼客狮户5详0本枝案寒客姥户满以字钟厘楼范、负天型宁付城颈区婚客牢户畜为话主高，滚职班业剪：央私拦营读业搭主容、做公怕司按职学员愤、落事弯业倍单胆位从葡客麻户节来客源团看山出燥，丈0信6芬年牧至去2愁0闭0睬7爸年骄本谱案该的旧客镰户寨情尺况悄未射产谦生大较纤大疫差艘异畏性差变申化观！绝敢大覆部写分佣来胆源凡于钟村楼绩区，黑占禁到绿7矛5庸%垦！其沙次船是身天凶宁柿区饥、里武征进痕区带、陶新住北从劝0岸6析年忧-米0广7球年辞客寄户斩职绵业闻看族出土，务私想营认