世联-惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告-07ppt

山水华府

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楼圾盘水分引析举3赶：抗鹏炎基胆项厉目沙产史品队点柄对速点躁分献析首标层一裕层二尘层后色院前黎庭屋皱顶旅露萍台本太项躬目姨A雾户鼓型鹏霜基锣主近力档产查品议：形2把2胞0糖-李2陈5遗0踩平贵米v呆s带仇内妄庭各院电花经园发、影露严台前返庭蛮后求院开苹间泉6双.脂8四M餐领厅白中鉴空本唇项赶目自户抽型箩占卸据怕较配大燃优降势项目名称鹏基城本项目区位龙丰上排----中心区边缘金山湖,规划中的南部新城的核心资源条件山水资源资源缺乏外立面现代简约派风格英伦古典风情/品质感强品牌深圳鹏基实业,但在惠州无知名度和美誉度新成立的开发商,知名度和美誉度不足产品（面积区间,层高、创新设计等）前庭后院/中空餐厅/屋顶露台前后庭院/屋顶露台规模建筑面积33.8万山水华府总建面23.82万,本期43357平米服务(物管等)鹏基物业管理,有一定管理经验自身服务资源不足,但可以借助外部力量营销推广（调性）目前尚无动作一期形象限制+无品牌可以借势入市时间2007年4月入市2007年6月初入市市驾场婆竞某争晴：苏点盟对沙点状分吃析析—搅—扭鹏型基倾城脏V室S想本话项远目本墨项秤目歇V英S乖鹏度基林城榴竞陶争木的紫价机值诞点蓄:产补品管(抽户帮型丈.迎建加筑吊风县格鲁等现)因/旁区由位蜂/甚服驳务塘(拢可果以致借猜助扬外冰部原力诸量吩)项画目支市罚场周分夜析傅小播结有订利枯点凉:金绕山过湖尺板远块娃片端区欠窝缺瞧整作体钩的获声菌音仙和胁代救表,情金掩山恋龙酸庭罪和用金伪山有湖院一惕号核难忠以仁全从面决承凝担挂区毅域傍领摆导扫的访责叙任江芽北杨片垒区诊已勇据亦有唇规态划胳的约高绘点荐,鸡而南慎部彻新榆城厘规孝划督和删省醉运脂会易的姓的恭利他好将尤使彻得剪项浪目污所拴属恩的遭金巴山妇湖晋板渠块难成步为闭其贯后最拖可欠能蚕崛事起袍的岛区赤域.相钳对沸于孤传棒统鸡豪掌宅哥区愧域感红另花不湖价/陆东折平左，江估北絮和经水山口棉/扩金病山该湖许片碰区钢价勉格嫁成咸长苦迅捡速歌，业各夹区躬域意差冰距教不广大。烛除滋装田修似后居目血前牌均甩价伍在贺7忘0四0术0蚂元限/粉平牵左犹右本棕项贡目胃与秋主故要泰竞伍争索对驱手奖对予比求，聪竞虎争菊优饭势趁主向要匙体考现脆在区肯位军/稍产胳品上遗,趁另下外服拒务接提答升是妇可煮以港突软破觉的财方豆向不该利头点固:以载目杜前丸的互片锁区发项转目积的臭价腔格牧及惜推脚出苹产俘品聋来仍看喉，金怕山兔湖芝片方区果在胶各拼片龙区故中瞎未喊占厅优炭势总景价梅低岭/腥面险积互小唇的礼单恩位脊市映场反消跃化给很孤快摇,汁但大贼批甩量撑的咸2寄0店0产万抹以馋上县的狐单六位用的仗销煤售倾速眨度墨未交有绩市骡场醒验灯证今窑年土害地应增绕值屋税航、嫂物浇业趁保裤有徒税等快政感策踢从宏村观炕层袜面对胆豪散宅调的拦调星控遥力愈度德逐特渐睛加况强0肥7年鸣项决目慈推惧售碗期爷内疗竞育争紧压道力霉巨潮大，战主撇要岁竞义争助对徒手庙推陈售叉量怪达伞到侨5垫0跌0赴余买套持,悔且黎总苦价兴多与在遇2纹0往0淹万呜以娘下朋。开江发切商浇的晓需默求市容场略分滋析项袍目销限潜制拆分唇析S境W魔O每T贫分狮析汁及获策功略冲推稳导目偏标义下撤的茂问神题客失户粘分敞析策左略捧形离成羡及钟执愤行报桑告虽框齐架项焦目毁价却值粥挖付掘案染例柄参万考项照目仰四火面斜临塘路摄，石周劫边朝景滤观楼资椒源烧缺旋乏四艺面已临泊惠争淡敲大所道禽和垫规跑划妙中炒的谊内恳部昌路限网肿，烧联奇排蹈无奴金害山碧湖关景姻，山土水泰华发府曾一摄期贡形谈象适对赵领中墅带项亭目柴帮榨助奶不猎大一腥期歪产此品罪、瘦价庸格钞、塞客睬户缺等剑对球领键墅码项约目膀没搬有诱支去撑孤题垒材与躁主疑要迅竞闷争年对掀手埋相震比摄，踏开厘发掀商袋品饿牌速没莲有俩优唯势合役生踩、涂奥营园克等嫌全素国甘品石牌陕开屯发营商杠携彩强殃大卧声询势卧而材来筝，喂项月目廊品孙牌筒没忘有触优炸势项毛目按别舰墅艺推功售愧量坛大招，腹但卷客述户徐积抛累弯期市短合每生拒、谈奥袍园发的躺首搂批梁产苍品欣客有户即积先累剖期口达闯4耀－卫5惰个壳月岁，胡合腰生爬还倾动涝员膜了劣珠宫三弊角夺合搬生坊会呜的资械源欢。亿本接项济目槐推点售笋量证1僵3版1城套撑的算全拾联页排币数掩量叮不深少沉，奶但肥推膏售厚量圣积步累石期而仅愧2争个咏多间月愿。项涉目合限挺制佳条袋件包分虑析开腾发购商幅的州需岭求市且场沟分浓析项例目漫限乳制取分叫析S状W像O陡T医分谁析借及呜策孟略院推穿导目宴标谎下蛙的痰问苏题客圾户奖分羡析策婚略愤形杀成满及湾执狭行报固告逆框崇架项凡目坑价舒值中挖共掘案旅例陵参霜考价扶格就目半标侄：畏项芹目慕实墓现积均逼价什6房诚6泄0暖0梦元若/卖平速疾度武目鲁标彻：侮2罢0体0晋7逢年肆实卷现影项缴目由9赛5切%弯销并售形蒜象盼目尽标的：谎树买立会项缘瑞目见在彩惠派州狮城卖市屡别亭墅指形断象败标粮杆问障题拼一陆：泡如拥何画在宪项咸目去开帐盘能前杠客笑户哑积顶累棕期诵短肿、滴合新生弄奥剖园俘等糟强震大课竞赖争超等中压均力修下兴实想现漫0他7参年沈9遗5便％舅的宗销佳售刃目植标裤？问站题嫩二爷：车如昌何暂在简企量业砌品承牌编弱扬势恋、府项伴目凉一杆期杀形涨象既没棚有咏优规势杠、犹板螺块彼价湿值怠尚沸未养完单全欠凸疾显惰等腹情相况据下雄树巾立抛项腹目蔬城据市超别咏墅碎形逐象莫的州标钉杆锋地勒位启？问屡题串三途：遇单感价韵不污是旋问拍题鞠,霸但必项祥目敌产飘品引的全2吴0狡0愉万光总爹价员高惭于分主侨要挖竞闷争剧对赏手状,堆如皂何仇充另分冰挖毅掘秆项惠目寸内恩外恶部艘价毁值手挑汇战直总市价咽高壁度喷？项鼓目蜡四搂面柔临疼路血，锋周草边穴景市观爬资炸源锻缺耀乏山纱水恒华僚府锅一谢期革形晃象夹对璃领针墅船项迹目植帮璃助闪不数大与碧主纽奉要膊竞肚争兆对怒手禁相露比塑，闭开碎发蚕商雅品驰牌融没田有弹优推势以霸目培前叔的责片膝区揪项棚目采的壁价驴格勒及桐推忽出板产典品膀来鹊看帅，走金续山劲湖篇片丙区章在努各色片雨区服中鞋未怒占摇优脚势项牲目煤别半墅嫂推屯售密量百大缝，姻但激客择户各积芬累管期摊短0迅7蚕年默项甜目币推互售机期刊内胳竞域争倒压驰力削巨哲大室，孟主辨要历竞秀争伞对旱手蚂推贤售怕量床达团到昏5灿0科0论余逮套截,谢且嘱总朗价抵多认在肚2卧0柄0持万安以裂下限种制条吐件限兰制条糊件限圈制条遣件总咳价觉低往/黎面茅积栗小疗的昂单堂位网市陡场裳消次化叛很场快娃,狗但增大嫌批究量驶的现2砖0轰0层万谎以饲上块的乘单投位奋的员销勒售硬速贴度爷未急有砖市玩场场验棒证今畜年目土拣地仪增哗值践税痕、箩物领业特保造有堤税线等链政客策纽奉从跌宏涝观袍层除面率对津豪衰宅聪的尽调话控炎力祸度乒逐逗渐然加蒸强开极发翅商豪的斥需浑求市酿场绑分福析项蜡目叫限畜制排分墓析S旺W迎O犬T傲分普析挥及盾策妻略抗推芽导目慈标银下艰的沈问汗题客居户旋分降析策框略倒形杜成妨及里执棚行报铁告提框慎架项乓目腊价坝值混挖采掘案娇例轮参堵考产稼品海价它值舞挖吨掘—矩—金孙山镇湖影第舍一识大房诚盘黑、抚奢施华抵舒普适金体茧验吃、绵英端伦漆风茂情为建睁筑愧、般品内质乡丰感与园趋林盐。项目规模占地：126437平米总建面：约23万平米分4期开发，为金山湖区域第一大盘，联排体量131套更是第一，金山湖板块首席别墅府邸当之无愧。户型户均100M2的奢华地下室，演绎惠州顶级阔气体验神话。建筑风格英伦风情建筑风格，仿红郡设计，沉稳大气，凝练精致，品质感极强，符合高端置业者审美习惯和需求，在惠州市场更是风格独特，有别于其它竞争对手。园林领墅项目纵横两条主景观轴线横贯社区，辅以中心广场，简约而不简单，公共空间开敞大气。N逆O谦.浆1彼雄锁踞网南跳部俭新罪城据中倒心熟核灭心世区银域N复O唐.翼2葱坐仓拥倦白遇金穷级技城记市攻配热套拦（尽省霜级兄跳浊水仗馆衬等谁）N缸O标.肆3哗惠腐州昂快百速笑发御展帽中抵的巷城身市气生娱态雄豪款宅艰片波区N烂O塑.卧4折惠护州台最民具虫人照文斗、航教传育贷区面域跟（灶惠若州叼学湖院主等未）N标O市.岔5晓惠咐州绍首坑席聋真肾正汪意渔义串上挂的咐城译市貌别迫墅叨社羊区N辈O皮.当6笑南腔部民新授城佩规盐模欠最撕大适的故豪层宅裕社宵区N宜O鲁.档7绿惠斗州服首规席键英济伦登风宝情头社盯区N忧O洒.槐8嘉户踏型翠舒钟适雹度漫极甘强洋,照奢进华创地罪下医室寻空翠间项拔目迷八案大字价苦值统主易张区毁域承价笛值兼挖脂掘—胁—马南酷部矮新锤城重核雪心、城爪市李别旅墅武性饶质交通条件项目依托惠淡大道，通达性极好，距离花边岭广场十分钟车程规划《惠澳、惠淡大道沿线地区综合开发策略暨惠城区南部新城、惠阳区新桥地区控制性详细规划》将以项目所在区域为核心的24.17平方公里规划为“南部新城”，定位为依托高起点、高标准的惠州市体育文化中心、惠州数码园以及惠州新客站，将本片区发展成为集商业/商务中心、体育/文化中心、高等教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的惠城南部综合新城

重大事件省第十三次运动会2010在惠州举行，重要场馆选址项目附近，2009年全部完工配套设施体育场馆：金山湖体育馆、惠州游泳馆跳水馆、惠州体育场人文教育：惠州学院、惠州新一中等区域价值城市别墅性质、南部新城核心南沿部忙新问城开饭发丢商附的晋需启求市吨场惰分屡析项货目倦限璃制尤分倚析S吓W正O众T柔分景析茫及恼策鞋略遣推庆导目盗标滥下休的所问忧题客渡户恳分止析策若略连形狂成世及伞执别行报症告燃框倒架项北目他价仰值壳挖惨掘案汤例药参市考惠绣州妻中督高械端坊客苍户怀分樱析客户分类客户组成特征描述目前居住状况置业驱动力高端客户（群体数量大）私企业主、私营老板、企事业中高层管理人员、政府领导1、在惠州生活多年；人脉、关系网络在惠州；经济实力雄厚，多数人有一辆以上的不错的私家车。2、心态开放，视野开阔见多视广多次往返大中城市，部分有国外学习、旅游经验。3、喜欢新事物，十分注重品牌，虽不一定一身名牌，但对某种品牌的东西（鱼杆、手表、车等）特别偏好。大部分人目前居住在丰湖、西湖，红花湖片区，下埔临江一带，江北、东平大盘；有自然资源老社区品质低。160-250平米改善居住状况，对产品品质、服务敏感。中高端客户（群体数量中）公务员、企事业高级白领、生意人1、在惠州生活多年；人脉、关系网络在惠州；有经济基础。部分人有经济型车辆，大部分人依赖公共交通。2、眼见为实，想象力有限，但心态开放，大部分人去过发达城市。3、喜欢新事物，对品牌（服装、电器等）较注重。大部分人目前居住在东平、龙丰上排、南坛下埔等老城区；老社区品质低。80-140平米改善居住状况，对产品品质、社区环境敏感。中高端客户（群体数量小）深圳、广州、东莞等泛珠三角客户；港台客户、韩国等外籍客户；其他1、或有亲人在惠州，或工作、生意在惠州；在惠州有一定人脉、关系网络；经济实力雄厚。每年都有一定时间生活在惠州居住。2、视野十分开阔，心态开放，善于把控商机，十分有主见。3、喜欢新事物，对品牌尤为注重。主要集中在陈江仲凯高新区宿舍及麦地商圈老商品房。物业管理不到位，社区品质低。100-250平米投资/长住/短暂居住，对产品品质、社区环境、服务敏感。润变园粉成闭交扩客婆户泉分份析客户类型客户比例客户细分总价区间购买用途客户特征项目认可点与本项目契合度惠州客户70%私营企业主（在惠州开工厂的老板）联排：160万以上自用惠州顶级富豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重对资源的自家占有注重居住舒适度项目规模豪宅形象稀缺湖景、山景企业高管（TCL、德赛、陈江仲恺高新区的高层管理人员）自用或投资惠州金领阶层，有一定的财富积累重视身份与声誉注重个体的私家独享感有敏锐的洞察力稀缺湖景、山景项目规模升值空间公务员（龙丰上排等区域政府中高层官员）自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露财富稀缺湖景、山景豪宅形象深圳客户30%与惠州有工作缘或生活缘的客户自用或投资事业有成，有一定的财富积累有很大的惠州情节，渴望在惠州购买高端产品稀缺湖景、山景豪宅形象私营企业主（宝安、龙岗、龙华等地开工厂）投资深圳富豪阶层，财富积累雄厚热衷房地产投资，投资眼光敏锐稀缺湖、山景升值空间本项目价值点城市别墅/区域升值潜力/片区规模最大的别墅体量/体育文化资源/品质感强的英伦风情和园林合北生毙国蛋际知新晶城证成冶交迷客眉户样分发析客户类型客户比例客户细分总价区间购买用途客户特征项目认可点与本项目契合度惠州客户40%私营企业主（主要为工厂老板）120万以上自用惠州土豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重居住舒适