武汉市及青山区房地产市场分析(完整版)

2012-05-29武汉市及青山区房地产市场报告12012-05-29一、城市发展概况....................................................................................................41.1房地产行业发展的基础.....................................................................................................41.1.1城市基本概况...........................................................................................................41.1.2未来几年主要指标发展趋势...................................................................................41.1.3总体结论...................................................................................................................71.2未来城市房地行业产业发展环境.....................................................................................71.2.1城市房地产业发展的产业环境...............................................................................71.2.2城市房地产业发展的市场环境...............................................................................81.2.3城市房地产业发展的竞争环境...............................................................................81.3未来城市房地产市场发展趋势.........................................................................................81.3.1城市房地产土地供应.................................................................................................81.3.2产品价格趋势...........................................................................................................91.3.3城市中高端消费群描述.........................................................................................101.3.4未来城市房地产市场发展总结.............................................................................10二、土地市场概况..................................................................................................1322012-05-292.1市场综述...........................................................................................................................132.2宏观经济概况...................................................................................................................132.3土地供应成交状况...........................................................................................................142.3.1土地供给.................................................................................................................142.3.2土地成交.................................................................................................................15三、住宅市场.........................................................................................................163.1新增批售面积...................................................................................................................163.2成交量...............................................................................................................................173.3成交均价...........................................................................................................................183.4青山区域成交状况...........................................................................................................183.5住宅市场总结展望...........................................................................................................19四、商业市场.........................................................................................................204.1供应分析..............................................................................................................................204.2成交分析...........................................................................................................................224.3价格分析...........................................................................................................................254.4商业市场总结与展望.......................................................................................................27五、2012年房地产市场研判....................................................................................2832012-05-29一、城市发展概况1.1房地产行业发展的基础1.1.1城市基本概况城市级别省会城市所属省份湖北省城市总人口8355473人城区（市区）人口4778612人前三年经济平均6500亿元增长城市GDP总量12%3.2%：城市三次产业结构46.4%：50.4%地方财政收入1763.53亿元固定资产投资城镇人口人均可支配收入4255.16亿元在岗职工月收入3275元40.4%23738.09城镇人口恩格尔系数城镇人口人均住房面积29.28我国中部地区中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽城市发展方向1.1.2未来几年主要指标发展趋势1）未来城市在周边城市圈中的综合竞争力武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带的“十”字中心，占据中部“天元”地位；武汉是中部地区的交通枢纽；42012-05-29京广线连接中部21个大中城市，长江连接中部19个大中城市；国务院批复《武汉市城市总体规划(1996—2020年)》武汉市发展给出明确定位：定位中部地区中心城市，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。总结：武汉占据中部“天元”地位的武汉市被国务院明确定位为“中部地区中心城市”，将成为中部地区最具有扩张潜力的城市。根据《武汉市城市总体规划(1996—2010年)》，武汉建设目标：金融中心、企业总部、内贸中心使得武汉成为华中区域乃至全国的经济核心金融中心：到2010年，武汉要构建一个有较强融资和国际结算能力的金融体系，确立武汉在华中地区金融中心地位；内贸中心：规划到2020年，长江形成一级航道，汉江形成三级航道等，武汉港年吞吐量达1.2亿，吨其中集装箱220万标箱，黄石港吞吐量达2081万吨。2）未来城市经济的发展趋势武汉成功获批为中国中部中心城市，政策与资源将得到国家倾斜，省政府预计总投资5287亿建设武汉城市圈，未来经济发展必然加速，经济的发展自然带来房价上扬与目前一线城市相比，武汉处于绝对的价格洼地，目前高端楼盘价格不到一线城市的1/3,升值潜力巨大武汉市规划未来五年GDP突破1万亿，超过2009年深圳的规模，即使考虑调控因素，五年时间武汉房价也将与深圳09年的房价靠拢，价格翻番指日可待总结：未来五年武汉GDP将突破1万亿，势必拉动武汉房价的高涨，未来5-10年必将是武汉楼市高价值实现阶段；52012-05-293）未来城市居民收入与消费增长趋势2006年2007年2008年2009年2010年2011年城市居民人均年收入年收入增长率1236014357.6416712.418384.962080623738.0913.9%16.2%16.4%10%13.2%14.1%2006年以来，武汉城市居民的收入与消费水平一直保持10%以上的增长速度，在未来几年内，有理有相信，必将保持这一增长速度发展下去。武汉人口主要集中15-54岁之间，其中这个阶段各年龄段比重都超过7%，合计超过70%数据截止至2007年；到2020年，预计常住人口达1153万人，户籍人口达992万人。随着中部的发展，武汉的战略地位凸显，未来的人口增速有可能超出预期，预计会增长至2000万;未来城市圈总人口将达3340万。总结：2010年武汉常住人口将超过900万，2020年武汉常住人口将超过2000万，未来武汉城市圈人口将超过3000万，人口红利持续支撑城市经济发展与市场刚性需求4）未来几年城市化发展进程武汉未来的城市化进程2010年市区用地规模为6795平方公里，2020年为1030平方公里；2010年市区人口达到994万，2020年市区人口达到1180万；到2020年将实现84%城市化率。——武汉06-20年城市总规体划62012-05-29在未来12年里，武汉市将投入1205.3亿元修建地下轨道，到2020年，武汉市将总共建成8条轨道交通线，基本通达武汉三镇。——《武汉市城市快速轨道交通建设规划(2009-2020)》总结：城市化进程加快，近郊新区逐渐融为城市的一部分，华中大武汉价值凸现。1.1.3总体结论未来十年是武汉飞速发展的十年，中部中心城市的确立、GDP增长过万亿、人口突破千万大关，超级大都市城市价值即将快速兑现。1.2未来城市房地行业产业发展环境1.2.1城市房地产业发展的产业环境“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，政府决心很大，房价不降，政策不松，目标达不到，将损害政府公信力；国家领导人及各大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废；”从银行来看，对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，银行的支持将成为调控继续推进下去的保障；从以上三点可以看出，未来政府对房地产市场的调控还将持续。影响：布的数据显示，70个大中城市的新房价格指数已经开始回落，部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制。调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变短期，目标是遏制部分城市房价过快上涨，长期目标是房地产市场健康稳定地収展。总结：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、决不能忽视调控对市场产生的影响，尽管本轮调控与07年的调控目的相同，但与07年相比，无论是从政府的决心、还是政策的力度和密集程度来看，本轮宏观调控持续72012-05-29的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期。1.2.2城市房地产业发展的市场环境受国家宏观调控的影响，众多消费者采取观望态度，现在以及持续未来一段时间内，房地产市场还将处于深度调整期。1.2.3城市房地产业发展的竞争环境受去年住宅土地市场火爆的影响，今年下半年武汉将陆续有众多新盘推出，众多房地产企业将会展开激烈竞争。1.3未来城市房地产市场发展趋势1.3.1城市房地产土地供应1）近两年成交土地分布区域分布区域一环二环三环四环土地成交分布12.48%15.61%48.83%23.08%说明：成交性质土地分布是近两年成交数据汇总后的分配。2）未来两年市场竞争趋势产品类型竞争趋势从2010年住宅土地成交状况及2011年住宅土地供应情况来，看总体土地成交折合建筑面积2000余万方，未来住宅市场将面临较大的竞争压力。同一产品不同区域竞争趋势从土地成交分布区域来，看二环与三环之间的住宅市场相对其他区域来讲最为激烈。82012-05-29市场稀缺土地区域随着房地产产业的发展，中心城区的地块已基本被开发完毕，一环中心区内以至一环、二环之间已成为市场土地稀缺区域。1.3.2产品价格趋势1）住宅价格趋势普通住宅类型稀缺性区域性抗性判别供应增长需求增长价格上涨判别高判别高多层高低低高高高↘↘↗↘↘↘↗↘↗↗↗↗上涨空间较大上涨空间小小高层高层低低低低上涨空间较小上涨空间较大上涨空间大花园洋房联排别墅独立别墅高高高高高高上涨空间大说明：稀缺性是指产品分布位置的地段稀缺、人文资源稀缺以及产品形态稀缺；区域性判别主要是产品形态分布的区域，区域的改变自然价格会有所改变。哪种形态产品价格增长最快别墅的抗压性强，未来产品稀缺性高，在价格上涨方面也将领先于其他形态产品。哪一个区域的价格增长最为迅猛2008-2009年度房地产成交均价来看，江夏区的增幅最大，达到9.8%，另外武昌中心区、汉口中心区增长幅度也比较大。2）未来两年城市不同产品类型消费趋势从近几年武汉市高端市场的发展趋势看，武汉高端市场逐渐从追求稀缺资源的占92012-05-29有，到居住环境的回归，开始进入“细节化时代”，体验感开始受重视；而土地获取成本的提高，以及容积率的提高，多层产品逐渐被洋房产品取代以取得高溢价，郊区普通产品高层化将成为趋势，本项目具备低密度高舒适度的产品稀缺性。1.3.3城市中高端消费群描述档次消费群职业分布私企老板收入预测家庭结构年龄层次现居住区域武汉全市范围，部分周边县市200万/年联合家庭40-50高端消费群企业高管大学教授高级公务员大型国企员工100万/年联合家庭50万/年联合家庭20万/年核心家庭35-4540-5030-40武汉全市武昌各高校市中心中高端消费群10万/年核心家庭10万/年核心家庭35-4530-40武汉全市武汉全市企业中层管理1.3.4未来城市房地产市场发展总结概况内容状况类型实际状况评价经济发展必将带动房地产发展强大的城市经济支撑城市房地产发展√□稳定牢靠□一般□不稳定□经济走基础环境弱城市房地产发展√□产业环境优良，逐步向好产业环境房地产行102012-05-29产业环境□产业环境保持现状□产业环境恶劣进一步优业逐步进化入稳步发展的轨道别墅相对竞争压力较小□普通住宅竞争最小√□别墅竞争最产品类型竞争趋势大量普通住宅供应小□写字楼竞争最小□商铺竞争最小各楼盘将围绕高层展开激烈竞争□多层为主流竞争□小高层为主流竞未来市场争√□高层为主流竞争□花园洋房为主推售以高住宅产品形态竞争流竞争□别墅中联排为主流竞争层为主别墅具有较强的稀缺性和抗压性□多层上涨迅速□小高层上涨迅速□高层上涨迅速□花园洋房上涨迅速√□别墅中联排上涨迅速价格较其他产品类型上涨快住宅产品价格趋势□社区商铺上涨迅速□专业市场上涨迅速□群楼商业上涨迅速商铺价格趋势写字楼价格□上涨□保持不变化□下降刚需释放，支撑房地城市住宅消费特□改善型需求□满足基本需求√□改改善性需产发展的征善与满足基本需求相结合求增加动力城市房地产发展总结（未来的判断）1城市发展综合指标对房地产促进中部中心城市、城市化进程、GDP突破万112012-05-29作用亿，必将对武汉房地产发展产生巨大促进作用武汉拥有众多转型中的显富阶层，存在较大的高档次消费需求2城市是否拥有高档次消费需求经过前面的快速发展，目前正处于深度调整阶段3城市房地产发展的阶段变化目前还是处于物质资源的享受方面，正逐步开始关注精神层面的要求4城市对高档产品认知（划分排序）城市适合发展的产品主流形态和5中高端的高层物业、花园洋房、别墅品质刚需将成为成交主力，别墅等高端面临从物质资源到精神享受的转变6未来城市住宅消费需求阶段城市房地产发展的总体评判城市最有潜力（竞争力）的产品1高层、花园洋房、别墅类型市场尚未出现且有特色的产品类23——型没有赋予高档产品更多思想意识方面的东西，而这恰是未来高档客户所关注的方面高档产品中缺乏的元素中高端消费群向往的生活方式或拥有高品质的享受、较高的私密性，可以45理念体现高贵的身份城市总体房价变化目前及未来一段时期内将处于调整期，长122012-05-29期看涨二、土地市场概况2.1市场综述一级市场：2012年一季度，武汉土地市场全月土地供应94宗，面积达563.94万平米；成交共61宗，面积达396.622万平方米，其中居住用地成交107.74万平方米，商住用地成交247.96万平米。二级市场：2012年一季度，武汉一手房批售面积240.5万平米，环比下降44.29%，同比增长27.99%；成交面积214.24万平米，环比下降25.32%，同比增长14.38%；成交均价为6344元/平米，环比下降1.95%，同比下降6.57%。三级市场：2012年一季度，武汉二手房成交面积为24.4万平米，环比下降51.1%，同比下降66.78%；成交均价为7604元/平米，环比微降0.26%，同比上升4.24%。总的来讲：2012年一季度，武汉一手房市场供应大于需求，成交量环比下降较大，成交均价相对稳定，环比微将；二手房市场则是呈现“量降价稳”的态势。2.2宏观经济概况据武汉统计局数据显示，2012年一季度GDP达1771.18亿元，同比增长12.7%。2012年一季度固定资产投资总额达778.88亿元，同比增长22.8%；2012年第一季度132012-05-29社会消费品零售总额达819.71亿元，同比增长16%；人均可支配收入为8027.06元，同比增长16.2%；从2012年第一季度投资和消费两大指标继续保持较快增长的态势来看，一季度武汉市社会经济发展总体运行态势平稳。2.3土地供应成交状况2.3.1土地供给2012年一季度武汉市新增土地供应94宗，总供给面积563.94万平米，环比增长了26.87%，同比增长了107.83%。从土地性质来看，2012年一季度的土地成交中住宅用地面积达355.7万平米，占总成交面积的89.68%；商业用地面积达33.04，占宗成交面积的8.33%，工业用地面积达4.87万平米，占总供地面积的1.23%；其他性质的用地面积达3.01万平米，占总供地面积的0.76%。从成交的地块性质来看，2012年一季度武汉土地市场供给仍以住宅用地为主，工业用地、商业性办公用地以及其他性质用地所占比重小，供给明显不足；从各区域的土地成交来看，2012年一季度武汉主城区的土地市场相对较为活跃，其中二七后湖区本季度土地成交量以104.26万平米供地成为全市第一，占全市土地供142012-05-29应的26.29%；南湖片区本季度土地成交79.8万平米，占全市土地供应的20.12%；汉阳中心片区本季度土地成交36.6万平米，占全市土地供应的9.24%；关山片区本季土地成交71.75万平米，占全市土地供应的18.09%，东西湖片区本季土地成交22.08万平米，占全市土地供应的5.57%，武昌中心片区本季土地成交10.66万平米，占全市土地供应的2.69%，新洲片区本季土地成交9.475万平米，占全市土地供应的2.39%；从走势来看，武汉土地供应自2011年三季度环比呈增长，2012年一季度新增土地供给则又明显增加，环比有很大幅度的增长。2.3.2土地成交2012年一季度武汉土地市场共成交地块61宗，其中住宅用地49宗成交；从成交152012-05-29宗数来看，与上一季度相比，本季度成交量有较大幅度的回升。2012年一季度，武汉全市成交土地总占地面积396.62万平米，环比上升26.87%；总成交金额为75.12亿元，环比增长0.67%。三、住宅市场3.1新增批售面积2012年一季度，武汉总批售面积为240.5万平米，环比下降44.29%，同比上升27.99%。从数据的走势来看，武汉房地产市场的批售面积自2009年一季度以来整体呈现出“先升后降”的发展态势，批售面积在2011年一季度达到低谷，随后连续三个季度明显增长；2012年一季度，武汉一手房市场新增商品房批售数量在2011年的基础上有所下降。162012-05-29从区域来看，2012年一季度武汉批售面积主城区占优，主城区的关山区以50.9万平米的批售面积成为全市第一，占全市批售面积的21.2%；其次是汉阳中心片区，全区批售面积29.2万平米，占全市批售面积的12.1%。郊区则是黄陂区批售面积最多，为25.7万平米，占全市总量的10.7%。3.2成交量2012年一季度，武汉一手房市场总体成交状况较好，全市一手房共成交214.24万平米，环比下降25.32%，同比增长14.38%；从走势来看，武汉楼市自2011年一季度以来成交量整体呈“先升后降”的发展态势，并于2011年四季度创下新高。2012年一季度由于1月份市场比较冷淡，刚性自住需求客户持续观望情绪，市场成交量环比出现了较大幅度的下降。从各区域一手房的成交状况来看，2012年一季度武汉各区中主城区成交占优，共成交149.62万平米，占武汉总成交额的70.56%；其中主城区又以南湖区成交最多，共成交33.68万平米，占全市总量的15.89%；郊区各区中以黄陂区成交居首，共成交24.15万平米，占全市总成交量的11.4%。从武汉各区成交量的走势图来看，2012年一季度武汉各区成交量呈“下降”的发展172012-05-29态势。3.3成交均价2012年一季度，武汉全市一手房成交均价为6344元/平米，环比下降1.95%，同比下降6.57%。从成交均价的走势来看，自2011年一季度以来，武汉一手房的成交均价整体呈现“下跌”的态势。从各区域来看，2012年一季度武汉各区一手房成交均价呈现出“下降”的发展态势；其中，本季度汉口中心区的成交均价高居榜首，成交均价为10827元/平米；汉南最低，成交均价仅为2848元/平米。3.4青山区域成交状况青山片区：2012年一季度青山片区一手房共成交15.58，环比上升94.65%，同比上升132.54%，成交均价7694元/平米，环比上升0.16%，同比上升4.16%，从成交走势来看，青山片区成交面积自2011第一季度，整体呈现“上升”的趋势，并于2012年一季度达到最高峰。随后，由于刚性自住需求的入市，市场成交量开始回升，环比呈现大幅上升的态势。2012年一季度，青山区批售面积6.3万平米，环比下降28.41%，同比下降7.35%，182012-05-29本季度批售面积相比2011年四季度有较大幅度的下降；此外，从批售面积与成交面积的比较来看，本季度批售面积小于销售面积，市场整体呈现出“供不应求”的趋势青山片区2012年第一季度一手房成交18.016.014.012.010.08.06.04.02.077507700米米平万：位单7650平7600/7550.7500元7450：74007350位7300单72500.07200度度度度度季季季季季成交面积成交均价一二三四一第第第第第年年年年年111121021111000022223.5住宅市场总结展望1）2012年一季度，虽然政策面依旧趋紧，但鉴于房价的坚挺，春节过后观望积累的刚性自住需求开始积极入市，从而使得武汉楼市一季度2、3月份的成交量明显增加，房价也开始显现上涨的态势。另一方面，春节过后新增批售面积的大增，也显示开发商看好后市。从量价整体发展趋势来看，楼市一季度走出了明显的升势。2）随着相关政策的出台，政府再次加强了房地产市场调控的力度。展望后市，信贷政策、限购令调等控政策的出台，可能会再次令整个市场的预期开始转向，整体观望的氛围或会再次形成；其次，限购令的紧迫，会有效抑制需求，特别是投资、改192012-05-29善型购房需求，同时也会抑制一批购买力不强的首次置业需求。需求的压制使得刚刚显现出一定热度的楼市将再次冷却。相对成交量确定的下跌而言，房价近期大幅下跌的可能性依旧不大，由于一季度特别是3月份的销售形势一片大好，开发商回笼了不少资金，资金方面还是比较充裕，短期内压力不大，因而整体降价的意愿近期仍不会很强烈。随着政策调控的继续深入，成交量持续下跌的话，开发商或会迫于市场压力降低房价。故短期房价松动的可能性较小，但长期房价还是有下调的压力。3）对于未来政策的走向，则依旧会视市场的势走所动，特别是房价的势走。由于当前政策的调整目的很明确，就是短时期内抑制房价的上涨，挤出投资型购房的需求，通过抑制需求来调节长期来的供需矛盾；对于长期而言，加大土地供应量以及加强保障房的建设，改善房地产市场的供应结构，以及调整税收制度譬如房产税，依旧是未来调控房地产市场的常用手段。四、商业市场4.1供应分析1）三季度商铺新增供应约25万方，环比减少63%，同比则1.65倍增加2012年第一季度，全市商业新增供应49.63万方，仅占去年全年新增供应的15%。从类别看，新增商业供应中，专业市场约18.85万方，占比38%；酒店/公寓类产品约5.53万方，占比11%；商铺（含底商、商业街、百货等）约25.24万方，占比51%。202012-05-29从商铺新增供应走势看，2012年第一季度，全市商铺新增供应25.24万方，环比减少63%，同比则增加165%。受春节影响，一季度商铺新增供应量环比明显萎缩。从月度供应看，三季度新增商业供应主要集中在1月、3月，两个月新增供应均超过11万方。大武汉1911、黄陂广场、中城国际等社区商业及住宅底商相继推出，支撑市场整体供应量。2）黄陂、江汉、东湖高新三区为商铺新增供应主力，累计占比6成从区域分布看，黄陂、江汉、东湖高新三区商铺新增供应均超过4.5万方，位居前三位，其中，黄陂区新增供应5.7万方，占比22.59%，居首位，黄陂广场2.9万方商212012-05-29业、珩生领袖城1.28万方底商成为区域新增供应主力；其次为江汉区，新增供应4.85万方，占比19.21%，主要集中在大武汉1911、中华城、泛海国际居住区等社区商业或底商；东湖高新区新增供应4.67万方，占比18.57%，居第三。此外，江岸区商铺新增供应近4万方，汉阳、武昌、洪山三区商铺新增供应在1.5万方左右；其余区域新增供应多不足3000㎡。4.2成交分析1）第一季度商业成交23.31万方，环比减少23.41%2012年第一季度，全市商业成交量为2426套/23.31万方，环比分别减少30.73%、23.41%；同比则分别增加16.69%、28%。从月度成交看，一季度月度成交呈上升趋势，1月，受春节影响，商业成交面积7.04万方，主要集中在黄陂广场（2.73万方）、奥山世纪城（0.79万方）等项目，其余项目商业成交均在2500㎡以下；2月作为节后恢复期，同时也作为历来的销售淡季，商业整成体交量亦不高，约6.6万方；进入3月，市场推盘明显活跃，成交亦放量，3月商业成交9.67万方，仅低于去年7月、11月、12月成交量。222012-05-292）东西湖、黄陂两区成交面积高居前两位从区域分布看，第一季度，东西湖区、黄陂区商业成交位居前两位，其中，东西湖区成交4.72万方，占比20.26%，位居首位，区域商业成交主力集中在万国汽配高桥国际城项目，该项目一季度成交3.7万方，占区域成交量的近8成份额；其次为黄陂区，该区一季度商业成交4.22万方，占比18.09%，区域商业成交主力集中在黄陂广场（2.77万方）、汉飞向上城、汉北康城、百隆东方城等项目。武昌、江夏、新洲三区商业成交量在2万方左右；洪山、青山、江汉、东湖高新四区商业成交量在1.1-1.6万方；其余区域商业成交量均不足8000㎡。232012-05-29从区域销售金额排行看，武昌、青山两区以价取胜，凭借全市第一、第二的区域均价，两区域商业销售金额高居前两位；而黄陂区域则以量取胜，依靠全市第二的销售，全区商业销售金额位居第三位。242012-05-294.3价格分析1）一季度均价11597元/㎡，为2011年以来最低从商业季度均价走势看，2012年第一季度均价为11597元/㎡，同环比分别下降23.29%、30.28%，为五个季度以来最低，郊区商业、工业地产集中备案是拉低市场均价的主因。统计数据显示，第一季度销售面积过万的4个项目中，除奥山世纪城外，其余三个项目均位于郊区，成交均价均不足5000元/㎡，其中位居首位的万国汽配高桥国际城项目