项目后评估报告精简版

海口吾悦广场开业后评估报告商业管理事业部工程物业中心2016年11月目录一、前言二、工程篇三、物业篇四、安全品质篇五、提升思考2016年10月28日，海口吾悦广场盛大开幕。开业三天，客流突破72万人次，销售突破2900万，开创了海口的商业历史！

海口吾悦广场的盛大开业，离不开各级领导的关心和支持，离不开地方商管公司和开发公司的全力以赴。

工程物业中心对海口吾悦广场筹备至开业阶段工程、物业、安全品质管理工作进行总结评估与反思，不足之处敬请指正。前言项目概述海口吾悦广场（C类项目）开工时间：2015年2月30日开业时间：2016年10月28日筹建周期：18个月项目地址：海南省海口市龙昆南路与椰海大道交汇处综合体：占地面积29812.98平方米，地下2层至地上4层（局部5层）；建筑面积：总建筑面积145516.77平方米；大商业建筑面积87306.58平方米，地下室面积87205.64平方米；商业业态：含超市、影院、KTV、电器、零售、餐饮、配套等商家156家工程篇一、不足与反思二、亮点分享不足与反思一1.1团队组建岗位编制人数计划到岗时间实际到岗时间到岗时间节点实际到岗节点工程物业副总12015.10.42015.8.10开业前12个月开业前14个月工程经理12015.11.32015.11.3开业前12个月开业前12个月工程主管42015.3.312015.3.18开业前8个月开业前8个月工程领班52015.4.12015.3.25开业前7个月开业前8个月物业经理12016.1.32015.4.13开业前11个月开业前6个月物业主管62015.3.32015.3.18开业前8个月开业前8个月物业领班42015.4.12015.3.25开业前7个月开业前8个月安品经理12016.8.12016.8.1开业前3个月开业前3个月安品主管12019.9.242016.9.24开业前1个月开业前1个月不足：1、因各自所处的位置及管理角度的不同，项目在筹备前期工程物业副总与总经理配合及磨合不理想，导致在开业前4个月临时调整工程物业副总，对筹备期的各项工作的完整性造成了一定的影响；2、整体工程物业团队除工程物业副总、经理以外，其他人员均无商业筹备经验，其次在筹备期转运营期过程中预留培训、环境熟悉、团队磨合时间不足，导致团队筹备能力及开业初期管理能力相对较弱。表格信息来源于新计划系统——商业筹备期计划反思：1、工程物业中心需结合项目筹备期的现场实际情况，充分考虑筹备期培训需求，提前做好系统、实用的培训；2、人员招聘、面试、到岗期间，适当考虑项目核心团队的配合度，避免临阵换将。不足与反思一1.2节点管控不足：1、因地方开发与商管在消防方面配合度差及地方商管在消防验收方面跟进不及时，导致综合体节点（开业前消防检查）未如期完成；2、因部分商户进场较晚，导致部分筹备期工程节点及商户装修节点未能及时销项；3、工程物业中心对于地方商管节点销项方面的管控力度有待提高。反思：1、消防报审报验时需重点关注：资源共享、工作划分、时效的把控、应对性的报验方法、方案及落地推进等；2、工程物业中心需提前做好节点销项的相关培训，并能提前预警、及时督促、提供支持；3、节点计划的制定及考核需考虑前后者、相互关联的关系，如消防验收条件及装修完成的前提是商户需按计划节点完成招商、进场装修工作；如前者延期则后者不保。商业综合体工程节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率8700187.5%商业筹备期工程节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率614739077.05%商户装修节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率3162030110364.24%不足与反思一1.3图纸审核不足：因考虑商户及时进场及广场如期满铺开业，地方商管工程部在消防验收审图方面未坚持原则，产生防火分隔不合格、一个商户跨越两个防火分区、疏散出口不足等情况，导致二次消防验收难度加大。反思：1、工程物业中心需重点培训地方商管对于消防等图纸审核的关注要点，避免审图时产生漏项或概念不清晰等情况；2、地方商管工程部需加强跨部门协调，及时借助房开技术部的专业能力，寻求其在审图方面的技术支持。其次在审图发现问题后，特别是违背原则性的问题，必须坚决协调相关部门及商户予以整改。不足与反思一1.4二装管控不足：地方商管工程部在二装管控方面存在诸多不足，如：餐饮商户一级隔油装置未设置、厨房插座无防水盖板、商户施工进度管控不严、现场问题未及时协调到位等。反思：1、现场装修管理务必严格执行《装修手册》的相关要求；2、现场问题及时落实专人及时解决，避免影响商家装修进度；3、严格审核商户装修进度表，每天复核计划与实际的偏差，及时与商户沟通、协调。一级隔油未安装厨房插座无防水盖板开业前5天的现场拉夏贝尔空调出风口健身泳池闭水试验后近500吨水无法及时排出不足与反思一1.5设计施工防火分区部分采用防火玻璃加窗喷模式，后期被消防验收科否决，影响消防验收取证。空调出风口采用超长软管连接效果差排烟管井未按建标设置内衬，导致风量流失大，部分排烟口无风开业时，二路电未提供到位，风险极大不足与反思一1.5设计施工反思：1、现场管控人员需不断的穿插在设计、工程及施工单位之间，切实起到枢纽作用，一旦发现问题，及时对接开发工程部现场叫停，避免返工浪费；2、从总部层面，根据运营需求、功能效果等方面，及时与设计研发中心及项目管理中心反馈现场问题、对接商管需求。

配电房电缆杂乱，至今未解决大商业开业时金街施工现场塔吊拆除严重滞后，导致涉及的商户不能及时进场施工伸缩缝长期处理不到位导致商户装修受损防火门均未安装限位器，墙面石材被撞破不足与反思一1.6消防报审报验海口吾悦在开业时未能取得消防开业前安检合格证（小证），给项目开业、甚至整个集团带来了巨大的风险！其中虽有部分客观原因，如：海口消防支队验收把控严格，但关键问题仍在地方开发与商管方面，主要原因有以下几点：（一）开发原因：1、开发在前期申报验收过程中，经办人员过分在支队强调“一、二消”概念，导致后期“沟通”难度加大，造成资源浪费；2、消防设备设施安装、调试进度缓慢，消防联动关系紊乱，现场多数消防强排烟风口处于无风状态,严重影响消防验收；3、经过20余次现场验收并多轮沟通，最终在开业前一天（10月27日）中午，才取得一消验收合格意见。（二）商管原因：1、前期过于依赖二消单位与消防支队沟通，未及早介入消防支队中高层领导就消防验收事宜展开有效沟通；2、部分商户门头施工不合规、商户玻璃、传菜口、装修材料等问题，影响二消验收；3、因商户进场原因，二消单位施工进度滞后，施工质量不高，与一、二消单位施工配合度不够。

综上所述，请后期开业项目引以为戒，杜绝此类问题发生！1.7开业支援序号职务人员姓名时间任务分工1工程物业副总张叶飞52天主导燃气施工跟进及主次力店装修管控2工程经理刘建峰26天全面代理工程部经理工作3工程经理徐华28天全面负责现场暖通、给排水系统的施工进度和系统调试3综合主管孙大伟55天主导3层商户装修管控4暖通主管汪翔45天主导4层商户装修管控6工程助理殷秀水90天主导主、次力店商户装修管控7工程经理蒋伟平3天开业前用电系统检查，活动用电保障8工程经理邵迎春4天开业前弱电系统全面检查因地方商管工程部专业能力限制、开发施工进度及商户进度滞后等原因，根据项目需求及实际困难，为确保满铺、精彩开业，工程物业中心及时调派人手进行驻场或短期支援，共计支援303人次，对于项目如期开业起到了至关重要的作用。不足与反思一2.2指导和支持工程物业中心明确相关要求，在装修现场安装临时监控摄像头，并在醒目位置张贴警示告示，有效震慑和遏制了偷盗事件的发生。亮点分享二1、在开业前，工程物业中心指导项目商管工程部制定并完善了《开业保障方案》；2、明确开业前设施设备满负荷测试要求，跟进地方商管按要求完成测试；3、开业三天客流高达72万人，开业期间各项工作保障到位，设施设备运行运行正常，未发生踩踏、火情、盗窃、电梯困人、断电、燃气泄漏、跑水等突发事件。物业篇一、不足与反思二、亮点分享不足与反思一1.1开荒保洁不足：1、地方商管对供方摸底评估不足，施工滞后压缩了开荒极限时间，开荒人员数量不满足开荒强度要求。2、地方商管前期对当地保洁人员作息习惯调研不足，海口地区保洁从业人员普遍8小时工作制，招投标前双方交底不足，合同12小时工作制实际运行难度较大。反思：1、工程物业中心需规范前期物业市调内容，制定供应商考察入库必要条件，严格要求地方商管执行《开荒保洁作业标准手册》。2、环境类招投标需充分了解当地用工习惯，做好充分交底和人员培训。开荒人员数量把控不足开业前3天大量施工未收尾日常保洁合同变更流程不足与反思一1.2商户培训不足：1、对商户垃圾清运的管控和疏导措施不足，商户垃圾大量堆放于内场公共区域，造成开荒工作区域重复污染。2、受商户员工招聘进度影响，商户员工培训不到位，商户二装进度滞后，开业前集中铺货出现大量违规情况，现场管控力度不足。反思：1、工程物业中心需跟进地方商管对商户二装管理规定宣导和培训工作，做好商户服务和指引；2、运营期相关管理规定需提前多批次培训，避免开业期违规事项。商户培训和管控不足，垃圾堆放公区开业前商户员工违规情况不足与反思一1.3开业保障不足：1、开业期环境、秩序管理界面未及时与环卫、城管部门沟通确认，造成开业期城管和媒体介入，对吾悦品牌产生负面报道。2、开业前与当地公安部门沟通不到位，公安部门首次遇到如此规模的开业活动，临时要求增加外聘安保力量。反思：工程物业中心需将物业部与属地政府部门外联事项纳入《物业开业必备条件》清单中，争取政府部门资源的同时，做好配合和衔接工作。开业期环境、秩序界面与城管缺乏沟通开业活动安全保障预估不足，临时增加外聘安保。不足与反思一1.4设计施工10月27日开业前1天卫生间未完工，影响开荒石材打磨进度滞后，影响开业效果垃圾房设施功能不完善，影响使用2.57m2.51m车场出口车道宽度不满足使用要求导视安装错误，功能未完善1.2m货梯前室高差，丧失货运功能反思：工程物业中心需归纳各项目设计施工案例，与设计研发中心沟通，形成后期审图和跟进关注要点，规避类似问题。亮点分享二2.1商户服务根据工程物业中心要求，全力配合商户进场装修。配合清理铺内垃圾和积水；设置人货分流动线，确保通畅；增加临时取水点等事项。体现物业部服务价值。拉夏、问道等商户预留铺内保洁时间不足的情况下，物业部安排开荒单位及时补位，协助商户保洁，确保开业品质。安品篇一、管理制度建立二、开业必备条件三、装修典型问题四、不足与反思一、管理制度建立海口项目于开业前10日，如期建立A/0版三标管理体系文件，并针对三标运行组织开展培训课程共计5批次；海口项目在制度建立上存在以下瑕疵：1）各级员工对三标的理解及重视度仍显不足，培训参与度不够；2）前期三标建立未结合项目实际情况进行针对性梳理与修订，影响适用性及落地效果；3）未对管理表单进行系统梳理，表单使用仍有缺失，导致开业后期管理出现盲区。管理表单建立情况表单名称是否建立表单名称是否建立《装修现场安全检查记录》√《闭店餐饮厨房检查记录》×《消防控制室值班记录》×《消防报警阀室巡视记录》×《火警报警汇总记录》×《消防水泵房巡视记录》×《消防主机故障登记表》×《消防稳压泵房巡视记录》×《安防巡查记录》×《交接班记录

》×《重点防火部位检查记录》×《火警处置登记表》×二、开业前消防系统必备条件安装进度截止至开业日当天，消防报警系统16项必备条件中，有7项未达到使用功能，防火门监视、智能疏散、电气火灾报警、CRT图文报警、气体灭火、燃气泄露报警等系统开业前均。防火门监视系统智能疏散系统电气火灾报警系统消防回路部分点位超180点消防报警系统开业必备条件系统设备名称执行情况系统设备名称执行情况消防报警系统消防主机完成安装应急照明及疏散系统主机系统未完成调试CRT未完成调试应急照明完成安装烟感、温感探测器完成安装疏散指示牌完成安装消防手报、声光报警器完成安装气体灭火系统主机系统未完成调试消防广播系统主机系统、喇叭完成安装气瓶完成安装防火分隔系统防火卷帘门、防火门完成安装防火门监视系统主机系统、报警点未完成调试电气火灾报警系统主机系统未完成调试燃气报警系统主机系统未完成调试报警点完成安装报警点未完成调试二、开业前消防系统必备条件安装进度消防水系统开业必备条件安装进度系统设备名称执行情况系统设备名称执行情况消防水源消防水池已注水自动喷水灭火系统喷淋泵及控制柜功能正常消防水箱水位不足喷淋稳压系统未完成安装消火栓系统消火栓泵及控制柜功能正常自动泄压阀功能正常自动泄压阀功能正常自动启泵功能未完成调试自动启泵功能未完成调试湿式报警阀未完成调试消火栓稳压泵未完成调试水流指示器功能正常消火栓压力已注水末端完成消火栓按钮未完成调试水炮系统主机系统未完成调试水系统完成喷淋设施无排水消防水炮点位故障消防水箱无水稳压系统未投入使用截止至开业日当天，消防水系统17项必备条件中，有9项未具备使用功能，消防稳压系统未完成安装与调试。三、商铺装修典型问题商铺开业消防必备条件序号必备条件执行情况1装修材料无明显消防隐患部分材料不规范2与所有商户签订安全责任书部分商户未签订3灭火器材（灭火器、灭火毯）配备齐全已配置4无阻碍消火栓、卷帘门等违规现象个别占用5独立封闭空间喷淋、烟感配备到位部分更衣室、仓库缺失6无违规用电现象个别现场违规7使用燃气餐饮商铺厨房自动灭火系统安装完成开业前3家商户未完成安装8燃气泄漏报警系统安装完成未完成安装21家商铺：独立封闭空间缺少喷淋或烟感。5家商铺：仓库货架使用易燃材料6家商铺：装修材料不合规。2家商铺：后厨挡火板选型错误。商铺装修8项必备条件检查中，有7项问题未达到必备条件管控要求：1）对使用装修材料未进行严格检验及审批；2）对商户装修图纸审核不严，未发现材料等级；3）装修过程管控存在把控