物业服务企业日常服务过程存在的风险及排除

物业服务企业日常服务过程存在的风险及排除物业服务企业日常服务过程存在的风险及排除

如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。

目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢?如下措施可供参考：

.-物业经理人

1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义;物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。

2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定;

3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是"占位费'还是"保管费';

4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区;

5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪;巡逻时必须进行摄录(巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内)，以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据;发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任;夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害;

6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定："经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。'这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要"明确的警示'的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶(楼道)、高压危险、小心触电(变电器、电线)、禁止攀登、禁止翻越(栅栏)、地面湿滑，小心(地面)、严禁触摸(电线)、保管好贵重物品(车内)、禁止停车(消防通道和禁止停车的楼下)、禁止戏水(水池)、鼠药投放处(防止儿童或宠物误食)、已喷洒农药(果树)、娱乐设施的使用说明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜间施工现场要设置警示灯)、禁止通行(通道)、注意限高闸、请走人行道(小区进出口)、小心夹手、电梯刚上油(电梯)、墙体脱落注意安全(发生墙皮脱落的墙体)、雪后路滑请当心(雪天路面)、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等(消防通道)、爱护花草等(草坪绿化)、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示;

7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案(浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任);

8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间;

9、楼顶、公共阳台上的杂物(如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等)和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到(相关规定："住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿);

10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门;

11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的"冰溜子'，以免坠落伤到人和车;

12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的;

13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故;

14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告;

15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任;

16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任;

17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。

总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险。

篇2：物业日常服务过程存在的风险及排除

如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。

目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢?如下措施可供参考：

1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义;物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。

2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定;

3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是"占位费'还是"保管费';

4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区;

5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪;巡逻时必须进行摄录(巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内)，以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据;发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任;夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害;

6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定："经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。'这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要"明确的警示'的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶(楼道)、高压危险、小心触电(变电器、电线)、禁止攀登、禁止翻越(栅栏)、地面湿滑，小心(地面)、严禁触摸(电线)、保管好贵重物品(车内)、禁止停车(消防通道和禁止停车的楼下)、禁止戏水(水池)、鼠药投放处(防止儿童或宠物误食)、已喷洒农药(果树)、娱乐设施的使用说明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜间施工现场要设置警示灯)、禁止通行(通道)、注意限高闸、请走人行道(小区进出口)、小心夹手、电梯刚上油(电梯)、墙体脱落注意安全(发生墙皮脱落的墙体)、雪后路滑请当心(雪天路面)、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等(消防通道)、爱护花草等(草坪绿化)、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示;

7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案(浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任);

8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间;

9、楼顶、公共阳台上的杂物(如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等)和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到(相关规定："住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿);

10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门;

11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的"冰溜子'，以免坠落伤到人和车;

12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的;

13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故;

14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告;

15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任;

16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任;

17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。

总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险。

篇3：天源物业服务风险防控方案

天源物业服务风险防控方案

序号风险点措施防控组织管控及数据记录风险类别存在形式

1秩序维护安全管理入室盗窃封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人员动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时间内不能修复，应采取相应管理加强措施。建立预案。

2入室抢夺、抢劫

3入室故意伤害

4入室故意杀人

5公共区域盗窃

6公共区域抢夺、抢劫

7公共区域故意伤害

8公共区域故意杀人

9车辆管理车内物品被盗

1、购买停车票时附带购买停车保险

2、签订车位使用协议，明确车场管理内容。

3、在车场明显位置注明停车须知，明确车场管理内容及车主应遵守的规定。4、加强车辆进出管理和巡视。

5、取得车场合法经营权。

10车身受损，包括擦挂、坠物砸车

11车辆灭失

12物业内交通事故

1、设置车辆行驶标识和限速标识。

2、加强车辆行驶疏导。

13消防管理电器线路引发火灾

1、物业接管中明确要求消防已经过验收，并合格。

2、在消防维保合同中明确管理责任。

3、在治安消防安全责任书中明确业主管理责任。

4、加强消防设施设备的日检、周检、月检、季检、年检，做好记录。

5、建立预案，加强人员培训和演练。

14明火引发火灾

15爆炸封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时内不能修复，应采取相应管理加强措施。

16设备管理室内浸水

1、加强装修监管，禁止破坏防水层。

2、在装饰装修管理服务协议中明确责任。

3、建立预案和备用物资到位。

17机房进水

1、加强机房巡视。

2、建立预案，并加强人员培训。

18触电伤人

1、加强物业内配电箱、线路时进行巡视，及时关闭或处理，并增加安全标识。

19房屋附着物跨踏

1、加强装修监管，严禁增加房屋附着物。

2、加强宣传。

20爆管

1、加强巡视和维护。

2、建立预案，并组织人员培训和学习。

21二次供水设备损坏

22水箱污染

1、严格办理相关证件。

2、水箱上锁并按规定定期清洗、检测。

3、加强巡视。

23突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁

1、加强供电局沟通，保证停送电信息准确。

2、加强设备巡视，保证设备运行正常。

3、计划性停电提前告知业主。

4、建立预案，并加强人员培训。

24电梯困人

1、在电梯维保合同明确责任。

2、加强电梯巡视，保证设备运行正常。

25设备检修、保养伤人

1、提前告知。

2、加强标识。

26娱乐设施伤人

1、加强设施巡视，保证设施运行正常。

2、告知娱乐要求。

27单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门

1、加强巡视，及时维修和养护。

2、物业巡逻治消人员熟悉单元门启闭。

28背景音乐室外音箱遭到损坏

1、加强巡视，及时检修。

2、加强业主引导。

29化粪池爆炸

1、加强巡视，及时清掏。

30公共环境儿童掉水

1、增加安全标识。

2、加强巡逻。

31童戏水触电

32游泳池伤人

1、购买保险。

2、明显处设置游泳须知和禁止标识。

3、取得游泳池合法经营证件。

4、建立预案，并组织人员培训。

33植物伤人

1、加强植物修剪。

2、对于"尖麻'等植物处增加标识。

34跌落、滑倒、碰撞

1、易滑处增加提示标志。

2、维修和更新改造处采取隔离措施，增加明显标识。

35业主宠物伤人

1、加强引导。

2、要求业主宠物备案。

3、加强巡视。

36内部管理员工损公肥私、贪污盗窃或坚守自盗

1、加强人员培训和思想教育。

2、加强收费控制。

37猎头挖人

1、加强企业文化建设。

2、形成良好晋升和激励机制。

38员工消极怠工，激烈冲突，集体跳槽及时掌握员工思想动态和沟通。

39高空作业不安全生产

1、外墙清醒采用外委，在合同中明确责任。

2、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。

3、为员工购买工伤保险或商业险。

40电器设备违规操作

1、建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。

2、为员工购买工伤保险或商业险。

41收费管理业主长时间拖欠费用

1、建立物业管理费拖欠预警机制，加强预警。

2、加强住户沟通，注意重点客户监控。

42业主集体拒交费用

1、建立物业管理费拖欠预警机制，加强预警。

2、加强住户沟通，注意重点客户监控。

43水电费的拖欠

44物业管理费标准不统一建立良好的控制和应对措施。

45项目管理新建物业无合法报建手续，违章建筑，接管后造成"违法管理'物业接管验收时严格把关，并在《前期物业服务合同》中增加相应条款，实现非保险型风险转移

46开发商与业主的矛盾，造成公司腹背夹击做好与开房商和业主的沟通工作

47业主委员会成立后解除合同准确引导业主委员会成立，形成管理服务有利面

48业主大会或业主委员会滥用职权建立业主委员会沟通和监测管理规程，通过沟通正确引导业主委员会的行为49业主大会或业主委员会未按法定程序成立准确引导业主委员会的成立，注意监测非业主委员会委员业主的动态

50非业主滥用业主权利积极与业主委员会、业主进行沟通，并在物业服务手册和协议中明确业主的权利和义务，加强宣传

51自然灾害雷击定期检测，保证防雷设施完好。

52暴雨

1、注意气侯变化。

2、建立预案，定期组织培训和演练。

3、保证应急物资到位。

53风

54恐怖行径

1、建立预案，组织学习和演练。

55流行性疾病

1、建立公共卫生事件应急预案，组织学习和演练。

56分公司或区域中心所有风险点拟定《基础物业管理应急事件处理流程》并建立预警机制;安排各项目结合组织架构实际于12月10日前将防控组织及管控数据记录填写完整，并提交分公司和运营部备案

风险预防

风险控制重要性：对人体而言，对健康最好的办法是预防为主，防病于未然。对基础物业管理来讲也是一样，预防是风险管理的一部分，也是风险管理的核心，因此基础物业管理风险控制显得非常重要。

风险控制内容：树立风险意识、采取预防措施、对基础物业管理服务过程进行监控、建立预警机制。

篇4：物业服务风险安全防护要点

第一类风险：设备设施运行

1、锅炉运行。有这样一个案例：某物业公司司炉工在进行锅炉排污前没有进行彻底检查，控制好排污压力，致使锅炉排污冷却箱爆炸，钢件飞裂后将门板撞飞，残物砸中不远处停放的一辆高档宾利轿车，造成车体外部毁损，直接经济损失万余元，幸无人员伤亡。可见压力容器设备的运行管理要重点关注。除了锅炉要定期年检，运行人员要经特种作业培训持证上岗外，运行中的细节不能马虎，锅炉安全阀、水位控制器、蒸汽压力表这些小的附件一定要定期校验。在锅炉运行中，当入孔、各种连接管(水、气、油、烟)发生严重泄漏时，油泵、燃烧器损坏时，炉内有明显异声及蒸汽压力急剧下降时，排烟温度急剧升高超过250℃，或短时间内突然升高40℃以上时，一定要停炉检修，正常后方可再运行。

2、电梯运行。电梯安全是老生常谈的问题，但还是经常有电梯关人、坠人伤亡的报道，现已引起各界的重视。在此强调，物业管理公司在承接物业接管电梯前，一定要查验确认电梯已经劳动局检测合格并取得《准用证》，否则不可接管。物业公司电梯维修操作人员必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。电梯委外维保的，必须对承包方资质进行审查验证，进行评审。电梯保养和维修的工作质量要进行过程跟踪、检验，每年由地方质量安全监督部门年检合格后方可投入运行。要加强对电梯钥匙的管理，不允许私配或借给电梯工以外的人员持有。制定电梯应急规程，在电梯机房悬挂救援工具。设立24小时值班报警点，保证电梯发生故障时能接到警报，在发生电梯困人时能及时解救被困人员。

3、高压变配电。配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职值班电工对其实行24小时运行值班。值班电工必须持证上岗，熟悉电气设备状况操作方法和有关的安全操作规程，认真执行交接班制度。值班电工当值时应对配电装置及高压柜勤巡、勤检，密切注意电压表、电流表、功率表、功率因数表、温度表的指示情况，并做好记录。严禁在配电房内堆放易燃、易爆，有毒、有害物质及杂物。要做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。

进行配电柜检修时，应填写检修工作单，经批准后方可进行。当全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂"有人工作，禁止合闸'的指示牌。严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明和空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。

干式变压器正常运行时绕组温度控制在90℃以下，超过90℃应人工采取降温措施，自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复。不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。操作高压侧面真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。保养电容器柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。保养完毕，应先检查无工具遗留在配电柜内方可送电。

第二类风险：易燃易爆品使用和存贮使用

天然气的部门或个人，必须对天然气的特性有所了解。严禁在天然气配气站内或使用天然气的场所堆放易燃物品或吸烟。严禁利用天然气管道作电焊接地线。严禁用铁器敲击管道与阀体，以免引起火花。切记，在使用天然气，管道产生明火时应先灭火再关闭燃气总阀。有条件的，要在燃气使用点安装气体泄漏报警装置。对存放油漆、油类品的仓库要禁烟防火，张贴醒目标识，安装防爆灯，配备足量消防灭火器材，并由专人负责管理。

第三类风险：化学药品使用

物业管理行业中使用的化学药品主要用于锅炉水质化验，清洁绿化及灭鼠杀虫方面，尤其以灭鼠杀虫药品毒性最大，应专人管理，制定控制程序。药品的采购、保管、发放领用由专人负责。日常的储存保管，根据药品不同性质，分门别类进行标识、隔离、存放，各类药品严禁随处摆放，在放置灭鼠饵的地点应做好标识，防止误食中毒。物业活动中注意药品随用随领，药品使用人不得以任何理由多领多存药品(尤其是消杀类药品)。

第四类风险：消防

消防安全是整个社会均需重视的，物业管理公司负责区域消防安全管理，责任重大，应坚持以"防'为主，防消结合的方针。按规定配置相应灭火器材，对水系统、风系统及报警系统进行定期保养测试，确保处于完好备用状态。建立健全消防组织机构，成立消防义务队，并训练有素。日常工作中通过巡检及时发现纠正如堵塞消防通道，消防器材缺失等消防违规现象。完善消防应急预案，每年至少组织一次全楼的消防疏散演习，防患于未然。在日常还应加强对员工及业主的消防知识的培训，提高全员消防意识及应急处理能力。

第五类风险：清理水池

清理水池的危险性主要存在于物业公司对地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人员上下水池不慎跌落。要做好防护措施，检查扶梯可靠性。对较深的水池应防CO2窒息及有害气体中毒，必要时进行人为通风。在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气。人员传送工具等物品必须用绳子传吊。水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电筒、应急灯;三相水泵要装有漏电开关，防止触电。

第六类风险：高空作业

主要是使用外墙擦窗机或吊板、吊板绳清洗物业外墙面。上墙操作人员须经过体检合格，经专业机构培训获得高空作业合格证。上墙天气状况良好：无大风、雨雪、高温、低温，现场风力小于6级。擦窗机检查状态良好。使用吊绳和安全绳应作详细检查，直径不得小于16mm，中间不得有断裂和结扣，将吊板绳(工作主绳)扎捆在牢固构件上，绳扣必须打死结，且至少有两个结点，安全绳接点不得与吊板绳接点统一，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角。在高压电线路过区域，无法隔离时，不得进行工作。

第七类风险：综合维修

物业管理活动中小修小补，使用常用工具如人字梯，电动工具，电焊机等，若不注意使用也会引起大的危害。使用人字梯登高作业，超过3米以上必须要有人扶梯子，携带手机不能置于振动状态。日常使用手持式电动工具包括手电钻、冲击电钻、角磨机、电锤、电刨、曲线锯等，在使用过程中必须遵守安全要求，工具上的接零或接地要齐全有效，随机开关灵敏可靠，电源进线长度应控制在标准范围内。物业电工应定期对这些电动工具进行安全检查。

对电气焊作业应列入特殊过程进行控制。在物业管理区域内建立动火申报制度，办理动火用电申请，批准后方可作业。操作人员必须持有劳动部门颁发的有效电气焊工操作证，严格遵守操作规程。未经允许，不准在负载能力不明的地方搭线接电，以免造成过电流引起线路燃烧。气割操作注意氧气与乙炔气摆放的距离，防止乙炔气回火。保持气瓶间的安全间距和气瓶的竖直使用，严禁违章指挥，盲目蛮干。

第八类风险：餐厅供餐

商业物业，为解决员工及部分业主就餐，往往设有规模不大的餐厅，无论物业公司自已经营还是委外供餐，均需对食品卫生安全加强管理，防止出现群体中毒、疫病。

供餐人员需进行健康体检，符合食品从业人员健康要求。餐厅的制作间必须在室内，整洁无污染。所有进货应从正规的途径，并有检验检疫证明。定型包装食品必须在包装上分别标识品名、产地、厂名、生产日期、保质期、批号或;调味品需正规厂家生产，有包装、厂名、配方说明方可。生熟食品分开保存，封闭保鲜，贮存物品的房间整洁无污染，温度及湿度符合贮存标准(以食物包装上的标志为准)。餐具、容器消毒后，应放置在密闭性比较好的保洁柜中保存，保持干燥、清洁，工作人员搬弄消毒过的餐具时应坚持手的清洗和消毒制度，避免二次污染。

第九类风险：停车场管理

地面或地下室停车场的管理，应设置合理的交通标志，做好行车线、停车位、禁停、转弯、减速、禁鸣、限高、行人消防通道等醒目标识，并在主要车道转弯处安装凸面镜。为防止恶意索赔，在车场入口一定要进行验车，查车身有无旧伤痕，若发现要及时记录并告知车主。对发生在车场内的碰擦一定要坚持由受损车主与肇事车主双方协调的原则，当受损车主不在现场时一定不能让肇事车主离场，以免物业管理公司陷入被动。

第十类风险：恶劣天气

遇大风、暴雨、雪等恶劣天气，物业公司应提醒用户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。检查天台、平台下水道及各水沟渠、地漏的畅通情况。日常要定期做好外窗，外墙霓虹灯固定检查工作。

篇5：深圳市物业服务诚信风险预警公告办法

深圳市物业服务诚信风险预警公告办法

第一章总则

第一条为了增强物业服务诚信风险意识，规范物业管理不良信用行为的记录公示与处理活动，维护市场秩序，根据《深圳经济特区物业管理条例》及有关规定，制定本办法。

第二条本制度所称物业管理市场主体包括：

(一)在本市范围内从事物业管理相关业务活动的服务企业，以下简称企业。

(二)在本市物业服务企业中从事相关业务活动的从业人员，以下简称个人。

第三条市物业管理协会负责组织对物业服务企业不良信用行为的记录和处理进行统一协调和管理，并对有严重失信行为的企业、个人进行风险公告。

对于信用计分中达到红色预警和黄色预警的企业和个人，市物业管理协会应当及时发出公告，并报告相关主管部门。

第四条本制度所称不良信用行为包括：

(一)违反有关法律法规及其他规范性文件，受到行政或刑事处罚的;

(二)违反相关行业规范或合同约定，造成不良影响的;

(三)违反诚实信用和公平竞争原则的;

(四)妨碍或者干扰有关管理部门监督管理的;

(五)主管部门或市物业管理协会在日常管理和检查中发现其他不良信用行为。

第二章不良信用指标

第五条物业服务企业违反条例指标：

(1)物业服务企业未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务;

(2)物业服务企业未按规定加入市物业管理协会;

(3)物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员;

(4)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给他人;

(5)物业服务企业转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业管理资质证书;

(6)物业服务企业不按时报送统计报表和相关资料，或者提供虚假报表和相关资料;

(7)物业服务企业未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业;

(8)物业服务企业故意泄露业主资料;

(9)物业服务企业未将物业服务合同报区主管部门备案;

(10)物业服务企业拒不退出物业管理区域;

(11)物业服务企业不履行代收物业专项维修资金义务;

(12)物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户;

(13)物业服务企业侵占或者挪用物业专项维修资金;

(14)物业服务企业拒不移交住宅维修基金;

(15)物业服务企业未按季度公布物业服务费收支情况;

(16)物业服务企业未按期公布物业专项维修资金收支情况;

(17)物业服务企业未实行明码标价;

(18)物业服务企业不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管机关依法处罚后仍拒不改正;

第六条物业服务企业违反行业规范指标：

(1)企业受到业主重大投诉，经相关主管部门调查属实责成整改后，同类投诉半年内再次发生的;

(2)一个服务区域一年内连续二次遭业主投诉，或者企业一年连续三次遭业主投诉，并造成一定社会影响的;

(3)企业采取不正当竞争手段和方式受到同行企业投诉，经协会调查情况属实的;

(4)企业采取不正当手段或者夸大事实以欺骗方法获取企业荣誉和品牌称号的;

(5)企业因服务工作过失或者责任不到位造成业主人身或者财产损失但未提起诉讼的;

(6)企业出现其他不正当行为或者因服务行为过失造成行业信誉受到影响的。

第七条物业服务企业违反其他法律法规的指标：

(1)在服务区域内出现业主财产损失或者人身伤害，经司法认定应由物业服务企业承担责任的;

(2)在突发事件中不服从管理或工作失职的;

(3)恶意拖欠员工工资造成不良社会影响的;

(4)不依法纳税、偷税、漏税、抗税的;

(5)其他违反规定的行为。

第八条物业服务从业人员不良信用指标：

(1)物业服务从业人员，因未按照岗位职责、规范履职或者因工作失误，造成本企业财产损失或者业主财产损失、人身伤害，经由司法认定为主要责任人的;

(2)物业服务从业人员，违反国家和深圳市有关法律法规，受到司法部门处罚的或者受到政府有关部门警告以上处分的;

(3)物业服务从业人员的行为、言论给行业信誉带来严重影响的;

(4)物业服务从业人员，采取隐瞒或者欺骗手段，获得上岗资格的;

(5)企业管理处(中心)主任以上管理人员，因工作失职或者违反规定，造成行业信誉受到严重影响，经查证属实的;

(6)物业服务从业人员，无证上岗或上岗证有效期届满未经再培训上岗的;

(7)物业服务从业人员，因工作失职或者违反规定造成企业信誉严重影响，经查证属实的;

第三章不良信用行为的记录

第九条市物业管理协会对发现的物业管理不良信用行为予以认定，并书面通知当事人，说明不良信用行为及信用计分扣分情况。

第十条市物业管理协会对不良信用行为，使用《不良信用行为认定书》予以认定和记录。

第十一条《不良信用行为认定书》包括不良信用类别、表现形式、不良信用记录公示告知等内容。一次查实一个当事人多项不良信用的，用同一份文书记录。

第十二条不良信用行为记录规则：

(一)一份不良信用，只对一个当事人予以记录;

(二)企业因不良信用被记录的，对负有责任的企业负责人及项目负责人，分别认定和记录。

(三)个人因不良信用被记录，其任职单位有过错的，分别认定和记录。

(四)企业外包工程中发生不良信用的，按照对物业服务企业相应不良信用行为的记分标准记分。

第十三条《不良信用行为认定书》采用下列方式之一送达当事人：

(一)直接送达。由当事人或其工作人员签收，也可由其所在单位签收;

(二)邮寄送达。以邮寄回执注明日期为送达日期;

(三)公告送达。以在深圳物业管理协会网或其他公众媒体上刊载之日起的第7日为送达日期。

第十四条当事人对不良信用认定或扣分有异议的，可在收到书面通知之日起15日内，向市物业管理协会提出书面异议。市物业管理协会应在收到当事人书面异议之日起30日内予以核实。经核实原认定确有错误的，对该信息不予计分和公开。

当事人逾期未提出异议或经核实异议不成立的，市物业管理协会在10日内，将不良信用信息录入诚信档案并公示。

第十五条市物业管理协会对不良信用行为的监督检查及检查情况的记录、统计和归档工作，建立不良信用记录考核制度。

第十六条市物业管理协会根据不良信用记录情况，有针对性地组织监督抽查，对抽查项目情况与不良信用记录情况出入较大的，要求有关人员做出合理解释。

第四章诚信风险预警公告

第十七条市物业管理协会根据打分细则对企业不良信用行为进行打分。以6个月为一个统计周期对当事人和企业记分进行累计排序，排序结果在深圳物业管理协会网公示，公示期不少于6个月，视情况通过媒体曝光。上一统计周期的累计得分不计入下一周期。

第十八条公示期满后，排序情况自动转入历史记录查询系统及当事人诚信档案。

第十九条对统计周期内累计得分低于60分的给予红色预警，低于70分的给予黄色预警。但红色预警最多不超过10名，其余给予黄色预警。

有下列情形之一的，给予红色预警的当事人数量不受前款规定限制：

(一)不良信用累计得分相同的。

(二)第二十条规定可直接给予红色预警的。

第二十条对具有下列情形之一的企业和当事人，在做出不良信用认定记录后直接予以红色预警，警示期不少于6个月。

(一)物业服务企业未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务

(二)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给他人

(三)物业服务企业转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业管理资质证书

(四)物业服务企业无正当理由拒不退出物业管理区域

(五)物业服务企业侵占或者挪用物业专项维修资金

(六)物业服务企业拒不移交住宅维修基金

(七)物业服务企业不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管机关依法处罚后仍拒不改正

(八)企业受到业主重要投诉，经相关主管部门调查属实给予整改后，同类投诉半年内再次发生的

(九)企业在服务区域内出现业主财产损失或者人身伤害，司法系统证实或者法院判决物业服务存在责任的

第二十一条对达到红色预警的企业和个人可予以公开谴责，对达到黄色预警的企业和个人可予以业内通报批评，视其他情况予以警告等处理。对给予红色、黄色预警的企业或个人，主管部门应当将其列入重点监督检查名单。

第二十二条市物业管理协会建立信用信息数据库，对按照本办法公示期满后取消公示的信用信息予以保存。采取必要的技术措施，防止信用信息数据库被越权访问或者擅自处理，保证信用信息的安全。

第二十三条业主、法人或其他组织发现企业和从业人员在物业管理活动中存在违法违规或其他不良信用行为的，可以向市物业管理协会投诉或者举报。市物业管理协会收到投诉或者举报之日起30日内予以核实或认定。

业主、法人或者其他组织认为诚信档案公示的信息，侵犯其权益的，可以向主管部门投诉或者举报。

第五章附则

第二十四条本办法由市物业管理协会负责解释。

第二十五条市物业管理协会根据监督管理的实际情况，可对本制度进行修订。

附件：不良信用行为打分体系

第一部分物业服务企业不良信用打分指标

一、违反条例的情况(该项目总分值为50分，符合其中任何一项即扣除该项对应的分值，扣完为止)

(1)物业服务企业未按照国家有关规定取得