物业管理风险清单

物业管理风险清单物业管理风险清单，为您提供物业公司处于物业管理各个环节和时期的风险!

(一)接管新建物业项目存在的风险

主要包括：

1、接管新建物业报建手续不完善;

2、开发商前期物业中遗留问题，由于承接验收不到位;

3、装修管理中的安全隐患使物管公司难以监控到位;

4、开发商在建设和销售中的盲目承诺;

5、物管公司之间存在恶性竞争及不正当招投标行为;

6、物业企业与开发商的建管不分，物业企业代开发商受过。

(二)小区治安及业主车辆管理中存在的风险

主要包括：

1、业主家中财产被盗;

2、业主人身及生命在小区内、房内受到危及和损伤;

.-物业经理人

3、业主车辆被盗或被损坏;

4、火灾、爆炸、屋内浸水、高空坠物伤人等意外事件的发生等。

(三)物业服务的风险

主要包括：

1、物管公司单方调高管理费;

2、在实行"包干制'或"酬金制'收费管理中忽视了业主知情权;

3、各类代收代缴收费标准不一及分摊过多引发与业主之间的纠纷;

4、业主长期拖欠管理费等。

(四)公司内部管理存在的风险

主要包括：

1、企业机制风险，建管不分，企业无独立经营能力;

2、公司主要管理者管理失控导致企业危机;

3、员工素质低下造成企业经济损失;

4、企业无激励机制，造成人才流失经营受损;

5、技术操作员违规操作造成人身伤亡及设备损害的风险等。

篇2：物业公司常见风险源清单

物业公司常见风险源清单

危险源危险情景及后果诱发原因风险评估控制措施责任划分

可能性严重性风险指数责任单位监督单位责任人

车辆维护检修不全面，不到位

1、车辆在行驶或保障中发生故障，影响安全生产，造成航班延误

1、不严格按项目及要求检查或检查不到位246

1、严格按规范做好检查工作物业公司汽修所安质部

2、车辆失控，与行人、航空器、车辆、建筑物等发生碰撞，造成财产损失并有可能导致人身伤害

2、高峰期，工作压力大

2、合理排班，保证驾驶员的休息

3、电路检查不到位，在特定环境条件下会导致车辆自燃情况发生

3、维修人员对车辆性能掌握不够全面

3、定期学习相关的规程、规范

机房配备的灭火器材丢失或者过期

1、机房设备发生故障特别是电气起火时无法及时自救

1、责任心不强，检查不仔细、走过场339

1、严格按规范做好检查工作物业公司安质部

2、没有形成长效管理制度

2、设置专人负责消防设施设备的检查工作

检查出的设备或车辆故障维修不及时，带故障运行

1、带故障隐患的设备设施或车辆未被消除的情况下，仍在运行，容易造成在保障中发生故障，影响安全生产，造成航班延误

1、检查上报制度不完善236

1、完善检查制度物业公司安质部

2、存在侥幸心理，对"小故障造成大问题'没有形成应有的警惕

2、加强维修运行人员的安全教育

2、引起火灾或其它安全事故。

3、故障设备没做记录

3、落实值班制度和规范记录

4、车辆或设备老化严重，小毛病太多，难以逐一报修

4、合理安排检修计划，定期做检修

不熟悉设备的技术性能缺陷及使用限制

1、设备在运行、保障中发生故障而影响保障

1、管理疏忽，对技术资料的学习和更新不及时224

1、加强管理，结合新标准新要求制定新的作业规范物业公司安质部

2、设备部件受损，造成财产损失

2、对维护人员的培训不及时加强业务的学习和实践

设备、车辆定期维护不落实

1、车辆或设备早期故障预兆无法及时发现，影响安全生产

1、航班量大，车辆、设备数量缺口大，无备份车辆、设备替换加强备份，督促使用单位合理使用和添购新设备。

物业公司安质部

2、超期保养造成运行机件过度磨损，增加维修的难度和费用。

2、维保计划得不到有效执行

2、严格落实维护保养计划

一人维修多类多台设备，技术不够专精，不能及时发现深层次问题。

1、设备故障不能有效及时地修复。

2、设备维护不够到位而造成损坏，并影响航班保障。

1、人员不足，培训不足。326

1、合理安排人力，突发情况增加支援人员物业公司安质部

2、工作安排不合理

2、合理排班，界定工种，给人一定的时间余度和学习方向。

单人进行维修作业有些细节和隐患无法兼顾而致设备损坏或人员受伤

1、人员不足，工作安排不合理，违反规定。326

1、严格落实维修制度，实行二人作业，互相监护。

安质部

2、人员思想不集中或疲劳，违反相关作业规定。

2、加强机场使用手册、维修作业规程的学习

空调风柜等动力设备未停车和断电，人员进入机柜内人员被吸入或卷入风机等大型动力设备中

1、相关人员违反规定136加强维修作业规程的学习和安全教育

物业公司安质部

故障修复后将工具遗忘在工作现场容易被旅客捡去，留下空防安全隐患。

1、排故时间要求短，事前事后给予的时间短。

1、给予充分的排故时间

物业公司安质部

2、工具管理和检查不规范。

2、排故后及时清点工具。

维修人员疲劳作业造成工作差错

1、排班制度不合理。2、人员不足。522

1、制定维修人员工时控制方案，调整班制。

物业公司安质部

高空作业操作人员未系安全带，排故作业未穿戴防护装置人员受伤或死亡

1、对使用安全带认为太烦琐339

1、加强操作安全教育物业公司安质部

2、工认为没必要戴，以为小心点就没事

2、人员进行攀高作业前及时系好安全带，危险作业戴防护装置，同时专人监护和提醒。

3、缺乏足够的保护用品用具

3、增添必要的保护用品用具

带电带负荷维修作业，检查隐藏的故障或现象未事先发现人员受伤或设备损坏

1、认为穿戴防护装置太麻烦，工作中小心一点就没事434

1、工作、排故前作好防护准备，了解现状，并按规范操作，监护人员加强检查、提醒

物业公司安质部

2、违规操作，对故障深层原因不够重视，缺乏充分的准备和考虑

2、配备经验丰富的专业人员，并给予充分的排故时间和改善作业环境，尽可能停电维护

3、缺乏相应的保护用品用具和作业环境。

3、增添必要的保护用品用具

篇3：物业管理风险源清单

一、职业安全类

保洁类

1.消杀工作防止中毒;

2.清洁光滑作业面防止摔伤;

3.高空或离开地面作业时防止坠下(如：清洁外墙等);

4.绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤;

5.搬运物件过程防止身体伤害(如：磕伤、扭伤、砸伤等);

6.恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气);

7.在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害;

8.清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒;

9.在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)

10.防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害;

11.防止在保洁工作时触电(如：清洁开关面板、插座、灯罩等);

12.高空通道使用护栏防止坠下。

保安类

1.训练时防止身体伤害;

2.与客户、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害;

3.恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气);

4.搬运物件过程防止身体伤害;

5.在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害;

6.使用防卫武器时防止伤及他人和自己;

7.进行意外抢险工作时防止身体伤害(如：灭火、制止罪犯等);

8.使用巡逻车辆时防止意外发生(如：自行车、摩托车、电瓶车等)。

9.在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等);

10.车场岗位穿着反光衣。

维修类

1.特种作业时防止意外事故发生(如：电焊、气割等);

2.使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤;(如：刀、铁锤、砂轮机等)

3.高空及离开地面作业时防止坠下(如：更换楼顶灯、路灯等);

4.检修电器、机械设备时防止身体伤害;

5.防止劳动防护用具破损失效;

6.恶劣天气情况下作业防止身体伤害;

7.搬运物件过程防止身体伤害;

8.在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒。

9.在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)

二、消防管理类

1、家庭类：煲汤等忘记关火、燃放爆竹、烟头乱扔、阳台堆放易燃杂物等、儿童玩火、煤气泄漏、住户装修没有配置灭火器。

2、电气类：电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、使用电焊时没有在附近配置灭火器。

3、设备类：发电机柴油箱没有接地、设备房有易燃易爆物品、消防报警系统故障。

4、其他类：消防栓等设施完好性、灭火器配置情况、室外煤气泄漏、灭火方法不正确、氧气乙炔瓶间隔距离不够、小区内山体公园没有设置消防水和报警装置。

三、车辆管理类

1、停车场设施：道闸(失灵、误操作、无防砸车装置)、出入口活动地桩(没有设置、没有使用、地桩上无反光纸或反光漆、地桩强度不够)、车场周边没有防止强撞装置和没有形成闭环、交通设施(反光镜、减速坡)设置不够或不合理、刷卡设备位置设置不合理、车库出入口排水沟雨篦子不牢固、露天车场出入口没有制作雨雪棚、车库上端管道滴水、渗水到车场。

2、车辆交通标识：路口配置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、人车分行、禁止尾随、转向、价格公示标志、障碍物使用反光标识、车场内雨水管的保护、车辆流向设置不合理性。

3、车位：车位位置设置不合理、倒车架位置、车位设置编号、车位朝向影响住户、小车位没有标识。

4、人员操作：安全员指挥不当、车辆进出没有检查(进入车辆车况检查、进入危险品、外出可疑物品、无牌车辆进入)。

5、车辆停放：占道停放、跨位停放、占位停放。

6、停车场环境：车场灯光太暗、入口光线太强影响司机视线。

7、车辆防盗：收发卡、收发票管理、车辆出入口岗流程合理(验卡票后放车)。

四、公共区域安全类

1、各类安全提示标识;

2、路灯/草坪灯柱松动、路灯/草坪灯罩松动或破裂、电线裸露;

3、井盖、地面不平或易滑地面、不合适的路障;

4、娱乐设施松动、娱乐设施尖角或局部变形、休闲椅凳松动或尖角;

5、公共场地临时施工防护、工具/材料等高空搬运、不适当的楼梯扶手或护栏、公共场所照明度;

6、工具、材料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落、病虫害枝、枯枝等意外坠落伤人、带刺绿化植物对人员的伤害、植物发出的气体对人体造成不良感受、特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等;

7、电梯轿厢安全呼救按钮、轿厢照明、电梯困人、电梯保养或维修时的防护栏及提示标识;

8、水景区域救生圈、水池边缘/池壁设置防滑、防护栏、召援电话、水景灯使用安全电压、防水性。

五、泳池安全类

1、安全提示标识包括禁止有心脏病、酒后、有传染病的人员游泳的标识等;

2、易滑地面、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明防水性;

3、泳池池水清晰度及酸碱度、水质符合国家规定;

4、救生员责任心、泳池池底及池边设施尖角、泳池吸管及吸杆摆放位置不适当、冲凉房易滑地面、喷淋头牢固性、冲凉房灯罩松脱;

5、使用人员需要有健康证、泳池按规范配置浸脚池、喷洒装置、四周封闭;

6、严禁跳水、追打、深水区与浅水区、水深、救生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置能有效观察泳池情况

。

六、治安类

(一)入室盗窃

1.作案人员：(窃贼可能利用各种身份进行伪装)

1)住宅区内：租户;家政;装修;无业人员;内盗。

2)住宅区外：废品收购;维修人员;访客。

2.作案工具：扳手;钳子;铁棍或无作案工具。

3.作案方式：踩点;潜伏;实施;潜逃。

4.作案时间：家中无人;夜晚睡觉。

5.盗窃物品：现金、首饰等贵重物品;家具、电器。

6.安全死角：

1)房屋本体：屋面;阳台;窗台;空调架;空置房。

2)公共区域：管道井;乔灌木树丛;消防楼道;设备机房。

7.防范措施：

l人防：人员、物品的进出登记;巡逻路线、周期;防范技能;责任心。

l物防：围墙;入户门、窗;防盗门、窗花;保险柜。

l技防：闭路电视;室内、外红外报警;智能门禁。

l其他：安全宣传。

8.补救措施：报警;保护现场;安全宣传;消除隐患。

9.提示：

(1)对装修、维修、家政、经商、送货、访客、废品收购等外来人员，确认身份后进行登记管理，有条件的情况下凭出入牌进出;

(2)保安员尽量多的记忆住户情况;

(3)家具、电器、施工工具等大件物品进行进出登记;

(4)建立、更新租户档案;

(5)对装修人员留宿进行管理;

(6)巡逻路线要覆盖治安死角，巡逻频度根据危险程度确定;

(7)制定入室盗窃应急预案，进行岗位协防演练;

(8)消除脱岗、睡觉等现象;

(9)巡逻路线、开门密码、住户资料等注意保密;

(10)非主要路口封闭或定时开放;

(11)管道井、天面等死角尽量封闭;

(12)提醒住户采取家庭防盗措施，如安装防盗门、窗花、妥善保管家中财物;

(13)夜晚巡逻提醒住户关窗;

(14)防止尾随;

(15)定期检查智能化设施运行状况，发现问题及时维修;

(16)提醒住户正确使用家庭红外报警;

(17)发生盗窃，注意保护盗窃现场的痕迹和证据。

(二)公共设施盗窃

1.作案人员：装修;废品收购;假冒身份。

2.作案方式：踩点;实施;潜逃。

3.盗窃物品：

1)公共设施：金属器件;电气器、配件;小型雕塑;名贵花草。

2)他人物品：晾晒衣物;临时放置的物品。

4.防范措施：

1)人防：小区出入路口;巡逻路线、周期;责任心(睡觉、脱岗)。

2)物防：围墙;路桩。

3)技防：闭路电视;智能门禁。

4)其他：安全宣传。

5.补救措施：报警;保护现场;安全宣传;消除隐患。

6.提示：

(1)确定公共区域的保护对象;

(2)保护对象的附近有无监控设施;

(3)公共区域巡逻路线覆盖保护对象;

(4)签到点、巡逻频次根据危险等级设置;

(5)路口岗位对进出物品进行检查;

(6)人流出入口可考虑加路桩限制人力车通行。

(三)抢劫

1.作案人员：无业人员;假冒身份。

2.作案方式：踩点;实施;潜逃。

3.作案工具：摩托车或无作案工具。

4.治安死角：偏僻路口、道路;室内。

5.防范措施：

1)人防：进、出登记;巡逻路线、周期;防范技能。

2)技防：室内对讲。

3)其他：安全宣传。

6.补救措施：报警;保护现场;安全宣传;消除隐患。

7.提示：

(1)采取公告、警示牌、宣传手册等加强宣传;

(2)注意观察可疑人员;

(3)限制无牌摩托车进入小区。

(四)肢体冲突

1.一般情况：其他人员和保安员肢体冲突;其他人员之间肢体冲突。

2.提示：

(1)肢体冲突的诱因有醉酒、积怨、情绪激动等;

(2)和客户频繁接触的岗位安排有沟通技巧的安全员;

(3)制订肢体冲突应急预案(消除误解;保持克制;劝阻隔离;多岗协同;回避危险等);

(4)对进出小区的各类人员一视同仁;

(5)控制事态，及时报警;

(6)可能出现争执时，要主动回避。

篇4：谈谈施工企业清单结算时应注意规避风险

谈谈施工企业清单结算时应注意规避的风险

随着《建设工程工程量清单计价规范》的颁布与实施，工程量清单计价将是今后主要的投标形式及结算方式。这是规范建设市场秩序，适应市场经济发展的需要，也是与国际惯例接轨的必然要求。

采用“动态价格”形式最终把价格的决定权逐步交给施工企业，使施工企业的报价更加合理化，让建设单位和施工企业在合同的主导权上处于平等的地位，这是清单计价推出的目的。但是这种形式也增加了施工企业的风险，如何规避风险，施工企业应注意以下几点。

一、投标时的风险分析

工程量清单投标报价风险可以分为价格风险和合同条款风险两种。价格风险是施工企业在投标报价时由于建材产品的好坏、市场价格的波动、施工期间不确定的费用等所能导致的风险。合同风险是甲乙双方签订的合同条款中由于考虑不当，直接影响结算所能导致的风险。

为了使工程结算时，施工企业的风险降至最低，在投标报价时施工企业应做好成本分析，以成分分析为杠杆，将自身的经营优势转化为报价优势。不要一味的追寻最低价投标，最低价应是高于成本的最低价，应该以实际市场价格确定最低成本价。同时在合同中应约定如何控制材料价格的质量及波动所引起的价格变化。

二、清单漏项及清单项目特征描述不完整或不正确

施工企业报价之前，要以设计图纸和《建设工程工程量清单计价规范》为依据，认真核对所有清单项目，看其是否全面反映了拟建工程的全部内容。尽管清单漏项和清单项目特征描述不准确属于招标人责任，但是为了避免结算时导致纠纷或者造成经济损失，应在投标报价时共同研究补充办法。

如果结算时真的造成清单漏项及清单项目特征描述不准确，双方应该在合同中约定补充的办法及结算办法。避免在结算过程中产生异议。

三、现场签证及设计变更

施工现场签证是工程建设在施工期间的各种因素和条件发生变化情况的真实记录和证实。负责签证的双方代表必须是双方法人授权的，而且是具有一定的范围。签证必须合理合法，可操作性上经得起考验。同时在清单外增加的签证费用要在合同中约定明确，如何确定签证价格、甲方代表有无权利确定现场签证的价格都应该在合同中体现明确。

设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计，纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作。一般包括原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得原设计单位同意的设计变更联络单两种。设计变更也应该征得双方法人授权人的同意，双方代表也应在变更单上签字确认。并依据合同由此确认价格。

设计变更实施与费用结算在合同约定中应注意以下几点：

1.设计变更是否全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则应注意因