深圳地铁商业初步功能规划建议书

深圳地铁商业初步功能规划建议书深圳地铁一期规划概况深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004年建成。每公里造价5亿多元，预计投入营运后，共有19列、114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔8～10分钟。2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了《深圳市轨道网10年规划》。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的轨道交通。深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交通发展迅速，专家预计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱和。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便捷程度将大大提高，深圳城市土地开发和商业繁荣也将被极大带动。碗二壤、拉国衫内免主胖要筐城纵市某地把铁异商降业量发更展宁概摔述揭地彩铁肿为善人旱们霜带推来餐了重舒抽适世、眨方睡便念和撇安赢全味，登它饮在屋建陵设督的呼同三时宿也仇创竖造刺了赤一矩些舍资胃源神，茄地卷铁燥资覆源融的泊核驾心蛾是科上指盖挥物礼业桶和飞地追下骑商候业带。炒在董建披设浸地朵铁笛站往点喉的烛同宝时骆，背统漏筹趋考冰虑爷上腰盖催物弱业缺和锁地吧下火商遣业其的币开北发往，怒就菌可签以慎形教成线以吗地海铁笛站扭为怀中宰心晕的敬城害市咬综逮合脾社钟区养，贴成岗为唱物服流扇和附客锡流眉的驶集爪中罩地咸，往这辩样恶可纱以满提拔高牢城妹市牢的案土居地鸭和系空构间蔽资探源帽，贱并嗽可违以盾对药地忠铁列设于施棍加坊以赞充蒜分城利抹用邪，腔最珠大于程将度殃舒厘缓懂地绣面止交翼通凝的屡压周力唯，旬创舅造弃商率机蹦增惜进闯城睁市厅经彼济便繁仓荣援。哑地直铁柴是两一障个苗固郊定挽资居产等投贺资造的萝项逗目竞，鞋地杨铁醒作卡为拳固刻定爬资银产阶投病资污是缎比齿较烈大卡的读，隐深皆圳站地生铁求一吊期甩投饲资机是叶1辞0林5拖亿店元嘴，相按搅照雷政搏府俯的燃带香定顽序警数给是盏1渠：苗3尾，要应界该要有弹3存百橡多格个吸亿帖的独带帽动携效题益振，找如饱果寨按序照谱社额会骨的纲投善资火效湿益跌，崖是六1雄：荐5淘，蔬它蔬应斩该票带良动冻5饭百晕多枪亿骡元骡的只社救会嫁效故益落。红在候一椒期夕的纽建梦设弃当烧中优，搜对商整切个庸国怀民炸经他济挤的戒带唯动纳不康是搁十湿分冰突飘出殊，座因吧为夸一点期鸭带辈动碍的活项三目真是键已煎经瞒建宵成但的史区尝域芒，荣在芹已导经嘴建导成目的险区词域戚里拐，环带纤动羽关袍联缝的坐产味业室是减十胶分煌的军有伸限馒，伴对鸽相杂当霸的剑土泡地胸资勿源邀和内房裙产蓄资蒸源覆已敞经碌出务让保出懒去耳，耐是身在努地忆铁数建树成节之躲前在出某让仰的诊，失所心以摩对繁项撞目消的晶直域接挤拉敬动皆不胖是偏十黑分脱明孟显艰。酬但目是予，钥未转来穗的克地铲铁扛通酒过张消仙费东来童带指动语经艳济读增配长房的壳后麻劲次潜绒力削是哑非荡常秋大马，多因说此维房任地德产稿业廉在距一禁期寄里粉面受不坛会域能港产味生网整愿体村的箱效炼益数，虏但看是校在享一馋期嘴的提零非售饥上桨面秧可赚能喝回炭成涌为吴深爆圳允发泪展布一咸个也亮旦点才，倚所结以先商拨场艇今哲后生的礼经骡济默效互应该是炊非稻常夫明改显葵的拥。扬下著面勒我涨们枣将祝对公香福港所、晌上券海疗和亮广震州卫的浩地肆铁羽商摊业槽作促一破简收介蒙，该以文期绍对哪深瞎圳钳新阳生析的龟地锹铁亮商作业语提规供痕借鸟鉴些。纪香忠港岛地诞铁请：叶香腰港逢地先铁嘱是农世转界亿上却运间营订地辫铁流最恭成停功拥的散城相市拣，旱是短世伯界娱上助唯煮一朋盈斜利妹的停地松铁务，迁盈躬利淘的脑原筒因弱就谢是快把郊地杀铁沃上卡盖吗物术业训和责地掠下勉商拿业笑的昂价以值掏充唤分崭的眯挖妙掘嚼加串以辱挖奖掘社和改升织华共。匆香燕港近地杆铁鞋年饰盈筝利征2箩7泽个薄亿彼，诵其博中席有环2熊3也个疼亿浊是弃从偷上符盖数物从业臭和两地它下联商令业聋上仓获总得倘，路香橡港露地荡铁旅赚告钱腥，雨不浅是抽地钻铁惕本僚身李赚果钱钓，牺这瓣就到是稿香淘港嘴在蜻建佛地掀铁烈的益同啦时停，苗充减分莲利臣用昨了才地翼铁堵资姥源么，辫也种为太他营们疲带伤来猪效坝益矮。筐香顺港陕地细铁爱是悄上用市罩的翠，堵上巾市浪的县原贪因和主冬要镇是提依虽靠尖上纠盖全物楼业见和妹地邀下倡商富业鼓。感香撕港萝地员铁腥有们了们上线盖菜物转业特，倾有扛了伍地冠下唇商项业熟，加才碌能说盈很利讨，详盈耐利握之滩后速才塘能圾上赠市含，铲上三市市之把后虑，印才违能顺够励用益社面会歇的滔资钻金腹建节设茶地酱铁陡，醉形像成娃了鼓一颜个爷运沈营奋地包铁速的择良旧性伟循护环独，劫这夕就芳是耀香咳港燥盈酿利士原肃因单。是地系铁累本剩身歇也怎要榜创竭造冷利阶润葱，演地丸铁苦主坊要叮目叨的朴是侮增悦加欠客歉流岂，特缓衬解搭地给面刮交童通道压岂力谁，秒另碑外诉为忽了和更细好严的生促穗进亚地斥铁侄资吉源畜环葬境雄的购优纹化舒能节力谈，聚地含铁堤也课需旦要呈商汁业耻化福，书它版需捎要滥乘档客殖做扛支根撑饲，缝通防过企整捐合担地眼铁傍站著点宽上雾下迈、卵区腰间纤商衔业栽的东商润业房资雕源绸，画一姑方秀面络可挤为践乘论客鹅带陈来益生鲜活效上观的支便敞利否，糠另锹一汗方粉面裤也框可洪优滑化殃地胞铁肌综绿合唯社催会珍环风境花，毙再辣者鞭，泪也耕可助为腹地面铁浇公时司闹创器造粒丰盲厚佩的骨利库润躺空仔间鸦。痒香豪港卷地送铁扬自党1竿9讽7忧9硬年皆开姻始晚运筐作务以锐来选，流早棍已显成遇为竹香裳港薪人省生晓活壮的熔一篇部书分晴。洞地挡铁睁带疤来隐人费流津，应人枪流毛造敢就获了蚕“慰时袜代纪广确场统”拌、摔“盘置陶地叶广赖场针”菌、醉“刊太浅古精广活场鞋”龄等具一挂大坟批誓香晌港案购而物浅天征堂柏。姥

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“地铁商机”最好的诠释就是，地铁的开通会带来人流，充足的人流就直接解决了商业选址需要考虑的客流量的问题。据统计，目前广州一号线的客流量达到18万人次，刚开通的二号线在元旦期间的客流量也有7.2万人次。

天河城和中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据统计，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示，这些消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。

据地铁公司的报告，预计到2010年，仅三号线的日客流量达40万人次，整个广州市轨道交通网的客流届时将达到每天180万人次。

其实“人流效应”带来的“收入效应”在广州地铁一号线中已有所体现。开发商贸“大物业”的概念已进入了广州地铁公司发展的议程中。如在公园前站的人民广场开发占地1万平方米的四层地下大型商场；在2号线与3号线交汇的客村站，开发一条大型的地下商业步行街；在黄沙站，计划与香港的和黄集团共同开发占地3.2万平方米的地下商厦。

虽然地铁商业商机无限，但是如果不加以统筹运作，协调安排，只重视短期利益效果，也会带来一定风险。

来自广州中原地产的分析显示，广州一号线上的火车东战、公元前站、体育西站和芳村站等地的商业经营就值得商榷。

火车东站上盖商业物业主要有中泰百盛、美食街和天誉花园的一、二期商铺。当初百盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人意。与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公元前站负二层的时尚在线和中旅商业城等。

如把百货公司建在火车站旁，一方面出站的顾客都急于回家，不能吸引过客，另一方面，城里的顾客又觉得到地铁总站太远，于是，在周围没有太多固定的居民消费群下，中泰百盛很难搭建口岸经济的概念。而体育西路、公元前站和芳村站的商业也因为没有明显的经营特色导致知名度不高，甚至有人提出公元前站的中旅商业城更适合发展酒店而不是商业。

据了解，当初广州兴建的地铁一号线完全属于政府的市政工程，主要是为了解决交通问题，并没有很好把铁线路与城市的商业布局结合起来。

环市路就是明显的例子。在一号线地铁还没开通前，环市路是广州的集大量写字楼位置以及商业的CBD(中央商务区)中心。但是，随着地铁一号线开通，大量的人流流向了有地铁达到的天河城、中华广场等地，而环市路由于地铁不通，交通不够方便等原因，CBD的地位逐渐旁落。

商业规划滞后，广州地铁一号线对地铁商业的规划远晚于地铁工程的完成。建成4年的地铁一号线上，东山口、陈家祠地铁的商业物业也是去年才开始规划兴建。

广州地铁公司已在2000年成立了广州地铁资源开发部，负责地铁附属资源开发利用，并希望通过借鉴香港地铁的开发模式来解决地铁连年亏损的难题。据悉，投资122亿元的地铁一号线运营3年后，每年的运营收入保持在1.8-1.9亿元，而运营成本却高达2.2-2.3亿元，仍未摆脱亏损的局面。

目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%，药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗衣、银行等各种连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。据悉，广州地铁正在申请获取地铁三号线上盖5万平方公里的地块。蜘

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