宏观调控下的房价和股市1

哦宏观调控下的楼市与股市影响房市三大手段牛熊转换股市行情相爱相杀两者关系信贷政策调整：政策内容：提高商业银行的存款储备金率控制贷款总规模将商业银行自营性个人住房贷款优惠利率调回到前期的正常贷款利率水平，等等数据显示，截至2015年11月末，农行保障性安居工程贷款余额已超过400亿元，较年初增长了近150亿元，较上年同比多增43亿元。一般认为，金融政策的效果和时间是不易事先预测的。不过，金融政策开始调整两年以来，其效果大体还是可以判定的。目前，多是城市住房成交量都有所下降，居民观望心态增强，房价上升速度基本被遏制，这标志着供求关系已暂时得到修复，居民的购买决策和预期正在趋于合理化。预计在下一步金融调控的维持或调整中，全国房价整体上将呈现稳中略有升的局面。影响：市场：二手房源增多买家不再“跑步入市”观望居多经历了三月新政和央行降息的利好刺激，广州二手楼市在上半年成交量更是连续两个月打破纪录，6月份广州二手房成交量突破7000套大关，成交均价冲至13201元/㎡。不过，步入7月，广州二手楼价开始出现高位回落，数据显示，7月第3周广州的二手网签均价为14930元/㎡，已是连续两周下跌。“7月上半月的成交确实减少了。”中原地产资深营业经理郑剑鹏告诉记者，他的团队在这段时间内主要做一手业绩，二手的“跟进周期”变长，买家的购房欲望不太强，重归理性，成交较难。税收政策调整：早在2014年3月，上海市就已经出台了抑制房价的税收新政策。2015年5月份国家税务总局会同财政部和建设部下发了《关于加强房地产税收管理通知》，决定对6月1日后出售的住宅房产征收5.5%的营业税。影响：

这对于增加市场房屋可供量，减少需求量是有利的，从而会产生一定的有利于降低房价的影响。不过，炒房现象多是发生在高档物业上，很少发生在最大量的中低档物业上，所以这种降价作业就整体房地产市场来说可能并不特别显著。群众的声音：我的看法：减轻个人税赋是好事儿，但好事儿更得办好。相比信贷政策，税收政策属于长期性政策，引导方向正确、稳定的税收政策，对于完善房地产市场的长效机制更为重要。特别是涉及房地产的个税政策，一头涉及楼市调控的走向与效果，一头关系收入分配的公平与正义，更需考虑多重影响，审慎细化。汇率调整：

自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，当日美元对人民币交易价格调整为1美元兑换8.11元人民币。

影响：据中原地产项目部副总经理黄韬介绍，此次人民币升值主要影响还是在贸易方面，房价也不可能会有什么波动。据了解，人民币升值后，一些外资已经把去年买入的产业抛售出来赚汇率差额了。

黄总经理认为，这种更富弹性的人民币汇率机制，会使得外资的投资更有双向性，融资渠道也更为通畅，因此不少外来资金可能会考虑增加在中国的固定资产投资。而在政府调控房价的决心和措施都已明确表露的条件下，国际投机资本即使再流入中国，也不可能在房地产业大规模聚集，不可能造成房价的进一步暴涨。比较可能的情况是随着时间的延长，投机资本因时间收益率逐步降到无利可图的程度而缓慢地撤出房地产市场总结：综合起来看，

一方面房地产业由于其特殊的组织结构而使房价具有刚性；

另一方面宏观调控措施的取舍将以稳定房价为限。这两方面的基本条件决定了未来全国房价的基本走势将是稳中略升，估计房价涨幅低于GDP增幅2个百分点左右，并通过经济的发展来逐步平衡现已先行的高房价。这个过程可能还需要两年左右的时间。宏观调控下房地产走向：2011年12月份，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，在房地产调控政策的持续作用下，全国房价继续维持回落的趋势，并且出现下跌的城市范围不断扩大，房价由升转降的拐点由此确立。这标志着房地产市场“黄金十年”的结束。随着上一阶段调控政策影响力的弱化。2013年中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长，“泡沫论”“供需论”等观点再次引起多方争论。不过，这一趋势在2014年初便得到遏制。房地产调控长效机制逐步完善，差异化的调控替代了之前“一刀切”的调控方式，楼市预期发生变化，房地产市场进入稳中有降的阶段。这一趋势一直延续到2015年。2015年底，仲量联行发布

《2015年中国房地产市场回顾》显示，房地产住宅市场出现深度分化的趋势，一线及热点二线城市楼市热力不减，而三、四线城市依然面临较大的库存压力从未来政策走向看，预计2016年房地产政策将延续“分类调控”的思路，政策整体保持适度宽松，金融领域预计将继续实施降息和降准政策，房地产市场整体谨慎乐观。宏观调控下房地产走向：2015年股市走势大总结从大盘来看，从2015年开年的3350点，一路攀升至6月12的5166点之后，仅仅18个交易日，沪指从5178点快速跌落至3300点。跌的吓人从个股来看暴风科技28倍的涨幅，傲视群雄。从行业来看互联网+是2015年最火的主题，有统计显示，6月以来，至少有20多家传统公司通过并购重组转型互联网。股市急跌政府的作为自6月12号股市巨震一度演变为流动性危机，A股空前地出现了”千股跌停”；为规避抛盘，上市公司主动申请停牌，很快又出现“千股停牌”的奇观。股价腰斩、打折之下，若任凭股市暴跌，风险终将蔓延至银行股权质押类资产，系统性风险一触即发。一：为阻断风险传播，一场声势浩大的“A股保卫战”就此打响。先是央行紧急“双降”，但跌势未改，“黑色星期一”冰冷了稍有回暖的信心；紧接着证监会连推三大政策，引导机构救市。但是，“爆仓”、“强平”迅速以推倒多米诺骨牌之势蔓延，杠杆配资推动的暴涨暴跌一时难以控制。国资委、财政部、公安部、银监会、保监会等多部委接踵加入“护盘者联盟”，各方见招拆招全力出击之后，这场命悬一线的危机才终于止步。紧急救市动作迅速的稳定政策大股东减持限令中国证监会7月8日连发两文，明确支持上市公司控股股东、持股5%以上股东（下并称“大股东”）及董事、监事、高级管理人员通过增持上市公司股份方式稳定股价。同时，要求上市公司大股东及董监高人员在6个月内不得通过二级市场减持本公司股份。减持禁令或将于2016年1月8日到期。7月9日-8月17日期间，在推出暂停IPO、禁止期指裸空、提高保证金比例、证金汇金增持、券商集体救市、多次降息降准、上市公司“五选一”维稳、养老金入市等20余道“救市金牌”后，市场在3400点-4000点的位置出现过阶段性震荡。国家队出资救市二：在6月份与7月份的暴跌中，国家队频频出手救市，从中国石油等大蓝筹到其他小盘股，国家队的介入对于激活当时的市场流动性功不可没。从龙虎榜数据来看，6月份至7月份，有国家队背景的中信证券旗下北京总部证券营业部、北京望京证券营业部、北京金融大街证券营业部、北京呼家楼证券营业部等合计买入接近1300亿元。另外，从三季报数据来看，“国家队”（计算口径为汇金公司、证金公司以及各大基金旗下的中证金融资产管理计划的合计持股总额）至少动用了1.26万亿元资金参与救市，共买入1363家公司股票。惩治不正当股市操作三：

公安部与证监会联手调查恶意卖空行为。证监会于7月12日发文，但华泰、海通、广发、方正证券等多家券商仍顶风作案。证监会对违规公司下发了巨额罚单。10月23日，证监会巨额罚单严惩特力A背后炒作元凶，吴某乐、深圳市某基金管理有限公司被罚没近13亿元。据统计，年内已立案查处银行高管12人，其中副行长及以上级别8人;券商高管15人，另有3人失联。主要包括，原中信证券、民族证券、原国泰君安国际董事会的一些负责人。股市可以让人一夜暴富，但也有它的技术性，更有不确定性，因此，贪腐、内幕交易横流。一般的都是暴涨暴跌，明明这家上市公司亏损，却连连拉出涨停；明明这家公司的股票达不到这么高的价位，却涨的很高，股市大震荡的原因1前期上涨过快上证指数从2014年10月的2200点，仅8个月就翻番攻到5100点股指、股价快速上升，信息技术、传媒、军工、国企改革等各类概念板块崛起，开户数量暴增，尽管这轮牛市缺乏业绩层面的根本支持，但政策层面却予以明确的支持。伴随着牛市发展，降准、降息、降低交易费用、允许一人多户、开放融资融券、推动A股与港股互通、推动养老金入市。2资金抽离最明显的就是曲线进入股市的银行信贷资金，如房地产的投资资金，上市公司的委托理财资金外流，还有通过国债回购人市的投机资金也在慌不择路地出逃，资金缺乏的结果就是股市下跌。

3制度问题我国股市建立以来，由于最初制度设计缺陷和监管环节的薄弱，市场中积累了不少历史遗留问题，如庄股问题、违规委托理财问题、国债回购资金挪用问题、股民保证金挪用问题、上市公司损害流通股东权益问题等等。

对于这轮快速的牛熊转换，无法用正常的宏观或微观经济状况来解释，杠杆成为公认的弊病。宏观调控的不足1对股市定位存在偏差政府在股票市场上同时存在多个身份，股票市场的监管者；股票市场中最大的股东代表；股票市场上投资大众的保护者2政府对股市宏观调控力度的问题力度过大，会引起暴涨暴跌；力度过小，起不到应有的作用3股市宏观调控的信息传导问题政府对宏观调控的信息传导渠道有限，投资者获取信息的快慢程度不一，有些投资者获取信息的渠道较窄，待其获得信息，其他投资者做出反应4工具问题一是直接调控，例如：设置涨停板，股市扩容二是间接调控，例如：调整存贷款基准利率，存款准备金率不难看出，宏观调控的手段有限，工具单一，缺乏灵活性，没有根据市场的发展来创新股市与楼市从投资角度上来说，楼市与股市是居民资金进入的主渠道。从短期来看，股市大跌导致股民财富缩水，有可能带来楼市购买率减弱；同时，也不排除投资人因为股市波动太大，风险太高而离开股市、投资房产的心理；从长期来看，楼市资产价值的稳定性是股市无法匹敌的，它有居住与投资的双重属性，不会因为股市波动而又实质性的变化。任何东西都是相互的，即相互克制又相互帮助。楼市与股市也是同样道理。25.4

正常情况下，楼市的发展，会带动钢铁、水泥、建材、装修材料、家电、水暖行业、电气、石油产品、磁砖、地板、铝镁、玻璃、银行借贷行业等等许许多多的行业发