某饭店房地产抵押市场价值评估报告

××市某饭店房地产抵押市场价值评估报告致委托人函××市××饭店有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司提供的位于××市××区××大街10号的某饭店整体房地产(以下简称估价对象)的现时市场价格进行了估价。估价对象：××市××饭店有限公司(以下简称委托人)所属的位于××市××区××大街10号的某饭店整体房地产，其总建筑面积49977.62㎡，国有划拨土地使用权面积8048.23㎡。估价对象仅包括现状房地产本身，不包括土地出让金，不包括厨房设备、洗衣机、康乐中心等的可移动商业设备价值以及客房中由委托人配备的家具、可移动的电器、设备等。

估价目的：为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

估价时点：估价对象的价格为2002年12月1日的公开市场价格。

估价依据：中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及××市人民政府有关部门颁布的有关部门法律、法规和政策文件；委托人提供的有关部门资料；我公司所掌握的××市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法进行估价，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定：估价对象×饭店房地产：建筑面积49977.62㎡,国有划拨土地使用权面积8048.23㎡,在2002年12月1日的客观市场价值(价格)为70894万元(大写:人民币柒仟零捌佰玖拾肆万元整),约折合单位建筑面积价格14185元/㎡(大写:人民币壹万肆仟壹佰捌拾伍元整)。见下表。估价结果估价对象总价格（万元人民币）单位价格（元/㎡）总计7089414158移估陡价案报局告探应异用休有歌效座期辰：奔自拣本恐报塑告恐出组具枝之圆日疾起鲜斩1渣阵年困。猪

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××行、会议中心、总机房四层设备管道层五层康乐中心游泳池健身房美容美发棋牌室台球室网球场五－九层客房B1保龄球馆、××食苑、××夜总会、×桑拿中心、员工餐

厅、员工之家、食品库B2停车场(88个车位)、设备用房、库房、培训室、洗衣房室外地上停车场24个车位宽目毫前池，慢翻五辜至大九赌层患的竹客蛮房械出姐租炕率怨淡慢季窜、隐杯旺权季序平酒均霸约矮席7踩5鸦%盖简，娃榆除研饭蜘店诞的山餐赌馆首、查商桥品昌部负、驴康忽乐哥中餐心歉、辅会叶议姓厅到自阴营乎外追，年其电余课为洲出移租郊。壶该列大庆厦对内市、清外蜓部胶状权况哪良蜜好忧，升满摸足愧使忘用帖要抽求洋。党峡1响9号9慎8覆结年害～柄狭2锤0丝0烧0职婚年孔饭汉店扮进幼行应了哗全醉面扛的黎、评彼不是同跳程桂度尽的起室触内治高深档今装结修需改感造菊，云残2脆0舍0康0株萍年登铃9削锹月廉升靠为飘五烦星慈级姻饭介店炒。撤目毙前子饭五店沈拥慌有园牵3程9修6诉苏间缴蠢(亦本套貌爬)胆各向类帜客助房默；钥可滨供鉴瓦1筝2昂0扭0园矿个暂同塞时赖就督餐用的享各千式躲中滤西撞餐精厅腔及匆宴版会晶厅管等期；纵设睬施师完煌备湾的劲康等乐殃中民心详；识领6早性个深可顶容饲纳唤落9算震～金喝7亲0法三人恳的户各赵种眠会拥议杀厅婶；靠煮一燕个蚕可竟随京意掀组雅合腔、趴异容炼纳评滤1倒0覆0返梳～梳僻4控0庸0号裙人蛇的浆多芦功翼能啊厅完；索借快猴捷井便爪利比的着通速讯代；尿五淹星积级基高砌标阅准劳的片服芦务窄。纯该呢饭策店跑拥卸有言单如、姥犁双锁人地标努准庙客断房耳、缝秆豪推华训单息、启校双摔人涌客抬房法、帮君行逢政计套疲房闸、安外伏交昆套催房猴、连旱×留×昼套完房尽和构总铲统痕套尘房撤共滨彼3舞9住6竹圈间甜诸(串疼套升猎)静悼。属璃房早间惰配什有恒中著央历空沟调评系趣统位、杯乞安吩全仰消识防牧系夸统态、月贵I膛D棵D还杆、梯父冰模箱召、派池音粮响简、灵垫私信人个保立险况柜良、横摊高腥速凶饲D翠D泳N患专向线寇、损卫榨星铺及席闭当路味电瓶视隙等尘设傲施壁，凝商吓务州客镰房浸提床供衫无稻限拨网氏络蜜工六作岂站授、倍传拍真驾、叨侄V怨O历D意体点您播衣系除统自等敏服法务善。丑斤2茂0挑0衰1虹扰年畏平蚂均表入蜡住望率允为凡启7犯0易%蛛蒸～续冒8殿0污%同姐，秘2躬0废0点2灰较年刺与戚上胁年办持两平回。胞傍该水饭房店摄的洒营验业必收湖入尝有茶个膜起稠伏奔增冠长沈的芦曲挎线斩，谜随欢着体增捆长锯率酿提袋高社，营且眉运乌营昨成披本柳率克降闲低圣，张经僚营童逐放步赚好盛转孟。喉划1路9伐9弄4闷禾年臂以元前础为逐寄4与0瘦0杰0奇堵～疑哨7短0估0条0础锁万斤元陡；童迫1坟9厚9慢5斩瞎～身盆1坊9伴9净7花识达呼纲1惭1酿0佛0条0渴凳万球元吃以宏上枕；犹润1基9纳9咏8至怠～绍莫2挪0尾0裁0狮蒜年厅为割跟1也0适0薄0肝0暗砍～播9桂0醋0撑0晕鞠万沿元然；亲两2带0巡0澡1汁贫年还为逮委1贷3肌1鲁0私0英睛万坏元暗，街虎根很据调目逆前雄经蚁营症状紫况械，晓煎预魄计裹惨2角0怠0宁2斧年世的滚营悦业劳收施入伤比俗上以年尚增闪长着状1除0谢%炮榜以延上冬。归刺在渣×饮×矮市维各秘大续饭榜店督综怠合美指箩数耀排缺名屈中订名沫列章前狱唤1婆0雾躬名谋内音。姻屈估纲价庙对闸象匪为蹈五懂星克级趴酒跪店双，尝目终前提已窃投毛入奖使警用酱约反冈1孝1励恩年慨，曲由肚于浇建奉筑跪及毅装格修陷质旨量想较古高低，合棒维蛇护凶及条使状用脏状绳况纷良潜好饼，箱掌1内9超9惑8蚀碗～沃爬2悟0捕0软1检己年盾完窑成食装脾修森改券造间，须各港部除位骑基捧本绑上粱无叙较借大伶磨泊损竿。熟说估堡价胳对冒象注的柄市逝政团条哲件丛完停善穿，服峰所冲需森上男水无、偿砍生骂活勉热造水袖、时导雨劈水挺、驻瞒污惯水忧、

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从××市的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于××市五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近现两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。

按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店(Urbanhotels)，从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。

估价对象位于××地区，该地区现已成为××市较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，相比一般饭店应有一定的市场变现能力。四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：⑴法律上的许可性(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。⑵技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。⑶经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。⑷价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。⑸土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。⑹与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。⑺可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，作为旅游酒店物业的现状用途应为土地最高最佳使用途径。

五、估价方法选用

估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法对估价对象的整体价值进行估价。作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎角度的一种体现。

收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的报酬率(报酬率)将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出最终估价值。

六、估价测算过程㈠采用收益法估价整体价格估价对象为集客户、会议中心、餐饮、康乐中心、娱乐及配套设施为一体的旅游综合性、收益性物业，根据《房地产估价规范》的要求，应首选收益法估价。依据委托人提供的资料，估价人员对不同用途的物业进行逐一测算。运用收益法(报酬资本化法)的技术路线和步骤是：搜集与验证有关租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观空置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(折现率)；运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。经调查认为，估价对象近9年来，营业收入不断增加，尤其2001~2002年稳定在一定水平，符合该地区市场情况，预计今后各年到2008年前后还会有所增加，之后可能又略有下降，另外从抵押价值评估角度，本次估价按现市场的收益水平在未来基本保持不变考虑。⑴客房部分收入估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括大套10间、小套6间，顶级套房5间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。

估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。类似物业的市场租金（表略）依据其实际情况及周边类似物业的市场情况，考虑淡旺季的比

例，确定其日租金水平为：大套及顶级套房：2200元；小套房1400

元，标准客房为850元。估价对象的市场租金日日租金名称大套顶级套房（元）小行政套房（元）标准房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估价对象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季时间占34%。

则估价对象客房部分年潜在毛收入为：

(2200×15＋1400×6＋865×375)×365＝13350.79万元由潜在毛收入中扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折(打折率2%~50%，平均按10%左右)等造成的收入损失后，得到客房有效毛收入。估价对象的客房淡季平均入住率为55%~65%，旺季平均入住率为80%，平均入住率75%，扣除其他损失，平均年有效毛收入率为65%。13350.79×65%＝8678.00万元⑵餐饮、康乐、商业等其他用房的收入①餐饮自营部分估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴

会厅等约容纳1200人。概况如下表（表略）。估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元以上，各餐厅综合平均上座率为40%~50%，则年总收益约为4160.00万元。②康乐中心等自营部分主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下表（表略）：估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解也近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的10%左右，确定其年总收益为：900.00万元。③出租部分根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层13～16元，一层20～25元，二层18～22元，三层为15～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入，已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。④停车场××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368㎡，有88个车位；地上车库建筑面积为1261㎡，有24个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%，平均66%。则停车场总收益为：5×12×365×(88＋24)×66%＝161.88万元≈163.00万元⑤地上地下共有附属及设备用房5863.34㎡,是属于应由估

价对象的收益性商业用房分摊的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。⑥餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计4160.00＋900.00＋950.00＋162.00＝6172.00万元⑶估价对象的年有效收入8678.00＋6172.00＝14850.00万元⑷求取年运营费用运营费用是指为维护饭店房地产持续经营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。

根据估价对象的经营特点，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近现年的情

况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。①营业税金及附加营业税为营业收入的5%(客房增值税为3%)，城市维护建设税

和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算：14850.00×5.5%＝816.75万元②营业成本客房成本为客房收入的5%：8678.00×5%＝433.90万元餐饮成本占餐饮收入的31%：4160.00×31%＝1289.60万元康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%：900.00×14%＝1633.50万元营业成本合计1849.50万元。

③工资及福利工资及福利费约占营业收入的11%：14850.00×11%＝1633.50万元④营业费用营业费用约占营业收入的10%：14850×10%＝1485.00万元⑤管理财务费

行政管理费约占营业收入的7.0%：14850.00×7.0%＝1039.50万元⑥市场推广费市场推广费约占营业收入的2.0%：14850.00×2.0%＝297.00万元⑦能源维修费能源维修费约占营业收入的7%：

14850.00×7.0%＝1039.50万元⑧房产税房产税为房产原值70%的1.2%：

6100×49977.62×70%×1.2%＝256.09万元⑨房产保险费保险费为房产价值的0.25%：6100×49977.62×0.25%＝76.22万元⑩土地使用费按规定为每年80.89万元。

⑾商业设备折旧即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧

费为210万元。⑿物业管理酬金约为运营费用的3%，为250万元。

⒀年运营费用合计816.75＋1849.50＋1633.50＋1485.00＋1039.50＋297.00＋1039.50＋256.09＋76.22＋80.89＋210＋250＝9033.95万元⑸估算年净收益净收益＝年有效总收入—年运营费用

＝14850.00－9033.95＝5816.05万元

⑹确定报酬率估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等，判断风险调整值为5%，则确定估价对象报酬率适中为7%。⑺收益年限的确定估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据××市城市总体规划，该地区为商业用途。所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。

估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。⑻采用的适当的收益法公式计算收益价格根据估价对象的具体情况，同时注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，则收益法选择有限年，净收益不变、报酬率不变的收益法公式：公式中V——估价对象的房地产市场价值A——年净收益

Y——报酬率

n——收益年限

将数据代入公式计算：⑼扣减土地出让金估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向××市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让金地价款部分。通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据××市基准地价及其修正结果(计算过程略)，并结合估价对象实际情况，确定该地区旅游酒店类房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让(金)地价款为地上商业2000元/、地下车库900元/、地下收益部分面积按地上价格1/3即660元/计算，则补交的出让(金)地价款为7991.10万元。［(27681.3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋

(1023＋1781＋2368)×600］/10000＝37681.3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991.10万元⑽采用收益法的估价结果77537.89－7991.10＝69546.79万元㈡采用成本法估价整体价格成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用(包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利息、销售费用)、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所以先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。⑴土地成本根据××市基准地价及土地开发等成本包括土地出让金、城市

基础设施建设费、城市拆迁费、小区建设配套费及其他费用。①土地出让金上述计算为7991.10万元，折合建筑面积1559元/㎡

②城市基础设施建筑费包括大市政、四源费等，测算后为折合建筑面积650元/㎡

③土地开发(