不动产登记实务培训教程课件

不动产登记实务2017.3不动产登记实务《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》法律法规规章规范性文件不动产登记操作规范(试行)制度顶层设计1《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人规范的体例结构三1一般规定2申请3受理4审核5登簿6核发证书或者证明总则7集体土地所有权登记8国有建设用地使用权登记9国有建设用地使用权及房屋所有权登记10宅基地使用权及房屋所有权登记11集体建设用地使用权及建筑物、

构筑物所有权登记12海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记13地役权登记14抵押权登记15预告登记16更正登记17异议登记18查封登记19登记资料管理20登记资料查询分则附录A.1不动产登记申请书A.2通知书、决定书、告知书（7种）A.3公告文书（4）A.4不动产实地查看记录表A.5询问记录A.6不动产登记资料查询文书（4）A.7授权委托书A.8承诺书A.9具结书（共21种）规范的体例结构三1一般规定总则7集体土地所有权登登记一般程序申请受理审核登簿发证登记一般程序申请受理审核登簿发证不动产统一登记实施前后的变化：1、物权种类增加2、初始——次首3、在建工程——在建建筑物4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、层、套、间为不动产单元5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编码（见《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）所附的《不动产权籍调查技术方案》）登记一般程序不动产统一登记实施前后的变化：登记一般程序不动产统一登记实施前后的变化：6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（《细则》第12条）境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权进行公证，登记机构很难把握，风险很大（《细则》第14条）8、一并登记，主体一致（《细则》第2条），一并登记（《细则》第47条）9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设用地使用权登记的不得设定抵押登记10、*证书和证明只有《不动产权证书》、《不动产登记证明》两种；*证书分为单一版和集成版（见《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》国土资发〔2015〕25号）*要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书；*共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证*查封登记、注销登记不发证书或证明（天津市核发《核准注销通知书》）登记一般程序不动产统一登记实施前后的变化：登记一般程序不动产统一登记实施前后的变化：11、登记人员的要求（《细则》第8条）原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知识”，国土部会同有关部门承担考核培训12、登簿前公告（《细则》第17条）13、单方申请和直接办理登记（《细则》第19条）；14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发（《细则》第22条）15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记（《细则》第34条）；16、业主的建筑物区分所有权的一并登记（《细则》第36条）17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记（《细则》第52、53条）登记一般程序不动产统一登记实施前后的变化：登记一般程序什么是不动产登记：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不是行政许可、不是行政审批，是依法记载记载之前权利已存在，不是因为记载产生，是因为记载生效。理解了登记的含义，就可以理解分割、合并为什么需要相关部门的批准文件等问题；是当事人举证登记机构审核，而不是登记机构自己去寻找证据（继承不公证问题）登记一般程序什么是不动产登记：登记一般程序几个重点内容：1.1.1：严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。1.1.2不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。(如各种证明、备案等)1.1.3信息共享与当事人提交申请材料的关系1.1.5耕地以外承包经营权、国有农用地使用权、森林林木所有权登记1.2登记原则1、依申请2、一体登记3、连续登记4、属地登记1.5.2登记簿的关联性1.6.3.3有查封、抵押或存在意义登记、预告登记的不影响证书的换发或补发总则几个重点内容：总则

不动产登记的启动：

以依当事人申请为一般原则，以依嘱托和依职权为例外

依申请：双方申请为原则，单方申请为例外依嘱托：公、检、法的协助执行；人民政府的征收或收回决定（《细则》第十九条）注意：要有嘱托的文件依职权：依职权更正，依职权注销（《细则》第十七条（三）（四））登记一般程序不动产登记的启动：登记一般程序1.8.4身份证明材料1.8.5法律文书1.8.6继承、受遗赠的不动产登记1.9代理注意：一是自然人处分不动产委他人办理问题；二是监护人代理问题（行为能力证明材料、监护关系证明材料）1.10.1一并申请的情形1.10.2撤回申请注意：谁申请谁撤回（单方申请单方撤回，双方申请双方撤回），并有相关程序；1.10.4.4对已失效的查封登记、异议登记进行有效管理的问题2.1.2单方申请情形2.1.3共有不动产申请（原规范中题目应作此修改为宜）2.1.5到场申请登记一般程序1.8.4身份证明材料登记一般程序3.4询问（情形、内容、做记录）4.1.2审核中补充材料（物权法12条第二款）4.2.4有限制性记载的能否办理变更登记4.5实地查看（情形、内容、记录）4.7公告首次登记前（情形、期限、异议的处理）、依职权登记、证书证明作废公告4.8不予登记情形6证书证明的核发及持有登记一般程序3.4询问（情形、内容、做记录）登记一般程序条例的基本制度构架123475不动产权利登记6集体土地所有权登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记土地承包经营权登记地役权登记8其他登记抵押权登记条例的基本制度构架123475不动产权利登记6集体土地所有权条例的基本制度构架1不动产权利登记集体土地所有权登记条例的基本制度构架1不动产权利登记集体土地所有权登记集体土地所有权登记1一、集体土地所有权登记的申请人

（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。集体土地所有权登记1一、集体土地所有权登记的申请人集体土地所有权登记1二、集体土地所有权首次登记应提交的材料（一）土地权属来源材料；（二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）其他必要材料。集体土地所有权登记1二、集体土地所有权首次登记应提交的材料集体土地所有权登记1三、集体土地所有权首次登记的审查要点（一）申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范；（原因）（二）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；（主体）（三）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；（客体）（四）权属来源材料与申请登记的内容是否一致；（内容）（五）公告是否无异议；（其他）集体土地所有权登记1三、集体土地所有权首次登记的审查要点集体土地所有权登记1四、集体土地所有权转移登记（一）转移登记的原因：互换、土地调整等（二）应提交的材料：（1）不动产权属证书；（2）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；（3）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；（4）其他必要材料。集体土地所有权登记1四、集体土地所有权转移登记集体土地所有权登记1关于集体土地所有权转移及土地所有权性质转换的注意事项：注意：按照《宪法》第十条第四款，所有权不能买卖。所以，其转移的形式收到严格限制。互换、调整。原国家土地管理局的复函，国土资发【2012】99号关于土地整治时权属调整办法，“除飞地、插花地外，集体土地所有权原则上不做调整”；集体土地所有权变为国有的唯一途径是征收。2005年国务院法制办与国土资源部联合对土地管理法实施条例第二条第五款进行解释，农村集体经济组织成员全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，可以依法征收为国有，而不是当然为国有。注意这一条与《确定土地所有权和使用权的若干规定》在不同时间段的适用集体土地所有权登记1关于集体土地所有权转移及土地所有权性质转集体土地所有权登记1五、集体土地所有权转移登记的审查要点1

转让方是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体；2申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移；3集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；4申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；5有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；集体土地所有权登记1五、集体土地所有权转移登记的审查要点集体土地所有权登记1七、集体土地所有权变更登记的审查要点（常见：所有权征收导致范围变化，所有权人名称变更；

注意：征收与所有权变更登记的无缝衔接）1申请材料上的权利主体是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；2集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效；3申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致；4土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范，申请材料与不动产权籍调查成果是否一致；5申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；集体土地所有权登记1七、集体土地所有权变更登记的审查要点集体土地所有权登记1八、集体土地所有权注销登记的审查要点情形：征收、灭失1申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体相一致；2集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效；3土地灭失的，是否已按规定进行实地查看；4土地部分灭失的，应当同时办理剩余部分的变更登记；5申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突；6本规范第4章要求的其他审查事项。集体土地所有权登记1八、集体土地所有权注销登记的审查要点条例的基本制度构架2不动产权利登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记条例的基本制度构架2不动产权利登记国有建设用地使用权国有建设用地使用权及房屋所有权登记2一、适用

依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

体现“一体登记”原则注意：《规范》1.2.2第二款，“符合登记条件的”登记依申请和记载含义的体现，对于能否先办土地再办房屋，或者只申请部分房屋问题

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2一、适用 国有建设用地使用权及房屋所有权登记2二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料 （一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2二、国有建设用地使用权首国有建设用地使用权及房屋所有权登记2三、国有建设用地使用权首次登记的审查要点 1不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；2不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；3以出让方式取得的，是否已签订出让合同，是否已提交缴清土地出让价款凭证；以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的，是否已经有权部门批准或者授权；4权属来源材料与申请登记的内容是否一致；5国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记；6依法应当缴纳土地价款的，是否已付清土地价款；依法应当纳税的，是否已完税；

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2三、国有建设用地使用权首国有建设用地使用权及房屋所有权登记2四、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（建设工程规划验收合格证）（三）房屋已经竣工的材料；（按照《城乡规划法》建设行政主管部门负责对房屋建设工程是否竣工进行审核备案）（四）房地产调查或者测绘报告；（规划批准的图纸，与实际建成房屋的一致性审查，与测绘成果一致性的审查）（五）相关税费缴纳凭证;（六）其他必要材料。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2四、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2五、业主共有部分的首次登记

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。——凸显一体登记原则；明确了登记的共有权的客体范围；明确权利主体为“全体业主”。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2五、业主共有部分的首次登国有建设用地使用权及房屋所有权登记2六、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记审查要点

1.国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；（适用于宅基地、集体建设用地、海域使用权及房屋所有权首次登记）（注意：土地用途与房屋用途的一致性，建筑面积与出让合同约定的一致性）2.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；3.建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；4.存在查封或者预查封登记的：国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。5.是否已按规定进行实地查看；

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2六、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2七、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（国有企业改制中涉及的保留划拨，土地或房屋实体的分割或合并，划拨土地用途、范围的变化等）（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（续期、改变土地用途、土地分割或合并、范围变化等）（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（涉及补缴出让金的，就有税费问题）（六）其他必要材料。国有建设用地使用权及房屋所有权登记2七、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2不动产变更与转移的区别：权利主体是否转移提交材料的几个注意事项：不动产分割或者合并（134号文的延续；相关部门同意分割或者合并的批准文件）；注意与单元选择的区别；体现登记的“记载”属性2房屋改扩建的（要件参照首次登记）；3用途变化的（规划部门批准文件，补充合同，需要补交土地出让价款及相应税费的）；共有性质变更；（共同共有与按份共有，注意物权法第103、104条）除具有家庭关系等外，视为按份共有，按份共有为约定份额按出资额，不能确定出资额的视为等额；按份共有的处分5夫妻之间增加或减少共有人，或由一人变更为另一人的，各地做法不同国有建设用地使用权及房屋所有权登记2不动产变更与转移的区别：国有建设用地使用权及房屋所有权登记2八、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的审查要点1国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；2申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致；3不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；4存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记；5申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；6依法应当补交土地价款的，是否已提交补交土地价款凭证；（如改变用途、范围等）国有建设用地使用权及房屋所有权登记2八、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交的材料

1不动产权属证书；2国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；（2）因继承、受遗赠取得的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；（公证、判决、登记机构）（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；3已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；（商品房转移登记）4划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；5依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；

6法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记审查要点

1.国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；2.申请转移国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；3.国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；4.涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。5.设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；（有不同意见，同步办理，或做抵押权的变更）6.有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险书面承诺；7.依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；8.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及宅基地使用权及房屋所有权登记3一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。宅基地使用权及房屋所有权登记3一、宅基地使用权及房屋所有权首宅基地使用权及房屋所有权登记3二、宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定

因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。（房屋买卖，95年确权规定“49条接受转让、购买房屋取得的宅基地……”）宅基地使用权及房屋所有权登记3二、宅基地使用权及房屋所有权申宅基地使用权及房屋所有权登记3三、宅基地使用权及房屋所有权转移登记的审查要点

1受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；(按法发【2004】5号，对不符合宅基地使用条件的建议提出书面建议)

2宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效；3申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；4有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；5申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突。宅基地使用权及房屋所有权登记3三、宅基地使用权及房屋所有权转宅基地使用权及房屋所有权登记3四、宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的特别规定申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。（指集体土地上的住宅小区）宅基地使用权及房屋所有权登记3四、宅基地等集体土地上的建筑物条例的基本制度构架4不动产权利登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记条例的基本制度构架4不动产权利登记集体建设用地使用权及建筑物集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的适用依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。（土地管理法第43条）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4一、集体建设用集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4二、集体建设使用权登记首次登记应提交材料的特殊规定

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（四）建设工程已竣工的材料；（五）其他必要材料。

集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4二、集体建设使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4三、集体建设使用权首次登记的审查要点申请集体建设用地使用权（空地）首次登记的：1.是否已依法取得集体建设用地使用权；2.不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；3.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；4.是否已按规定进行公告；（细则第17条）5.本规范第4章要求的其他审查事项。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4三、集体建设使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的：1集体建设用地使用权是否已登记。已登记的，不动产登记簿记载的权利主体与建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的权利主体是否一致；未登记的，建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；2房屋等建筑物、构筑物是否提交了符合规划、已竣工的材料；3不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；4集体建设用地使用权被查封，申请人与被执行人一致的，不影响集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记；5是否已按规定进行实地查看；6是否已按规定进行公告；7本规范第4章要求的其他审查事项。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4申请集体建设用集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移和注销登记应提交的材料

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；（三）其他必要材料。

因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4四、集体建设用集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4五、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记的审查要点

1.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；（受让方仍然有主体是否合法问题）2.申请转移的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权与登记原因文件记载是否一致；3.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权被查封的，不予办理转移登记；4.有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；6.本规范第4章要求的其他审查事项。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4五、集体建设用集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4六、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记的审查要点

1集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效；2土地或建筑物、构筑物灭失的，是否已按规定进行实地查看；3集体建设用地及建筑物、构筑物已设立抵押权、地役权或者已经办理查封登记的，权利人放弃权利申请注销登记的，是否已经提供抵押权人、地役权人、查封机关书面同意的材料；4申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；5本规范第4章要求的其他审查事项。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4六、集体建设用条例的基本制度构架5不动产权利登记土地承包经营权登记条例的基本制度构架5不动产权利登记土地承包经营权登记土地承包经营权登记5一、土地承包经营权登记的适用

承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。土地承包经营权登记5一、土地承包经营权登记的适用 土地承包经营权登记5二、土地承包经营权首次登记依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。（实际操作应慎重）以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。土地承包经营权登记5二、土地承包经营权首次登记土地承包经营权登记5三、国有农场、草场等土地使用权登记

以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、林场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、林场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。土地承包经营权登记5三、国有农场、草场等土地使用权登记土地承包经营权登记5四、国有林场登记

国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。土地承包经营权登记5四、国有林场登记条例的基本制度构架6不动产权利登记地役权登记条例的基本制度构架6不动产权利登记地役权登记地役权登记7一、《物权法》有关地役权登记规定第156条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第169条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。地役权登记7一、《物权法》有关地役权登记规定地役权登记7二、地役权转移登记已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记。申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。地役权登记7二、地役权转移登记地役权登记7三、地役权登记特殊规定——供役地与需役地的登记衔接地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。地役权登记7三、地役权登记特殊规定——供役地与需役地的登记衔地役权登记7四、地役权转移登记的审查要点1申请转移登记的地役权是否已经登记；2地役权转移的登记原因文件是否齐全、有效；3地役权是否为单独转让；4按本规范第4章的要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。

单独申请地役权转移登记的，不予办理。地役权转移登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。地役权登记7四、地役权转移登记的审查要点地役权登记7五、地役权注销登记的审查要点1注销的地役权是否已经登记；2地役权消灭的材料是否齐全、有效；3供役地或者需役地灭失的，是否已按规定进行实地查看；4本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。地役权注销登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。地役权登记7五、地役权注销登记的审查要点条例的基本制度构架7不动产权利登记抵押权登记条例的基本制度构架7不动产权利登记抵押权登记抵押权登记8

（一）一般抵押权登记（含第三方担保、反担保）

（二）最高额抵押权登记（三）在建建筑物抵押权登记抵押权登记8抵押权登记8一、抵押权的定义为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。二、抵押权的特征：（1）属于意定的担保物权；（2）是在债务人或第三人的财产上所设定的担保物权；（3）不转移抵押财产的占有；（4）抵押权是就抵押财产优先受偿的物权抵押权登记8一、抵押权的定义抵押权登记8三、抵押登记范围对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。注意：房、地一并抵押登记。抵押权登记8三、抵押登记范围抵押权登记8四、多次抵押的登记顺序

同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。抵押权登记8四、多次抵押的登记顺序抵押权登记8五、抵押权的首次登记的审查要点（说明：含三大类抵押情形）1.抵押财产是否已经办理不动产登记；2.抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产；3.抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；4.申请人与不动产权属证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；5.在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房；6.在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看；7.有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；8.办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；9.同一不动产上设有多个抵押权的，应按照受理时间的先后顺序依次办理登记；10登记申请是否违反法律、行政法规的规定；抵押权登记8五、抵押权的首次登记的审查要点（说明：含三大类抵抵押权登记8六、抵押权的变更登记

有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（二）被担保的主债权数额变更的；（三）债务履行期限变更的；（四）抵押权顺位变更的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。（区分：是否涉及抵押权的转移）抵押权登记8六、抵押权的变更登记抵押权登记8七、抵押权的变更登记因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。抵押权登记8七、抵押权的变更登记抵押权登记8八、抵押权变更登记应当提交的材料1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3不动产权属证书和不动产登记证明；4抵押权变更的材料，包括：（1）抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交能够证实其身份变更的材料；（2）担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高债权额、债权确定期间等发生变更的，提交抵押人与抵押权人约定相关变更内容的协议；5因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等，对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件；6法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。抵押权登记8八、抵押权变更登记应当提交的材料抵押权登记8九、抵押权的转移登记因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。抵押权登记8九、抵押权的转移登记抵押权登记8十、抵押权转移登记的审查要点1申请转移登记的抵押权是否已经登记；2申请转移登记的材料是否齐全、有效；3申请转移的抵押权与抵押权转移登记申请材料的记载是否一致；4规范第4章要求的其他审查事项。不存在规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。

【说明】此审查要点的主旨精神，基本适用于变更登记和注销登记。办理注销登记时，应将原登记证明收回或公告作废）抵押权登记8十、抵押权转移登记的审查要点抵押权登记8十一、抵押权的注销登记有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。抵押权登记8十一、抵押权的注销登记抵押权登记8十三、最高额抵押权登记设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。抵押权登记8十三、最高额抵押权登记抵押权登记8十四、最高额抵押权登记债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记；（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记；（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。（物权法第204条：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。）抵押权登记8十四、最高额抵押权登记抵押权登记8十五、在建建筑物抵押权登记《物权法》第180条第1款第5项允许债务人或者第三人以其有权处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。

登记办理：以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。【注意】当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房【注意】在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。（有争议，有的地方不需申请，直接进行数据挂接转为建筑物抵押登记）抵押权登记8十五、在建建筑物抵押权登记抵押权登记8十六、预购商品房抵押预告登记

申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：

（一）抵押合同与主债权合同；

（二）预购商品房预告登记材料；

（三）其他必要材料。

预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。（有争议，有的地方不需申请，直接进行数据挂接转为商品房抵押登记）抵押权登记8十六、预购商品房抵押预告登记条例的基本制度构架132其他登记4更正登记预告登记异议登记查封登记条例的基本制度构架132其他登记4更正登记预告登记异议登记查条例的基本制度构架1其他登记更正登记条例的基本制度构架1其他登记更正登记更正登记1一、更正登记的制度目的

“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利

更正登记:允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致更正登记1一、更正登记的制度目的更正登记1二、依申请的更正登记

(一)申请主体：权利人、利害关系人。

(二)提交材料：

权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）证实登记确有错误的材料；（3）其他必要材料。

利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。更正登记1二、依申请的更正登记 更正登记1二、依申请的更正登记

(三)登记办理：

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正

or有证据证明登记确有错误的

但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外应当予以更正慎防借助权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，规避税费和交易管理！细则要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。更正登记1二、依申请的更正登记 但在错误登记之后已经办理了涉更正登记1二、依申请的更正登记

(四)

能够证明登记错误的材料

1.登记原始档案

2.登记基础文件被更正的法律文书

3.登记簿、不动产权属证书上的相关记载

4.法院、仲裁机构确认权利的法律文书更正登记1二、依申请的更正登记 更正登记1二、依申请的更正登记

不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。更正登记1二、依申请的更正登记 更正登记1三、依申请的更正登记的审查要点

1申请人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系；2申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；3权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力；4本规范第4章要求的其他审查事项。更正登记1三、依申请的更正登记的审查要点 更正登记1四、依职权的更正登记

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。更正登记1四、依职权的更正登记 更正登记1五、依职权的更正登记的审查要点

1不动产登记机构是否已书面通知相关权利人在规定期限内申请办理更正登记，而当事人无正当理由逾期不申请办理；2查阅不动产登记资料，审查登记材料或者有效的法律文件是否能证实不动产登记簿记载错误；3在错误登记之后是否已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记；4书面通知的送达对象、期限及时间是否符合规定；5更正登记事项是否已按规定进行公告；6本规范第4章要求的其他审查事项。更正登记1五、依职权的更正登记的审查要点 条例的基本制度构架2其他登记异议登记条例的基本制度构架2其他登记异议登记异议登记2一、异议登记的概念与制度目的

在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型。给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施阻断不动产登记公信力和推定力的作用制度目的异议登记2一、异议登记的概念与制度目的 给真正的权利人提供了异议登记2二、异议登记的申请

（一）申请人：利害关系人（二）申请材料：

1.证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；2.证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；3.其他必要材料。异议登记2二、异议登记的申请 异议登记2三、异议登记的审查要点1利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系；2异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿；3同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请；4不动产被查封、抵押或设有地役权的，不影响该不动产的异议登记；5本规范第4章要求的其他审查事项。异议登记2三、异议登记的审查要点异议登记2四、异议登记的办理不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。（防止异议登记过度滥用，限制不动产登记簿所载权利人的权利）异议登记2四、异议登记的办理异议登记2五、异议登记的效力

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。异议登记2五、异议登记的效力 异议登记2五、异议登记的注销

（一）适用1异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记；2异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，异议登记失效。异议登记2五、异议登记的注销 异议登记2五、异议登记的注销

（二）申请材料申请注销异议登记提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3异议登记申请人申请注销登记的，提交不动产登记证明；或者异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料；4法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。异议登记2五、异议登记的注销 异议登记2五、异议登记的注销

（三）审查要点不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1申请注销异议登记的材料是否齐全、有效；2本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理，将登记事项内容记载于不动产登记簿。异议登记2五、异议登记的注销 条例的基本制度构架3其他登记预告登记条例的基本制度构架3其他登记预告登记预告登记3一、预告登记的概念

预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。

《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记3一、预告登记的概念预告登记3二、预告登记的适用范围（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（注意与细则第78条）（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记3二、预告登记的适用范围预告登记3三、预告登记的效力限制权利人处分/相对无效

《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记3三、预告登记的效力预告登记3三、预告登记的效力

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记3三、预告登记的效力预告登记3四、预购商品房的预告登记

预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。预告登记3四、预购商品房的预告登记预告登记3五、预告登记的审查要点

1.申请预购商品房预告登记的，其预售合同是否已经备案；申请预购商品房抵押预告登记的，是否已经办理预购商品房预告登记；申请其他预告登记的，不动产物权是否已经登记；2.申请人与申请材料记载的主体是否一致；3.申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料是否一致；4.不动产买卖、抵押的，预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容冲突；5.不动产被查封的，不予办理；6.本规范第4章要求的其他审查事项。预告登记3五、预告登记的审查要点预告登记3六、预告登记的变更情形因当事人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等发生变更的，当事人可申请预告登记的变更。

预告登记3六、预告登记的变更情形预告登记3七、预告登记的转移情形有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移：1因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；2因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的；3因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的；4因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的；5法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记3七、预告登记的转移情形预告登记3八、预告登记的注销情形

预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记3八、预告登记的注销情形条例的基本制度构架4其他登记查封登记条例的基本制度构架4其他登记查封登记查封登记4一、查封登记的概念与特征

概念：指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。特征：（一）查封登记是依嘱托进行的登记。

（二）查封登记属于限制登记查封登记4一、查封登记的概念与特征 查封登记4二、查封登记的嘱托

人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。查封登记4二、查封登记的嘱托 查封登记4三、办理查封登记的审查要点

1查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件，并与嘱托查封单位进行核实。委托送达的，委托送达函是否已加盖委托机关公章，是否注明委托事项、受委托机关等；2嘱托文件是否齐全、是否符合规定；3嘱托文件所述查封事项是否清晰，是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致；4本规范第4章要求的其他审查事项。不动产登记机构不对查封机关送达的嘱托文件进行实体审查。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，不动产登记机构应当办理查封登记，并向嘱托机关提出审查建议。不动产登记机构审查后符合登记条件的，应即时将查封登记事项记载于不动产登记簿。查封登记4三、办理查封登记的审查要点 查封登记4四、非因法律行为取得不动产的查封登记不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封登记。——《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）查封登记4四、非因法律行为取得不动产的查封登记查封登记4五、轮候查封登记两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。查封登记4五、轮候查封登记查封登记4六、查封登记的注销

查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。查封登记4六、查封登记的注销登记信息共享与保护10（二）登记信息与审批、交易信息的共享（左右联动）中央编办发【2013】134号规定：“国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”目的：一是，强调实时互通共享，旨在保证登记的真实性、准确性，避免出现信息孤岛，产生新的风险。如房地产交易中预售合同备案信息与预购商品房买卖、抵押的登记。审批、交易和登记相互关联，实时共享是应有之义。二是，方便人民群众（第24条第2款）。但申请人的身份证明材料必要材料仍需提交，这是核实身份真实性的重要凭证和手段。登记信息共享《条例》第24条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。登记信息共享与保护10（二）登记信息与审批、交易信息的共享（登记信息共享与保护10（三）不动产登记有关信息互通共享除了原登记部门（住房城乡建设、农业、林业、海洋）的审批、交易等信息需求外，至少上述9个部门的有关不动产登记的信息也用过互通共享，如公安部门的身份证明信息、税务部门的纳税凭证信息，等等。一方面，相关职能部门需要不动产登记信息，便于职责履行，提高行政效率；另一方面，登记机构也需要相关部门的信息，便于登记开展。登记信息共享《条例》第25条：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”登记信息共享与保护10（三）不动产登记有关信息互通共享登记信登记信息共享与保护10不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。登记信息共享登记信息共享与保护10不动产登记机构、不动产交易机构建立不动登记信息共享与保护10（一）登记信息的保密主要涉及个人隐私、商业秘密、国家秘密，适用《侵权责任法》《反不正当竞争法》《保守国家秘密法》等有关法律规定。目的：1、确保不动产登记信息的依法共享和安全保密，现代社会个人数据信息安全，防止大量泄露。2、保护国家秘密，如涉及军事、国家安全的不动产信息。登记信息保护《条例》第25条：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。”登记信息共享与保护10（一）登记信息的保密登记信息保护《条例登记信息共享与保护10（二）依法查询利用登记信息《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《条例》继续延续了这一精神。关于利害关系人的范畴界定问题是难点。（《物权法释义》登记资料只要能够满足双方合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到登记的目的和物权公示的目的了。）比较法看，关于登记结果查询分为完全公开模式（英国、法国、韩国等）和以利害关系人为限的有限公开模式（如德国、台湾等）。对于登记原始资料，一般都设定了限制条件，如韩国和日本限于利害关系人可以查阅。登记信息利用《条例》第27条：《条例》第27条：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”登记信息共享与保护10（二）依法查询利用登记信息登记信息利用登记信息共享与保护10——关于登记资料的范畴与保护

不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。

说明：1.信息、资料、档案三者的内涵和边界，特别是和档案部门的协调，与《档案法》的衔接是关键。2.《物权法》和《条例》均未对不动产登记资料明确区分。登记信息保护登记信息共享与保护10——关于登记资料的范畴与保护登记信息保登记信息共享与保护10——《规范》关于登记资料的管理

不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应按照以下要求确保不动产登记信息的绝对安全：不动产登记簿等不动产登记结果及权籍图应当永久保存；不动产权籍图包括宗地图、宗海图（宗海位置图、界址图）和房屋平面图等；不动产登记原始资料应当按照规定整理后归档保存和管理；不动产登记资料应当逐步电子化，不动产登记电子登记资料应当通过统一的不动产登记信息管理基础平台进行管理、开发和利用；任何单位和个人不得随意损毁登记资料、不得泄露登记信息；不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等；除法律、行政法规另有规定或者因紧急情况为避免不动产登记簿毁损、灭失外，任何单位或个人不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。登记信息保护登记信息共享与保护10——《规范》关于登记资料的管理登记信息登记信息共享与保护10纸质资料管理移交接收

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